A V4-es országokkal összevetve Magyarországon ismét erőteljesebb lakáspiaci árnyomás látszik: a lakásárak a jövedelmekhez és a bérleti díjakhoz képest is a régiós felső sávba kerültek. Az MNB 2026. májusi Lakáspiaci jelentésének adatai alapján a hazai megfizethetőség romlása nem egyedi jelenség a térségben, de a magyar piac kilengései erősebbek, miközben az építési költségek növekedése is az uniós élmezőnybe sorolja Magyarországot.
Az MNB 2026. májusi Lakáspiaci jelentése alapján a magyar lakáspiac 2025 végére ismét erőteljesebb áremelkedési pályára került. A nemzetközi összevetések azt mutatják, hogy Magyarország több mutatóban is a V4-es országok felső sávjába tartozik: a lakásárak a jövedelmekhez képest újra gyorsan emelkednek, a bérleti díjakhoz viszonyított árdinamika is feszesebb lett, miközben az építési költségek növekedése uniós összevetésben továbbra is magas. Ez együtt arra utal, hogy a megfizethetőségi problémák nem enyhültek érdemben, sőt több mutató szerint újra erősödhetnek.
Lakásár/jövedelem-mutató alakulása a V4 országokban és az eurozónában
Szezonálisan igazított adatok.
Magyarországon a lakásár-jövedelem mutató a 2010-es évek eleji mélypont után tartós emelkedésnek indult, majd a 2020-as évek elején átmenetileg mérséklődött. A legfrissebb adatok szerint azonban a magyar mutató ismét látványosan felfelé mozdult, vagyis a lakásárak újra gyorsabban nőnek, mint a háztartások jövedelmei. Ez különösen fontos megfizethetőségi jelzés: hiába emelkednek nominálisan a bérek, ha a lakásárak ennél gyorsabb ütemben drágulnak, a saját tulajdonú lakáshoz jutás egyre több háztartás számára válik nehezebbé.
A V4-es országokkal és az eurozónával összevetve Magyarország a magasabb lakásár-jövedelem mutatójú országok közé került. A korábbi években a régió több országában is volt korrekció vagy megtorpanás, de a magyar görbe a legutóbbi időszakban ismét meredekebb emelkedést mutat. Ez arra utal, hogy a hazai lakáspiac árazása a jövedelmi fundamentumokhoz képest ismét feszesebbé vált, ami a vásárlók oldalán növekvő hiteligényt, magasabb önerő-elvárást és hosszabb lakáscélú megtakarítási időt eredményezhet.
Lakásár/jövedelem-mutató alakulása a V4 országokban és az eurozónában
Szezonálisan igazított adatok.
A V4-es országok többségében a 2010-es évek második felében erős lakásár-emelkedés zajlott, amit a jövedelmek csak részben tudtak ellensúlyozni. A 2022–2023 körüli megtorpanást követően több országban újra emelkedő pálya látszik, vagyis a régióban általános jelenség, hogy a lakásárak ismét elszakadnak a háztartási jövedelmek növekedésétől.
Magyarország esetében ugyanakkor a friss emelkedés különösen figyelemre méltó. A magyar görbe a vizsgált időszak végén újra a régiós felső sávba kerül, miközben az eurozóna mutatója jóval mérsékeltebb mozgást mutat. Ez azt jelzi, hogy a hazai lakáspiac ciklikus kilengése erősebb: a visszaesések idején gyorsabb korrekció, az élénkülések idején viszont gyorsabb újraárazódás jellemzi. A háztartások szempontjából ez nagyobb bizonytalanságot és erősebb belépési korlátokat jelent, különösen az elsőlakás-vásárlók számára.
Lakásár/bérleti díj mutató alakulása a V4 országokban és az eurozónában
Szezonálisan igazított adatok.
Ha azt nézzük, hogy a lakásárak hogyan viszonyulnak a lakásból elérhető bérleti jövedelemhez, azt látjuk, hogy Magyarországon ez a mutató a 2010-es évek eleji mélypont után erős emelkedésnek indult, majd a 2020-as évek elején megtorpant, de a legutóbbi időszakban ismét magas szintre került. Ez arra utal, hogy a lakásárak nemcsak a jövedelmekhez, hanem a bérleti díjakhoz képest is gyorsabban nőttek.
Ez befektetői szempontból is fontos jelzés. Ha a lakásárak gyorsabban emelkednek, mint a bérleti díjak, akkor a kiadásból elérhető hozam mérséklődhet, vagyis ugyanakkora bérleti bevételhez egyre magasabb vételár társul. A magyar mutató a vizsgált időszak végén a legmagasabbak közé tartozik a bemutatott országok között, ami arra utal, hogy a hazai lakáspiacon az árakban továbbra is erős tőkenyereség-várakozás, befektetői kereslet vagy kínálati szűkösség lehet jelen. Ez rövid távon fenntarthatja az áremelkedést, hosszabb távon viszont növelheti az árazási kockázatokat.
Az építési költségek Magyarországon uniós összevetésben is gyorsan emelkednek
Az EU-országok lakásépítési költségeinek a 2025. év negyedik negyedévi éves változását tekintve Magyarország a mezőny élmezőnyében szerepel: az építési költségek növekedése jóval meghaladja az uniós országok többségében látható ütemet. Bár nem Magyarországon volt a legnagyobb drágulás, a hazai érték egyértelműen a magasabb költségnövekedésű országok közé sorolja a magyar építési piacot.
A lakásépítési költségek éves változása az EU országaiban 2025 negyedik negyedévében
A rendelkezésre álló 18 ország adatai alapján.
Ez közvetlenül hat az új lakások kínálatára és árazására. A magas építési költségek rontják a fejlesztések megtérülését, ezért a beruházók csak magasabb eladási árak mellett tudnak új projekteket indítani. Ez különösen akkor jelent problémát, ha a kereslet árérzékeny, a finanszírozási költségek pedig továbbra is érdemi korlátot jelentenek. A költségoldali nyomás így egyszerre fékezheti az új kínálat bővülését és tarthatja magasan az új lakások árát, ami közvetve a használt lakások piacára is átszűrődhet.
A fentiek alapján a magyar lakáspiac 2025 végére ismét feszesebb állapotba került. A lakásárak a jövedelmekhez és a bérleti díjakhoz viszonyítva is emelkedő pályán vannak, miközben az építési költségek uniós összevetésben is gyorsan nőnek. Ez a három tényező együtt azt jelzi, hogy a lakhatási megfizethetőség javulása nem tekinthető tartósnak: a keresleti élénkülés, a kínálati korlátok és a magas költségszint egyszerre támogatják az árak újbóli emelkedését.
A következő időszak kulcskérdése az lesz, hogy a jövedelmek növekedése, a hitelkondíciók alakulása és az új lakáskínálat képes lesz-e ellensúlyozni ezt a nyomást. Ha az építési költségek magasak maradnak, miközben a keresletet támogatások vagy javuló finanszírozási feltételek élénkítik, akkor a lakásárak további emelkedése könnyen újra a megfizethetőségi problémák mélyüléséhez vezethet.
Kapcsolódó cikkeink:
Otthon Start: olcsóbb hitel, drágább lakáspiac
Rekorddrágulás, hitelboom és közelgő kínálati fordulat a lakáspiacon
