A májusi lakáspiaci adatok kettős képet mutatnak: a kereslet és a kínálat havi alapon már élénkült, a tranzakciószámok viszont továbbra is gyengék. A vevők egy része aktivizálódott, különösen Budapesten és az új építésű lakások piacán, de a tartósan magas árak, a megfizethetőségi korlátok és az óvatos vevői magatartás továbbra is visszafogják a tényleges adásvételeket.
Májusban több mutató szerint is elmozdult az idei mélypontról a lakáspiac, de ez egyelőre inkább óvatos élénkülést, mint valódi fordulatot jelent. Az ingatlan.com keresleti-kínálati összesítője szerint a friss kínálat és az érdeklődések száma is nőtt áprilishoz képest, miközben a Duna House tranzakciószám-becslése alapján az adásvételek száma tovább csökkent. Vagyis a piacon már látszik némi mozgolódás, de a vevői aktivitás még nem elég erős ahhoz, hogy érdemben felhúzza a tényleges forgalmat.
A Duna House becslése szerint 2026 májusában országosan 8 892 lakóingatlan-adásvétel történt. Ez 9,4 százalékkal kevesebb az áprilisi szintnél, és 13,3 százalékos visszaesést jelent az előző év azonos időszakához képest. A társaság értékelése szerint a magas árszint már az Otthon Start Program élénkítő hatását is korlátozza: az állami támogatások ellenére sok vevő számára elérte a piac a megfizethetőség határát.
Ez különösen fontos jelzés, mert az elmúlt időszak lakáspiaci várakozásainak egyik központi eleme az volt, hogy az állami támogatások, a kedvezményes hitelek és az Otthon Start Program új lendületet adhatnak az adásvételeknek. A mostani adatok alapján azonban úgy tűnik, hogy a támogatott kereslet önmagában nem tudja ellensúlyozni a magas négyzetméterárakat. Aki nem fér bele az ár- és hitelfeltételekbe, vagy túl magas önerővel szembesül, az továbbra is kivár, kisebb lakás felé mozdul, vagy teljesen kiszorul a piacról.
Közben a hitelpiac erősödése arra utal, hogy akik vásárolnak, azok egyre nagyobb arányban és egyre nagyobb összegben támaszkodnak lakáshitelre. A Credipass adatai szerint májusban 253 milliárd forint szerződéses összegű lakáscélú jelzáloghitel-szerződés született. Ez 5,4 százalékos növekedés áprilishoz képest, a tavaly májusi MNB-adatokhoz viszonyítva pedig több mint 70 százalékos bővülést jelent. A hitelvolumen tehát látványosan nő, miközben a tranzakciószám gyenge marad, ami arra is utalhat, hogy a lakásvásárlások egyre nagyobb finanszírozási terhet jelentenek a háztartásoknak.
A kereslet és a kínálat már élénkült, de éves alapon még gyenge a piac
Az ingatlan.com adatai valamivel biztatóbb képet mutatnak a piaci aktivitásról. Májusban mind a kereslet, mind a kínálat emelkedett havi összevetésben. A friss kínálat több mint 2 százalékkal bővült, a kereslet pedig 1,2 százalékkal erősödött áprilishoz képest. Ezzel megtört a korábbi hónapok lejtmenete, amikor a keresleti és kínálati dinamika is fokozatosan gyengült.
Éves összevetésben ugyanakkor továbbra is óvatosan kell értékelni az adatokat. Május végén 144 ezer eladó lakás és ház közül válogathattak az érdeklődők, ami közel 6 százalékkal magasabb az egy évvel korábbinál. A kereslet viszont még mindig 9 százalékkal elmaradt a tavalyi szinttől. Vagyis a választék bővült, de a vevői oldal nem erősödött ugyanilyen mértékben.
A hirdetési piac alapján tehát nem az látszik, hogy ne lenne érdeklődés, hanem inkább az, hogy a kereslet szelektívvé vált. A vevők jobban mérlegelnek, érzékenyebbek az árra, és nem minden ingatlantípus vagy térség iránt nőtt az érdeklődés. Ez összhangban van azzal, hogy a tranzakciók száma továbbra is alacsony: az érdeklődés egy része nem jut el tényleges vásárlásig.
Budapest és az új építésű lakások húzzák az élénkülést
„A májusi adatok alapján felpezsdült a piac, a korábbi hónapokban a kereslet-kínálat dinamikája fokozatosan csökkent, ami folyamatosan csökkenő tranzakciószámokhoz is vezetett, most viszont fordulat következett be. A növekedés motorját inkább a társasházi lakások jelentik a házakkal szemben. Az új építésű ingatlanok piaca pedig most jobban teljesít, mint a használt lakásoké. Az új építésű lakások iránti kereslet növekedésének több tényező áll. Az egyik, hogy az utóbbi 1-2 évben indított lakásfejlesztéseknek köszönhetően a kínálat is bővül. A másik pedig az Otthon Start Program 1,5 milliós négyzetméterár-korlátjával magyarázható: azokban a lokációkban, amelyekben a használt és az új lakások ára azonos vagy csak nagyon kicsi a különbség, a kereslet egyértelműen az új építésűek irányába tolódik el” – ismertette a legfontosabb májusi tendenciákat Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
A részletes adatok is ezt a kettősséget mutatják. A társasházi lakások iránti kereslet havi alapon 5 százalékkal nőtt, miközben a házak esetében 3 százalékos visszaesés volt. A budapesti kereslet 7 százalékkal erősödött áprilishoz képest, ami jóval meghaladja az országos, 1,2 százalékos növekedést. Ezzel párhuzamosan a fővárosi agglomerációban, különösen Pest vármegyében visszafogottabb maradt a kereslet.
