A magyar lakáscélú támogatási rendszer az elmúlt években kivételesen sok eleművé vált: kedvezményes hitelek, vissza nem térítendő támogatások, adó- és illetékkedvezmények, felújítási programok, cafeteriaelemek és célzott foglalkoztatási támogatások is megjelentek benne. Ez a sokszínűség önmagában érték, hiszen több élethelyzetre kínál valamilyen választ, mégsem állt össze olyan lakáspolitikai rendszerré, amely érdemben javítaná a lakhatás megfizethetőségét, megfelelően segítené a sérülékeny célcsoportokat, vagy tartós lendületet adna a hazai lakásállomány minőségi és energetikai megújulásának.
A 2025–2026-os lakástámogatási rendszer egyszerre bő, erőteljes és ellentmondásos. Sokféle támogatás érhető el lakásvásárlásra, építésre, felújításra és energetikai korszerűsítésre, de a legnagyobb hatású eszközök továbbra is a tulajdonszerzést és a hitelfelvételt ösztönzik. Az Otthon Start Program látványosan javította a jogosult első lakásvásárlók hitelhez jutását, ugyanakkor a kereslet gyors felfutása a lakásárak emelkedéséhez is hozzájárult.
A jelenlegi eszközök közül több megtartható és továbbfejleszthető lenne, de a támogatásokat pontosabban kellene célozni, jobban hozzá kellene igazítani a megváltozott lakáspiaci helyzethez, a lakhatási krízishez és az egyre szigorúbb energetikai követelményekhez. A következő időszak fő kérdése ezért nem az, hogy szükség van-e lakáscélú állami támogatásokra, hanem az, hogy ezek a források a vásárlóerő általános növelése helyett képesek lesznek-e valóban megfizethető, biztonságos és fenntartható lakhatást teremteni.
A TISZA bemutatott programja alapján a következő időszak lakáspolitikájában hangsúlyváltás várható: a hitel- és vásárlástámogatások mellé erősebb bérlakásépítési, felújítási, energetikai és lakhatásbiztonsági pillér kerülhet.
A korábbi logika: családtámogatás és tulajdonszerzés
A magyar lakáscélú támogatási rendszer az elmúlt években alapvetően a saját tulajdon megszerzésére épült. A családpolitikai célok és az otthonteremtés szorosan összekapcsolódtak: a CSOK, a falusi CSOK, a Babaváró hitel, az illetékmentesség, az áfa-visszatérítés és az új lakások kedvezményes áfája mind azt a célt szolgálta, hogy a családok lakáshoz jussanak, illetve építkezzenek vagy korszerűsítsenek. [Az otthonteremtési támogatásokról szóló összefoglaló táblázat itt érhető el.]
Ez a modell sok háztartásnak tényleges segítséget adott, de egyben erősen szelektív is volt. A legnagyobb támogatási összegekhez jellemzően azok fértek hozzá, akik hitelképesek voltak, rendelkeztek megfelelő önerővel, stabil jövedelemmel, és meg tudtak felelni a gyermekvállalási vagy települési feltételeknek. A rendszer kevésbé tudta kezelni azokat a lakhatási problémákat, amelyek nem lakásvásárlással, hanem bérléssel, rossz minőségű lakásokkal, energiaszegénységgel vagy a lakhatás elvesztésének kockázatával függnek össze.
Ebből következett az egyik legfontosabb szerkezeti probléma: a támogatások jelentős része keresletet teremtett, miközben a kínálati oldal lassabban reagált. Ha több háztartás jut kedvezményes hitelhez vagy nagyobb vásárlóerőhöz, de közben nem épül elég új, megfizethető és jó minőségű lakás, akkor a támogatás egy része könnyen az árakban csapódik le.
A jelenlegi rendszer központi eleme: az Otthon Start
A 2025-ben és 2026 elején működő lakástámogatási rendszer legnagyobb hatású eleme az Otthon Start Program lett. A fix 3 százalékos kedvezményes hitel új vagy használt lakás, családi ház vásárlására, illetve építésére használható. Fontos különbség a korábbi családtámogatási konstrukciókhoz képest, hogy nem gyermekvállaláshoz kötött, ezért szélesebb célcsoportot ér el.
