Óvatos fordulat a lakásépítéseknél, de a megfizethetőség továbbra is kérdés

2026 elején már látszik némi élénkülés a lakásépítési piacon: az első negyedévben több új lakást adtak át, az engedélyezett lakások száma pedig látványosan megugrott. A fordulat azonban egyelőre nem jelenti azt, hogy tömegesen jelennének meg megfizethető új lakások a piacon. Az új kínálat főként a nagyvárosi, különösen budapesti társasházi fejlesztésekhez kötődik, miközben az árak, a támogatási feltételek és a beruházási koncentráció továbbra is korlátozzák, hogy a lakásépítési élénkülés valódi lakhatási fordulattá váljon.

Mélypontról indul a fordulat

A lakásépítési piac 2025-ben kifejezetten gyenge évet zárt. A KSH adatai szerint 2025-ben 12 062 új lakás épült Magyarországon, 9,3 százalékkal kevesebb, mint 2024-ben. Az MNB Lakáspiaci jelentése ezt úgy értékeli, hogy 2016 óta nem adtak át ilyen kevés új lakást az országban. Ugyanakkor már 2025-ben megjelent egy fontos előrejelző mutató: az építési engedélyek és egyszerű bejelentések száma 37 százalékkal nőtt, ami a következő évek kínálati bővülését készítheti elő.

A 2026-os első negyedéves adatok már óvatos élénkülést mutatnak. A KSH szerint 2821 új lakást vettek használatba, ami 4,3 százalékkal több, mint egy évvel korábban. Ennél sokkal erősebb jelzés az engedélyezési oldal: az építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján 9291 lakás épülhet, ami 64 százalékos éves növekedés. Ez azt jelzi, hogy a kivitelezési pipeline érdemben bővülhet, bár az engedélyből csak késéssel lesz tényleges lakásátadás.

A növekedés nem egyenletes: a nagyvárosok húzzák a piacot

Az átadott lakások számának növekedése területileg erősen koncentrált. Budapesten és a megyei jogú városokban egyaránt 13 százalékkal nőtt az átadott új lakások száma, a kisebb városokban viszont csak 1,2 százalékos emelkedés történt, míg a községekben 9,8 százalékos visszaesést mértek. Ez arra utal, hogy a lakásépítési élénkülés nem általános országos lakhatási kínálatbővülésként jelenik meg, hanem elsősorban ott, ahol erős a fizetőképes kereslet és koncentráltabb a beruházói aktivitás.

Az átadott új építésű lakások száma elhelyezkedés és építtető szerinti bontásban

Budapesten belül is erős a koncentráció. A 955 első negyedévben átadott új fővárosi lakás 87 százaléka mindössze három kerületben, a XIII., a X. és a XI. kerületben épült fel. Ez azt mutatja, hogy a fővárosi lakásátadások alakulását néhány nagyobb projekt is érdemben befolyásolhatja. Vagyis a javuló számok mögött nem feltétlenül széles körű, sok helyszínen megjelenő fejlesztési hullám áll, hanem erősen projektalapú kínálat.

A Budapesten fejlesztés és értékesítés alatt álló új projektek lakásainak elérhetősége és az adott negyedévben bejelentett és eladott lakások száma

Regionálisan a növekedés Közép-Magyarország mellett főként az Alföldön volt erős: Észak-Alföldön 69, Dél-Alföldön 64 százalékkal több új lakást adtak át, miközben Észak-Magyarországon, Nyugat-Dunántúlon és Dél-Dunántúlon csökkenés történt. Ez a területi kép azért fontos, mert a lakáshiány, a munkaerőpiaci mobilitás és a megfizethetőségi problémák nem kizárólag Budapestre vagy a nagyvárosokra korlátozódnak, az új kínálat viszont továbbra is főként ezekben a térségekben koncentrálódik.

Az engedélyezési adatok már sokkal erősebb beruházási szándékot mutatnak

Az első negyedéves engedélyezési adat a jelenlegi lakásépítési helyzet legfontosabb fordulópontja. Budapesten 3634 lakás építésére adtak engedélyt, 36 százalékkal többre, mint egy évvel korábban. A fővárosi engedélyek több mint fele a IX. kerülethez, további ötöde pedig a XIII. kerülethez kötődik. A megyei jogú városok közül Kecskemét és Nyíregyháza emelkedik ki, ami arra utal, hogy egyes vidéki növekedési központokban is erősödött a fejlesztői aktivitás.

