Kiss Gábor az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnöke, a Metrodom Kivitelező Kft., ügyvezető igazgatója szerint a fejlesztők folyamatosan keresik a barnamezős területeket, és meg is találják, hiszen a XI., IX., XIII. kerület barnamezős területein eddig is rengeteg fejlesztés történt.

Vannak azok a rozsdaterületek, amelyek könnyen elérhetők, ezeken a fejlesztők azonnal tudnak fejleszteni, és vannak a komolyabb előkészítést igénylő területek, amelyek nincsenek előkészítve fejlesztésre. Pl. a Rákosrendező pályaudvar sem szabályozási szempontból, sem a közművek tekintetében egyelőre nem kész terület, nem elérhető közvetlenül, hanem komoly előkészítés szükséges. Ez a választóvonal a rozsdaterületeknél, és ez a jogszabályban is megjelent mint azonnali és közép-, hosszútávú akcióterület.

„A barnamezős területekkel szemben irdatlan nagy zöldmezős területek vannak fejlesztésre kijelölve. A fejlesztők a könnyen elérhető, kezelhető barnamezős területeket nagyon gyorsan beépítik, a problémásabb területek helyett, ha van, inkább a zöldmezőset választják. Pedig a Budapest nagy fejlesztési potenciálját éppen ezek a területek jelentik. Az autópályák és a fő vasútvonalak egy folyósóban érik el a város területét, ezeknek a végén, a fejpályaudvarok területén 140-150-30 hektáros, óriási területek vannak. Ezek hasznosításához nem elég egy ingatlanfejlesztő, egy kerületi önkormányzat, talán még a fővárosi önkormányzat sem. Ilyen léptékű dolgokhoz állami szerepvállalás szükséges, de pl. a MÁV nem érdekelt abban, hogy egy ilyen mértékű ingatlanvagyon megmozduljon” – magyarázta Koszorú Lajos építész (Város-Teampannon Kft.).

Zöld helyett barna

Erő Zoltán, Budapest főépítésze szerint, ha van helyrajzi szám, utcanév, csatornabekötés, vízóra, akkor a fejlesztő tud építeni. Amikor ez nincs, hanem új városrészt kell megálmodni, utcákkal, telekosztással, szabályozási tervvel, közparkkal, akkor nem tud a fejlesztő odamenni, amíg ez nincsen meg. Ezek a gyakorlati lépések a nagy barnamezős területeken nem valósultak meg. Persze hogy ezt meg lehessen csinálni, kellene egy vízió, hogy milyen városrészt álmodunk oda. Mindenesetre addig jó, míg egy-egy ilyen terület egy kézben van és nem kezdjük el felszabdalni. Utóbbira tipikus példa a Józsefvárosi pályaudvar, ahol a Kőbányai út egyik oldalán megoldhatatlan a feladat, míg a másik oldalán kínálkozik egy fejlesztési terület.

Lánszki Regő, az Építési és Közlekedési Minisztérium Építészeti államtitkára megerősítette, hogy amíg vannak zöldmezősnek tekinthető belterületek, vagy mezőgazdasági vagy más besorolású külterületek, ahol egy fejlesztést könnyebb végigvinni, a fejlesztők értelemszerűen ezeket választják, hiszen itt jóval költséghatékonyabb beruházni. „Úgy tudunk elindulni a rozsdaterületek beépítése felé, hogy egyrészt pénzügyi és szabályozási kedvezményeket adunk, másrészt szigorítunk a zöldmezős beruházásoknál. Törvénybe foglaltunk egy elég erőteljes irányt az éppen a Parlament elé került építészeti törvényben ezzel kapcsolatban. Szükség van egyrészt településpolitikai vízióra, hogy ezeken a területeken mit képzel egy önkormányzat, kell pontosítani a szabályozást, és aktív együttműködésre van szükség a fejlesztőkkel” – mondta az államtitkár.

