Jelentős változásokat hozhat a magyar lakáspiacon és az építőiparban a Wekerle-program. A támogatott lakáshitelek átalakítása mérsékelheti a használt lakások iránti keresletet, miközben az új építésű ingatlanoknak kedvezhet. Az 5 százalékos lakásáfa határozatlan idejű fenntartása ösztönözheti a beruházásokat, a 600 milliárd forintos energetikai felújítási program pedig 2030-ig akár 1100 milliárd forintnyi építőipari megrendelést generálhat. A bérlakás- és kollégiumépítési program hosszabb távon a lakáskínálatot is bővítheti. A szakmai szereplők kedvezően fogadták az intézkedéseket, de a tényleges eredményeket a finanszírozás, a részletszabályok és a beruházások megvalósításának üteme határozhatja meg.
A kereslet támogatásától a kínálat bővítése felé
A Wekerle-program egyik legfontosabb sajátossága, hogy a lakásvásárlás támogatása mellett az új lakások építésére, a meglévő lakásállomány korszerűsítésére és a megfizethető bérlakáskínálat bővítésére is hangsúlyt helyez. Ez érdemi változást jelenthet a korábbi lakástámogatási rendszerekhez képest, amelyek elsősorban a lakásvásárlók finanszírozási lehetőségeit javították.
Az elmúlt évek tapasztalatai ugyanis azt mutatták, hogy a kedvezményes hitelek önmagukban nem feltétlenül javítják a lakhatás megfizethetőségét. Ha a megnövekedett fizetőképes kereslethez nem társul megfelelő kínálatbővülés, a támogatások egy része beépülhet a lakásárakba.
A Wekerle+ Vásárlási és Építési Hitel ma lépett az Otthon Start helyébe. Az intézkedés célja, hogy az állami kamattámogatás nagyobb arányban ösztönözzön új lakásépítéseket, amelyek közvetlenül növelik a kínálatot és az építőipari teljesítményt. Az új rendszer ugyanakkor eltérő folyamatokat indíthat el az új és a használt lakások piacán.
Mérséklődhet a használt lakások iránti kereslet
A zenga.hu friss közzétett elemzése szerint a Wekerle+ bejelentése egyelőre nem váltott ki tartós keresleti rohamot.
Az ingatlanhirdetési portál adatai alapján a bejelentést követő két napban országosan 26 százalékkal, Budapesten 35 százalékkal emelkedett az ingatlanok iránti érdeklődések száma. A kezdeti élénkülés azonban gyorsan kifulladt: az első öt napot vizsgálva az érdeklődés már visszatért a bejelentés előtti szintre.
A családi házak és panellakások esetében különösen jól látható volt a visszarendeződés, miközben a téglalakások iránt valamivel tartósabb maradt az érdeklődés.
Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője szerint „a visszafogott piaci reakció egyik lehetséges magyarázata, hogy a leendő vásárlók a pontos részletszabályok ismerete nélkül a múlt héten még nem rohanták meg az ingatlanhirdetéseket.” A szakértő arra is felhívta a figyelmet, hogy az ingatlanok iránti érdeklődés szeptember óta egyébként is emelkedik, ezért nem minden keresletnövekedés tulajdonítható az új támogatási programnak.
A zenga.hu szerint az Otthon Start vártnál korábbi megszüntetése az év végi piacot is befolyásolhatja. Ha a korábbi, 3 százalékos hitel december végéig elérhető maradt volna, az sok vevőt vásárlása előrehozatalára ösztönözhetett volna. Az új konstrukció azonnali bevezetésével ez a hatás nagyrészt elmaradhat.
A használtlakás-piacon így a korábbinál visszafogottabb kereslet és erősebb vevői alkupozíció alakulhat ki.
Ennek egyik oka a megemelkedett hitelköltség. Egy 50 millió forintos, 25 éves futamidejű hitel havi törlesztőrészlete 3 százalékos kamattal mintegy 237 ezer, 5 százalékos kamattal viszont 292 ezer forint. A havi 55 ezer forintos különbség számos háztartás esetében befolyásolhatja, hogy milyen értékű lakást tud megvásárolni.
