A 2025 első féléves lakásépítési adatok minden eddiginél erősebben mutatják meg a vármegyék közötti különbségeket: miközben a Balaton térsége és Budapest látványosan erősödik, több keleti és déli megye évtizedes mélypontra süllyedt. A magyar lakásépítési térkép így látványosan kettészakad, és egyre jobban kirajzolódik a dinamikusan fejlődő és a tartósan lemaradó térségek közötti olló – derül ki a KSH vármegyei adataiból.
Az elmúlt években szinte folyamatosan csökkent a megépült új lakások száma Magyarországon. A 2025 első félévére vonatkozó statisztikák alapján a visszaesés tovább folytatódott: január és június között mindössze 5129 lakást adtak át, ami 15 százalékkal kevesebb, mint a tavalyi – már önmagában is alacsony – bázis. Ilyen kevés új lakás legutóbb 2017 első felében készült el.
Hol épül ma a legtöbb lakás az országban?
A KSH Fókuszban a vármegyék című kiadványának adatai azt mutatják, hogy a tendencia főként Budapestet, Győr-Moson-Sopront és Fejért húzta vissza. A fővárosban 14 százalékkal kevesebb lakást adtak át, a megyei jogú városokban pedig ennél is nagyobb, 34 százalékos volt a csökkenés. A községek és kisebb települések sem mentették meg az összképet: itt átlagosan 17 százalékkal esett vissza a befejezett lakások száma.
A kép nagyon vegyes: miközben sok térségben több évtizedes mélypontokról beszélhetünk, akadnak ellenpéldák is. Zala és Somogy látványos növekedést mutatott, elsősorban a Balaton környéki beruházásoknak köszönhetően. Zalában közel hatszor annyi lakás készült el, mint egy évvel korábban, ezzel országos szinten is kiemelkedő teljesítményt nyújtottak. Ezzel szemben az ország keleti és déli peremvidékein – Békésben, Borsod-Abaúj-Zemplénben vagy Tolnában – a lakásépítési aktivitás több évtizedes mélypontra süllyedt.
2025 első félévében a lakásépítések döntő része továbbra is Közép-Magyarországon koncentrálódott, ahol önmagában 3106 új lakás épült – ez több volt, mint az összes többi régió teljesítménye együttvéve. A második legerősebb térség Nyugat-Dunántúl lett (554 lakás), amelyet Közép-Dunántúl (390 lakás) és a Dél-Alföld (353 lakás) követett. A leggyengébb teljesítményt Észak-Magyarország nyújtotta mindössze 95 átadott lakással, míg Észak-Alföld (249) és Dél-Dunántúl (382) szintén elmaradtak az országos átlagtól. A régiós adatok összességében jól mutatják, hogy a lakásépítések súlypontja erősen Budapest és környéke felé tolódott, míg a keleti és északi térségekben tartósan alacsony maradt az építési aktivitás.
Ha a népességhez viszonyítjuk az adatokat, három terület emelkedik ki igazán: Somogy, Zala és Budapest. Ezekben a megyékben, illetve a fővárosban tízezer lakosra vetítve több mint kétszer annyi új lakás jut, mint az országos átlag. Pest vármegye szintén az élmezőnybe tartozik.
A skála másik végén Borsod-Abaúj-Zemplén, Békés és Tolna található, ahol a lakásépítési intenzitás az országos átlag töredékére zsugorodott. Ezekben a térségekben nemcsak kevés lakás épül, de gyakran évtizedes mélypontokról beszélhetünk.
Megfordulhat-e a trend?
Miközben a befejezett lakások száma tovább csökkent, 2025 első félévében látványosan megugrott a lakásépítési kedv. Az építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 43 százalékkal magasabb volt, mint egy évvel korábban.