„Nagyon fontos a zöldmezős területek csökkentése, de a barnamezős területek kezelésének a kérdése is. Nem várható el egy magán fejlesztőtől, hogy saját extra költségén kár- és lőszermentesítse (nagyon sok helyen vannak lőszermaradékok) egy fejlesztési területet. Nagy kérdés, hogy ki képes azt finanszírozni, hogy ezek a területek fejleszthető színvonalon jöjjenek létre. Ehhez állami pénzre is szükség van, mesterterv szerint, mégpedig amíg egy kézben vannak a nagy területek” – hangsúlyozta Erő Zoltán.

A budapesti főépítész elmondta, hogy van a fővárosnak egy barnamezős katasztere, amely egy szakmai regiszter arról, hogy milyen területek vannak. Az, hogy mely területek lehetnek fejleszthető, kedvezményekre jogosult rozsdaterületek, arról egy állami bizottság dönt. A kettő nem ugyanaz.

„A főváros barnamezős katasztere alap, hiszen anélkül, hogy tudnánk, milyen területek vannak, milyen szennyezettséggel, milyen kockázatokkal. És valóban van jelenleg egy rozsda kategória, amelyet egy bizottság állapít meg. Ezt a kettőt kellene összetenni. Az is fontos, hogy ne csak fővárosi, hanem állami szinten legyen egy ilyen kataszter, amiből ki lehet indulni. Ez a fejlesztőknek is segítene, hiszen nem utólag kellene a megvásárolt terület rozsda minősítéséért lobbizni, hanem eleve lehetne tudni, jogosult-e a kedvezményekre” – erősítette meg Lánszki Regő.

Hiányzik a barnamezős jövőkép

„A fejlesztők szeretik, ha egy korai időpontban be tudnak kapcsolódni egy terület fejlesztésébe” – mutatott rá Kiss Gábor. Akár onnan, hogy megvan egy urbanisztikai vízió és egy egyezség, hogy mi épüljön, akkor szívesen részt vesznek a fejlesztők a szabályozóval együttműködve egy mesterterv létrehozásában. Mindig jó, ha a fejlesztő egy korai szakaszban be van vonva, behozva a piaci szempontokat, értékeket. Mint mondta, egy jó partnerségben egy nagyobb fejlesztő akár a kármentesítést is be tudná vállalni.

Egy másik, szintén járható útként említette, ha az állam teljes mértékben előkészíti a területet, teljesen kiszabályozza, parcella szintig, és a területet nem egy nagy fejlesztőnek adja el, hanem több kicsinek, akik a kialakított szabályozási tervet tudják megvalósítani.

Ez a legegyszerűbb a fejlesztőnek, hiszen előfordul, hogy egy fejlesztésnél módosítani kellene egy szabályozási tervet, mert nem alkalmazkodik az észszerű megvalósításhoz, ez akár éveket is igénybe vehet. Ezért is üdvözöljük most, hogy az új törvényben van egy elmozdulás a túlszabályozásból a felelősségadás felé. Egy olyan szabályozási környezetben, ahol van tér, a fejlesztők tudnak jó minőséget fejleszteni, illeszkedve a környezetbe, figyelemmel a plusz infrastruktúra igényére. Egy természetesen egy bizonyos léptéket feltételez, amire ma kb. 10 fejlesztő képes Magyarországon.

Erő Zoltán szerint egy mesterterv elkészítéséhez jelentős forrásra van szükség, nem várható el, hogy önkormányzatoknál alacsony költségvetésből a legjobb tervezők a legmodernebb innovációkkal jöjjenek elő. Az sem jó, ha a fejlesztő egyedül akar mindent kitalálni, ugyanakkor valóban ők ismerik a piacot, megvan a fejlesztési elképzelésük és forrásuk, ami szükséges, tőlük jön az innováció.