A kereslet mérséklődése elsősorban az éves áremelkedés lassulását eredményezheti. Általános lakásárcsökkenésre ugyanakkor ebből még nem lehet következtetni, hiszen a kínálat szűkössége, a területi különbségek és a jövedelmek alakulása továbbra is meghatározó tényezők.
Az új lakások versenyelőnybe kerülhetnek
Az új és a használt lakások finanszírozása közötti két százalékpontos kamatkülönbség javíthatja az új építésű ingatlanok versenyképességét.
Ez az építőipar szempontjából különösen lényeges. Míg egy használt lakás adásvétele önmagában csak korlátozott közvetlen építőipari keresletet teremt, egy új lakás megépítése tervezési, kivitelezési, építőanyag-gyártási és szakipari megrendeléseket generál.
Markovich Béla, a Mapei Kft. ügyvezetője vállalati elemzésben úgy fogalmazott, hogy a kedvezményes újlakás-finanszírozás és az 5 százalékos lakásáfa megtartása együttesen ösztönözheti új lakásberuházások elindítását.
Az új lakások előnyösebb finanszírozása azonban önmagában nem oldja meg a megfizethetőségi problémákat. Az új lakások négyzetméterára általában magasabb, kínálatuk pedig különösen a keresett városi térségekben korlátozott. A Wekerle+ esetében ráadásul a legfeljebb 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát is meghatározza a támogatható ingatlanok körét.
Emiatt az új lakások iránti kereslet várhatóan erősödhet, de nem valószínű, hogy a vásárlók tömegesen és azonnal átpártolnak a használt lakások piacáról.
A beruházások elindításának ugyanakkor jelentős lehet a gazdaságélénkítő hatása. Az előértékesítések növekedése már viszonylag gyorsan megjelenhet, az új lakások tényleges átadása és az építőipari termelés számottevő emelkedése viszont hosszabb időt igényel.
Az 5 százalékos lakásáfa véglegesítése is ösztönözheti a beruházásokat
Az új lakásépítések szempontjából a Wekerle+ kedvezményes hitele mellett legalább ilyen fontos lehet az 5 százalékos lakásáfa határozatlan idejű fenntartása. A beruházók számára ugyanis nemcsak a kedvezményes adókulcs mértéke, hanem annak hosszú távú kiszámíthatósága is meghatározó.
Az Építésijog.hu elemzése szerint a 2027. évi adócsomag tervezete megszüntetné a kedvezményes lakásáfa korábbi időbeli korlátait.
A korábbi szabályozás alapján a 2026. december 31-ig megszerzett építési engedélyekkel lehetett volna az 5 százalékos áfakulcs alkalmazását biztosítani, 2030-as átmeneti határidővel.
Az új elképzelés viszont határozatlan időre rögzítené a kedvezményes adókulcsot. Ez az ingatlanfejlesztők számára érdemi változást hozhat.
Az Építésijog.hu arra hívja fel a figyelmet, hogy egy lakásberuházás a telek megvásárlásától a használatbavételig akár négy-öt évig is eltarthat. A kedvezményes áfakulcs korábbi, rendszeresen meghosszabbított határideje ezért jelentős bizonytalanságot okozott a több évre előre készülő üzleti és finanszírozási tervekben.
A határozatlan idejű szabályozás csökkentheti ezt a kockázatot, és hozzájárulhat ahhoz, hogy a fejlesztők olyan beruházásokat is elindítsanak, amelyeket eddig az adózási feltételek bizonytalansága miatt elhalasztottak.
A változás különösen a Wekerle+ új lakásokra biztosított 3 százalékos hitelével együtt fejthet ki kedvező hatást. A támogatott hitel a vásárlói keresletet erősítheti, míg a tartósan alacsony áfakulcs a beruházások pénzügyi tervezhetőségét javítja.