Az engedélyezési adatok még látványosabban rajzolják ki a területi különbségeket: Közép-Magyarországon 7504 új lakásra adtak ki engedélyt, ami önmagában az országos mennyiség közel kétharmadát tette ki, és messze meghaladta az előző évek értékeit is. A második helyen a Dél-Dunántúl állt 2107 engedéllyel, míg a Dél-Alföld (1257) és Észak-Magyarország (1076) is mérsékelt élénkülést mutatott. A Közép-Dunántúl (689) és Nyugat-Dunántúl (353) középmezőnyben maradt, míg a leggyengébb régió Észak-Alföld lett, mindössze 144 kiadott engedéllyel. A számok azt mutatják, hogy az építési kedv országosan ugyan emelkedett, de ez szinte teljes egészében a fővárosi és agglomerációs nagyberuházásoknak köszönhető; a keleti régiók továbbra is erősen lemaradnak.
Az építési kedvben beállt fordulat azonban erősen koncentrált: szinte teljes egészében Budapestnek köszönhető. A fővárosban több mint 3,8-szor több új lakásra adtak ki engedélyt, mint tavaly ugyanebben az időszakban. Néhány kerület – például a XI., XIII. és X. kerület – óriási beruházások miatt kiugró lakásszám-növekedést vetít előre. A megyei jogú városokban viszont alig 3 százalékos, a kisebb városokban és falvakban pedig egyenesen negatív volt a változás.
A vidéki területek között jelentős eltérések figyelhetők meg: míg Fejér és Veszprém megyében nőtt az engedélyek száma, Hajdú-Biharban, Zalában, Tolnában vagy Pest vármegyében érezhető visszaesés történt. Különösen Tolnában látványos a visszaesés: ott az engedélyek száma a tavalyi érték tizedére esett.
Mit mondanak az adatok a lakásépítési szerkezetről?
A kettősség nemcsak a számokban, hanem a lakásépítés jellegében is megmutatkozik: a dinamikusan növekvő térségekben a vállalati beruházások és többlakásos társasházi beruházások dominálnak, míg vidéken a lakások döntő hányadát családi házként adják át. A vállalkozói építések szerepe nagyban függ a térségtől: Budapest, Somogy és Zala esetében sokkal hangsúlyosabb, míg néhány alföldi és északi megyében szinte kizárólag magánépítkezések zajlanak – azok is egyre kisebb számban.
A lakások mérete is markáns eltérést mutat: a fővárosi új lakások átlagosan 68 négyzetméteresek, míg egyes vidéki megyékben – például Tolnában vagy Borsod-Abaúj-Zemplénben – a 120–150 négyzetméter sem ritka.
Átalakuló lakáspiaci térkép
A lakásépítési adatok alapján Magyarországon egy kettős folyamat figyelhető meg:
- A megépült lakások száma mélyponton van, a nagyvárosok és falvak többségében továbbra is csökken a fővároson kívüli lakásépítés.
- Ugyanakkor a jövőre vonatkozó tervek alapján elindult egy élénkülési hullám, amelyet elsőként Budapest, kisebb részben pedig néhány nyugat- és észak-magyarországi megye mozgat.
- A Balaton térsége továbbra is az egyik legforróbb lakásépítési gócpont, ahol sorra jelennek meg a társasházi és lakóparki fejlesztések.
- A leginkább leszakadó térségekben – Borsod, Békés, Tolna – évtizedes mélyponton van az építési aktivitás, és az engedélyek számában sem látszik érdemi fordulat.
A fejlesztők és háztartások döntései erőteljesen igazodnak a munkaerőpiaci, ingatlanpiaci és turisztikai vonzerőhöz – ennek nyertesei a Balaton környéke és a fővárosi agglomeráció, míg számos vidéki megye tovább távolodik a korábbi építési szintjeitől.
A következő egy-két évben kiderül, hogy a most látható fővárosi engedélyezési boom valódi építési hullámhoz vezet-e, és hogy a vidéki területek képesek-e bekapcsolódni a lassan újrainduló ciklusba. Egyelőre az látszik, hogy a magyar lakásépítési térkép egyre jobban kettészakad az élénk, beruházásgazdag régiók és a tartósan stagnáló térségek között.
