Csökkent az újonnan épített lakások száma Magyarországon 2025-ben, miközben a kereslet, a hitelezés, az építési költségek és a lakásárak is jelentősen emelkedtek. A KSH most megjelent „Helyzetkép, 2025 – Lakáspiac” című kiadványa szerint 9,3 százalékkal kevesebb lakás épült tavaly, mint egy évvel korábban. Bár a tervezett lakások száma 2025-ben még 37 százalékkal nőtt, a legfrissebb, 2026. augusztusi adatok már azt mutatják, hogy ez a lendület is megtört: az adott hónapban mindössze 1512 lakás létesítését jelezték, ami több mint másfél éves mélypont.
A magyar lakásépítés 2020 után szinte folyamatosan veszített lendületéből. A KSH végleges adatai szerint 2025-ben 12.062 lakást vettek használatba, ami újabb 9,3 százalékos visszaesést jelentett.
A visszaesés területileg is erősen koncentrált lakásépítési piacot takar. Az új lakások elsősorban Budapesten és agglomerációjában, a vidéki nagyvárosokban és azok vonzáskörzetében, továbbá a Balaton térségében és az északnyugati határ mentén épültek.
A 2015 után megindult lakásépítési konjunktúra 2020-ban érte el csúcspontját, ezt követően azonban a használatba vett lakások száma szinte folyamatosan csökkent.
Több terv volt 2025-ben
Az átadott lakások számának csökkenésével szemben a jövőbeli építési szándékokban még kedvezőbb kép rajzolódott ki 2025-ben. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján tervezett lakások száma 37 százalékkal nőtt.
Ez jelentős változás volt az előző két év után: 2023-ban 39 százalékkal, 2024-ben pedig további 4,7 százalékkal csökkent az engedélyezett lakások száma.
Az engedélyek emelkedése ugyanakkor önmagában még nem garantálja a lakásépítések hasonló mértékű bővülését. Az engedélyezés és a használatbavétel között akár több év is eltelhet, a projektek tényleges elindulását pedig a finanszírozás, az építési költségek, a kereslet és a szabályozási környezet egyaránt befolyásolja.
2026-ra az engedélyezési lendület is megtört
A 2025-ben még kedvezőbb irányt mutató engedélyezési adatok után 2026 nyarán ismét éles fordulat következett. A KSH legfrissebb havi adatai szerint 2026 augusztusában mindössze 1512 létesítendő lakásra adtak ki engedélyt vagy tettek egyszerű bejelentést. Ez közel 29 százalékkal kevesebb a júliusi értéknél, és 18 százalékkal marad el az egy évvel korábbitól.Ennél alacsonyabb havi adatot legutóbb 2025 januárjában regisztráltak.
A visszaesés elsősorban a nagyobb volumenű társasházi fejlesztéseket érinthette. Miközben a létesítendő lakóépületek száma éves alapon még enyhén emelkedett, az egylakásos épületeké 601-ről 654-re nőtt. Ez arra utal, hogy a kisebb, családi házas fejlesztések viszonylag ellenállóbbak maradtak, miközben a nagyobb projektek egy részénél kivárás alakult ki.
A Portfolio szerint a háttérben részben a fejlesztők bizonytalansága állhat: az új projektek indításánál és engedélyezésénél szerepet játszhat a támogatási rendszer, a lakásáfa, a keresleti feltételek és az állami ösztönzők alakulásának kivárása. A lap az Otthon Starttal összefüggő kiemelések felfüggesztését is lehetséges tényezőként említi. Ez azonban elemzői értelmezés, nem a KSH megállapítása.
Az augusztusi adat mindenesetre azt jelzi, hogy a 2025-ben megindult engedélyezési fordulat egyelőre nem vált tartós, egyenletes növekedéssé.
Nemzetközi összevetésben is alacsony a magyar lakásépítési aktivitás: a KSH 2025-ös adatai szerint Magyarország a tízezer lakosra jutó épített lakások és építési engedélyek számában is a vizsgált európai országok alsó mezőnyébe tartozik. Ez arra utal, hogy a hazai kínálat bővülése nemcsak a korábbi magyar évekhez képest gyenge, hanem európai összehasonlításban is visszafogott.
Drágábban és hosszabb idő alatt épülnek a lakások
Az építési költségek emelkedése 2025-ben tovább folytatódott, miközben a lakóépületek kivitelezési ideje is hosszabb lett. A KSH szerint a lakásépítési költségek összességében 7,9 százalékkal haladták meg az egy évvel korábbi szintet; ezen belül a munkaerőköltség 9,6, az anyagköltség 6,1 százalékkal nőtt. A költségindex 2015-höz képest már több mint két és félszeres szinten állt, a munkaerőköltség pedig ennél is gyorsabban emelkedett.