A két intézkedés együttesen így hozzájárulhat az új lakások kínálatának bővítéséhez.
A kedvezményes áfa fenntartása ugyanakkor nem garantálja, hogy az új lakások ára csökkenni fog. A lakásárakat az építési költségek, a telekárak, a finanszírozás és a kereslet alakulása is befolyásolja.
A végleges jogszabályi feltételek megjelenése továbbra is fontos, mivel az adócsomagban szereplő rendelkezéseket az Építésijog.hu elemzése még tervezetként ismertette.
A felújítási program hozhatja a leggyorsabb építőipari élénkülést
Az építőipar számára a Wekerle-program leggyorsabban érvényesülő hatása várhatóan az energetikai felújítások felfutása lehet.
A kormány tervei szerint 2030-ig 600 milliárd forintos programkeret segítheti mintegy 120 ezer családi ház és tégla-, valamint panel építésű társasházi lakás korszerűsítését. Ez évente átlagosan 30 ezer otthont jelentene, fele-fele arányban családi házakat és társasházi lakásokat.
A támogatások 2027 februárjától, illetve márciusától válnának elérhetővé. A családi házak esetében legfeljebb 15 millió forintos finanszírozási kerethez vissza nem térítendő támogatás is kapcsolódhat, amely az ingatlan energetikai besorolásától függően akár 7,5 millió forint lehet. A társasházaknál lakásonként legfeljebb 5 millió forintos támogatási és hitelkerettel számolnak.
A program jelentősége nemcsak a támogatás összegében, hanem az alacsony önerőben is rejlik. A családi házak esetében legfeljebb 500 ezer, társasházi lakásoknál 200 ezer forintos saját forrással is elindulhatnak beruházások.
Ez a korábbi felújítási támogatásokhoz képest lényegesen szélesebb kör számára teremthet lehetőséget.
A Mapei 2026-os Építőipari Bizalmi Index kutatásának eredményei jól mutatják a finanszírozási akadályokat. A reprezentatív felmérés szerint a 18–65 éves lakosság 36 százaléka egyáltalán nem tudna finanszírozni egy felújítást vagy ingatlanberuházást, 25 százalékának nagy, további 27 százalékának pedig közepes anyagi nehézséget jelentene egy ilyen beruházás.
Vagyis a megkérdezettek 88 százaléka számára legalább közepes pénzügyi nehézséggel járna otthona korszerűsítése. Markovich Béla, a Mapei ügyvezetője szerint „ráadásul olyan felújítások is elindulhatnak, amelyeket a tulajdonosok eddig pénzhiány miatt halogattak.”
A kormányzati várakozások szerint a 600 milliárd forintos program 2030-ig legalább 1100 milliárd forintnyi építőipari megrendelést generálhat. Ez a támogatások és a hozzájuk kapcsolódó egyéb finanszírozási források együttes beruházási hatására vonatkozó becslés, nem már lekötött megrendelésállomány.
Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének (ÉVOSZ) elnöke szerint a program elsősorban a mikro- és kisvállalkozások számára teremthet munkalehetőséget, és a hazai építőanyag-gyártást is élénkítheti.
A szakember úgy értékeli, hogy a családi házaknál rendelkezésre álló összeg az idei árakon akár teljes körű energetikai korszerűsítésre is elegendő lehet. Ebbe a szigetelés, a nyílászárók cseréje, a fűtési-hűtési rendszerek korszerűsítése és az árnyékolás is beletartozhat.
Koji László ugyanakkor figyelmeztetett arra, hogy a felújítások során előre nem látható pótmunkák jelentkezhetnek, amelyeket a tulajdonosoknak saját forrásból kell finanszírozniuk.