Az MNB értelmezése szerint a 2025-ös engedélyezési megugráshoz hozzájárulhatott a TÉKA, vagyis a Településrendezési és Építési Követelmények Alaprendeletének 2025. július 1-jétől szigorodó szabályozása, amely miatt egyes szereplők előrehozhatták az engedélyezési eljárásokat. A 2026 első negyedévi kiugró engedélyszinthez pedig már érdemben hozzájárulhattak az Otthon Start Programhoz kapcsolódó kiemelt beruházási státuszt kapó lakásfejlesztések.

Ez azonban nem azonos azonnali kínálatbővüléssel. Az MNB rövid távú előrejelzése szerint 2026 egészében 15,7 ezer új lakás átadása várható, ami 30 százalékos éves növekedést jelentene, de az átadások érdemi bővülése inkább 2026 végétől, illetve egyes kiemelt projektek esetében csak 2027-től jelenhet meg.

Társasházi lakásépítések: erős induló projektek, gyengébb befejezési oldal

Az EBI Építésaktivitási Jelentés alapján 2025-ben az építőipar egészében visszafogott volt az új kivitelezések indulása, de ezen belül a társasházi lakásépítések kifejezetten erősek voltak. A teljes építési piac aktivitását ugyan nagy infrastrukturális projektek is befolyásolták, de a magasépítésen belül a társasházi fejlesztések húzták fel az adatokat. A társasházi lakásépítés 2025-ben rekordévet zárt: folyó áron mintegy 60 százalékkal haladta meg az előző év Aktivitás-Kezdés szintjét.

Ez a kép ugyanakkor kettős. A magasépítési szektor egészében 2025-ben kevesebb mint 2000 milliárd forint értékben indultak kivitelezések, ami a 2021–2025 közötti időszak legalacsonyabb szintje volt. A társasházépítések tehát nem egy általánosan erős magasépítési környezetben ugrottak meg, hanem inkább ellensúlyozták a nem lakáscélú magasépítések gyengeségét. Az adatok azt mutatják, hogy a magasépítési Aktivitás-Kezdés közel fele társasházi kivitelezéshez kapcsolódott, amire a 2000-es évek első fele óta nem volt példa.

A befejezési oldal óvatosságra int: 2025-ben összesen 370 milliárd forint értékben adtak át társasházakat, ami nagyjából 8 százalékkal maradt el a 2024-es szinttől. Vagyis az újonnan induló projektek száma és értéke már élénkülést jelez, de a korábbi évek gyenge projektindításai miatt a ténylegesen elkészülő lakások száma csak késleltetve követi ezt.

Családi házak: továbbra is fontos szegmens, de nem ez húzza az élénkülést

A családi házak továbbra is jelentős részt képviselnek az új lakások között, de a mostani lakásépítési élénkülésnek nem ezek a fő mozgatói. 2026 első negyedévében az új lakóépületekben használatba vett lakások 54 százaléka családi házban épült, miközben a többszintes, többlakásos épületek aránya 42 százalék volt. Ez részben azt is magyarázza, hogy az átlagos új lakásméret országosan 98,9 négyzetméterre nőtt, míg Budapesten, ahol inkább társasházi lakások épülnek, jóval kisebb, 65,3 négyzetméteres átlagos alapterület látszik.

A 2025-ös adatok ugyanakkor visszafogottabb családiház-építési aktivitásra utalnak. A természetes személyek által épített lakások száma — ami jellemzően a családi házas építkezéseket fedi le — csökkent, miközben a jelenlegi élénkülés inkább a vállalkozói, városi és társasházi fejlesztésekhez kapcsolódik. Ezt erősíti, hogy 2026 első negyedévében egyedül a községekben csökkent az új lakások száma, míg Budapesten és a megyei jogú városokban bővülés volt.

A következő időszakban a családi házaknál nem elsősorban az új építések, hanem a felújítások és energetikai korszerűsítések lehetnek meghatározók. Az Otthon Start Program ugyan családi ház építésére és vásárlására is felhasználható, és a zártkerti szabályok módosítása is nyithat új lehetőségeket, de a kínálati fordulat főként a társasházi projektekben látszik. A családi házas szegmensben ezért inkább lassabb élénkülés, illetve a meglévő állomány korszerűsítésének növekvő szerepe várható.

Budapest: rekordmagas újlakáskínálat, de dráguló négyzetméterárak

Az MNB szerint 2026 első negyedévében Budapesten 22 ezer lakás építését tartalmazó projekt fejlesztése és értékesítése volt folyamatban, ami éves összevetésben 46 százalékos bővülés, és az elmúlt tíz év legmagasabb kínálati szintje. A szabad, még megvásárolható újlakások száma 63 százalékkal nőtt, és 9490 lakással historikus csúcsra emelkedett. Ez önmagában kínálati oldalon kedvező fejlemény: több projekt, több elérhető új lakás, erősebb fejlesztői aktivitás.

