A magyar lakásépítés 2025-ben továbbra is alacsony szinten maradt, miközben az engedélyezési adatok már élénkülést jeleztek – igaz, ez 2026-ban ismét megtorpant. A KSH „Helyzetkép, 2025 – Lakáspiac” elemzése szerint a kínálati fordulatot közben az is nehezíti, hogy az építkezés egyre drágább és hosszabb: tovább nőttek a munkaerő- és anyagköltségek, miközben a lakóépületek átlagos kivitelezési ideje már meghaladta a két évet.Tovább csökkent az új lakások száma.
A KSH kiadványa szerint 2025-ben 12.062 új lakást vettek használatba Magyarországon, 9,3 százalékkal kevesebbet, mint 2024-ben. A visszaesés egy hosszabb folyamat része: a 2015 után megindult lakásépítési konjunktúra 2020-ban érte el a csúcspontját, amikor több mint 28 ezer lakás készült el, azóta azonban – 2022 kivételével – évről évre csökkent az átadások száma. 2022-ben még 20.540, 2023-ban 18 647, 2024-ben 13.295 lakás épült.
A 2025-ös lakásépítési volumen a teljes, mintegy 4,6 milliós magyar lakásállományhoz képest is alacsony: évente az állomány alig több mint negyedszázaléka újul meg új építéssel.
Az új lakások erősen néhány térségre koncentrálódnak
A lakásépítés területileg továbbra is rendkívül egyenlőtlen. Az új lakások jelentős része Budapesten és az agglomerációban, a nagyobb vidéki városokban és vonzáskörzetükben, valamint a Balaton környékén és az ország északnyugati részén épül.
Ezzel szemben az ország jelentős részén gyakorlatilag nincs új lakásépítés. A KSH adatai szerint 2025-ben közel 2400 településen egyetlen új lakás sem készült el. Vagyis a lakásépítési aktivitás nemcsak alacsony, hanem erősen koncentrált is.
Ez hosszabb távon a lakásállomány területi különbségeinek további növekedéséhez vezethet: miközben egyes városi és agglomerációs térségekben folyamatosan jelennek meg új lakások, számos kisebb településen az állomány megújulása szinte kizárólag a meglévő épületek felújításától függ.
Európai összevetésben is kevés lakás épül
A magyar lakásépítés alacsony szintje nemcsak a korábbi hazai adatokhoz képest feltűnő. A KSH által bemutatott európai összehasonlítás alapján Magyarország 2025-ben a vizsgált országok alsó mezőnyében volt mind az elkészült, mind az engedélyezett lakások népességarányos számát tekintve.
Tízezer lakosra Magyarországon mindössze 13 elkészült lakás jutott. Ez lényegesen elmaradt például Lengyelország, Ausztria vagy Írország lakásépítési intenzitásától. A különbség azt mutatja, hogy az alacsony hazai lakásépítés nem pusztán a magyar lakáspiac aktuális ciklikus állapotával magyarázható, hanem európai összehasonlításban is szűk kínálati utánpótlást jelent.
Az engedélyek és az átadások között jelentős a különbség
Az elkészült lakások csökkenésével szemben 2025-ben kedvezőbb kép rajzolódott ki az építési szándékoknál. A kiadott lakásépítési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján 28.081 lakás létesítését tervezték, szemben a 2024-es 20.494-gyel. Ez közel 37 százalékos növekedést jelentett.
Az emelkedés azért is figyelemre méltó, mert 2023-ban még 21.501, 2024-ben pedig már csak 20 494 lakásra adtak ki engedélyt vagy történt egyszerű bejelentés. A 2025-ös adat tehát egyértelmű fordulatot jelzett az előző két év visszaesése után.
Az engedélyezési adatokat ugyanakkor nem lehet azonosítani a ténylegesen megépülő lakások számával. Az engedélyezés és a használatbavétel között több év is eltelhet, és nem minden tervezett beruházás valósul meg. Ezt mutatja az is, hogy 2025 végén 172.657 lakás építése volt folyamatban, további 24.289 engedélyezett építkezés pedig még el sem kezdődött.