A korszerűsítési program hatása több szempontból is kedvező lehet: növelheti az építőipari megrendeléseket, csökkentheti a lakások energiafelhasználását, javíthatja az épületek műszaki állapotát és mérsékelheti a háztartások energiaköltségeit. Ugyanakkor a támogatások iránti hirtelen keresletnövekedés egyes szakmákban áremelkedést, munkaerőhiányt vagy hosszabb várakozási időt okozhat. Az egyenletesen ütemezett, több évre előre tervezhető felújítási program ezért gazdaságilag is kedvezőbb lehet, mint egy rövid idő alatt lezajló támogatási hullám
A társasházi felújítások az ingatlanok értékét is növelhetik
A Wekerle+ egyik fontos újdonsága, hogy 16 év után ismét országos támogatási rendszerbe kerülhetnek a panelépületek, és a hagyományos építésű társasházak energetikai korszerűsítése is jelentős forráshoz juthat.
Az ingatlan.com október 26-i elemzése szerint egy 20 lakásos társasház akár 100 millió, egy 45 lakásos épület pedig 225 millió forintos támogatási és hitelkerethez is hozzájuthat, ha minden lakás után igénybe vehető a maximális összeg.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint: „a program ott segíthet, ahol a felújítás eddig a magas költségek miatt elmaradt.”
A korszerűsítések hatása az ingatlanpiaci értékekben is megjelenhet.
Az ingatlan.com októberi adatai szerint a felújított társasházi lakások négyzetméterára Budapesten 23, a nagyvárosokban 21 százalékkal magasabb a felújítandókénál, ami egy 55 négyzetméteres lakás esetében 15,5, illetve 8,6 millió forintos különbséget jelent. A panellakásoknál kisebb az árelőny: a felújított ingatlanok Budapesten 8, a megyei jogú városokban 13 százalékkal drágábbak a felújítandóknál.
Az ingatlan.com adatai azt is jelzik, hogy a jobb állapotú lakások iránt lényegesen erősebb az érdeklődés. Az idén regisztrált 1,28 millió telefonos érdeklődés 68 százaléka felújított, jó állapotú vagy újszerű társasházi lakásokra irányult, miközben a felújítandó és közepes állapotú ingatlanokra mindössze 16 százalék jutott.
Mindez azt valószínűsíti, hogy az energetikai korszerűsítések nemcsak az energiafelhasználást csökkenthetik, hanem javíthatják az érintett lakások értékesíthetőségét és piaci pozícióját is.
Fontos azonban, hogy a felújított és felújítandó lakások közötti jelenlegi árkülönbség nem azonos egy felújítás által elérhető értéknövekedéssel. A hirdetési árakban az elhelyezkedés, az épület adottságai, a belső kialakítás és számos más tényező is megjelenik.
A támogatások piaci hatása ráadásul kettős lehet. Egyrészt felértékelődhetnek a korszerűsített ingatlanok, másrészt a felújítandó lakások iránti kereslet is élénkülhet, ha a vásárlók számíthatnak a korszerűsítési támogatásokra. A társasházaknál a legnagyobb akadály sok esetben nem is az önerő, hanem a közös döntéshozatal. A lakóközösségeknek meg kell állapodniuk a munkák tartalmáról, a finanszírozásról és a hitelfelvétel feltételeiről. Ez különösen a nagyobb épületeknél lassíthatja a beruházások elindítását.
A bérlakásépítési program hozhatja a hosszabb távú fordulatot
A Wekerle-program másik, stratégiai jelentőségű eleme a megfizethető bérlakások és kollégiumi férőhelyek építése.
A Wekerle Lakás- és Kollégiumépítési Program keretében három év alatt 550 millió euró uniós forrást terveznek felhasználni, amelyhez banki és piaci társfinanszírozás kapcsolódhat. A kormányzati elképzelések szerint a teljes beruházási keret akár 2 milliárd euróra is emelkedhet. Az első évben 30 milliárd forint uniós fejlesztési forrás bevonását tervezik.
