Az Otthon Start Program rövid idő alatt érdemben átrendezte a lakáspiacot: megemelte az első lakást vásárlók arányát, felpörgette a lakáshitelezést, és a jogosult háztartások számára javította a lakásvásárlás finanszírozhatóságát. Ugyanakkor a támogatott kereslet gyors felfutása a lakásárak emelkedéséhez is hozzájárult, miközben a kínálati oldal csak késve és korlátozottan tud reagálni. Így az OSP hatása kettős: a programon belül lévőknek könnyebb, a programból kimaradóknak viszont drágább és nehezebb lett a lakáshoz jutás.
Előrehozott kereslet, majd visszaeső forgalom
Az Otthon Start Program leggyorsabban a keresleti oldalon fejtette ki hatását. A program 2025. szeptemberi indulása után a lakáspiaci forgalom érezhetően megugrott, de ez részben előrehozott vásárlásokat jelentett – mondta Nagy Tamás, a jegybank pénzügyi stabilitásért és jegybanki eszköztárért felelős igazgatója az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentésének ismertetésekor. 2025-ben a magánszemélyek becslés szerint 152 ezer lakáspiaci tranzakciót kötöttek, ami 3 százalékos éves növekedést jelentett, 2026 első negyedévében viszont már 18 százalékkal csökkent a tranzakciószám éves alapon. Budapesten ennél is nagyobb, 29 százalékos volt a visszaesés, vidéken pedig 15 százalékos.
A kereslet szerkezete is megváltozott. Az OSP hatására az elsőlakás-vásárlók aránya látványosan emelkedett: Budapesten egy év alatt 25 százalékról 40 százalékra nőtt, vidéken pedig 27 százalékról 38 százalékra. Ezzel párhuzamosan a befektetési célú vásárlók visszahúzódtak, sőt a befektetők már inkább az eladói oldalon jelentek meg nagyobb számban. Ez arra utal, hogy a program nem egyszerűen több vevőt hozott a piacra, hanem a vevői összetételt is átalakította: a támogatott, saját lakhatási célú kereslet erősödött, míg a befektetői kereslet óvatosabbá vált.
A hitelezésben az Otthon Start lett a meghatározó erő
A program legerősebb számszerű hatása a lakáshitelezésben látszik. Az MNB szerint 2025 negyedik negyedévében a megkötött lakáshitel-szerződések volumene éves összevetésben 130 százalékkal emelkedett, 2026 első negyedévében pedig a kihelyezett lakáshitelek volumene éves alapon összesen 104 százalékkal nőtt.
A használt lakás vásárlására felvett hitelek 114 százalékkal, az új lakás vásárlását vagy építését finanszírozó hitelek 89 százalékkal bővültek.
A támogatott hitelek aránya is radikálisan átrendeződött: az OSP indulása előtti 23 százalékról 2026 első negyedévére 81 százalékra nőtt a lakáshiteleken belül. A hitellel vásárolt lakások aránya történelmi magas szintre, 60 százalék fölé emelkedett, miközben a program előtt 36 százalék körül alakult. 2026 márciusáig 33,2 ezer Otthon Start-hitelszerződést kötöttek a bankok, mintegy 1161 milliárd forint értékben, az átlagos hitelösszeg pedig 35 millió forint volt.
Fontos, hogy az OSP-hitelek döntő része nem új lakások építését vagy vásárlását, hanem használt lakások megvételét finanszírozta: az Otthon Start-hitelek 90 százaléka használt lakásra ment. Ez magyarázza, hogy a program keresleti hatása gyorsan megjelent a használt lakások piacán, miközben a kínálati oldali, újépítési hatás csak később és lassabban jelentkezhet.
Az árak emelkedéséhez is hozzájárult a támogatott kereslet
Az OSP olyan időszakban jelent meg, amikor a lakásárak már eleve gyorsan emelkedtek. 2025-ben országosan 23,5 százalékkal nőttek nominálisan a lakásárak, reálértelemben pedig 19 százalékos volt az éves drágulás, ami az elmúlt 25 év legnagyobb reál lakásár-emelkedése volt. Budapesten 2025 negyedik negyedévében 26 százalékos, a vidéki városokban 24,8 százalékos, a községekben 18,3 százalékos éves nominális drágulást mért az MNB. 2026 első negyedévére ugyan mérséklődött az éves dinamika, de országosan még mindig 17,7 százalékos volt az előzetes éves áremelkedés.
