Jelentősen veszített lendületéből a magyar lakáspiac 2026 harmadik negyedévében. A Magyar Nemzeti Bank friss lakásárindexe szerint országosan mindössze 0,5 százalékkal emelkedtek az árak az előző negyedévhez képest, az éves drágulás üteme pedig 12,4 százalékról 6,6 százalékra lassult. A vidéki városok többségében már árcsökkenést mértek, miközben Budapesten és a községekben ismét emelkedtek az árak. A korábbi lakáspiaci fellendülés kifulladni látszik, de országos árcsökkenésről egyelőre nem beszélhetünk.
A Magyar Nemzeti Bank 2026. októberi lakásárindexe alapján a harmadik negyedévben országos átlagban 0,5 százalékkal emelkedtek a lakásárak, miután a második negyedévben még 0,8 százalékos csökkenést mértek.
Ennél is látványosabb változás figyelhető meg az éves árindexben. Míg 2025 végén – a most felülvizsgált adatok szerint – 24,4 százalékkal haladták meg a lakásárak az egy évvel korábbi szintet, 2026 második negyedévére 12,4 százalékra, a harmadik negyedévben pedig már 6,6 százalékra mérséklődött a drágulás üteme.
Az infláció hatását kiszűrve, reálértéken számolva az országos lakásárak egy év alatt 5,2 százalékkal emelkedtek.
Az adatok tehát egyértelmű lassulást mutatnak, de fontos különbséget tenni az áremelkedés ütemének mérséklődése és a tényleges árcsökkenés között. Országos átlagban a lakások továbbra is drágulnak, csak jóval kisebb ütemben, mint korábban.
Budapesten újra drágultak a lakások, a vidéki városokban csökkentek az árak
A lakáspiac különböző településtípusai között jelentős eltérések mutatkoznak. Miközben az országos áremelkedés mérsékelt maradt, a fővárosban és a községekben a második negyedévi visszaesést ismét drágulás követte. A vidéki városokban viszont megfordult a tendencia.
A legnagyobb visszaesés az észak-alföldi városokban következett be, ahol 3,8 százalékkal mérséklődtek az árak. A Dél-Alföldön 2,5 százalékos, Nyugat-Dunántúlon 2,2 százalékos csökkenést mértek. Pest vármegye városaiban 1,9 százalékkal, a dél-dunántúli városokban pedig 0,7 százalékkal lettek alacsonyabbak a lakásárak.
Közép-Dunántúlon lényegében stagnáltak az árak. Ugyanakkor éves összehasonlításban éppen ebben a régióban volt a legnagyobb, 12,9 százalékos drágulás. Észak-Magyarország városai jelentették az egyetlen kivételt: itt 3,5 százalékkal emelkedtek az árak. Ezt azonban a második negyedév jelentős, 8,5 százalékos visszaesése előzte meg, így a mostani növekedés részben korrekciónak tekinthető.
Az éves változás ugyanakkor valamennyi vidéki régió városaiban pozitív maradt, 5 és 12,9 százalék között alakult.
Az Otthon Start hatása is kifutóban lehet
A 2024-ben megindult lakáspiaci áremelkedés 2025-ben két jelentős keresleti hullámmal erősödött fel. Az év elején a magas állampapír-kamatkifizetések nyomán jelentek meg újabb befektetői források a lakáspiacon, ősszel pedig az Otthon Start Program kedvezményes, fix 3 százalékos hitele élénkítette meg a keresletet.
A megnövekedett vásárlói érdeklődés azonban nem párosult a lakáskínálat hasonló ütemű bővülésével, ezért a támogatott kereslet jelentős részben az árak emelkedésében jelentkezett.
Az MNB korábbi, májusi lakáspiaci jelentése is rámutatott arra, hogy az Otthon Start javította a jogosult háztartások lakásvásárlási lehetőségeit, ugyanakkor hozzájárult a lakások drágulásához. A jegybank akkor a lakásárak fundamentumokhoz viszonyított jelentős túlértékeltségére is felhívta a figyelmet.
A mostani, harmadik negyedéves számok alapján a korábbi rendkívüli keresletélénkülés hatása mérséklődhetett. A lassuláshoz ugyanakkor statisztikai tényező is hozzájárul: a lakásárakat most a 2025 őszén, az Otthon Start indulásakor már jelentősen megemelkedett árszinttel hasonlítják össze.
A Portfolio elemzése szerint a magas lakásárak és az Otthon Start 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátja Budapesten egyre szűkebb kínálatot hagytak a támogatott hitelt igénybe vevő vásárlók számára. A bizonytalan szabályozási környezet és a kivárás szintén hozzájárulhatott a kereslet mérséklődéséhez.
A magasabb árszinten már kevesebb az aktív vásárló, ami javíthatja az érdeklődők alkupozícióját, miközben a kevésbé rugalmas eladóknál meghosszabbodhat az értékesítési idő. Ezek azonban piaci értelmezések, nem az MNB lakásárindexéből közvetlenül következő megállapítások.
A Wekerle Plusz újrarendezheti a keresletet
A következő időszak lakáspiaci folyamatait a lakástámogatási rendszer átalakítása is befolyásolhatja. Az Otthon Start helyébe lépő Wekerle Plusz a tervek szerint eltérő feltételekkel támogatja az új és a használt lakások vásárlását, miközben az otthonok korszerűsítésére is nagyobb hangsúlyt helyez.
Az Economx elemzése arra hívja fel a figyelmet, hogy a felújítási támogatások olyan ingatlanokat is vonzóbbá tehetnek, amelyeket a vásárlók eddig a magas korszerűsítési költségek miatt kerültek.
A programok hatása ugyanakkor több irányú lehet. A használt lakások vásárlására elérhető kedvezményes hitelek feltételeinek szigorodása mérsékelheti a keresletet, míg az új lakások építésének ösztönzése középtávon bővítheti a kínálatot. A felújítások támogatása pedig a korszerűsítésre szoruló lakások piacán eredményezhet élénkülést.
Mindezek alapján a következő hónapokban nemcsak a vásárlói kereslet nagysága, hanem annak összetétele is átalakulhat. Az új támogatási rendszer tényleges árhatásai azonban egyelőre nem számszerűsíthetők.
Tartós fordulat vagy átmeneti megtorpanás következik?
Az MNB friss adatai egyértelműen jelzik, hogy a magyar lakáspiacon véget ért a korábbi rendkívül gyors drágulás időszaka. A lakásárak éves növekedési üteme minden településtípuson mérséklődött, a vidéki városok többségében pedig már tényleges árcsökkenés következett be.
Országos áresésről ugyanakkor korai lenne beszélni. A lakások átlagosan továbbra is drágábbak, mint egy évvel korábban, és a harmadik negyedév országos átlaga is enyhe emelkedést mutat.
A következő negyedévek legfontosabb kérdése az lesz, hogy a kereslet mérséklődése tartósan visszafogja-e az árakat, vagy az új lakástámogatási programok ismét élénkülést hoznak. Ebben meghatározó szerepe lehet az új lakások kínálatának, a lakosság vásárlóerejének, a hitelfeltételeknek és a befektetői kereslet alakulásának.
