Ígylakunk-interjú – A támogatott hitelprogram a lakáspiacon is új lendületet hozhat, de csak akkor, ha kiszámítható marad – mondja a Metrodom ügyvezetője, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnöke. Kiss Gábor úgy véli, az Otthon Start program valóban segíti a fiatalokat a lakásvásárlásban, azonban a fejlesztők számára csak akkor lesz vonzó, ha hosszú távon is kiszámítható marad, és a budapesti árviszonyokat is figyelembe veszi.
Ígylakunk: Hogyan értékeled az Otthon Start programot ingatlanfejlesztőként?
Kiss Gábor: A program jó a piacnak, de természetesen leginkább a program igénybevételére jogosult lakásvásárlóknak jó.
Nagyon fontos a lakáslétrán, hogy aki a szülői házból elköltözik és egy bérelt lakásban él, neki az egyik legnehezebb lépcsőfok a továbblépés saját tulajdonú ingatlanba. Ahhoz saját erő kell, hitelképes fizetés, és ezért nagyon sokan itt megrekednek, és nem tudják az első saját lakásukat megvásárolni. Az Otthon Start program most erre ad nekik lehetőséget, azzal, hogy egy támogatott hitel segítségével jóval alacsonyabb havi törlesztőrészlettel már bele tudnak vágni az első saját lakás megvásárlásába.
Ami a fejlesztőket illeti, nekik a legfontosabb kérdés, hogy bízhatnak-e abban, hogy ez a program hosszú távon fennmarad. Mivel egy ingatlanfejlesztési ciklus három-négy év, és ha félidőben, mondjuk két év múlva megszűnik ez a program, vagy jelentősen szűkül az általa biztosított kereslet, akkor az nehéz helyzetet tud okozni egy ingatlanfejlesztés folyamán.
Vannak biztató jelek: a kormánykommunikáció következetesen hosszú távú programként hivatkozik erre. Látjuk azt, hogy a CSOK is már legalább kilenc éve velünk van, a Babaváró is már legalább hat éve, és ezek azt mutatják, hogy az ilyen támogatás jellegű programok nem egy két évre szólnak. Így lehet abban bízni, hogy az Otthon Start mellett is hosszú távon elkötelezett a kormány.
A másik nagyon fontos dolog, amit az ingatlanfejlesztők vizsgálnak, hogy a 1,5 milliós négyzetméterár, illetve összességében lakások esetében 100 millió Ft-os lakásár-limit milyen idő távon tartható fenn, és várható-e például indexálás. A választások miatt ebben a kérdésre nyilván az idén nem lesz új információ.
A másik oldala ennek a kérdésnek, hogy a vidéki piacon teljesen egyértelműen működik a 1,5 milliós négyzetméterár, sőt akár jóval alatta is vannak, így ott több évre előre tekintve jól látható, hogy érdemes belevágni egy új fejlesztésbe. Budapesten ez már nehezebb, de nyilván a külső zónákban itt is működik. Ugyanakkor Budapesten az átlag lakásár most már 1,7 millió Ft/m², ami azt is jelenti, hogy a középső és a belső zónákban jóval 1,5 millió Ft fölöttiek a négyzetméterárak, ezért ott nagyon óvatosak a fejlesztők és megnézik, hogy belefér-e egy új projekt elindítása.
A kormány támogatás nyújt ahhoz, hogy ha egy fejlesztő 250 lakásnál nagyobb lakásszámú projektet hoz a piacra, akkor kiemelt beruházási kérelmet terjeszthet elő, és kedvezményt kaphat a beépítési paraméterekben, amivel hígítja az egységnyi költséget és az az 1 m² lakásra jutó telekárat. Ezáltal tud kedvezőbb lakásárat kínálni és biztosítani a 1,5 millió Ft alatti négyzetméterárat a következő években is.
Ígylakunk: A Metrodomnál vannak otthon startos lakások, illetve belép-e a cég erre a piacra?
Kiss Gábor: A Metrodomnak jelenleg nincsenek otthon startos lakásai, mi a prémium kategóriában kínálunk lakásokat. Egyelőre még vizsgáljuk a helyzetet, és nem hoztunk olyan döntést, hogy otthon start programos fejlesztést elindítsunk. Látjuk azt, hogy más ingatlanfejlesztők már vásároltak vidéki helyszíneken és Budapest külső területein is új telekingatlanokat, és kisebb és nagyobb ingatlan fejlesztők az Otthon Start programnak megfelelő lakóingatlan-fejlesztéseket terveznek indítani.
