Ígylakunk-interjú – Az elmúlt években a magyar lakáspolitika középpontjában a támogatások álltak: kedvezményes hitelek, adókedvezmények, programok sora ígérte a lakhatás megkönnyítését. A felszínről nézve a rendszer bőségesnek tűnik, mégis egyre többen szorulnak ki a megfizethető lakhatásból. Czirfusz Mártonnal, a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont egyik alapítójával arról beszélgettünk, mit jelent valójában a lakhatási válság Magyarországon, kiket érnek el – és kiket hagynak ki – a támogatások, mennyire szolgálja a megfizethetőséget az állami beavatkozás, és milyen elvek mentén lehetne igazságosabb és hatékonyabb lakáspolitikát felépíteni.
Ígylakunk: A Habitat for Humanity Lakhatási jelentése szerint 2024 végén lakáspolitikai fordulat történt. Miben áll ez, és mennyire tekinthető valódi fordulatnak?
Czirfusz Márton: Bizonyos értelemben valóban fordulat volt. A kormány először ismerte el nyíltan a lakhatási nehézségeket. Korábban tagadták, hogy a lakhatási válság lenne, 2024 őszére azonban a megfizethetőség problémája – különösen az első lakásvásárlás nehézsége és a nagyvárosi albérletárak – már kommunikációs szempontból is tarthatatlanná vált.- Több lakáspolitikai eszközt is elővettek, bár ezek nagy része végül a korábbi rendszerek újracsomagolásának bizonyult. Ígéretes volt például, hogy a bérlakásrendszerrel is foglalkoznának, de ebből nem az lett, amire én is számítottam.
A költségvetési kiadások növekedése is fordulat: 2024-hez képest 2026-ban nagyjából megduplázódnak a lakhatási célú kiadások. Ilyen mértékű emelkedés korábban választások előtt sem volt gyakori – az állam most kifejezetten a lakásügyre fordít többletforrásokat, míg korábban inkább más szakpolitikai csatornákon keresztül osztott. A lakhatás így hosszú idő után önálló hangsúlyt kapott, nem pusztán családpolitikai elemként hivatkozik rá a kormány.
Ígylakunk: Mit jelent az, hogy lakhatási válság van?
Czirfusz Márton: A lakhatási válságnak nincs általánosan bevett definíciója, de a világon sehol sem azt jelenti a lakhatási válság, hogy a társadalom többségének ne volna hol laknia. A Habitat for Humanity Magyarország éves lakhatási jelentéseiből tudjuk, hogy 2-3 millió főnek van különböző lakhatási problémája: például rossz minőségű lakásban lakik, magasak a lakhatási költségei, bizonytalan a lakhatása. Ez a szám a rendszerváltás óta nagyjából állandó. A lakhatási válság kifejezését én arra használom, hogy rámutassak a lakhatás sokakat érintő, rendszerszintű problémáira, arra, hogy sokaknak nincs lehetőségük méltó, a társadalom által megfelelőnek gondolt lakhatásra.
Ígylakunk: A támogatásokat összegyűjtve úgy tűnik, rengeteg eszköz létezik, mégis bizonyos csoportokat nem ér el egy támogatás sem, másokat több eszköz is segíti. Mennyire jó ez a támogatási csomag, esetleg mi hiányzik belőle, mi az, amit érdemes volna másképpen megragadni?
Czirfusz Márton: Ideális esetben sokféle támogatás működhet jól, ha különböző célcsoportok eltérő problémáira adnak választ. A magyar rendszer azonban túlságosan egyoldalú: szinte kizárólag a tulajdonszerzést támogatja. Ugyanakkor a bérlők aránya 9% országosan, Budapesten 18% körül mozog, mégsem szól hozzájuk érdemben semmilyen támogatás.
A támogatások túlnyomó többsége keresletoldali, kínálatoldali gyakorlatilag nincs. Kivétel részben a kedvezményes lakásáfa és a Lakhatási tőkeprogram, de utóbbi nem elég nagy volumenű, gyengén célzott, és nem kötelez megfizethető lakások létesítésére.
