Az elmúlt évtizedben többszörösére emelkedtek a magyarországi lakásárak, a legfrissebb adatok azonban már egyértelmű lassulást, sőt negyedéves árcsökkenést mutatnak. A KSH szerint 2026 első negyedévében mérséklődött az új és használt lakások összevont árindexe, az MNB pedig a második negyedévben már valamennyi településtípuson áresést mért. Az éves összevetésben továbbra is jelentős a drágulás, de annak üteme gyorsan csökken.
Tíz év alatt többszörösére emelkedtek az árak
A hosszabb távú folyamatok alapján a magyar lakáspiac továbbra is rendkívül magas árszinten áll. Egy használt lakás átlagos ára 2015-ben 11,6 millió forint volt, 2025-ben azonban már 41 millió forintot tett ki. Ez tíz év alatt több mint három és félszeres növekedést jelent. Az új lakások átlagára még ennél is gyorsabban emelkedett: 18,3 millió forintról 81,5 millió forintra, vagyis közel négy és félszeresére nőtt.
Hasonló folyamat rajzolódik ki a négyzetméterárakból is. A használt lakások országos átlagos négyzetméterára 2015 és 2025 között 175 ezerről 623 ezer forintra, az új lakásoké pedig 322 ezerről 1,303 millió forintra emelkedett. A növekedés tehát nem csupán a nagyobb vagy kedvezőbb elhelyezkedésű lakások gyakoribb értékesítéséből adódik: az egységárak is többszörösükre nőttek.
A drágulás 2024-ről 2025-re is folytatódott. A használt lakások átlagára egy év alatt 15,5, az újaké 15,4 százalékkal nőtt. Az átlagos négyzetméterár a használt lakásoknál 17,3, az új lakásoknál 11,7 százalékkal emelkedett.
Már év elején mutatkozott a fordulat
A 2026 eleji adatok ugyanakkor már megtörést mutatnak a korábbi, gyors áremelkedésben. Az új és használt lakások összevont KSH-lakásárindexe 2025 negyedik negyedévében még 106,1 ponton állt, 2026 első negyedévére azonban 103,7 pontra csökkent. Ez az előző negyedévhez képest 2,2 százalékos visszaesés, miközben az index még mindig 9,2 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbi szintet.
A KSH részletes adatai szerint a változás nem volt egységes az új és a használt lakások piacán. A használt lakások tiszta árindexe 2026 első negyedévében 2,9 százalékkal csökkent az előző negyedévhez képest, miközben az új lakások tiszta árváltozása 3,9 százalékos emelkedést jelzett. Az összevont index mérséklődése tehát elsősorban a jóval nagyobb használtlakás-piac áralakulásához kapcsolódott.
A hosszabb távú trendhez képest még így is magas maradt az árszint: az összevont KSH-index 2021 első negyedévében 52,4, 2026 első negyedévében pedig 103,7 pont volt. Öt év alatt tehát csaknem megduplázódott az új és használt lakások együttes árszintje.
Az MNB szerint a második negyedévben már általánossá vált az árcsökkenés
A Magyar Nemzeti Bank frissebb, 2026 második negyedévére vonatkozó lakásárindexe már szélesebb körű korrekciót mutat. Országos átlagban az első negyedévi 3 százalékos drágulás után a második negyedévben 1,1 százalékkal csökkentek a lakásárak. Az éves növekedési ütem ezzel 17,8 százalékról 12,3 százalékra lassult.
A mérséklődés valamennyi településtípust érintette. Budapesten és a vidéki városokban egyaránt 0,6 százalékos negyedéves árcsökkenést mért az MNB, míg a községekben 2,8 százalékkal estek vissza az árak. A fővárosi éves drágulás üteme az első negyedévi 15,9 százalékról 8,3 százalékra lassult, a vidéki városokban 20,3-ről 15,6 százalékra, a községekben pedig 14,4-ről 9,3 százalékra mérséklődött.
A vidéki régiók között továbbra is jelentősek a különbségek. A városi lakások éves áremelkedése Észak-Magyarországon 10,2 százalék volt, miközben Dél-Dunántúlon elérte a 22,8 százalékot. A negyedéves adatok alapján ugyanakkor több régióban is csökkentek az árak, vagyis az éves növekedési mutatók részben a korábbi negyedévek erős drágulását tükrözik.
Az MNB számításai szerint az országos lakásárak reálértéken – vagyis a fogyasztói árak emelkedését figyelembe véve – még 10,3 százalékkal meghaladták az egy évvel korábbi szintet. Az aktuális negyedéves áresés ezért egyelőre nem jelent általános vagy hosszabb távú árzuhanást, inkább a korábbi, rendkívül gyors drágulási ütem megtörését jelzi.
2025-ben a lakótelepi lakások drágultak a leggyorsabban
A KSH épülettípusok szerinti adatai alapján 2025-ben a használt, többlakásos épületekben található lakások átlagára volt a legmagasabb: 52,1 millió forint. A lakótelepi lakások átlagosan 41,5 millió, a használt családi házak és sorházak 32,5 millió forintért cseréltek gazdát.
Az előző évhez képest a használt lakótelepi lakások drágultak a legnagyobb mértékben: átlagáruk 32,4 millióról 41,5 millió forintra, közel 28 százalékkal emelkedett. A használt családi házak és sorházak ára 15,7, a többlakásos épületekben található lakásoké 13,8 százalékkal nőtt. A négyzetméterárak között is a lakótelepi lakások emelkedése volt a legerősebb, 624 ezerről 802 ezer forintra.
Az új lakások közül a családi házak és sorházak átlagára volt magasabb, 95 millió forint, míg az új, többlakásos épületben átadott lakások átlagosan 79,8 millió forintba kerültek. Négyzetméterár alapján azonban a többlakásos új épületek vezettek: itt az országos átlag 1,357 millió forint volt, szemben az új családi házak és sorházak 852 ezer forintos négyzetméterárával.
A KSH és az MNB adatai eltérő módszertan alapján készülnek, ezért az indexek konkrét értékei közvetlenül nem vethetők össze. A két statisztika azonban azonos irányú változást jelez: a KSH már 2026 első negyedévében az összevont lakáspiaci index csökkenését mérte, az MNB szerint pedig a második negyedévben minden településtípuson mérséklődtek a lakásárak.
A piac így kettős képet mutat. A lakások ára a korábbi évekhez és különösen a tíz évvel ezelőtti szinthez viszonyítva továbbra is rendkívül magas, éves alapon pedig még mindig drágulás látható. A legutóbbi negyedévek azonban arra utalnak, hogy a korábbi árrobbanás lendülete elfogyott, és megkezdődött egy korrekciós időszak. Az, hogy ez átmeneti megtorpanás vagy tartósabb fordulat lesz-e, a következő negyedévek tranzakciós és áradataiból derülhet ki.