A budapesti újlakáskínálat megoszlása Otthon Startra való jogosultság szerint

Társasházi újlakás-kínálat Magyarországon kiemelt státusz és értékesítés szerint

A megfizethetőségi probléma azonban itt válik különösen élessé. A fővárosi újlakás-kínálatban csökken az Otthon Start Programra jogosult lakások aránya, mert az újlakások négyzetméterára tovább emelkedett, és 2026 március végére elérte az 1,85 millió forintot. Ez azt jelenti, hogy miközben a kínálat mennyisége nő, annak egy része egyre kevésbé fér bele a támogatott vásárlói kör számára elérhető árkorlátokba.

Átlagos négyzetméterárak településtípusok szerint

Az OSP-hez kapcsolódó kiemelt beruházások hatása egyelőre korlátozott. Az MNB számai alapján az április közepéig kiemelt 31 lakóingatlan-beruházásból – ebből 22 Budapesten található – az első negyedév végén csak 4 állt értékesítés alatt, nagyjából 1200 lakással. Ez arra utal, hogy az OSP kínálatbővítő hatása még inkább előkészítési szakaszban van, mintsem tömegesen megjelenő kész kínálatként.

Vidéken koncentrált építések, óvatos élénkülés

A KSH 2025-ös lakásépítési adatok vármegyei bontásban is erős területi koncentrációt mutatnak. Az országosan átadott 12 062 új lakás több mint fele Közép-Magyarországon készült el: Budapesten 3949, Pest vármegyében 2773 lakást adtak át. A két térség együtt 6722 új lakást jelentett, vagyis a lakásépítés súlypontja továbbra is a fővárosban és az agglomerációban maradt. Budapest és Pest után Győr-Moson-Sopron, Somogy, Zala, Bács-Kiskun és Fejér adatai voltak a legerősebbek, míg Nógrád, Borsod-Abaúj-Zemplén, Békés és Heves a legkevesebb új lakással szerepelt.

A népességarányos mutatók még élesebben jelzik a különbségeket. Országosan tízezer lakosra 12,7 új lakás jutott 2025-ben, ezt csak néhány térség haladta meg: Budapest, Pest, Zala, Győr-Moson-Sopron és Somogy. A legtöbb vármegyében ennél jóval lassabb volt a lakásállomány megújulása, Borsod-Abaúj-Zemplénben például tízezer lakosra mindössze 1 új lakás jutott. Ez azt mutatja, hogy a lakásépítések alacsony országos szintje mellett a területi egyenlőtlenségek is jelentősek maradtak.

A 2026-os kilátások szempontjából biztatóbb képet adnak az engedélyezési adatok: 2025-ben országosan 28 081 lakásra adtak ki építési engedélyt vagy történt egyszerű bejelentés, ami 37 százalékos növekedés volt. A várható bővülés azonban továbbra is koncentrált lehet, mert az engedélyezett lakások több mint fele Budapestre és Pest vármegyére jutott. Emellett Győr-Moson-Sopron, Hajdú-Bihar, Fejér, Csongrád-Csanád, Somogy és Veszprém is jelentősebb lakásépítési tartalékot mutat. Összességében 2026-ban elindulhat a lakásépítési élénkülés, de az új kínálat várhatóan továbbra is elsősorban a fővárosban, az agglomerációban és néhány erősebb vidéki központban jelenik meg.

Az Otthon Start egyszerre élénkít és drágít

A lakásépítési és újlakás-kínálati folyamatokat nem lehet elválasztani a keresleti oldaltól. Az MNB a Duna House adataira hivatkozva azt írja, hogy az Otthon Start Program jelentősen átrendezte a lakáspiaci forgalmat: a fővárosban egy év alatt 25 százalékról 40 százalékra nőtt az elsőlakás-vásárlók aránya, miközben a befektetési célú vásárlók visszafogottabbá váltak. A program tehát valóban javította egyes jogosulti csoportok vásárlási esélyeit, de a támogatott kereslet erősítése árnövelő hatással is járt.

A hitelpiaci hatás különösen erős volt. Az Otthon Start jelentős igénybevétele miatt a hitel segítségével vásárolt lakások aránya 2026 első negyedévében 60 százalék fölé emelkedett, szemben a program előtti 36 százalékos szinttel. A támogatott hitelek aránya a lakáshiteleken belül 23 százalékról 81 százalékra nőtt, és 2026 márciusáig 33,2 ezer szerződést kötöttek mintegy 1161 milliárd forint értékben.