A lakáspolitika más fontos eszközei – telekpolitika, építési szabályozás, településrendezés – szintén hiányosak. A szabályozási környezet gyorsan és kiszámíthatatlanul változik, a települési érdekek gyakran háttérbe szorulnak, a kiemelt beruházások pedig felülírhatják a helyi szabályokat. Ez bizonytalanságot kelt a fejlesztők, az önkormányzatok és a lakosság számára is.
A szociális alapú támogatások – rezsitámogatás, lakbértámogatás, adósságrendezés – szintén rövid távon módosulnak, ami épp a leginkább rászorultakat hozza nehéz helyzetbe.
Ígylakunk: Elkészült egy új építészeti törvény, bevezették a TÉKA-t, vannak helyi építési szabályzatok – milyen jellegű építésügyi szabályozásra lenne szükség, ami ma hiányzik?
Czirfusz Márton: Az egyik fő probléma, hogy az önkormányzatok szerepe drasztikusan csökkent. Pedig ők látják a legjobban, hogyan érdemes szabályozni a településen zajló építéseket. A hatáskörök központba vonása és a kiemelt beruházások rendszere gyengíti az önkormányzati kontrollt. A telekpolitika terén sincs átfogó állami vízió arról, hogyan használjuk az ország területét hosszú távon: mi maradjon zöldterület, hol legyen lakóövezet, hogyan kezeljük a barnamezős zónákat, a kisvárosi és falusi lakásállományt, illetve a nagy társasházfejlesztések helyét, ami most leginkább csak az erősebb fejlesztők érdekeit szolgálja.
Ezzel lehetne az biztosítani, hogy a telek meg a föld ne spekulációs eszköz legyen, hanem stabilabban szolgálja a fontos társadalmi célokat. Ebbe tartozik az is, hogy legyen mindenkinek fedél a feje felett, lehetőleg egy jó minőségű lakásban, településszerkezetileg jó helyen, egészséges környezetben.
A városi szétterülés, az agglomeráció problémái és az elavult lakásállomány mind olyan terület, ahol erős állami stratégia nélkül nem lehet előre lépni. Az új építészeti törvény ezek egy részére reagál, de sok strukturális kérdés továbbra is rendezetlen.
Ígylakunk: A kormány szerint a kiemelt beruházások gyorsítják az építkezéseket, ami támogatja a kínálatot, és ez hozzájárulhat a lakásárak megfizethetőségének javításához.
Czirfusz Márton: A nemzetközi tapasztalatok azt mutatják, hogy ez nem így működik. A lakás ugyanis nem pusztán fogyasztási eszköz, hanem befektetési termék is. Emiatt a kínálat bővítése önmagában nem eredményez alacsonyabb árakat, és nem teszi a lakhatást megfizethetőbbé azok számára, akik vásárolni vagy bérelni szeretnének.
Ígylakunk: A kiemelés azt is jelenti, hogy az önkormányzatok nem írhatnak elő infrastruktúra-fejlesztést.
Czirfusz Márton: Igen, és ez komoly probléma. Emellett attól is tartok, hogy a kiemelések miatt gyengébb minőségű lakások épülnek majd, mert a szabályozás pont azokat a minőségi minimumokat írhatja felül – szobaméret, benapozottság, tárolás –, amelyeket a kormány saját építésügyi rendeletei tartalmaznak.
Persze lehet, hogy azoknak az embereknek, akik ezekbe a lakásokba beköltöznek, a személyes lakáskörülményei javulni fognak, de hogy állami támogatással milyen lakások épülnek és ennek mekkora a társadalmi haszna, az erősen kérdéses.
Az, hogy ezt még közpénzből támogassuk is, szerintem nem jó politikai irány. különösen, hogy eközben azok, akiknek kötelező megfelelniük a minőség lakásépítési kritériumoknak, azok nem férnek hozzá sem az olcsó finanszírozáshoz, sem a kiemelt lehetőségekhez. Így a kisebb fejlesztők nehezebb helyzetbe kerülnek, ami akár a kisvárosi ingatlanállomány megújulását is hátráltatja, hiszen ezek a fejlesztők gyakran éppen ott építenek lakásokat.
