Valós és sürgető probléma a fiatalok otthonteremtésének nehézsége ma Magyarországon, így az első lakásukat vásárlók támogatása mindenképpen pozitív célkitűzés. Az e célból bejelentett OtthonStart program ige kedvező feltételeket kínál – de azok járnak-e jól vele, akiknek szól?
Cirfusz Márton, a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont társalapítója a HVG-nek adott interjúban egytért azzal, hogy fontos az önálló életüket kezdő fiatalok otthonhoz jutásának támogatása. Ugyanakkor arra is felhívja a figyelmet, hogy az elmúlt évtizedekben a kamattámogatott hitelek kétszer is okoztak költségvetési válságot, ráadásul éppen a szegényebb hitelfelvevő családok voltak azok, amelyek súlyos helyzetbe kerültek a visszafizetésnél.
Ennél a konstrukciónál is megvan annak a veszélye, hogy évtizedekre előre jelentős költségvetési kockázatot hoz létre – mutat rá a G7. Ha sokan és nagy összegekben, illetve hosszú lejáratra veszik fel az Otthon startot, akkor az államnak a következő 20-25 évben mindenképpen vállalnia kell, hogy bármekkora lesz is a piaci kamat, a 3 százalék feletti különbözetet kifizeti a bankoknak. Emelkedő kamatkörnyezetben az állami terhek nagyon magasra nőhetnek (jóval nagyobb lesz az a támogatás, amit az adófizetőkre szétterítve mindenki fizet), miközben a magasabb állampapírhozamok még nagyobb hasznot hozhatnak a befektetési célú vásárlóknak.
Bár rövidtávon a megnövekedett ingatlanpiaci forgalom és az építőipar számára generált megrendelések emelkedése pozitív hatással lesz az államháztartásra, kérdés, hogy tovább feszíti-e a most is magas lakáspiaci árakat. Több szakértő szerint a programba beépített érkorlátozások miatt nem kell jelentős drágulásra számítani, a megnövekedett keresletnek lehet árfelhajtó hatása, különösen, ha a kínálat ezt nem tudja követni.
A GKI elemzése szerint „a kormány Otthon Start lakáshitel-programja, ami éppen azokat a spekulatív motívumokat élénkíti újra, amik a kínálati korlátok mellett hozzájárulnak az árak növekedéséhez”. Egyes elemzői előrejelzések szerint a hitelprogram fél éven belül akár 10%-os, egy éven belül pedig 15–20%-os áremelkedést is eredményezhet. „A probléma abban rejlik, hogy így éppen a program célközönségét, az első lakásra váró, kevés önerővel és törlesztési képességgel rendelkező fiatalokat hozza még nehezebb helyzetbe, mivel a jelentős volumenű, kedvezményes kamatozású források megjelenése a keresleti oldalon – a kínálati oldallal beszűkülése mellett – további áremelkedést generál” – írják.
„Mivel a másfél millió forintos fajlagos korlátba újépítésű ingatlanok csak egészen kivételes esetben fognak beleférni, ezért a változatlan kínálatú, már megépült, használt lakások piacára érkezik egy újabb, több tízezer egységet érintő kereslet” – írja Pintér Attila a PwC Magyarország elemzője a Portfolion megjelent cikkében. Szerinte a támogatott hitel bevezetése áremelkedést hozhat a piacon, de ezzel párhuzamosan megjelenhet a kínálat is, mivel sokan most akarják eladni a feltételeknek megfelelő lakásaikat. Az olyan ingatlanok iránt viszont, amelyek nem jogosultak a támogatásra, csökkenhet a kereslet, ami stagnáló vagy csökkenő árakat eredményezhet. A bérleti piac visszaesésére is számítani lehet, mivel sokan inkább vásárlásra váltanak, ha kihasználhatják az alacsony törlesztőrészletű hitelt.
Kinek kedveznek?
Az Otthon Start program kedvezményes hitelét a társadalmi vitára bocsátott rendelettervezet szerint olyanok is felvehetik, akiknek 50%-os tulajdonrészük van egy másik lakóingatlanban. Házastársak esetén elegendő, ha a feltételeknek az egyik fél megfelel. Az is felveheti, akinek már van egy ötven százalékos tulajdonában álló bármilyen lakása, például házastársával közösen, és mellé vásárol együtt egy második vagy külön-külön két további lakást is, összesen százmilliós hitelösszeggel. A programtervezet egyéb engedményeket tartalmaz a tulajdonlás feltételeit tekintve, ami több kiskaput is megnyithat az adott lakás hasznosítása terén. Mivel életvitelszerű bentlakást nem írnak elő a hitellel megszerzett lakásban, így az egy meglévő mellett befektetésként működhet, például bérbeadással.