Ezzel párhuzamosan az építkezések időigénye is nőtt: az új lakóépületek átlagos kivitelezési ideje 2025-ben 791 nap volt, szemben a 2024-es 778 nappal és a 2023-as 683 nappal. A családi házak átlagosan 789, a csoportházak 640, a többszintes, többlakásos lakóépületek 871 nap alatt készültek el, míg a lakóparki épületeknél 979 napos átlagos kivitelezési időt mért a KSH.
Közben 20 százalékkal drágultak a lakások
Miközben kevés új lakás készült el, a keresleti oldal jelentősen megerősödött. A lakáspiaci forgalom 2025-ben tovább élénkült, különösen a Budapesten kívüli térségekben. Országos átlagban a lakások ára nominálisan 20 százalékkal, reálértéken 15 százalékkal nőtt egy év alatt.
Budapesten a használt lakások átlagos négyzetméterára 2025-ben elérte az 1,2 millió forintot, ami 22 százalékos éves növekedést jelentett.
Az új lakások piaca még koncentráltabb volt. Az eladott új lakások közel fele Budapesten található, a fővárosi forgalom pedig néhány nagy fejlesztési területre összpontosult.
A hitelezés is nagyot nőtt
A lakáspiaci élénkülés mögött a finanszírozás gyors bővülése is megjelent. A lakáshitel-állomány 2024 végi 5652 milliárd forintról 6783 milliárd forintra nőtt 2025 végére, ami 20 százalékos emelkedést jelentett.
A 2025-ben engedélyezett lakáshitelek értéke 1954 milliárd, a folyósítottaké 1854 milliárd forint volt; mindkét összeg mintegy 45 százalékkal haladta meg az előző évit.
Az újonnan engedélyezett hiteleken belül az államilag támogatott konstrukciók részaránya már 46 százalékot tett ki.
Egyre több évi kereset kell egy átlagos lakás megvásárlásához
A lakások megfizethetősége 2025-ben ismét romlott, miután a lakásárak gyorsabban emelkedtek a kereseteknél. A KSH mutatója szerint 2015-ben még mintegy 6 évi nettó átlagkeresetből lehetett megvásárolni egy átlagos használt lakást, 2019-re ez 6,3 évre, 2022-re 6,7 évre nőtt. 2023-ban a lakásárak lassabb emelkedése és a nettó átlagkeresetek 14 százalékos növekedése átmenetileg javította a helyzetet, ekkor 6,3 évre csökkent a mutató.
Ezt követően azonban ismét nyílt az olló: 2025-ben már 7,1 évnyi átlagkeresetre volt szükség egy átlagos használt lakás megvásárlásához. A területi különbségek jelentősek: a megfizethetőség különösen Budapesten és Pest régióban romlott, míg a legkedvezőbb helyzet továbbra is Észak-Magyarországon volt, ahol 2025-ben átlagosan 4,4 évnyi keresetből lehetett lakást vásárolni.
Továbbra is a saját tulajdon dominál
A KSH helyzetképe arra is rámutat, hogy Magyarország lakásszerkezete európai összehasonlításban továbbra is erősen tulajdonközpontú.
Ezzel párhuzamosan a bérleti piacon is folytatódott a drágulás. A piaci lakbérek 2025-ben átlagosan 7,3 százalékkal, az önkormányzati lakbérek pedig 16 százalékkal emelkedtek. Az önkormányzati lakások bérleti díja ennek ellenére továbbra is messze elmaradt a piaci szinttől.
A kereslet és a kínálat közötti feszültség megmaradt
A KSH 2025-ös helyzetképe összességében egy erősen kettős lakáspiac képét mutatja. Az egyik oldalon kevés új lakás épül, és az építési költségek tovább nőnek. A másikon bővül a hitelállomány, erős a kereslet és gyors ütemben emelkednek az árak.
A 2025-ben még 37 százalékkal növekvő engedélyezési volumen arra utalt, hogy elindulhat a kínálati oldal élénkülése. A 2026. augusztusi mélypont azonban azt jelzi, hogy ez a fordulat egyelőre törékeny. Rövid távon ezért továbbra is alapvető kérdés, hogy a keresletet ösztönző lakáspolitikai eszközök mellett milyen gyorsan és milyen volumenben tud bővülni az új lakások – ezen belül a megfizethető tulajdonú és bérlakások – kínálata.
Forrás: KSH, Portfolio, Economix