Ígylakunk: A fiatalok támogatására létrejött Otthon Start mennyire működik?
Czirfusz Márton: Azt jól látta meg a kormány, hogy az első lakáshoz jutás nehéz a fiatal generációknak – ez nemcsak magyar, hanem európai jelenség. Az Otthon Start azonban túl szélesre nyitotta a jogosultságot. Már az induláskor is sokkal több háztartás számára volt elérhető, mint amennyire az „első lakásos, fiatal” definíció indokolta volna, a további módosítások pedig tovább tágították a kört.
Így egyrészt azok egy része továbbra is kimarad, akik valóban rászorulnának, másrészt olyanok is igénybe veszik, akik nem első lakást vásárolnak vagy nem fiatalok. Célszerű lett volna életkori felső határt, szigorúbb tulajdonfeltételeket és beköltözési kötelezettséget rögzíteni.
A programnak ráadásul komoly mellékhatása van: azoknak, akik nem férnek hozzá a kedvezményes hitelhez, még tovább romlott a lakhatási megfizethetősége, mert az árak emelkedése őket teljes mértékben érinti.
A költségvetési teher hosszú távon jelentős: minden hitelnél több százezer forintot kell évente kipótolnia az államnak, akkor is, ha az igénylő nem szorulna rá a kamattámogatott hitelre. Itt felmerül a társadalmi igazságosság kérdése: helyes-e, hogy közkiadásokat olyanok lakhatására, részben befektetési célú lakásvásárlására fordítjuk, akik meg tudták volna ezeket a lakásokat venni kamattámogatás nélkül, piaci lakáshitellel is.
Ígylakunk: Milyen területek maradtak ki a támogatási csomagból?
Czirfusz Márton: A társasházak felújítása látványosan hiányzik. A magyar lakásállomány nagy része elöregedett, különösen a panelépületek, amelyek felújítására húsz éve nem volt átfogó program, és társasházaknak nincsen forrásuk ahhoz, hogy komoly felújítási munkákat megcsináljanak.
A bérleti piac nonprofit szegmense is hiányzik. A megfizethető bérlakásokhoz megfelelő szabályozás és finanszírozás kellene, hogy a fejlesztők belépjenek erre a piacra. Külföldön jól működő modellek vannak arra, hogyan lehet magántőkét bevonni szabályozott feltételekkel, mérsékelt, de stabil hozam mellett.
Ehhez azonban erős állami szabályozás és hosszú távú intézményépítés kell. Az önkormányzatoknak, lakásszövetkezeteknek, lakásügynökségeknek is teret kellene kapniuk bérlakásépítésre vagy vásárlásra. Civil és karitatív szervezetek is fontos szereplők lehetnének.
Ígylakunk: Több forrás kellene vagy elég volna jobban elosztani a meglévőket?
Czirfusz Márton: A fő gond a rossz elosztás. Ugyanakkor nagyon nehéz megmondani, mennyi pénz volna elég, mert nincs átfogó lakhatási stratégia, amely kijelölné a célokat. Én úgy fogalmaznék: a lakáspolitika feladata az lenne, hogy mindenkinek méltó és megfizethető lakhatást biztosítson. A jelenlegi rendszer ezt nem szolgálja, mert a források nem azokhoz jutnak, akiknek a legnagyobb szükségük van rá.
A támogatások egy része „elszivárog”: a befektetési célú lakásvásárlást erősíti vagy áremelkedést okoz, ami miatt még több állami pénzt kell a rendszerbe tenni. Az is kérdés, hogy nem az ingatlanfejlesztők a profitját növeli-e túlzott mértékben az állami lakáspolitika.
Számos ilyen dilemma van a lakástámogatási rendszerrel kapcsolatban, de mivel nem készülnek hatásvizsgálatok, valójában nem tudjuk, hogy jól hasznosulnak-e ezek a források.
