A KSH adatai szerint 2025-ben 20,5 százalékkal emelkedtek a lakásárak Magyarországon. Különösen a használt és a lakótelepi lakások drágultak, miközben a lakáspiaci forgalom is bővült. Az MNB adatai azonban már jelentős lassulást mutatnak 2026-ban.
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) lakáspiaci árindexe szerint 2025-ben összességében 20,5 százalékkal emelkedtek a lakásárak az előző évhez képest, ami jelentős gyorsulás a 2024-ben mért 13,3 százalékhoz viszonyítva.
A használt lakások tiszta árváltozása 21,5 százalék volt, szemben az előző évi 13,4 százalékkal. Az új lakások ára 12,3 százalékkal emelkedett, ami ugyanakkor mérséklődést jelent a 2024-es 14,9 százalékos dráguláshoz képest. A tiszta árindex kiszűri az értékesített lakások összetételének változásából eredő hatásokat, ezért pontosabban mutatja a tényleges piaci árváltozást, mint az egyszerű átlagárak összehasonlítása.
Átlagosan már 41,6 millió forintba került egy használt lakás
A KSH adatai szerint a használt lakások országos átlagára 2025-ben 41,6 millió forintra emelkedett a 2024-es 35,5 millió forintról. Ez 17,2 százalékos növekedés.
Az új lakásokért átlagosan 81,3 millió forintot fizettek, 15,2 százalékkal többet, mint egy évvel korábban. Egy új lakás így országos átlagban közel kétszer annyiba került, mint egy használt.
Az átlagos négyzetméterárak is jelentősen emelkedtek:
- A használt lakásoknál 531 ezerről 625 ezer forintra, 17,7 százalékkal.
- Az új lakásoknál 1,167 millióról 1,293 millió forintra, 10,8 százalékkal.
Az új és használt lakások közötti jelentős árkülönbség továbbra is fontos korlátja lehet annak, hogy a vásárlók a korszerűbb, energiahatékonyabb új lakások felé forduljanak.
A lakótelepi lakások drágultak a leggyorsabban
A használtlakás-piacon belül jelentős különbségek mutatkoztak az épülettípusok között. A legnagyobb áremelkedés a lakótelepi lakásoknál következett be: az átlagos vételár 32,4 millióról 41,5 millió forintra, több mint 28 százalékkal nőtt.
A többlakásos épületekben található használt lakások átlagára 52,3 millió forintra emelkedett, ami 14,2 százalékos növekedés. A családi házak és sorházak átlagosan 33,5 millió forintba kerültek, közel 19,2 százalékkal többe, mint 2024-ben.
| Használt lakások | 2024 | 2025 | Változás |
| Családi ház, sorház | 28,1 M Ft | 33,5 M Ft | +19,2% |
| Többlakásos épület | 45,8 M Ft | 52,3 M Ft | +14,2% |
| Lakótelepi lakás | 32,4 M Ft | 41,5 M Ft | +28,1% |
| Összesen | 35,5 M Ft | 41,6 M Ft | +17,2% |
A lakótelepi lakások négyzetméterára még ennél is nagyobb mértékben, közel 28,5 százalékkal, 624 ezerről 802 ezer forintra nőtt.
Ez arra utal, hogy a viszonylag kisebb alapterületű, a családi házaknál és az új építésű lakásoknál általában alacsonyabb teljes vételárú lakások iránt erős volt a kereslet. A lakótelepi lakások gyors drágulása ugyanakkor tovább szűkíthette a kedvezőbb árú lakást keresők lehetőségeit.
Élénkült a lakáspiaci forgalom
Az áremelkedés a lakáspiaci tranzakciók számának bővülésével járt együtt. A KSH nyilvántartása szerint 2025-ben összesen 146 779 lakás adásvétele történt magánszemélyek között, 12 százalékkal több, mint 2024-ben.