2025-ben több mint kétszer annyi lakásra adtak ki engedélyt vagy történt egyszerű bejelentés, mint ahány lakás ténylegesen elkészült: a 28.081 tervezett lakással szemben 12.062 átadás történt. Az engedélyezési aktivitás tehát 2025 folyamán egyértelműen erősödött, de ennek hatása az átadási adatokban még nem jelenhetett meg teljes egészében.
Egyre drágább lakást építeni
Az új kínálat bővülését a költségek emelkedése is nehezíti. A KSH szerint 2025-ben 7,9 százalékkal nőttek a lakásépítési költségek az előző évhez képest. 2015 és 2025 között összességében mintegy két és félszeresére emelkedett a lakásépítés költségszintje.
A két fő költségelem közül 2025-ben a munkaerő drágult gyorsabban: a munkaköltség 9,6, az anyagköltség 6,1 százalékkal nőtt. Hosszabb távon még nagyobb a különbség: 2015 óta a munkaköltség 2,8-szeresére, az anyagköltség 2,4-szeresére emelkedett.
A folyamat azért különösen fontos, mert az építési költségek emelkedése közvetlenül növeli azt az árszintet, amely mellett egy új lakásprojekt gazdaságosan megvalósítható. Ez különösen a gyengébb fizetőképességű vidéki piacokon korlátozhatja az új fejlesztések elindítását.
Nemcsak drágább, hosszabb is lett az építkezés
Az új lakóépületek elkészítéséhez szükséges idő szintén emelkedett. A KSH szerint az átlagos kivitelezési idő 2025-ben 791 nap, vagyis több mint két év volt. Egy évvel korábban még 778, 2023-ban pedig 683 napos átlagot mértek.
Az egyes épülettípusok között jelentős különbségek vannak. Egy családi ház átlagosan 789 nap, egy csoportház 640 nap alatt készült el. A többszintes, többlakásos épületeknél már 871 napos, a lakóparki épületeknél pedig 979 napos, vagyis több mint két és fél éves átlagos kivitelezési időt mért a KSH.
A hosszabb kivitelezési idő növeli a beruházások finanszírozási és piaci kockázatát is: a fejlesztőnek hosszabb ideig kell finanszíroznia a projektet, miközben a költségek és az értékesítési feltételek időközben jelentősen változhatnak.
2026 augusztusában megtört a lendület
A 2025-ben megindult növekedés 2026 első felében még folytatódott. Az első negyedévben 9291 lakásra adtak ki engedélyt, jóval többre, mint 2025 azonos időszakában; a második negyedévben további 7297 engedély született. A visszaesés elsősorban a nagyobb, több lakást tartalmazó projektek engedélyezésében jelent meg.
Az engedélyezés 2025-ben és 2026 elején látható élénkülése nem volt stabil trend. A nagyobb társasházi fejlesztések indítása érzékeny a finanszírozási, szabályozási és keresleti környezet változásaira, ezért egy-egy nagyobb projekt elindítása vagy elhalasztása a havi adatokban is jelentős kilengést okozhat.
Az egylakásos épületek nagyobb ellenálló képessége ugyanakkor arra utal, hogy a családi házas építkezések és a nagyobb volumenű társasházi fejlesztések jelenleg eltérő pályán mozognak.
A kínálati fordulathoz nem elég az engedélyek számának növekedése
A KSH adataiból összességében az látszik, hogy a magyar lakáspiac kínálati oldalán egyelőre nem következett be tartós fordulat. 2025-ben tovább csökkent az elkészült lakások száma, az építési intenzitás európai összehasonlításban is alacsony maradt, miközben az építkezések költsége és időigénye tovább nőtt.
Az engedélyezések 2025-ös, majd 2026 eleji megugrása arra utal, hogy több projekt előkészítése indult el. A tényleges kínálat bővülése azonban attól függ, ezek közül hány beruházás jut el az építésig és a használatbavételig.