Az MNB adatai alapján az Otthon Start rövid idő alatt átrendezte a lakáshitelezést. A támogatott hitelek aránya a lakáshiteleken belül 2026 első negyedévére 23 százalékról 81 százalékra emelkedett, a hitellel vásárolt lakások aránya pedig 60 százalék fölé nőtt. 2026 márciusáig 33,2 ezer Otthon Start-szerződést kötöttek, mintegy 1161 milliárd forint értékben, az átlagos hitelösszeg 35 millió forint volt.
A program társadalmi-politikai ereje éppen ebben van: sok első lakásvásárlónak valóban elérhetőbbé tette a lakásvásárlást. A fővárosban az elsőlakás-vásárlók aránya egy év alatt 25 százalékról 40 százalékra nőtt, miközben a befektetési célú vásárlók visszafogottabbá váltak.
Ugyanakkor a hatás nem egyértelműen kedvező. Az MNB szerint 2025-ben országosan 23,5 százalékkal nőttek nominálisan a lakásárak, reálértelemben pedig 19 százalékkal, ami az elmúlt 25 év legnagyobb reál lakásár-emelkedése volt. A lakásárak 2025 végére országosan 22,5 százalékkal haladták meg a fundamentumok által indokolt becsült szintet.
Vagyis az Otthon Start egyszerre javította a jogosultak lakásvásárlási esélyeit és erősítette a piaci feszültségeket. A támogatás ott tudott a legtöbbet segíteni, ahol az árplafon, az önerő, a jövedelem és a banki hitelképesség együtt teljesült. Ahol viszont a kínálat szűkös, ott a kedvezményes hitel inkább árfelhajtó tényezővé válhatott.
A családpolitikai pillér tovább élhet
Az Otthon Start mellett továbbra is jelen vannak a családpolitikai alapú lakástámogatások. A CSOK Plusz előre vállalt gyermekekhez kötött, kamattámogatott hitelként működik, és lakásvásárlásra, építésre, bővítésre használható. A falusi CSOK és a falusi CSOK-kölcsön a preferált kistelepüléseken továbbra is fontos eszköz, különösen használt lakás vásárlása, bővítése, felújítása és korszerűsítése esetén. A Babaváró hitel pedig a lakáscélú önerő kiegészítésében játszhat szerepet.
A jelenlegi rendszer egyik jellemzője, hogy több támogatás kombinálható. Az Otthon Start, a CSOK Plusz, a falusi CSOK és a Babaváró együttesen is megjelenhet egy-egy háztartás finanszírozási stratégiájában. Ez a jobb jövedelmi helyzetű, hitelképes családoknak jelentős segítség lehet, de a rendszer társadalmi célzottsága így is korlátozott: a legrosszabb lakhatási helyzetben élők gyakran nem tudnak élni ezekkel az eszközökkel.
Felújítási és energetikai támogatások: nagy igény, szűk keretek
A lakástámogatási rendszer másik fontos, de kevésbé stabil pillére a felújítás és energetikai korszerűsítés. 2025-ben újraindult a vidéki otthonfelújítási program az 5000 fő alatti településeken, legfeljebb 3 millió forint vissza nem térítendő támogatással, legfeljebb 50 százalékos támogatási intenzitással. Emellett elindult, majd a keret kimerülése miatt felfüggesztésre került az energetikai otthonfelújítási támogatás, amely a 2007 előtt épült családi házak energiahatékonysági korszerűsítését célozta.
Ez jól mutatja a felújítási politika egyik alapvető dilemmáját. A lakossági igény óriási, a magyar lakásállomány jelentős része energetikailag elavult, de a támogatási keretek időszakosak és gyorsan kimerülhetnek. A lakásállomány minőségi megújítása így nem tud olyan kiszámítható, tömeges és hosszú távú folyamattá válni, amilyenre az energiaárak, a klímacélok és a háztartási rezsiterhek miatt szükség lenne.
