Fordulat körvonalazódik a lakáspiacon: egyre kevesebben terveznek vásárlást, miközben az eladók száma növekszik. A vevők megfontoltabbak és árérzékenyebbek lettek, így a túlárazott lakások nehezebben kelnek el, és az alkuk is növekednek. Általános árcsökkenés helyett egyelőre a drágulás lassulása látszik, ami 2027-ben is folytatódhat.
Egy év alatt 10,3-ról 7,3 százalékra csökkent azoknak az aránya, akik a következő tizenkét hónapban ingatlant terveznek vásárolni – derül ki a Závecz Research ingatlan.com megbízásából készített, ezerfős reprezentatív online kutatásából. A visszaesés az elmúlt hónapokban is folytatódott: júniusban még a megkérdezettek 9,7 százaléka készült vásárlásra.
Miközben tavaly szeptemberben nagyjából minden tizedik felnőtt ingatlanvásárlásban gondolkodott, idén ősszel már csak minden tizennegyedik. Az eladási szándék ugyanakkor nem csökkent: a már hirdetők és az egy éven belül eladást tervezők aránya 7,2-ről 7,9 százalékra emelkedett. Ezzel a vizsgált időszakban először az eladói oldal került többségbe.
A változás különösen Budapest és Pest vármegye együttes adataiban látványos, ahol a vásárlást tervezők aránya egy év alatt 13,2-ről 7,9 százalékra esett. A 10–300 ezer lakosú városokban ugyanez az arány 10,5-ről 6,6 százalékra mérséklődött.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a változás a következő időszak piaci folyamataira is hatással lesz: „A vásárlási szándék visszaesése azt jelzi, hogy kevesebben készülnek belépni a piacra a következő egy évben.”
A szakértő arra is felhívta a figyelmet, hogy a vásárlás elhalasztása a bérleti keresletet erősítheti, mivel az érintettek hosszabb ideig maradhatnak albérletben.
Tudatosabbak a vevők, nehezebb eladni a túlárazott lakásokat
A kereslet mérséklődését az ingatlanközvetítők tapasztalatai is megerősítik. Tóth Viktória, a Balla Ingatlan V. és XIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint azonban az idei év teljesítményét érdemes a tavalyi, Otthon Start-bejelentést követő kiugró kereslet fényében értékelni. A jelenlegi helyzetet nem klasszikus piaci visszaesésként, hanem egy tudatosabb és szelektívebb vevői piac kialakulásaként jellemzi.
A Balla Ingatlan szakértőjének tapasztalatai szerint tavasszal még viszonylag élénk volt a kereslet Budapest belvárosában és a XIII. kerületben, nyáron azonban lassulás következett. Ősszel ismét megjelentek az érdeklődők, de már több ajánlatot hasonlítanak össze, alaposabban mérlegelnek, és érzékenyebben reagálnak az árakra.
Ezzel párhuzamosan a kínálat is bővül, az eladók egy része azonban továbbra is a tavalyi árszintekből indul ki. Emiatt egyre nagyobb különbség alakulhat ki a hirdetési és a tényleges értékesítési árak között.
Tóth Viktória szerint a jó elhelyezkedésű, megfelelő állapotú és reálisan árazott lakások továbbra is viszonylag gyorsan gazdára találhatnak. A felújítandó, kedvezőtlenebb adottságú vagy túlárazott ingatlanok értékesítése viszont akár hónapokig is elhúzódhat.
A Balla Ingatlan szakértőjének legfontosabb üzenete, hogy az eladóknak alkalmazkodniuk kell a megváltozott vevői magatartáshoz. A hibás induló ár nemcsak meghosszabbítja az értékesítési időt, hanem végül nagyobb árengedményre is kényszerítheti a tulajdonost.
A befektetők is óvatosabbak lettek
A befektetési célú lakásvásárlás iránti érdeklődés szintén mérséklődött. Az ingatlan.com kutatása szerint a vásárlást tervezők körében egy év alatt 18,2-ről 16,5 százalékra csökkent azok aránya, akik befektetési céllal vennének ingatlant.
Budapesten és Pest vármegyében ennél is jelentősebb a változás: a befektetési céllal vásárolni szándékozók aránya 30-ról 23 százalékra esett a leendő vevők körében.
Tóth Viktória tapasztalatai szerint a befektetők nem tűntek el a főváros belső kerületeiből, de sokkal szigorúbban kalkulálnak. A lokáció mellett egyre nagyobb figyelmet fordítanak a vételárra, a szükséges felújítás költségére, az elérhető bérleti díjra és a várható hozamra.
A lakásbérleti piac ugyanakkor a vizsgált kerületekben stabil: a megfelelő állapotú, reális áron kínált bérlemények iránt továbbra is van kereslet. A XIII. kerületben különösen erős a bérlői jelenlét, míg az V. kerület prémium ingatlanjainak saját bérlői köre van.
Nem árcsökkenés, hanem lassuló drágulás várható
A kereslet visszafogottsága egyelőre nem eredményezett általános lakásárcsökkenést. Tóth Viktória szerint inkább az áremelkedés ütemének mérséklődése és a különböző adottságú ingatlanok közötti árkülönbségek növekedése figyelhető meg.
Hasonló következtetésre jutott az ingatlan.com szakértője is. Balogh László szerint a csökkenő vásárlási kedv és a bővülő kínálat érdemben fékezheti a drágulást.
„A kutatási eredmények is alátámasztják mindazt, amit a vásárlók és az eladók már a saját bőrükön tapasztalnak az ingatlanpiacon: vevőből egyre kevesebb van, a kínálat pedig folyamatosan bővül.”
Balogh László várakozása szerint 2027-ben már egyszámjegyű, vagyis 10 százalék alatti lakásár-emelkedésre lehet számítani. Ez kevesebb mint feleakkora drágulási ütem lenne, mint amit 2025-ben mértek.
A Balla Ingatlan szakértője is óvatosan optimista a következő hónapokat illetően. Jelentős visszaesésre nem számít, ugyanakkor a 2025-ös rendkívüli keresleti hullám gyors visszatérését sem tartja valószínűnek.
A két elemzés egy irányba mutat: a lakáspiac fokozatosan kiegyensúlyozottabbá válhat, a vevők alkupozíciója erősödik, az eladók számára pedig egyre fontosabbá válik a reális árazás. A jól árazott, jó adottságú ingatlanok továbbra is keresettek maradhatnak, a túlárazott lakások értékesítése azonban mind nehezebb lesz.