Látjuk azt is, hogy a kormányhoz már 30-50 000 közötti lakásszámra vonatkozó kiemelt beruházási igényt érkezett, ami szintén azt jelenti, hogy a fejlesztők részéről van intenzív érdeklődés a programban való részvételre. Ha valaki kap ilyen kiemelt beruházási lehetőséget, akkor garantálnia kell, hogy a lakások 70 százalékát a programnak megfelelő kondíciókkal fogja értékesíteni.
Ígylakunk: Korábban elhangzott egy olyan felvetés, hogy Budapest és a vidék között differenciálni kellene az Otthon Start programban a négyzetméterár-plafonnal, illetve a vételárplafonnal kapcsolatban. Jó lenne egy ilyen területi differenciálás?
Kiss Gábor: Azt gondolom, jó lenne. A budapesti teljesen más lakóingatlan-piac, teljesen más az árazása, min vidéken, és ezért, ha az a cél, hogy Budapesten is ne csak a külvárosban, hanem a középső zónában is nagy számban épüljenek megfizethető lakások, akkor érdemes megfontolni akár a 1,5 millió forintos négyzetméterár, akár az árlimit terület alapú differenciálását.
Ugyanakkor látjuk azt is, hogy a választásokig nincs arra mozgástér, hogy egy ilyen kérdést napirendre tűzzön a kormány. Nyilván, ahogy halad előre az Otthon Start program és lehet értékelni, hogy mennyi a ténylegesen induló új projektek száma, és az a piacra érkező újlakás-kínálat volumene hogyan viszonyul a keresleti oldali növekedéshez. Ha az látszik, hogy a keresletet jól kielégíti a növekvő kínálat, akkor jó a rendszer kialakítása, hogyha viszont a keresletet nem tudja az új kínálat kielégíteni és már a használt lakások is fogyóban vannak, akkor nyilván újabb kiemelő rendeletekkel lehet a kínálati oldalt tovább támogatni.
Ígylakunk: Olyan veszély nincsen, hogy kifullad a kereslet?
Kiss Gábor: Annyira jó a program, hogy erre nem számít senki. Inkább azt látjuk, hogy a mostani keresletnövekedés nagyon intenzív, az organikus fejlődéshez képest kiugró magasságot mutat. Ha ebben lesz is csökkenés, az is még magas szinten fog maradni, de annyira kedvező ez a hitelkonstrukció, hogy valószínűleg ez egy folyamatos, hosszú távú jelentős keresletet tart fenn.
Nyilvánvalóan minden program elején van egy felfutás, mert akkor a legintenzívebb a kereslet, majd hosszútávon beáll egy átlagos szintre. Persze az az izgalmas, hogy hol lesz ez az átlagos szint, ez az átlagos magasság a keresletoldalon, és hogy a kínálat ezt jól le tudja-e követni.
Ígylakunk: Korábban beszéltül arról, hogy ez a program elsősorban használtlakás-piacot mozgatja meg. Érzékelhető valamiféle másodlagos hatás az újlakás-piaci keresletben?
Kiss Gábor: Továbbra is igaz az, hogy az otthon Startot igénybe vevők döntő többsége 80-90 százaléka használt lakást vásárol. Még akkor is így van ez, hogyha az elfogadható minőségű használt lakások száma erősen csökkent, talán már el is fogytak, és így egyre inkább a felújítandó lakások irányába fordulnak a vásárlók.
A fennmaradó 10-20 százalék azok, akik az új lakások felé nyitottak, mert nyilván ezeknek az új lakásoknak az elkészülés ideje, kb. két év, egy távoli átadási időpont. Ezt el kell tudni fogadni. Értelemszerűen az új lakásoknál 1,5 millió Ft körüli árak jellemzőek, míg egy ugyanakkora használt lakást akár 1-1,3 millió Ft körüli négyzetméteráron lehet megvásárolni.
Ez a 10-20% újlakás-vásárló az, aki várhatóan megjelenik a piacon, és hoz egy addicionális hatást az újlakás-piacnak.
Az első hónapban 15 ezer igénylés volt. Ha ezt tovább visszük az év végéig, akkor ez az idén kb. 40 ezer otthon startos igénylést jelent. Ha ennek a 10-20%-a az újépítésű-piacra kerül, akkor az 4-8 ezer nagyrészt addicionális új vásárló az új lakások piacán. Úgyhogy ahhoz képest, hogy tavaly 13 ezer db lakás épült, ha 4-5 ezerrel több vásárló lesz, akkor az jelentős mennyiségű hozzáadott vásárlói számot jelent. Ők statisztikailag nem most jelennek meg, hanem 2027-2028-ban, amikor átadják az új fejlesztéseket.
