TLE-közlemény – 2025 I–III. negyedévében 7490 új lakás épült, 14%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 19 947 volt, 37%-kal több, mint 2024 azonos időszakában – olvasható a KSH friss jelentésében.
Ugyan a lakásépítési számok mélyponton vannak, de az építési szándék trendszerűen erősödött az első kilenc hónapban. Szeptemberben az előző hónapnál 60%-kal több építési engedélyt adtak ki. Budapesten 2,3-szer lakás építésére adtak engedélyt, mint egy évvel korábban, a megyei jogú városokban 43%-kal növekedett a létesítendő lakások száma, csak a kisebb településeken csökkent az építési kedv.
A szeptemberben elindult Otthon Start program, amely fix 3% kamatozású lakáshitelt biztosít az otthonteremtéshez már nyáron felbolygatta a lakáspiacot és régen nem látott érdeklődést és előzetes áremelkedést generált. Az indulás óta eltelt két hónapban óriási keresletnövekedést láthattunk – egylőre 90 százalékban a használt lakások piacán. A programba beépített árlimitek inkább felfelé húzták a használtlakás-árakat, árcsökkentő hatás az újépítésű lakások bizonyos szegmenseiben mutatkoztak meg.
Az új lakások kínálata azonban gyenge és egyre fogynak a programnak megfelelő használt lakások is, ezért rendkívül fontos lakásépítések számának növelése támogató programokkal. Ugyan várható, hogy középtávon jelentős társasház- és családiház-építéseket generál az Otthon Start program, de a lakásárak konszolidálása miatt fontos a kínálat sürgős növelése. Ebben segít egyrészt az idén elindult Lakhatási Tőkeprogram, másrészt a legalább 70 százalékban az Otthon Start programnak megfelelő, 250 lakás feletti fejlesztések elindulásának megkönnyítése. Ugyan a most elinduló társasházépítésekből legkorábban 2026-2027-ben lesznek átadott lakások, de a társasházi építményi jog bevezetésével már a tervezőasztalról lekötött lakásokra is felvehető lesz a támogatott lakáshitel.
Az Otthon Start program első nagy rohama lassan lecseng, de a megvalósuló fejlesztések folyamatosan ébren tarthatják a keresletet, szerencsés esetben egy kiegyensúlyozott szinten. Ez kedvező lenne mind az árak alakulása, mind az építőipari kapacitások szempontjából.
A többéves projektekben gondolkozó fejlesztők szerint ugyanis, bár most lendületbe hozza a lakásépítéseket, ennek akkor lesz csak tartós hatása, ha a program hosszabb távon kiszámítható marad. A fejlesztők, különösen Budapesten, óvatosak, hiszen az árplafon és a négyzetméterár-limit erősen behatárolja a lehetőségeiket. Többen úgy vélik, hogy differenciálnia kellene a programnak a fővárosi és a vidéki árak meghatározása között, illetve érdemes megfontolni különböző árcsökkentő lehetőségeket (pl. olcsóbb építési telkek biztosítása, kevesebb parkoló építhetősége, extra szolgáltatások elhagyása), amelyek javítanák az épülő lakások megfizethetőségét.
A 2025 évben rendelkezésre álló támogatások így a következő években hozzájárulhatnak a megfizethető lakásmennyiség növeléséhez, a rendkívül rossz energetikai állapotú hazai lakásállomány korszerűsítéséhez, valamint az építőipari kapacitások kihasználásához is.
Ugyanakkor a hazai lakásállomány minőség megújításához a sürgős beavatkozásokon túl fontos lenne egy, legalább középtávú lakásstratégia kialakítása és az azzal koherens intézkedések és támogatási programok rendszer felállítása.
Lakástámogatások 2025
Az Otthon Start program 3%-os 50 millió forintos lakáshitele új vagy használt lakás, illetve családi ház, tanya megvásárlására, valamint építésére kérhető.
A Közszolgálatban dolgozók otthontámogatása lakáshitel-törlesztésre vagy új lakáshitel önrészének kifizetésére felhasználható támogatása 2026. január 1-től igényelhető.
A Csok Plusz vállalt gyerekek után igényelhető bármely településen új és használt lakás vásárlására, illetve meglévő lakás bővítésére, bővítéssel összekötött korszerűsítésre.
A kibővített falusi csok és a mellé felvehető kölcsön a preferált kistelepülésen jelent segítséget az otthonteremtéshez a családok számára.
A 2025 januárjában egyszerűsített feltételekkel újraindított energetikai otthonfelújítási programot 2007 előtt épült családi házakra, illetve friss lakcímbejelentések után lehet kérni, amelynek teljes finanszírozási összege saját forrásból (önerőből), kamatmentes kölcsönből és vissza nem térítendő támogatásból áll.