A program a korábbi bejelentések szerint szociális, piaci és szolgálati bérlakások, valamint kollégiumok létrehozását segítheti. Ennek lakáspiaci jelentősége alapvetően eltér a kedvezményes hitelekétől. Míg a vásárlási támogatások elsősorban a tulajdonszerzést segítik, a bérlakásprogram azok számára is javíthatja a lakhatási lehetőségeket, akik nem rendelkeznek elegendő önerővel, vagy jövedelmük alapján nem tudnak lakáshitelt felvenni.
A megfizethető bérlakások kínálatának bővülése középtávon mérsékelheti a magánbérleti piacra nehezedő keresleti nyomást, különösen a nagyvárosokban és a jelentősebb foglalkoztatási központokban. A kollégiumi férőhelyek bővítése pedig a felsőoktatási városokban csökkentheti a diákok magánalbérletek iránti keresletét.
A hatások mértéke ugyanakkor attól függ, hány lakás épül meg, milyen ütemben, hol valósulnak meg a beruházások, és kik lesznek jogosultak az új lakások igénybevételére.
A bérlakásprogram akkor jelenthet valódi lakáspolitikai fordulatot, ha tartósan megfizethető lakásállományt hoz létre, nem csupán egyszeri építési beruházásokat finanszíroz.
Ehhez az építési forrásokon túl hosszú távon fenntartható bérlakásüzemeltetési és finanszírozási modellre is szükség lesz.
Az építőipar szempontjából a program több évre előre tervezhető beruházási keresletet teremthet. Különösen akkor, ha az építkezések folyamatos ütemezéssel, azonosítható fejlesztési helyszíneken, világos műszaki és finanszírozási feltételekkel indulnak el.
Van-e elég építőipari kapacitás a programok megvalósításához?
Az új támogatási rendszer kedvező időpontban érkezhet a megrendeléshiánnyal küzdő építőipar számára. A KSH augusztusi adatai szerint az építőipari termelés volumene ugyan 21,9 százalékkal nőtt az előző év azonos időszakához képest, az élénkülés elsősorban az egyéb építmények építéséből származott. Az épületek építésének volumene eközben 9,6 százalékkal csökkent. Az új építőipari szerződések volumene augusztusban 55,2 százalékkal esett vissza az előző évhez képest, a hó végi szerződésállomány pedig 11,4 százalékkal maradt el az egy évvel korábbitól.
Vagyis a lakásépítéseket és felújításokat érintő szakágak nem túlfűtött piacra, hanem viszonylag gyenge megrendelési környezetbe kapnának új ösztönzést.
A KSH és az Eurostat adatait feldolgozó Portfolio-elemzés szerint a program hatása várhatóan először az építőipari rendelésállományban lesz kimutatható, és csak később jelenik meg a termelési adatokban.
Koji László, az ÉVOSZ elnöke szerint a magyar építőipar rendelkezik azokkal a kapacitásokkal, amelyekkel ki tudja szolgálni az átfogó Wekerle-programot. Ez fontos megállapítás, ugyanakkor a felújítási és új lakásépítési munkák eltérő vállalkozói és szakemberállományt igényelnek.
A családi házak energetikai felújításai elsősorban a szigeteléssel, nyílászárócserével, épületgépészettel foglalkozó mikro- és kisvállalkozásoknak hozhatnak munkát. A nagyobb társasházi korszerűsítések és bérlakásfejlesztések viszont összetettebb projektmenedzsmentet és nagyobb kivitelezői kapacitást követelnek. A munkaerő és a vállalkozói kapacitások rendelkezésre állása ezért nem feltétlenül jelenti azt, hogy minden területen és minden szakmában azonnal rendelkezésre állnak a szükséges erőforrások.
A Mapei elemzése arra is rámutat, hogy az új támogatások átrendezhetik az építőipari kereslet szerkezetét. A felújítási program gyorsabb hatást fejthet ki, míg az új lakások építése csak később eredményezhet jelentősebb termelésnövekedést. Markovich Béla szerint az intézkedések eredményességéhez az egyszerű adminisztráció, az egyértelmű jogosultsági szabályok és a kiszámítható finanszírozás is nélkülözhetetlen.