Azt is látjuk, hogy nincsenek jól összehangolva az eszközök. Lakásfelújításra például egészen biztosan sokkal többet kellene fordítani, mert olyan rossz az épületállomány műszaki színvonala. Uniós szinten megvan és a kormányzat is leírta az épületenergetikai stratégiában, hogy mit kell elérni 2030-ra meg 2050-re, ahhoz kellene egy több évtizedes programot elindítani.
A rendszertelen, ad hoc támogatások rángatják a lakáspiacot, ami mindenkinek árt.
A Habitat for Humanity 2025. évi Lakhatási jelentése az elmúlt év lakáspolitikai fejleményei alapján a következő javaslatokat tette a lakáspolitikával kapcsolatban:
– Elengedhetetlen egy országos lakhatási stratégia kidolgozása – átfogó problématérképpel, célrendszerrel, a célokhoz igazított közpolitikai eszközökkel és monitoringgal.
– Szükséges volna definiálni és a közpolitikai eszközrendszerben alkalmazni a megfizethető lakhatás fogalmát. Pusztán a fajlagos lakásárakkal, mint ahogy a kormány jelenleg teszi az Otthon Start kamattámogatott hitel esetében, nem lehet a megfizethető lakhatást definiálni. A megfizethető lakhatás definíciója kiegészítendő a lakásfenntartás és a lakásbérlés megfizethetőségével is.
– A közcélú lakásszolgáltatók jogszabályban rögzített meghatározása elengedhetetlen ahhoz, hogy új szereplők jelenhessenek meg a megfizethető lakhatás kínálati oldalán. A közcélú lakásszolgáltatókat célzottan szükséges támogatni a kínálati oldalon, hogy fel tudjanak építeni egy megfizethető lakásportfóliót.
– A lakhatási szegénységben élőkre célzott támogatási programok kidolgozására van szükség, amely programok az energiaszegénységi szempontokat is figyelembe veszik, hosszú távon elérhetők és kiszámíthatók./Növelni szükséges a rászorultsági alapon célzott költségvetési ráfordításokat és azok arányát.
– Az önkormányzatok szerepét növelni szükséges a lakhatási szegénység csökkentésében. Ennek két fő eszköze a köztulajdonú lakásállomány bővítése, valamint a központi költségvetésből normatív alapon finanszírozott lakásfenntartási támogatás és adósságkezelési támogatás volna.
Ígylakunk: Milyen időtávú lakáspolitikára volna szükség?
Czirfusz Márton: Több párhuzamos időtáv szükséges. Kell egy hosszú távú, akár 2050-ig szóló vízió, mellette egy 10 éves középtávú stratégia, és egy olyan stabil irányrendszer, amely átível a parlamenti és építőipari ciklusokon.
A lakásrendszer hosszú élettartamú, lassan amortizálódó vagyon, ezért a rövid távú, prociklikus intézkedések gyakran károsak.
Szükség lenne a megfizethetőség egységes, jövedelemalapú definíciójára is, amelyet különböző célcsoportokra szabnak – fiatalokra, alacsony jövedelműekre, egyedül élő nyugdíjasokra. A méltó lakáskörülmény minőségi elemei – például állapot, elhelyezkedés, környezet – ugyancsak részei ennek. E szerint kellene aztán összerakni a lakástámogatási rendszert.
Ígylakunk: Hasznos volna, ha a lakhatási terület egy kézben lenne a kormányban?Czirfusz Márton: Szerintem igen. Egy lakásügyi államtitkár össze tudná hangolni a jelenleg széttagolt területeket, és biztosíthatná a lakáspolitika stratégiai súlyát. 1990 óta nincs ilyen pozíció, ezért a lakásügy rendre elveszik más szakpolitikák között, nincs erős képviselete a kormányzaton belül. Egy jó lakáspolitikához ez elengedhetetlen, bár önmagában még nem garantálja a sikeres megvalósítást.
Kapcsolódó cikkeink:
Habitat: sürgős lakáspolitikai fordulat szükséges a lakhatási válság mérsékléséhez
Célzott felújítási program szükséges az energiaszegénység csökkentésére
