Miközben az új építésű lakások piacáról elsőként általában Budapest jut eszünkbe, a vidéki lakáspiac is jelentős fejlesztési hullámon megy keresztül. Bár az új lakások közel harmada a fővárosban épül, több vidéki térség is kiemelkedően népszerű az ingatlanfejlesztők körében.
Noha az új lakások és házak kínálatának több mint fele Budapesten és Pest megyében található, a Balaton környékén és egyes megyeszékhelyeken is nagyon sok új projekt épül. A zenga.hu-n nézelődők Somogy, Veszprém és Hajdú-Bihar megyében is ezres nagyságrendben találhatnak új lakásokat. A piac azonban folyamatosan változik. Májusról áprilisra például Somogy megye részesedése enyhén csökkent, miközben Győr-Moson-Sopron és Csongrád-Csanád növelni tudta súlyát az országos kínálatban – mondta Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője.
Hol a legnagyobb a választék a lakosságszámhoz képest?
Ha mindezt ezer lakosra vetítve nézzük, még látványosabb a Balaton szerepe. Népességarányosan Somogy megyében a legszélesebb az új lakások és házak kínálata, elsősorban a tóparti fejlesztéseknek köszönhetően.
A második helyen a Budapest környéki agglomerációs térség áll, ahol az ezer főre jutó újlakáskínálat már a fővárosi szinthez közelít. A harmadik helyet pedig szintén egy balatoni megye, Veszprém foglalja el.
A nagyobb ipari központok is jól teljesítenek. Győr-Moson-Sopron, Bács-Kiskun, Csongrád-Csanád és Hajdú-Bihar megyékben hasonlóan széles a választék új építésű lakásokból.
A Duna House friss ingatlanpiaci elemzéséből is az derül ki, hogy a minilakások egyre népszerűbbek vidéken: a legfeljebb 25 négyzetméteres lakások a vármegyeszékhelyeken – köztük Debrecenben, Pécsett, Kecskeméten és Szombathelyen – is megjelentek a kínálatban, nagyjából 20 millió forintos belépővel. Négyzetméteráruk jellemzően 20–30 százalékkal alacsonyabb a budapesti szintnél. A fővárosban átlagosan 30 millió forintért, négyzetméterenként pedig a használtlakás-átlagnál mintegy 12 százalékkal drágábban cserélnek gazdát ezek az apró lakások.
A fajlagos ár-előny nem véletlen: a budapesti minilakások több mint nyolctizede 1 millió forint feletti négyzetméteráron talált gazdára, az árak 650 ezer és 2,5 millió forint között szóródtak. A legmagasabb összegeket a legkisebb, legjobb fekvésű egységekért fizették – minél apróbb a lakás, annál feljebb kúszik a négyzetméterár.
Földrajzilag a kínálat erősen koncentrált. A legtöbb minigarzon Erzsébetvárosban, Józsefvárosban és Pesterzsébeten kelt el, mellettük a XIII., valamint Terézváros vitte a forgalom érdemi részét. A legdrágább négyzetméterárakat a belvárosban, az I. és a II. kerületben jegyezték.
A főváros mellett a vármegyeszékhelyeken is megjelennek a minilakások, de a vidéki kép kettős. A vármegyeszékhelyeken a minilakás valódi városi lakhatásként van jelen, igaz, a fővárosinál érezhetően szűkebb kínálattal. A kisebb településeken viszont egészen más a szegmens lényege: ott a minilakások nem lakóingatlanok, hanem nyaraló- vagy befektetési termékek, és leginkább a Balaton partján és a gyógyhelyeken – például Harkányban, Balatonfüreden vagy Siófokon – jellemzőek.
A vevői kör összetétele is sokat elárul a szegmensről. A budapesti minilakásokat a vásárlók több mint fele befektetésként szerezte meg, negyedük viszont első otthonként – mellettük a kisebbe költözők és a generációváltás miatt vásárlók adták a forgalom maradékát. A minilakások piaca ugyanakkor szűk: a fővárosi adásvételeknek nagyjából másfél százalékát teszi ki ez a szegmens.
„A minilakás ára négyzetméterre vetítve azért került tartósan a piaci átlag fölé, mert a kínálat mindig alacsony, a keresletet pedig jórészt a kiadásban gondolkodó vevők tartják mozgásban – nekik egy jól pozicionált belvárosi mikrogarzon gyorsan forgó eszköz. Ugyanez magyarázza, hogy a legmagasabb fajlagos árakat éppen a legkisebb, legjobb helyen fekvő lakások hozzák” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
Van, ahol szinte alig épül új lakás
A fejlesztések ugyanakkor egyenetlenül oszlanak el az országban. Békés és Nógrád megyében továbbra is nagyon alacsony az új építésű kínálat, és hasonló a helyzet Borsod-Abaúj-Zemplén megyében is, ahol a népességszám átlag feletti csökkenése sem kedvez az új beruházások indításának.