Ígylakunk: Fogynak a felújított használt lakások, így a felújítandókat kezdik el vásárolni, ami felújítási megrendeléseket fog generálni. A kormány azért is állította parkolópályára a nyáron beharangozott új lakásfelújítási támogatási programot, mert nem akarják az építőipari kapacitásokat túlterhelni. Ugyanakkor indulnak az újlakás-projektek is, mégpedig viszonylag nagyobbak, vidéken is. Vagyis valószínűleg jön egy jelentős építési hullám. Bírni fogja ezt az építőiper?
Kiss Gábor: Azt valószínűsítjük, hogy a következő egy-két évben bírni fogja. Most az építőipar kb. 80%-os kihasználtsággal működik, tehát van egy 20 százaléknyi kapacitás, amit még le lehet kötni.
A növekvő lakásépítések ezt jól ki is tudják használni és le tudják kötni, úgyhogy nem számítunk jelentős építőipari kapacitáshiány kialakulására. Egy-egy szakiparkban lehet, hogy ez már érződni fog, de nem ez lesz a jellemző.
Változásra és kihívásokra akkor kell készülni, amikor az állam visszatér az építési piacra. Most viszonylag kevés kapacitást köt le, de ahogy a költségvetés helyzete lehetővé fogja tenni és újraindulnak az állami beruházások, akkor viszont egy magas terhelésnél fog megérkezni az állami beruházások kapacitásigénye. Ebben a helyzetben újra az a veszély fenyeget, hogy megindul az állami szektor és a magánszektor közötti versengés az építési kapacitásokért, ami árfelhajtó hatást eredményezhet.
Bízunk abban, hogy tanultunk az eddigi hibákból, és ezeknek a ciklusoknak a figyelembevételével fogja az állam a beruházásigényét a piacra hozni. Úgy, hogy elegendő időt kapnak a szereplők és a nagyobb igényhez alkalmazkodva bővíteni tudják a kapacitásaikat.
Ígylakunk: Egy konferencián elhangzottak opciók, amelyekkel le lehetne szorítani az építési költségeket a 1,5 milliós négyzetméterárra vagy az alá. Például olcsóbb építési telkek bevonása újrazónázással, kedvezményes projektfinanszírozás, tudatos kivitelezési költségcsökkentés. Ezek mit jelentenek és mekkora a realitása, hogy megvalósíthatóak?
Kiss Gábor: Bontsuk ketté az építési költségeket és az ingatlanfejlesztéshez kapcsolódó egyéb elemeket. Nem építési költség a telekár, de ha az állam vagy az önkormányzat a piaci árnál kedvezőbb áron biztosítana építési telket, akkor a magas telekár nem épülne be a lakás eladási árába, és ezzel is lehetne támogatni a megfizethető lakások építését. A kedvezőbb a telekár akár 100 ezer Ft-tal tudja csökkenteni a lakás négyzetméterárát.
A finanszírozásnál most 100 lakásonként 1 milliárd Ft a finanszírozási költség. Ha lenne kedvezőbb finanszírozásra lehetőség, akkor az megint 100 ezer Ft-tal csökkenthetné a lakás négyzetméterárát, és akkor máris az 1,7 millió Ft-os budapesti átlag négyzetméterárból a 1,5 milliónál vagyunk.
Úgyanígy a parkolószám kérdése: ahol jó a tömegközlekedési kapcsolat, ott indokolatlan sok parkolót építeni, ami rengetegbe kerül. Megint csak lehetne 100 ezer Ft-ot fogni azzal, hogy mondjuk csak 50 százaléknyi parkolót kell építeni.
Több ilyen apró lépés alkalmazásával egészen komoly költségcsökkentés lehetne elérni.
Egy másik téma maguk az építési költségek és ezeknek a csökkentése. Itt persze megint felmerül a parkolóépítés, mert, ha nem kell annyi parkolót építeni, akkor az összes építési költség annyival kevesebb lesz.
Az Otthon Start programban olyan műszaki tartalommal készülnek a lakások, mint a többi, ugyanabban a minőségben, úgyanúgy kedvező rezsivel, nagyon tudatos energiatakarékos épületek épülnek, ebben nincsen változás.
De mondjuk olyan extra szolgáltatások, mint a közösségi terek, vagy az exkluzív homlokzat elhagyásával, illetve sztenderd minőségű megvalósításával kedvezőbb építési költséget lehet elérni.
Ugyanígy lehetőségek vannak a magasházak építésében, hiszen, ha ugyanazon a telken néhány szinttel magasabb házat lehet építeni, akkor az a néhány plusz szint nem változtatja meg az alapozási és a tető költségeit, csak a plusz szintek költsége jön be. Így összességében csökken a kivitelezés egységnyi költsége, ezzel a négyzetméterár is.
