2022-ben a megfizethető bérlakásszektor keresleti és kínálati oldaláról végezett kutatást nyolc közép- és délkelet-európai országban a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont, egy nemzetközi konzorcium vezetőiként. A projekt fő célja az volt, hogy felmérje, milyen módon tudnának türelmes, de elsősorban piaci pénzügyi források új, megfizethető lakhatási modelleket finanszírozni a régióban.

A megfizethető bérlakásszektor keresleti oldalát feltérképező kérdőíves felmérést 2022 május–június során végezték Budapesten, Belgrádban, Ljubljanában és Zágrábban. A cél az volt, hogy megbecsüljék a megfizethető bérlakásszektor lehetséges lakóinak számát, valamint felmérjék jelenlegi lakhatási viszonyaikat, attitűdjeiket és pénzügyi helyzetüket.

A budapesti eredményeket összehasonlítva a három további térségbeli főváros, Belgrád, Ljubljana és Zágráb felméréseinek eredményeivel általánosságban azt állapították meg, hogy a megfizethető bérlakásszektor iránti kereslet a régió fővárosaiban jelen van, de a vizsgált fővárosok egyediek.

A megfizethető bérlakásszektor tág¹ célcsoportja a négy városban a teljes fővárosi felnőtt népességhez képest, a budapesti adatokhoz hasonlóan fiatalabb, nagyobb háztartásmérettel rendelkezik, nagyobb valószínűséggel gyerekes háztartás, a mediánnál magasabb jövedelemmel. A szűk² célcsoport a tág célcsoportnál is fiatalabb, nagyobb háztartásméretű, átlagosan több gyermeket nevel és a mediánjövedelemnél egyértelműbben magasabb jövedelemmel rendelkezik.

A tág és a szűk célcsoport aránya a négy vizsgált fővárosban (2022, súlyozatlan értékek)

A megfizethető bérlakásszektor tág célcsoportja Budapesthez hasonló arányú (50 és 60% közötti) Ljubljanában és Zágrábban, Belgrádban viszont a lakosság háromnegyede a tág célcsoportba tartozik. A tág célcsoport jellemzői a szűrőfeltételek alapján a négy városban közel azonosak. Ljubljanában a tág célcsoportban magasabb szintű az aggodalom a jövőbeli lakhatási helyzettel kapcsolatban, mint a másik három városban, viszont a költözési szándék relatíve alacsony.

A megfizethető bérlakásszektor szűk célcsoportjában Belgrád egyedisége nem érvényesül: a szűk célcsoport aránya Zágrábban a legalacsonyabb (13%) és Ljubljanában a legmagasabb (27%), a budapesti adat (18%) a középmezőnybe tartozik.

Budapesten jellemzőbbek a piaci megoldások

A négy város felnőtt lakosságának megoszlása lakhatási jogcím szerint (2022, súlyozatlan értékek)

Lakhatási jogcím szempontjából a négy város hasonló képet mutat. A magántulajdonosok aránya Belgrádot leszámítva 70% körüli, Belgrádban 59%. A magántulajdonosok között Budapesten a legmagasabb a hitel segítségével vásárlók aránya, és itt a legalacsonyabb a lakást öröklők vagy ajándékba kapók aránya. A bérlői jogviszonyban élők aránya Budapesten és Belgrádban a legmagasabb. Budapest kiemelkedik a többi három város közül a szívességi lakáshasználók relatíve alacsony arányával. Összességében tehát Budapesten jellemzőbb a piaci megoldások aránya mind a tulajdonosi, mind a bérlői csoportban, és Belgrádhoz hasonlóan kiemelkedő a magánbérleti piac kiterjedtsége.

A bérlők mindenütt nyitottak a hosszú távú bérlői jogviszonyra.

Egyik vizsgált városban sem igaz, hogy a lakosság csak a magántulajdonú lakásban tudja elképzelni a lakhatását. A fő problémát a magas bérleti díjak jelentik a jelenlegi intézményi környezetben.

A megfizethető és kiszámítható bérlakás mint lehetséges megoldás elfogadottsága a négy vizsgált fővárosban, a tág célcsoportban (2022, súlyozatlan értékek)
(„Ha egy megfelelő lakást megfizethető áron, kiszámítható módon tudnék hosszú távon bérelni, akkor az jó megoldása lenne a lakhatási helyzetemnek.”)