„Majd meglátjuk a részletszabályokat, de ami első rálátásra hiányzik a konstrukcióból, az az, hogy szociális szempontból nem célzott a támogatás, nem zárja ki a magasabb jövedelműeket, akiknek egyébként nincs szükségük kamattámogatott hitelre ahhoz, hogy lakáshoz jussanak. A közpénzeket azok felé kellene csatornázni, akik rászorulók” – hangsúlyozta a fent idézett interjúban Cirfusz Márton.
Szintén a magasabb jövedelműeknek kedvez, hogy nem elég a jogszabályi feltételeknek megfelelni, a folyósító bank hitelbírálatán is meg kell felelni. Minden bank meghatározza a hitelképességhez elvárt minimális jövedelem összegét. Ez többnyire az aktuális nettó minimálbér. Ugyanakkor külföldön élő vagy dolgozó, de magyar lakcímkártyával rendelkezők is felvehetik a hitelt, a bankok egy része ugyanis befogadja a külföldi jövedelmi igazolásokat is.
A havi nettó jövedelem korlátozott mértékben terhelhető hitellel: 600 ezer forint alatt 50 százalék, míg 600 ezer forinttól 60 százalék ez a limit. A programban lehívható maximális, 50 millió forintos hitelösszeg havi törlesztője körülbelül 237 ezer forint, ez tehát legalább 474 ezer forintos nettó jövedelem mellett igényelhető.
A közszférában dolgozók nettó keresete elmarad a versenyszférától: sokan a garantált bérminimum körüli fizetésből élnek, miközben a mediánbér például a kormányhivatalokban nettó 329 ezer forint alatt van. Ezek a bérek nem elegendőek egy 50 milliós hitel törlesztéséhez, különösen a fiatalok számára, akiknek leginkább szükségük lenne a lakástámogatásra.
Ugyanakkor önerőre is szükség van – ha csak 10%ra is –, ami a maximális hitelösszeg igénylése esetén 5,55 millió forint. Ennek előteremtésére a Babaváró hitel lehet sokak számára a megoldás, de ebben az esetben már gyermeket kell vallani, és hitelképességet a két hitelre vizsgálják meg, mint ahogy a törlesztőrészleteket is együttesen kell figyelembe venni.
Cirfusz Márton, a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont társalapítója a HVG-nek adott interjúban egytért azzal, hogy fontos az önálló életüket kezdő fiatalok otthonhoz jutásának támogatása. Ugyanakkor arra is felhívja a figyelmet, hogy az elmúlt évtizedekben a kamattámogatott hitelek kétszer is okoztak költségvetési válságot, ráadásul éppen a szegényebb hitelfelvevő családok voltak azok, amelyek súlyos helyzetbe kerültek a visszafizetésnél.
Ennél a konstrukciónál is megvan annak a veszélye, hogy évtizedekre előre jelentős költségvetési kockázatot hoz létre – mutat rá a G7. Ha sokan és nagy összegekben, illetve hosszú lejáratra veszik fel az Otthon startot, akkor az államnak a következő 20-25 évben mindenképpen vállalnia kell, hogy bármekkora lesz is a piaci kamat, a 3 százalék feletti különbözetet kifizeti a bankoknak. Emelkedő kamatkörnyezetben az állami terhek nagyon magasra nőhetnek (jóval nagyobb lesz az a támogatás, amit az adófizetőkre szétterítve mindenki fizet), miközben a magasabb állampapírhozamok még nagyobb hasznot hozhatnak a befektetési célú vásárlóknak.
Bár rövidtávon a megnövekedett ingatlanpiaci forgalom és az építőipar számára generált megrendelések emelkedése pozitív hatással lesz az államháztartásra, kérdés, hogy tovább feszíti-e a most is magas lakáspiaci árakat. Több szakértő szerint a programba beépített érkorlátozások miatt nem kell jelentős drágulásra számítani, a megnövekedett keresletnek lehet árfelhajtó hatása, különösen, ha a kínálat ezt nem tudja követni.
A GKI elemzése szerint „a kormány Otthon Start lakáshitel-programja, ami éppen azokat a spekulatív motívumokat élénkíti újra, amik a kínálati korlátok mellett hozzájárulnak az árak növekedéséhez”. Egyes elemzői előrejelzések szerint a hitelprogram fél éven belül akár 10%-os, egy éven belül pedig 15–20%-os áremelkedést is eredményezhet. „A probléma abban rejlik, hogy így éppen a program célközönségét, az első lakásra váró, kevés önerővel és törlesztési képességgel rendelkező fiatalokat hozza még nehezebb helyzetbe, mivel a jelentős volumenű, kedvezményes kamatozású források megjelenése a keresleti oldalon – a kínálati oldallal beszűkülése mellett – további áremelkedést generál” – írják.