Az EKR-szabályozás módosítása ugyanakkor új lehetőséget nyithat. Az elszámolható megtakarítások emelése nemcsak padlásfödém-szigeteléseket, hanem homlokzatszigetelést, nyílászárócserét és fűtéskorszerűsítést is nagyobb számban tehet lehetővé családi házakban és társasházakban. A Masterplast ingyenes hőszigetelési programjának felfüggesztése ugyanakkor arra figyelmeztet, hogy a támogatási konstrukciók sikerét nemcsak a pénz, hanem az alapanyagárak, az ellátási láncok és a kivitelezői kapacitások is meghatározzák.
Kínálati oldali eszközök: tőkeprogram, 5 százalékos áfa, társasházi építményi jog
A jelenlegi rendszerben már megjelentek erősebb kínálati oldali elemek is. A lakásépítések legjelentősebb ösztönzője továbbra is az 5 százalékos lakásáfa, amely a 2026 végéig építési engedéllyel rendelkező új lakásokra akár 2030 végéig alkalmazható. Emellett 2026-ban elindult egy 300 milliárd forintos tőkeprogram is, amely ingatlanalapokon keresztül megfizethető lakások, bérlakások és kollégiumi férőhelyek fejlesztését támogatná.
Szintén fontos új elem a társasházi építményi jog, amely az épülő társasházi lakások finanszírozását teheti rugalmasabbá. A cél az, hogy az Otthon Start vagy CSOK Plusz hitelt felvevő vevők már az építés közben jogilag védett vagyoni értéket szerezhessenek, és a támogatott hitel ne csak az elkészült, albetétesített lakásoknál legyen használható. Ezt a bankok egyelőre nem szívesen alkalmazzák.
Ezek az eszközök fontos irányváltást jeleznek, de rövid távon korlátozott a hatásuk. Az MNB szerint az OSP-hez kapcsolódó kiemelt beruházásokból 2026 első negyedévének végén még kevés lakás volt ténylegesen megvásárolható, vagyis a szabályozási és finanszírozási változások csak késéssel jelennek meg a tényleges kínálatban.
Várható fordulat: bérlakás, felújítás, lakhatásbiztonság
A TISZA Wekerle Sándor Bérlakásépítési és Otthonfejlesztési Programja alapján a lakáscélú támogatási rendszerben érdemi hangsúlyváltás várható. A Wekerle Sándor Bérlakásépítési és Otthonfejlesztési Program már címében is jelzi, hogy nem pusztán lakásvásárlási támogatásban gondolkodik, hanem bérlakásépítésben, otthonfejlesztésben és lakhatási biztonságban.
A program fő vállalásai között szerepel a lakásépítések számának megduplázása, országos szociális és piaci alapú bérlakásépítési és lakásszövetkezeti program indítása, több tízezer új bérlakás építése, a kollégiumi férőhelyek legalább 50 százalékos bővítése, szolgálati lakások fejlesztése, 20 ezer új idősotthoni férőhely létrehozása, valamint a komfort nélküli és félkomfortos ingatlanok teljes körű felújítása.
Ez alapvetően más lakáspolitikai filozófia, mint a jelenlegi domináns modell. Nemcsak azt kérdezi, ki tud lakást venni, hanem azt is, ki tud biztonságosan bérelni, milyen lakáskínálat jön létre, hogyan lehet javítani a meglévő lakásállomány minőségét, és milyen védelmet kapnak azok, akik nem tudnak vagy nem akarnak saját tulajdont szerezni.
Energetikai korszerűsítés mint tartós lakáspolitikai pillér
A program egyik legerősebb eleme az energetikai felújítás. A vállalás szerint 10 éven belül a hazai lakásállomány 25 százalékánál jelentősen javítanák az energiahatékonyságot, uniós források bevonásával hosszú távon kiszámítható otthonfelújítási keretet biztosítanának, országos panelprogramot indítanának, és „okos támogatást” nyújtanának az energiabiztonság érdekében.
Ez fontos különbség a jelenlegi rendszerhez képest. A mostani felújítási programok sokszor időszakosak, keretfüggők, és a forráskimerülés miatt kiszámíthatatlanok.