A program árfelhajtó hatását az MNB is jelzi: az OSP a jogosultak számára javította a lakásvásárlás elérhetőségét, de egyúttal hozzájárult a lakásárak emelkedéséhez.
Ennek mechanizmusa egyértelmű: a fix 3 százalékos támogatott hitel ugyanakkora törlesztőrészlet mellett nagyobb hitelösszeget tesz lehetővé, így növeli a fizetőképes keresletet. Ha erre a kínálat nem tud gyorsan reagálni, az áralku egy része az eladókhoz kerül, vagyis a támogatás egy része beépülhet az árakba.
Nominális MNB-lakásárindexek településtípus szerint (2020 = 100%)
*2026 első negyedéve előzetes adatok alapján
Ezt a fővárosi árplafon körüli árazás is mutatja. Az MNB szerint az OSP 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafonja mesterséges határt hozott létre a budapesti tranzakciók áreloszlásában: a program indulása után a fővárosi adásvételek 18 százaléka az 1,4–1,5 millió forintos négyzetméterár-sávba esett, miközben az OSP bejelentése előtt ez az arány csak 6 százalék volt. Ez arra utal, hogy a piac egy része alkalmazkodott a támogatási feltételekhez, és a plafon közvetlen árképzési referenciává vált.
Nominális lakásárak éves növekedési ütemének előrejelzése
Az előrejelzési sávok a 10. és 90. percentilis közti tartományokat jelölik.
A túlértékeltség tovább nőtt
A lakásárak gyors emelkedése miatt 2025 végére érdemben nőtt a lakáspiaci túlértékeltség. Az MNB kompozit indikátora szerint 2025 negyedik negyedévében országosan 22,5 százalékkal haladták meg a lakásárak a fundamentumok által indokolt becsült szintet, ami egy év alatt 8,8 százalékpontos emelkedést jelentett.
A túlértékeltség növekedésének oka, hogy a lakásárak gyorsabban emelkedtek, mint a keresleti fundamentumok: a bérleti díjak, a háztartási jövedelmek és a piaci hitel mellett megfizethető hitelösszeg. Az OSP ebben azért játszhatott szerepet, mert a támogatott hitel megnövelte a vásárlók hitelfelvételi kapacitását, miközben a piaci fundamentumok nem javultak hasonló ütemben. Az MNB szerint a beruházási oldal önmagában nem mutatott túlfűtöttséget, és az újlakásárak építési költségektől elmaradó dinamikája valamelyest ellensúlyozta a túlárazottságot, de a keresleti oldali elszakadás így is erősödött.
A kínálat csak késve tud reagálni
Az OSP kínálati hatása jóval lassabb és korlátozottabb, mint a keresleti hatása. 2025-ben mindössze 12 ezer újépítésű lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt, ami 8 százalékkal kevesebb volt, mint 2024-ben, és 2016 óta a legalacsonyabb átadási számot jelentette. Igaz, a kiadott építési engedélyek száma 2025-ben 37 százalékkal, 2026 első negyedévében pedig éves alapon 64 százalékkal nőtt, ami a következő években bővülő kínálatot vetíthet előre.
Az MNB rövid távú előrejelzése szerint 2026-ban 15,7 ezer új lakás átadása várható, ami 30 százalékos éves növekedés lenne.
A használatbavételi engedélyt kapott lakások számának előrejelzése
Budapesten a fejlesztési aktivitás látványosan nőtt: 2026 első negyedévében 22 ezer lakást tartalmazó projekt volt fejlesztés vagy értékesítés alatt, ami 46 százalékos éves bővülés és tízéves csúcs. A szabad, még megvásárolható újlakások száma 63 százalékkal, 9490 lakásra emelkedett. Ez már a kínálat bővülését jelzi, de az OSP-specifikus hatás egyelőre korlátozott: az április közepéig kiemelt 31 lakóingatlan-beruházásból az első negyedév végén csak négy OSP-kiemelés állt értékesítés alatt, nagyjából 1200 lakással.
