A most már jól láthatóan ingatlanpiaci mélypontot jelentő 2023-as év után kilábalásra számíthatunk, mivel akad néhány olyan tényező, melyek segítik az ingatlanpiacot a felfelé vezető úton. Ezzel együtt lesz olyan szegmens, amelyben az árak is emelkedésnek indulhatnak - írja elemzésében a Balla Ingatlan.

A 2023-as év az ingatlanpiac számára az elmúlt 10 év legnehezebb és leggyengébb forgalmát hozó éve volt - szögezte le Balla Frigyes, a Balla Ingatlan operatív igazgatója, aki szerint ugyanakkor a jövő évet illetően egyelőre nagy a bizonytalanság.

Mindenesetre most arra számítanak, hogy a 2024-es év egy “átmeneti év” lesz, amikor az ideihez képest megkezdődhet az erősödés az ingatlanpiacon, de azt is biztosra veszik, hogy egyelőre még nem fog visszatérni az elmúlt években megszokott magas tranzakciószám, ahogy nem fog átfordulni a piac kínálatiból keresletibe.

Beépülhet az árakba a CSOK Plusz

Néhány tényezőt már lehet látni, melyek befolyásolják a piac irányát. Ezek közé tartozik a januártól elérhető CSOK Plusz, mely a szakértő szerint komoly segítséget nyújthat a hitelt felvevő és gyereket vállalni szándékozó családoknak, hiszen a piaci kamatok töredékért juthatnak forráshoz, ráadásul a vállalt gyermekek után járó kedvezmény is vonzó lehet számukra.

Hiszen a CSOK Plusz esetében egyrészt maximum három százalékos a kamat, ráadásul három gyermek esetében 50 millió forintos összeget is igényelhetnek a családok. Emellett pedig minden megszülető gyermek után 10-10 millió forintot le lehet írni a kölcsönből. Az persze kétségtelen, hogy sokak számára még egy ekkora hitel mellett sem egyszerű a jelenlegi árszinteken a családjuk számára megfelelő ingatlant vásárolni, mivel a törlesztőrészlet a kedvező kamat ellenére is komoly részt szakíthat ki a havi jövedelemből. Ráadásul a CSOK Plusz csak azok számára kihasználható támogatás, akik még gyermekvállalás előtt állnak, ez pedig  leszűkíti a potenciális igénylők körét.

Mindezeket figyelembe véve, a Balla Ingatlan szakértőinek számításai szerint a támogatással érintettek száma nem fogja meghaladni az évi 10 ezret, vagyis ennyi család lehet most Magyarországon, mely igénybe tudja és akarja venni ezt a támogatást.

Balla Frigyes várakozásai szerint a CSOK Plusznak lesz azonban egy másik hozadéka is, mégpedig az, hogy a támogatás körüli nagy médiavisszhang hatására sok olyan ingatlantulajdonos, akinek ingatlana beleesik a támogatással érintett kategóriákba, tovább fogja emelni az eladásra kínált ingatlana árát. Ez pedig azt jelenti, hogy egyrészt a támogatás mértéke részben vagy egészben, de be fog épülni az árba, másrészt pedig a magas árak miatt nyílni fog az olló a kereslet és a kínálat között.

A csökkenő kamatok hozzák vissza a befektetőket

A változó CSOK-on túl szintén élénkíthetik az ingatlanpiacot a csökkenő hitelkamatok, ugyanis a Balla Ingatlannál arra számítanak, hogy a 2023-as évre jellemző 8-9 százalékos hitelkamatok némileg mérséklődnek, és a  jegybanki alapkamat csökkenéseit követően év végére akár 6-6,5 százalékos jelzáloghitelek is elérhetővé válnak a többség számára.

Ez pedig már az a pont, ahol sokak fejében ismét megfordul a lakásvásárláshoz kapcsolódó hitel felvételének gondolata. Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője is úgy vélekedett, hogy komolyabb változást az eredményezhetne, ha a kamatszintek 5-6 százalék környékére csúsznának vissza. Hiszen korábban is az 5 százalék körüli szintek voltak azok, melyek megmozgatták a vevők fantáziáját.

Balla Frigyes szerint egy további befolyásoló tényező pedig az lehet, hogy a befektetők figyelme ismét jobban az ingatlanpiac felé fordulhat, ugyanis lesz egy olyan szűkebb kör, melyet a csökkenő hozamú állampapírok már nem szólítanak meg.

Sebestyén Tamás szerint is sokat lendíthetne az ingatlanpiacon, ha visszatérnének a befektetők az állampapírokból, amire ő is lát némi esélyt, hiszen az újabb állampapírok már kevésbé vonzók számukra. Ugyanakkor sokan, akik korábban bevásároltak állampapírból, most még egy jó ideig a befektetésükben maradhatnak - jegyezte meg.

Balla Frigyes végül megjegyezte, hogy ha a számokat tekintjük, akkor a fentebb felsorolt tényezőknek köszönhetően az idei évre várt 80-100 ezres ingatlanpiaci tranzakciószám 2024-ben 15-20 százalékkal növekedhet, vagyis elérheti a 100-120 ezres szintet az év végére. Ez persze még mindig kisebb, mint a korábbi években megszokott tranzakciószámok, ugyanakkor mégis reménykeltőnek tekinthető az ingatlanszakma számára.

Milyen hozamra számíthatnak a befektetők?

Bár a bérleti díjak jelentős emelkedésen vannak túl az elmúlt években, ez részben a 2020-as erőteljes visszaesés korrekciója volt, és a 2020 elejéhez képest mért növekedés elmaradt az ingatlanárak esetében mért áremelkedéstől, ami rontott a korábbi évek bérleti díjból származó hozamelem szintjén. Szintén rontja a részben hitelből megvalósított lakásbefektetések eredményességét, hogy jelenleg hitelek csak magas kamatszintek mellett érhetőek el.

Az MBH Index elemzői a jelenlegi piaci információk alapján megvizsgálták, hogy közelítőleg milyen átlagos teljes hozamokra lehet számítani a befektetési célú lakásvásárlások esetén. Az MBH kalkulációja szerint a mostani fővárosi használt lakáspiacon, 3,4-5,8 százalék közötti hozamokra lehet számítani. A legmagasabb az elérhető nyereség a fővárosi belvárosban, ahol 5 és 5,8 százalékos hozam volt mérhető, vidéken pedig 3,1 és 6,6 százalék között mozgott a számított sajáttőke-arányos nyereség. Az új lakások esetében ugyanakkor az előbbieknél jóval szerényebb hozamok voltak jellemzőek, amely elsősorban a több és magasabb kamatozású hitelfelvételhez kapcsolódott. A fővárosi új lakások esetében 1,7-3,4 százalék közötti hozamszint volt mérhető a korábban említett kalkulációs paraméterek esetén. Az előbbi hozamszintek így jelentős, több százalékpontos csökkenést jelentettek a 2021-es nyereségekhez képest.

2024-ben élénkülhet a lakáshitelpiac, az MBH Bank elemzői mintegy 940 milliárd forint értékű új jelzáloghitelvolument prognosztizálnak. Az átlagos kamatszint a jelenlegi 7-8 százalékos szintről 6-7 százalék tartományba süllyedhet az elemzők szerint, azonban különösen a 6 százalék alatti kamatok elérése esetén várható jelentős változás a piacon.

MBH Index: az MBH Jelzálogbank által végzett ingatlanpiaci elemzés

Forrás: Balla Ingatlan, Realista