A program alapján ezzel szemben olyan tartós felújítási rendszer körvonalazódik, amely nemcsak lakáspolitikai, hanem energiapolitikai és szociálpolitikai eszköz is lenne. A cél nem pusztán az, hogy egy-egy háztartás támogatást kapjon, hanem az, hogy a teljes lakásállomány minősége javuljon, a rezsiköltségek csökkenjenek, és mérséklődjön az energiaszegénység.
A zöld áfa mint új, automatikus felújítási ösztönző
A jövő lakáscélú támogatási rendszerében fontos szerepe lehetne a zöld áfának is, amely nem pályázati alapon, hanem automatikus adókedvezményként csökkentené az energetikai korszerűsítések költségét. Az Európai Unió 2022-es áfairányelv-módosítása már lehetővé teszi, hogy a tagállamok kedvezményes, akár 0–5 százalékos áfakulcsot alkalmazzanak olyan termékekre és szolgáltatásokra, amelyek illeszkednek a klíma- és energiapolitikai célokhoz: például napelemekre, hőszivattyúkra, energiatakarékos fűtési rendszerekre, illetve energiamegtakarítást vagy megújulóenergia-telepítést szolgáló beruházásokra. Magyarországon ezek ma jellemzően a 27 százalékos általános áfakulcs alá tartoznak, ami drágítja a felújításokat és hosszabbítja a megtérülést.
Egy célzott zöld áfa ezért jól illeszkedhetne a hosszú távú otthonfelújítási és energetikai programba: szélesebb körben, kiszámíthatóbban és kevesebb adminisztrációval ösztönözné a lakossági beruházásokat, miközben a kereslet bővülése a hazai kivitelezői és építőipari kkv-kat is erősíthetné. A költségvetési hatás ugyan gondos tervezést igényelne, de az alacsonyabb energiafogyasztás, az energiaimport mérséklése és a szociális kiadások csökkenése hosszabb távon részben ellensúlyozhatná a bevételkiesést.
Mi történhet a jelenlegi támogatásokkal?
A program alapján nem állítható biztosan, hogy az Otthon Startot, a CSOK Pluszt, a falusi CSOK-ot vagy a Babavárót változatlanul megtartanák, átalakítanák vagy fokozatosan kivezetnék. Az viszont szerepel a program általános vállalásai között, hogy a jelenlegi családtámogatási rendszert megtartanák és kibővítenék.
Ez alapján valószínűbbnek tűnik egy átstrukturálás, mint egy hirtelen megszüntetés. A családpolitikai jellegű támogatások fennmaradhatnak, de a lakáspolitikai súlypont várhatóan elmozdulna a pusztán keresletélénkítő, hitelalapú eszközöktől a kínálatbővítés, a bérlakásépítés és a felújítás felé.
Az Otthon Start esetében különösen fontos kérdés, hogy a program hosszabb távon fenntartható-e változatlan formában, ha közben árfelhajtó hatása is van. A jövőbeni lakáspolitika egyik döntése az lehet, hogy a kedvezményes hitelek feltételeit szorosabban összekapcsolják-e új kínálat létrehozásával, energiahatékonysági elvárásokkal, területi célzással vagy társadalmi rászorultsági szempontokkal.
A TISZAprogramja alapján körvonalazódó új irány már nem kizárólag otthonteremtési, hanem lakhatási politika.
A legfontosabb kérdés az lesz, hogy ez a fordulat mennyire válik valódi rendszerré. Ha a kedvezményes hitelek mellé tartós, nagy volumenű bérlakás- és felújítási program, kiszámítható energetikai támogatás és érdemi kínálatbővítés társul, akkor a lakástámogatások kevésbé az árakat hajthatják, és inkább a lakhatási elérhetőséget javíthatják. Ha viszont a kínálati és felújítási pillér gyenge marad, akkor a támogatási rendszer továbbra is főként vásárlóerőt pumpál a piacra — miközben a megfizethető lakhatás problémája csak részben oldódik meg.