A Budapesten fejlesztés és értékesítés alatt álló új projektek lakásainak elérhetősége és az adott negyedévben bejelentett és eladott lakások száma
A budapesti, legalább 4 lakásos újlakás-projektek alapján.
Ráadásul a fővárosi újlakáspiacon az OSP jogosultsági feltételei egyre szűkebb kört érnek el. A budapesti új lakások átlagos négyzetméterára 2026 márciusára 1,85 millió forintra emelkedett, vagyis meghaladta az OSP 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafonját. Emiatt a programra jogosult új lakások aránya csökken, ami különösen Budapesten korlátozza az OSP kínálatélénkítő hatását.
A budapesti újlakáskínálat megoszlása Otthon Startra való jogosultság szerint
Az adott negyedévi szabad kínálat és eladott új lakások ár információi alapján. A budapesti, legalább 4 lakásos újlakás-projektek alapján.
Az elérhetőség kettészakadt: jogosultaknak jobb, kimaradóknak rosszabb
Az Otthon Start legfontosabb társadalmi hatása a lakásvásárlás elérhetőségében látszik, de itt is kettős a kép. A jogosult elsőlakás-vásárlók számára a program érdemben javította a finanszírozhatóságot: az alacsony, fix kamatozású hitel miatt ugyanahhoz a lakásvásárláshoz alacsonyabb jövedelem is elegendő, mint piaci hitel mellett. Az otthon startos vásárláshoz mintegy 30 százalékkal alacsonyabb jövedelem is elég lehet, mint piaci hitel esetén.
A belépési korlát azonban nem tűnt el, csak részben áthelyeződött. A lakásárak emelkedésével az önerőszükséglet is nő, ami egyre több háztartásnak jelenthet akadályt. A programból kimaradók — például akik nem jogosultak OSP-re, vagy olyan lakást vennének, amely nem fér bele a program ár- vagy négyzetméterár-korlátjába — a drágulást támogatott finanszírozás nélkül kénytelenek viselni. Számukra tehát az elérhetőség romlott.
Összességében az elsőlakás-vásárlók helyzete javult, a nem jogosultaké viszont romlott.
Rövid távon keresleti sokk, hosszabb távon kínálati teszt
Az Otthon Start Program rövid távon elsősorban keresleti és hitelezési sokkot okozott: megemelte az elsőlakás-vásárlók arányát, történelmi szintre vitte a hitelből történő vásárlások súlyát, és a támogatott hitelek dominánssá váltak a lakáshitelpiacon. A program tehát elérte azt a célt, hogy sok jogosult háztartást vásárlóképes helyzetbe hozzon.
A probléma az, hogy mindez olyan lakáspiacon történt, ahol a kínálat eleve szűkös volt, az új átadások száma alacsony szinten állt, a lakásárak pedig már korábban is gyorsan emelkedtek. Ezért az OSP hatása nemcsak a hozzáférés javulásában, hanem az árak emelkedésében és a túlértékeltség növekedésében is megjelent. A program hosszabb távú mérlege így azon múlik, hogy a kínálati oldal — különösen az OSP-kompatibilis új lakások köre — képes lesz-e ténylegesen és érdemben bővülni. Ha nem, akkor a támogatás egy jelentős része továbbra is az árakban csapódhat le, és a lakáshoz jutás társadalmi ollója tovább nyílhat.
Társasházi újlakás-kínálat Magyarországon kiemelt státusz és értékesítés szerint
Lakások száma a projektjellemzők szerint, a legalább 3 lakásos társasházi projektek alapján. A kiemelt kategória az építés alatti vagy előkészítési fázisban lévő, még építés előtti, az Otthon Start kiemelő rendeletek és a korábbi kiemelő rendeletek által kiemelt lakásfejlesztési projektek lakásszámát tartalmazzák. A kiemelő rendeletekben több lakás szerepel, az ábrán csak az elindult beruházásokat tüntettük fel.
Kapcsolódó cikkeink:
V4-es összevetésben is romlott a magyar lakások megfizethetősége
Rekorddrágulás, hitelboom és közelgő kínálati fordulat a lakáspiacon