Nominális MNB-lakásárindexek településtípus szerint (2020 = 100%)

Ez a lakásépítések szempontjából kettős hatású. A támogatott kereslet és a kiemelt beruházási státusz ösztönözheti az új projektek indítását, de ha a kínálat csak késéssel reagál, akkor a többletkereslet rövid távon inkább az árakat hajtja. Az MNB szerint 2025-ben a lakásárak országosan nominálisan 23,5 százalékkal, reálértelemben 19 százalékkal emelkedtek, ami az elmúlt 25 év legnagyobb reál lakásár-drágulása volt. A lakások országosan 22,5 százalékkal haladták meg a fundamentumok által indokolt szintet.

A lakásállomány megújulása továbbra is lassú

A lakásépítési adatok nemcsak konjunktúramutatók, hanem a lakásállomány megújulási ütemét is jelzik. A TLE számításai alapjána hazai mintegy 4,5 milliós lakásállományhoz képest a 2021-es 19 898 új lakás is több mint 200 éves megújulási ütemet jelentett, a 2024-es 13 295 új lakás pedig országos viszonylatban már körülbelül 340 éves megújulási ütemnek felelt meg. Ez azt mutatja, hogy a lakásépítések mennyisége tartósan messze elmarad attól, ami a lakásállomány minőségi megújulásához szükséges lenne.

A lakásállomány éves megújulási aránya és az ezer főre jutó lakásépítés Európában

Ezért a lakásépítési élénkülés önmagában nem elegendő. A TLE szerint a lakásállomány minőségi megújítása közérdek: az energiahatékonyság, az alacsony rezsi, a hosszú távú lakóminőség, a karbantarthatóság és az építésgazdaság fehérítése egyaránt olyan szempont, amely indokolja az állami szerepvállalást a lakásépítések és lakásfelújítások támogatásában.

Nem mindegy, milyen lakások épülnek

A 2026 eleji adatok alapján az új lakások kétharmadát vállalkozások építették, és 66 százalékuk értékesítési céllal készült. Az új lakóépületekben használatba vett lakások 54 százaléka családi házban, 42 százaléka többszintes, többlakásos épületben, 0,7 százaléka lakóparkban található. Az átlagos alapterület országosan 98,9 négyzetméterre nőtt, miközben Budapesten az átlagos új lakásméret 65,3 négyzetméter volt.

Ez a szerkezet is fontos társadalmi kérdéseket vet fel. A nagyvárosi, társasházi fejlesztések jellemzően kisebb lakásokat hoznak létre, amelyek jobban illeszkedhetnek az első lakást vásárlók vagy a városi háztartások igényeihez. Ugyanakkor a magas négyzetméterárak miatt még ezek a kisebb lakások is könnyen kicsúszhatnak a megfizethető kategóriából. A családi házas építkezések viszont nagyobb alapterületűek, de gyakran olyan településeken valósulnak meg, ahol a közlekedési, energetikai és infrastruktúra-költségek hosszabb távon jelentősek lehetnek.

A kínálati fordulat még nem lakhatási fordulat

A 2026 eleji lakásépítési adatok alapján kirajzolódó kép összességében kedvezőbb, mint a 2025-ös mélypont. Több lakást adtak át, sokkal több lakás kapott engedélyt, Budapesten rekordközeli újlakáskínálat alakult ki, és a társasházi projektindítások is erősek voltak. Mindez arra utal, hogy a lakásépítési ciklus elmozdulhatott a mélypontról.

A fordulat minősége azonban legalább olyan fontos, mint a mennyisége. Egyelőre erősen koncentrált fejlesztési aktivitás látszik, elsősorban Budapesten és a nagyvárosokban. Az OSP és a kapcsolódó kiemelt beruházások ösztönzik a kínálatot, de közben az árak gyors emelkedése és a túlértékeltség rontja a megfizethetőséget. Ha a támogatott kereslet gyorsabban bővül, mint a valóban elérhető, árkorlátoknak is megfelelő új kínálat, akkor a programok társadalmi hatása korlátozott maradhat.

A lakásépítések jelenlegi helyzete ezért inkább átmeneti fordulatként írható le: a piac megmozdult, a beruházói szándék erősödött, de még nem dőlt el, hogy ebből szélesebb körben hozzáférhető, megfizethető és jó minőségű lakáskínálat lesz-e. Ehhez nemcsak több engedélyre és több projektre, hanem kiszámítható lakásstratégiára, energiahatékony építési és felújítási ösztönzőkre, valamint a bérlakás- és megfizethető lakásszegmens tudatos bővítésére is szükség lenne.