Vidéken már 30 millió forint körül is lehet új lakást venni
Aki vidéken vásárolna, nagyjából 30 millió forint körüli összegtől találhat új építésű lakást, ezek jellemzően kisebb városokban épülő garzonok. Egy komáromi lakóparkban már 28 millióért is van eladó lakás, de Sopronban is találni 30 millióért új építésű garzont, akárcsak Nyíregyházán, Szolnokon vagy Szombathelyen. Kétszobás lakás esetében viszont vidéken is érdemes legalább 40 millió forintos költségkerettel számolni.
Négyzetméterárak szerint Békés és Nógrád a két legolcsóbb, ahol 800 ezer forintos négyzetméterár alatt is vannak új lakások, míg a megyék többségében inkább 1 millió forint körüli négyzetméterárakkal célszerű tervezni.
Ennél azonban sokkal drágább térségek is vannak. A budapesti 1,79 millió forintos átlag négyzetméterártól alig marad el két balatoni megye. Veszprém megyében átlagosan 1,70 millió, Somogy megyében pedig 1,61 millió forint az új lakások négyzetméterára.
A Balaton környékének népszerűségét jól mutatja, hogy a vidéki kínálat legdrágább ingatlanjai is jellemzően itt találhatók. Az új lakások piacának felső szegmensében előfordulnak 500 millió forint körüli árak is, elsősorban a prémium balatoni fejlesztésekben. A megyék közötti árkülönbségek egyébként jóval kisebbek az új lakásoknál, mint a használt lakások piacán. Ennek oka, hogy az új építésű ingatlanok energetikai követelményei és műszaki minősége sokkal egységesebb, míg a használt lakások esetében a teljes felújítást igénylő ingatlanoktól az újszerű állapotú otthonokig rendkívül széles a skála, ami nagyobb árkülönbségeket eredményez – tette hozzá Futó Péter.
A Duna House friss ingatlanpiaci elemzéséből is az derül ki, hogy a minilakások egyre népszerűbbek vidéken: a legfeljebb 25 négyzetméteres lakások a vármegyeszékhelyeken – köztük Debrecenben, Pécsett, Kecskeméten és Szombathelyen – is megjelentek a kínálatban, nagyjából 20 millió forintos belépővel. Négyzetméteráruk jellemzően 20–30 százalékkal alacsonyabb a budapesti szintnél. A fővárosban átlagosan 30 millió forintért, négyzetméterenként pedig a használtlakás-átlagnál mintegy 12 százalékkal drágábban cserélnek gazdát ezek az apró lakások.A fajlagos ár-előny nem véletlen: a budapesti minilakások több mint nyolctizede 1 millió forint feletti négyzetméteráron talált gazdára, az árak 650 ezer és 2,5 millió forint között szóródtak. A legmagasabb összegeket a legkisebb, legjobb fekvésű egységekért fizették – minél apróbb a lakás, annál feljebb kúszik a négyzetméterár.Földrajzilag a kínálat erősen koncentrált. A legtöbb minigarzon Erzsébetvárosban, Józsefvárosban és Pesterzsébeten kelt el, mellettük a XIII., valamint Terézváros vitte a forgalom érdemi részét. A legdrágább négyzetméterárakat a belvárosban, az I. és a II. kerületben jegyezték.A főváros mellett a vármegyeszékhelyeken is megjelennek a minilakások, de a vidéki kép kettős. A vármegyeszékhelyeken a minilakás valódi városi lakhatásként van jelen, igaz, a fővárosinál érezhetően szűkebb kínálattal. A kisebb településeken viszont egészen más a szegmens lényege: ott a minilakások nem lakóingatlanok, hanem nyaraló- vagy befektetési termékek, és leginkább a Balaton partján és a gyógyhelyeken – például Harkányban, Balatonfüreden vagy Siófokon – jellemzőek.A vevői kör összetétele is sokat elárul a szegmensről. A budapesti minilakásokat a vásárlók több mint fele befektetésként szerezte meg, negyedük viszont első otthonként – mellettük a kisebbe költözők és a generációváltás miatt vásárlók adták a forgalom maradékát. A minilakások piaca ugyanakkor szűk: a fővárosi adásvételeknek nagyjából másfél százalékát teszi ki ez a szegmens. „A minilakás ára négyzetméterre vetítve azért került tartósan a piaci átlag fölé, mert a kínálat mindig alacsony, a keresletet pedig jórészt a kiadásban gondolkodó vevők tartják mozgásban – nekik egy jól pozicionált belvárosi mikrogarzon gyorsan forgó eszköz. Ugyanez magyarázza, hogy a legmagasabb fajlagos árakat éppen a legkisebb, legjobb helyen fekvő lakások hozzák” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