„Mivel a másfél millió forintos fajlagos korlátba újépítésű ingatlanok csak egészen kivételes esetben fognak beleférni, ezért a változatlan kínálatú, már megépült, használt lakások piacára érkezik egy újabb, több tízezer egységet érintő kereslet” – írja Pintér Attila a PwC Magyarország elemzője a Portfolion megjelent cikkében. Szerinte a támogatott hitel bevezetése áremelkedést hozhat a piacon, de ezzel párhuzamosan megjelenhet a kínálat is, mivel sokan most akarják eladni a feltételeknek megfelelő lakásaikat. Az olyan ingatlanok iránt viszont, amelyek nem jogosultak a támogatásra, csökkenhet a kereslet, ami stagnáló vagy csökkenő árakat eredményezhet. A bérleti piac visszaesésére is számítani lehet, mivel sokan inkább vásárlásra váltanak, ha kihasználhatják az alacsony törlesztőrészletű hitelt.
Kinek kedveznek?
Az Otthon Start program kedvezményes hitelét a társadalmi vitára bocsátott rendelettervezet szerint olyanok is felvehetik, akiknek 50%-os tulajdonrészük van egy másik lakóingatlanban. Házastársak esetén elegendő, ha a feltételeknek az egyik fél megfelel. Az is felveheti, akinek már van egy ötven százalékos tulajdonában álló bármilyen lakása, például házastársával közösen, és mellé vásárol együtt egy második vagy külön-külön két további lakást is, összesen százmilliós hitelösszeggel. A programtervezet egyéb engedményeket tartalmaz a tulajdonlás feltételeit tekintve, ami több kiskaput is megnyithat az adott lakás hasznosítása terén. Mivel életvitelszerű bentlakást nem írnak elő a hitellel megszerzett lakásban, így az egy meglévő mellett befektetésként működhet, például bérbeadással.
„Majd meglátjuk a részletszabályokat, de ami első rálátásra hiányzik a konstrukcióból, az az, hogy szociális szempontból nem célzott a támogatás, nem zárja ki a magasabb jövedelműeket, akiknek egyébként nincs szükségük kamattámogatott hitelre ahhoz, hogy lakáshoz jussanak. A közpénzeket azok felé kellene csatornázni, akik rászorulók” – hangsúlyozta a fent idézett interjúban Cirfusz Márton.
Szintén a magasabb jövedelműeknek kedvez, hogy nem elég a jogszabályi feltételeknek megfelelni, a folyósító bank hitelbírálatán is meg kell felelni. Minden bank meghatározza a hitelképességhez elvárt minimális jövedelem összegét. Ez többnyire az aktuális nettó minimálbér. Ugyanakkor külföldön élő vagy dolgozó, de magyar lakcímkártyával rendelkezők is felvehetik a hitelt, a bankok egy része ugyanis befogadja a külföldi jövedelmi igazolásokat is.
A havi nettó jövedelem korlátozott mértékben terhelhető hitellel: 600 ezer forint alatt 50 százalék, míg 600 ezer forinttól 60 százalék ez a limit. A programban lehívható maximális, 50 millió forintos hitelösszeg havi törlesztője körülbelül 237 ezer forint, ez tehát legalább 474 ezer forintos nettó jövedelem mellett igényelhető.
A közszférában dolgozók nettó keresete elmarad a versenyszférától: sokan a garantált bérminimum körüli fizetésből élnek, miközben a mediánbér például a kormányhivatalokban nettó 329 ezer forint alatt van. Ezek a bérek nem elegendőek egy 50 milliós hitel törlesztéséhez, különösen a fiatalok számára, akiknek leginkább szükségük lenne a lakástámogatásra.
Ugyanakkor önerőre is szükség van – ha csak 10%ra is –, ami a maximális hitelösszeg igénylése esetén 5,55 millió forint. Ennek előteremtésére a Babaváró hitel lehet sokak számára a megoldás, de ebben az esetben már gyermeket kell vallani, és hitelképességet a két hitelre vizsgálják meg, mint ahogy a törlesztőrészleteket is együttesen kell figyelembe venni.
Ez mindenképpen korlátozza majd a felvehető hitelösszeget, illetve hitelt felvenni képes igénylők számát – különösen az eslő, önálló otthont megteremteni vágyó fiatalok körében.
Korábbi cikkeink a témában:
Felrobbanhat a kereslet – berobbannak-e az árak is a lakáspiacon?
Tovább puhultak a feltételek – társadalmi egyeztetésen az Otthon Start hitel szabályai
Ki lehet elsőlakás-vásárló az Otthon Start programban?
Alakulnak az Otthon Start hitel feltételei
Megemelték a házvásárlás értékhatárát az Otthon Start programban
Szeptembertől lesz elérhető a kedvezményes hitel első lakásra
Fiatalok álmai a lakásárak szorításában
Jön a kedvezményes hitel az első lakásra