A használt lakásokból 137 332-t értékesítettek, ami 10,8 százalékos növekedést jelent. Az új lakások adásvételeinek száma 7099-ről 9447-re, több mint 33 százalékkal emelkedett.
Az új lakások ugyanakkor továbbra is a teljes forgalom mindössze 6,4 százalékát tették ki. Ez jelzi, hogy a lakáspiacot döntően a meglévő lakásállomány adásvételei határozzák meg, miközben az új lakások kínálata és értékesítése viszonylag kis szeletet képvisel.
Az MNB is kiugró drágulást mért 2025-ben
A KSH adatait az MNB lakásárindexe is megerősíti, bár a két intézmény mutatói eltérő módszertan és időszaki összehasonlítás alapján készülnek.
A jegybank szerint 2025 negyedik negyedévében országosan 23,5 százalékkal voltak magasabbak a lakásárak, mint egy évvel korábban. Reálértelemben, vagyis az infláció hatását kiszűrve 19 százalékos volt a drágulás, ami az elmúlt 25 év legnagyobb reál-lakásáremelkedését jelentette.
Az MNB számításai szerint a lakásárak 2025 végére országosan 22,5 százalékkal haladták meg a gazdasági fundamentumok által indokolt szintet. Ez jelentős túlértékeltségre, egyúttal növekvő lakáspiaci kockázatokra utal.
A jegybank értékelése szerint a 2025-ös áremelkedésben a lakáspiaci kereslet élénkülése, az állampapír-megtakarítások felszabadulása és az év második felében elindult Otthon Start Program is szerepet játszott. A támogatott hitelprogram jelentősen bővítette a vásárlók finanszírozási lehetőségeit, de a lakáskínálat lassabb alkalmazkodása miatt a kereslet növekedése az árakat is felfelé hajtotta.
2026-ban már jelentősen lassult a lakásárak emelkedése
A 2025-ös kiugró drágulás után 2026-ban fordulat következett be. Az MNB legfrissebb, harmadik negyedévre vonatkozó adatai szerint országosan már csak 0,5 százalékkal emelkedtek a lakásárak az előző negyedévhez képest, miután a második negyedévben 0,8 százalékos csökkenést mértek.
Az éves lakásár-emelkedés üteme a második negyedévi 12,4 százalékról a harmadik negyedévben 6,6 százalékra mérséklődött. Reálértelemben 5,2 százalékkal voltak magasabbak az árak, mint egy évvel korábban.
A lassulás valamennyi településtípusban megfigyelhető. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a lakások ára visszatért volna a 2025 előtti szintre: az éves összevetésben továbbra is magasabb árszint mellett a drágulás üteme csökkent, és egyes időszakokban már árcsökkenés is bekövetkezett.
A KSH éves adatai tehát a 2025-ben kialakult jelentős áremelkedést mutatják, míg az MNB frissebb, negyedéves statisztikái már a következő időszak piaci alkalmazkodásáról adnak képet.
A lakásárak tartós emelkedése továbbra is megfizethetőségi probléma
A két statisztika együttesen azt mutatja, hogy a magyar lakáspiac 2025-ben rendkívül gyors áremelkedésen ment keresztül, amelyet 2026-ban jelentős lassulás követett.
A korábbi drágulás azonban tartósan megemelte a lakáshoz jutás költségeit. Ez különösen az első lakásukat keresőknek jelent nehézséget, akik számára az önerő előteremtése a kedvezményes hitelek mellett is komoly akadály lehet.
A tapasztalatok arra is rámutatnak, hogy a keresletet ösztönző támogatások önmagukban nem oldják meg a lakáshoz jutás problémáját. Ha a lakáskínálat nem tud kellően gyorsan alkalmazkodni, a vásárlóerő növekedése jelentős részben az árakba épülhet be.
A lakáspiac kiegyensúlyozottabb működéséhez ezért a lakásépítések ösztönzése mellett a meglévő állomány korszerűsítésére és a megfizethető bérlakáskínálat bővítésére is szükség van.