A tág célcsoportban a megfizethető és kiszámítható bérleti szektor iránti nyitottság erősen különbözik a négy városban. Ljubljanában a felnőtt lakosság 81%-a nyitott a bérleti megoldások iránt, Zágrábban ennél némiképp alacsonyabb értékeket mértünk. Budapesten a lakosság több mint fele nyitott a megfizethető bérleti megoldás iránt, Belgrádban ennél szűkebb kör. Budapesten feltűnő a hosszú távú, megfizethető bérleti jogviszonyt elutasítók magas aránya; azonban csak a bérleti jogviszonyban élők válaszait nézve Budapest, Ljubljana és Zágráb értékei hasonlóak.

Ebből arra következtethetünk, hogy Budapesten egyedi egy olyan lakástulajdonosi csoport jelenléte, amely teljesen elutasítja a bérleti jogviszonyt. Viszont a bérlői státuszban lévők nyitottsága a hosszú távú bérlői jogviszonnyal kapcsolatban nem különbözik a többi vizsgált fővárostól.

A háztartások perspektívájából a bérleti szektor növekedésének egyik fő akadálya mind a négy fővárosban a megfizethetőség. Mind a szűk, mind a tág célcsoportban és mind a négy vizsgált városban 80% felett volt azok aránya, akik szerint a jelenlegi bérleti díjak a hozzájuk hasonló helyzetben lévők számára túlságosan magasak. A megfizethetőségi problémák részben a bérleti piac alulszabályozottságából adódnak.

Költözés esetén Budapesten a többi három városhoz képest sokkal nagyobb arányban jelölték meg a válaszadók a megfizethetőséget az új lakás kiválasztási szempontjai között. Ebből arra következtetünk, hogy Budapesten a megfizethető bérlakásszektor kialakításakor a többi városhoz képest fontosabb szempont a bérleti díjak szintje, mint más tényezők, például az ingatlan elhelyezkedése.

A lakhatás lakáshiteleken keresztüli biztosítása széles társadalmi csoportok számára korlátokba ütközik a vizsgált országokban. Ezt a tényt általában a közép- és délkelet-európai térségben a lakossági hitelpenetráció alacsony arányával írják le.³ A lakáshitelek tipikusan a magasabb társadalmi státuszú lakosság számára érhetők el: Magyarországon a lakáshitelállomány több mint fele a lakosság legfelső jövedelmi ötödében koncentrálódik (Fellner 2023). A négy vizsgált országban a háztartási hitelezés különböző mértékben, de bővült az elmúlt években: a bővülés mértékét a lakáspiaci dinamikák, a hitelfelvételi szabályozás szigorúsága és a jövedelmek alakulása is befolyásolták.

Mind a szűk, mind a tág célcsoportban és valamennyi városban a célcsoport többségének van korábbi hitelfelvételi tapasztalata, viszont a hitelfelvételt kérelmezők ötödével előfordult, hogy nem kapott hitelt.

Összességében Budapesten, Belgrádban, Ljubljanában és Zágrábban jól azonosítható egy olyan célcsoport, amely fizetőképes keresletet nyújthatna megfizethető bérlakások iránt. Bár a négy fővárosban domináns a lakástulajdonlás mint lakhatási jogcím, de magas a szívességi lakáshasználat is, illetve mindenhol bővül a magánbérleti szektor.

A budapesti megkérdezettek esetében két jellemzőt érdemes kiemelni. Egyrészt, a budapesti célcsoport árérzékenyebb, különösen a bérlői jogviszonyban élők. Másrészt Budapesten a lakástulajdonosok elutasítóbbak a hosszú távú bérleti jogviszonnyal szemben, és kevésbé kritikusak a magánbérleti piac jelenlegi működésével kapcsolatban.

Ezek a különbségek azonban eltűnnek, ha csak a bérlői jogviszonyban élők attitűdjeit vizsgáljuk. Budapesten a megfizethető bérleti szektor kialakításakor érdemes a bérlői státuszban élőkre célozni, és kisebb az esély a magántulajdonú lakásban élők bérlői szektorba történő átlépésére a többi vizsgált fővároshoz képest.

¹ A tág célcsoportba azokat sorolták, akik a jelenlegi lakáshelyzetével elégedetlenek és/vagy  elégedettek, de aggódnak a jövőbeli lakhatásuk miatt és/vagy van olyan személy a háztartásukban, aki rövid időn belül elköltözne.
² A szűk célcsoportba azok kerültek, akik a tág célcsoporton belül hosszabb távon is nyitottak lennének megfizethető bérleti megoldásra és jövedelmi helyzetük szerint nem tartoznak a legalsó 30%-ba.
³ Magyarországon a GDP-arányos háztartási hitelállomány 16% volt, miközben az eurózónában 51%. Bővebben lásd: MNB (2022b).

Korábbi cikkünk a témában:

Kiderült, mekkora igény van Budapesten megfizethető bérlakásokra