A kistelepüléseken igényelhető a vidéki otthonfelújítási támogatás is, amely 3+3 millió forinttal segíti a családi házak felújítását.
Nagyot lendíthet a lakóingatlanok energetikai felújításán az EKR-szabályozás áprilisi módosítása, amellyel jelentősen megemelték az elszámolható megtakarításokat. Ezzel nem csak a padlásfödém-szigetelések, hanem remélhetőleg az összetettebb korszerűsítési beruházások – homlokzatszigetelés, a nyílászáró-csere, fűtési rendszer korszerűsítése – is nagyobb számban, akár százezres nagyságrendben is megvalósulhatnak családi házakban és társasházakban is. Az EKR keretében elérhető megtakarítások kombinálhatóak az energetikai fókuszú otthonfelújítási programokkal, valamint a vidéki otthonfelújítási támogatással.
Emellett még a nyugdíjpénztári megtakarítások felhasználhatók felújításra és építésre, bővítésre, valamint a SZÉP-kártyára érkező juttatások egy része is használható lakásfelújítási, -szépítési cikkek vásárlására.
A vevői oldalon a kedvező kamatozású, illetve kisebb önrésszel felvehető zöld lakáshitelek is plusz forrást jelentenek, és kifejezetten az energiahatékony lakásállomány növelését segítik. Az 5%-os zöld lakáshitel a kiemelt célcsoportként kezelt 35 év alatti fiatalokat segítette október végéig.
Szintén nekik nyújt támogatást a TLE által régóta szorgalmazott lakáscafeteria is lakáshitel-törlesztésre vagy lakbér fizetésére. Utóbbi hiteltörlesztésre és lakbérre is felhasználható. Megjelent már olyan banki akció is, amelyben saját termékként kínálják az 5%-os zöld lakáshitelt szélesebb korosztály számára.
A lakásépítések legjelentősebb ösztönzője továbbra is az 5%-os lakásáfa, amely a 2026. december 31-ig építési engedéllyel rendelkező újépítésű lakásokra akár 2030 végéig alkalmazható. A falusi csokos preferált kistelepüléseken, valamint tanyákon és birtokközpontokon adó-visszatérítés igényelhető új lakás vásárlásakor, saját erős építkezés esetén, illetve meglévő lakóingatlan bővítése, korszerűsítése esetén.
[Az otthonteremtési támogatásokról szóló összefoglaló táblázat és a részletes ismertetők itt érhetők el.]
A lakáspiac kínálati oldala kapott támogatást a márciusban elindult tőkeprogrammal, amelyben a Kormány 300 milliárd forintot biztosít ingatlanalapok számára megfizethető lakások, bérlakások, valamint kollégiumi férőhelyek építésére, fejlesztésére.
Ezen kívül a 250 egységnél nagyobb lakásfejlesztési projekteket kiemeltté lehet nyilvánítani, ha a teljes állomány 70 százaléka megfelel az Otthon Start program követelményeinek.
A tőkeprogram hatására a következő években várhatóan nőni fog a bérlakáskínálat is, ami moderálhatja a bérleti díjakat, azonban továbbra sem várható, hogy az igényeknek megfelelő mennyiségű megfizethető bérlakás lesz a nagyvárosokban.
Ezért továbbra is javasoljuk egy állami / vállalkozói bérlakásépítési program intézményrendszerének kiépítését. Egy ilyen bérlakásprogram – a Kormány hosszú távú építésgazdasági stratégiájának részeként – komoly konjunktúra-kiegyenlítő szerepet tudna betölteni. Egy, a tulajdonszerzést is lehetővé tevő állami/közhasznú, megfizethető bérlakásrendszer felállítása segíthetne abban, hogy a lakásállomány minőségi megújulásához szükséges lakásszám megépüljön Magyarországon. Így ez az intézmény olyan eszköz lehetne, amely alkalmas a lakásépítési hullámvölgyek mérséklésére, a fiatal szakemberek, a fiatal családok itthon tartására, a népesedési célok támogatására is. Fontos, hogy ebben érvényesüljenek a fenntarthatósági és „zöld” építészeti szempontok, és jelenjen meg a családok gyermekvállalásának támogatása is.
A hazai lakásállomány minőségi megújításához szükséges források biztosítása érdekében is javasoljuk a Kormányzatnak, vizsgálja meg, hogy rövid- és középtávon hogyan lehetne több európai uniós forrást irányítani a lakásépítési, lakásfelújítási szegmensbe. Az Európai Unió prioritásai és finanszírozási céljai között jóval nagyobb hangsúlyt kellene, hogy kapjon az európai polgárok lakáskörülményeinek a fejlesztése, az otthonteremtés, a gyermekvállalás támogatása.