Az építőipar egészének tartós fellendüléséhez ugyanakkor a lakossági beruházások mellett a vállalati fejlesztések erősödésére is szükség van.
A lakástakarék hosszabb távon erősítheti a fizetőképes keresletet
A Wekerle+ Lakástakarék a korábban megszüntetett állami támogatás új formáját vezeti vissza 2027 januárjától.
A tervezett konstrukció az első öt évben 10 százalékos, a hatodik évtől 20 százalékos állami kiegészítést nyújt a befizetésekhez, legalább 3 százalékos betéti kamat mellett. A maximális támogatás eléréséhez havi 100 ezer forintos megtakarítás szükséges. A konstrukció elsősorban az első lakáshoz szükséges önerő összegyűjtését segítheti, de a felhalmozott megtakarítások más lakáscélokra, így korszerűsítésre is felhasználhatók lehetnek.
A lakástakarék azonban nem azonnali piacélénkítő eszköz. Hatása fokozatosan, a megtakarítási időszak előrehaladtával jelenhet meg.
További korlátot jelenthet, hogy a maximális támogatás megszerzéséhez szükséges havi megtakarítás sok alacsonyabb jövedelmű háztartás számára nem elérhető. Így fennáll a veszélye annak, hogy az állami ösztönzőből ismét nagyobb arányban részesülnek a magasabb megtakarítási képességgel rendelkező családok.
A konstrukció eredményességét ezért nemcsak az új szerződések száma, hanem a támogatásban részesülők jövedelmi összetétele és a megtakarítások későbbi tényleges felhasználása alapján is érdemes majd értékelni.
Mi döntheti el a Wekerle-program sikerét?
A bejelentett intézkedések összességében jelentős változást hozhatnak a lakáspiacon és az építőiparban, de az egyes programelemek hatása eltérő időtávon jelentkezhet.
A támogatási rendszer legfontosabb gazdasági előnye az lehet, hogy a kereslet növelése mellett a lakáskínálat bővítését és a meglévő állomány minőségének javítását is ösztönzi.
A siker azonban korántsem automatikus.
A lakásépítések felfutásához megfelelő építési telkekre, gyors és kiszámítható engedélyezésre, beruházói finanszírozásra és elérhető kivitelezői kapacitásokra van szükség.
A felújítások esetében a támogatási feltételek egyszerűsége, az energetikai követelmények teljesíthetősége és a lakóközösségek együttműködése lehet meghatározó.
A bérlakásprogramnál pedig nemcsak az építési beruházások volumene, hanem az új lakások hosszú távú megfizethetősége és fenntartható működtetése lesz a valódi mérce.
A programnak inflációs kockázatai is vannak. Ha a támogatott kereslet gyorsabban növekszik, mint a kivitelezői kapacitások vagy az új lakások kínálata, az építőipari költségek és egyes ingatlantípusok árai ismét emelkedhetnek. A támogatások egy része így nem a lakhatás megfizethetőségét javítaná, hanem a beruházási költségekbe vagy az ingatlanárakba épülne be.
Éppen ezért különösen fontos a programok többéves kiszámíthatósága és a támogatott beruházások ütemezése.
A Wekerle-program legnagyobb lehetősége nem egyszerűen az építőipari megrendelések növelése, hanem az, hogy a lakáspolitikai források nagyobb hányada fordulhat új lakások létrehozására és a meglévő épületállomány megújítására. Ha ez megvalósul, a program a lakhatás megfizethetőségét is javíthatja, miközben tartósabb megrendelési hátteret teremthet az építőipar számára.
Ha viszont az új lakások kínálata nem bővül kellő ütemben, a támogatások hatása ismét jelentős részben az árakban jelenhet meg.
A következő évek egyik legfontosabb kérdése ezért az lesz, hogy a Wekerle-program nyomán mennyivel több lakás épül, mennyi meglévő otthon újul meg ténylegesen, és a támogatásokból mennyit érzékelnek majd a lakhatási nehézségekkel küzdő háztartások.