Nagyon hiányolta a budapesti főépítész Budapesten, Magyarországon azt a jövőképet, amely számot vet a lakótelepeink, a családi házas területeink tanulságaival, kudarcaival, a rossz zöldmezős beépítések tanulságaival. Ehhez csatlakozott Lánszki Regő is, hozzátéve, hogy a vízióra mindenképpen szükség van, amely mentén, bevonva a fejlesztőket, a piaci szereplőket, kialakítható a megfelelő szabályozás.

Kiss Gábor ehhez hozzátette, hogy az önkormányzatnak és az államnak a dolga, hogy a fő irányokat kijelölje, hogy a közlekedéskapcsolatos infrastruktúrával mi az elképzelésük, hogy egy adott lokációban milyen fő funkciókat milyen intenzitással várnak, ahhoz milyen szolgáltatási rendszerre van szükség. Erre egy ingatlanfejlesztő rá tud csatlakozni, illeszkedően tud tervet letenni, és a feladatokat jól tudjuk elosztani. Vannak olyan léptékű közfeladatok, pl. az elővárosi vasút kérdése, ami alapvetően meghatározza, hogy egy adott területen mi tud megvalósulni.

Egyedül nem megy

Ehhez alapvetően szükség van a partnerségre, hogy egy illeszkedő koncepció tudjon megvalósulni. „Sajnos az önkormányzatok az esetek többségében nincsenek felkészülve arra, hogy tudjanak válaszolni olyan fejlesztői kérdésekre, mint hogy pl. milyen infrastukturális háttér áll rendelkezésre, mennyi szabad óvodai-iskolai kapacitás stb. Nincsenek felkészülve arra, hogy fogadjanak egy fejlesztést és a tudjanak tájékoztatást adni a saját fejlesztési tervükben szereplő intenzitáshoz tartozó intézményi rendszer kapacitásáról, amihez a fejlesztő tudna alkalmazkodni” – vázolta a jelen helyzetet Kiss Gábor.

Koszorú Lajos úgy véli, hogy természetesen a szabályozás az állam feladata, de ezen felül szükség volna egy struktúrára és egy azt működtető menedzsment szervezetre, amely előkészíti a koncepciókat, a területeket, elvégzi az előszűrést. Erő Zoltán szerint biztosan jelentős közpénzre lesz szükség, ezt nem lehet egy magán szereplőre bízni.

Az elfogadás alatt álló építészeti törvényre utalva Kiss Gábor kiemelte, hogy az állam most szűkíti a zöldmezős beruházások lehetőségeit, ösztönzi a barnamezőst, erre ara felé tereli a piacot is, hogy akár a saját kockázatára is készítsen mestertervet, és ennek az előtanulmányát bemutatva elinduljon egy párbeszéd. Ez elősegíti, hogy valami megmozduljon.

Lánszki Regő államtitkár külön előadásban mutatta be a Parlament elé került építészeti törvény néhány vonatkozó fejezetét. A jogszabály kiemelten védeni kívánja a tepelülések zöldterületi övezeteit.A törvénytervezetben szerepel például, hogy ha egy településen egy tervezett új beépítésre szánt terület 5 km-es környezetében, az adott település közigazgatási területén belül az adott fejlesztés megvalósítására alkalmassá tehető barnamezős terület van, akkor új beépítésre szánt terület csak kiemelt közérdek esetében jelölhető ki. A barnamezős területek hasznosítását – ha az adott fejlesztés nagysága alapján a beruházás
barnamezős területen is megvalósítható – előnyben kell részesíteni a zöldmezős területekhez képest. A barnamezős területek hasznosítását pedig kármentesítéssel egybekötött - törvényben megállapított - adómentesség biztosításával, és sajátos településrendezési, telekalakítási és építési követelmények meghatározásával tervezik elősegíteni.A tervezetben szerepel az is, hogy a barnamezős területeket a településfejlesztési célokhoz és a településszerkezethez illeszkedő funkcióval kell hasznosítani, biztosítva a műszaki és zöldinfrastruktúra-ellátottságát.