Meggyőződésünk szerint hosszú távú tervezhetőséggel a bevezetett intézkedések több pozitív gazdasági és társadalmi hatással és haszonnal járnának. Ez hozzájárulna az ipari kapacitások tervezhetőségéhez, megfelelő kihasználásához, a hazai gyártási kapacitások megtartásához, fejlesztéséhez; a stabil munkahelyekhez; a szakképzési igények tervezhetőségéhez; a minőségi építésekhez.
A kiszámíthatóságot erősítené, ha megszületne egy legalább 15 évre szóló lakásprogram, amely tartalmazza az alapvető elveket, a lakásépítési, lakásfelújítási, bérlakásépítési célszámokat; a legfontosabb támogatási eszközöket és azok hozzávetőleges éves keretösszegét.
*
A KSH szerint 2025 I. háromnegyedévében:
- 2025 I–III. negyedévében 7490 lakást vettek használatba, 14%-kal kevesebbet, mint az előző év azonos időszakában.
- A fővárosban 9,1, a megyei jogú városokban 33, a községekben 22%-kal kevesebb lakás épült. Csak a kisebb, nem megyei jogú városokban emelkedett kissé (1,5%-kal) az átadott lakások száma.
- A lakásépítés területi koncentrációja a fővárosban továbbra is erős. Budapest 2509 új lakásának 57%-a három kerületben épült fel: a VIII. kerületben 631, a XI. kerületben 421, a IX. kerületben 379 új lakást vettek használatba.
- A régiók közül kizárólag Pest régióban (1,6%) és Dél-Dunántúlon (0,6%) tapasztalható minimális élénkülés az előző év azonos időszakához képest. Minden más régióban csökkent az átadott lakások száma, a legnagyobb mértékben Közép-Dunántúlon (–41%) és Dél-Alföldön (–30%).
- A vidéki új lakások közül sok található a balatoni térségben. Budapest után a legtöbb új lakást Siófokon adták át (259), de más vidéki településekhez képest sok lakást vettek használatba Keszthelyen (165) és Balatonszemesen is (154). Mindezek mellett Kecskemét (225), Nyíregyháza (121) és Érd (116) lakásépítéseinek száma volt még jelentős, a többi vidéki nagyvárosé viszont nem érte el a százas nagyságrendet.
- A természetes személyek által épített lakások aránya 40%-ról 35%-ra csökkent, a vállalkozások által építetteké 58%-ról 65%-ra emelkedett az előző év azonos időszakihoz képest.
- Az új lakóépületekben használatba vett lakások 50%-a családi házban, 39%-a többlakásos épületben, 8,0%-a lakóparkban található.
- A használatba vett lakások átlagos alapterülete 4,1 m2-rel 94,7 m2-re csökkent a 2024. I–III. negyedévihez képest. A fővárosi lakások mérete átlagosan 67,5 m2 volt.
- Az értékesítési céllal épített lakások aránya 65, a saját használatra építetteké 33% volt, az építési cél szerinti megoszlás az eladásra építettek felé mozdult el 7,6 százalékponttal.
- Országos szinten az építési engedélyek és az egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 19.947 volt, 37%-kal több, mint egy évvel korábban. Az építési engedélyek növekedésében is erős területi koncentráció figyelhető meg a fővárosban, illetve annak néhány kerületében. Budapesten összesen 7841 lakás építésére adtak engedélyt, 2,3-szer többre, mint egy évvel korábban. Csak a XI. kerületben mintegy 3400 engedélyt adtak ki, a XIII. kerületben pedig valamivel több mint 1500-at. A négy legtöbb építési engedélyt kiadó fővárosi kerületben (XI., XIII., X., XV.) engedélyezték a lakások több mint háromnegyedét.
- A megyei jogú városokban 43%-kal növekedett a létesítendő lakások száma. A kisebb településeken azonban csökkent a lakásépítési engedélyek száma: a nem megyei jogú városokban 1,0, a községekben 8,8%-kal. A megyei jogú városok közül kiemelkedik Debrecen és Szeged, ahol egyaránt mintegy 750-750 lakás építését engedélyezték, továbbá több mint 400 lakás építését kezdeményezték Székesfehérváron és Győrben is.
- Budapesten kívül Közép-Dunántúl (31%) és Dél-Alföld (93%) régióban nőtt jelentős mértékben az építési engedélyek száma. Észak-Magyarországon (2,0%) és Észak-Alföldön (0,1%) pedig csak minimális növekedés történt. A többi régióban viszont az egy évvel korábbinál kevesebb lakás építését engedélyezték.
- Az építtetők az esetek 26%-ában éltek az egyszerű bejelentés lehetőségével. A kiadott új építési engedélyek alapján az előző év azonos időszakinál 2,5%-kal több, összesen 7350 lakóépület építését tervezték az országban. A létesítendő nem lakóépületek száma országosan 2188 volt, 18%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban.
A kapcsolódó adattáblákat ITT tekintheti meg.
Részletes elemzésünk alább letölthető.