Ez a jelenség arra utal, hogy a korábbi évek erőteljes agglomerációs kiköltözési hulláma után a vevők egy része újra a városi lakáspiac felé fordulhat. Ennek oka lehet a közlekedési költségek, az ingázás terhei, a családi házak fenntartási költsége, valamint az, hogy a hitel- és támogatási feltételek mellett sokak számára a kisebb, városi lakás tűnik reálisabb opciónak.
A megfizethetőség lett a piac legfontosabb korlátja
A két elemzés közös üzenete, hogy a lakáspiac élénkülésének legfontosabb akadálya továbbra is a megfizethetőség. Bár a hitelpiac aktív, a kínálat bővül, és egyes szegmensekben a kereslet is erősödik, a magas árak miatt sok háztartás számára továbbra sem elérhető a lakásvásárlás.
Ez a probléma nemcsak az alacsonyabb jövedelműeket érinti. A nagyvárosi, különösen budapesti lakásárak mellett már a stabil jövedelmű, hitelképes háztartások egy része is nehezen tud megfelelő önerőt biztosítani, vagy csak jelentős eladósodás mellett tudna vásárolni. A támogatási programok ezért csak azoknál tudnak érdemi keresletet teremteni, akik eleve közel vannak a vásárlási képességhez.
A magas árak másik következménye, hogy a kereslet egyre inkább a támogatási és hitelfeltételekhez igazodik. Az árkorlátok, a kedvezményes hitelek és az energetikai szempontok átrendezhetik a keresletet az új építésű, kisebb, jobb állapotú vagy jobb lokációjú lakások felé. Ez azonban nem feltétlenül oldja meg a lakhatási problémákat, ha közben a kínálat nem bővül elég gyorsan a megfizethető szegmensekben.
A következő hónapok dönthetik el, tartós-e az élénkülés
Az ingatlan.com értékelése szerint a májusi élénkülésben két tényező is szerepet játszhatott. Egyrészt az áprilisi bázis alacsony volt, így ahhoz képest könnyebb volt növekedést elérni. Másrészt a választások után a korábban kiváró vevők egy része aktivizálódhatott. Egyelőre azonban kérdéses, hogy ez egyszeri korrekció, vagy egy tartósabb élénkülési folyamat kezdete.
A következő hónapokban több tényező is befolyásolhatja a piacot. A reálbérek alakulása, a gazdasági növekedés, az infláció, a forint árfolyama és a hitelkamatok mind hatással lehetnek a vevői döntésekre. Ha a kamatszint csökken, az javíthatja a hitelből vásárlók helyzetét, de önmagában ez sem biztos, hogy elég lesz a forgalom érdemi növekedéséhez, ha az árak továbbra is a megfizethetőségi határon vagy afölött maradnak.
A piac számára az is kihívást jelenthet, hogy a nyári hónapokban hagyományosan mérsékeltebb a vevői aktivitás. Ráadásul 2025 második felében erős keresleti időszak volt, ezért az éves összehasonlítás egyre nehezebb lesz. Könnyen előfordulhat, hogy havi alapon látszik némi élénkülés, miközben éves szinten továbbra is gyengébbnek tűnik a piac.
Óvatos fordulat, tartós szerkezeti gondokkal
A májusi adatok alapján a lakáspiac nincs teljesen befagyva, de a fellendüléstől még messze van. A kereslet és a kínálat havi alapon élénkült, Budapest és az új építésű lakások piaca jobban teljesített, a hitelkihelyezés pedig jelentősen nőtt. Ugyanakkor a tranzakciószámok csökkenése azt mutatja, hogy a vásárlási szándékok jelentős része továbbra sem tud tényleges adásvétellé válni.
A lakáspiac előtt álló legnagyobb kérdés ezért nem pusztán az, hogy lesz-e több érdeklődő vagy olcsóbb hitel, hanem az, hogy képes-e bővülni a megfizethető, jó minőségű lakáskínálat. Amíg a lakásárak tartósan elszakadnak a háztartások jövedelmi lehetőségeitől, addig az állami támogatások és a hitelpiaci élénkülés is csak korlátozott hatással tudja növelni a tényleges lakásvásárlások számát.
A mostani adatok ezért inkább óvatos figyelmeztetésként értelmezhetők: a lakáspiacon van mozgás, de a szerkezeti problémák változatlanul erősek. A megfizethetőség, a megfelelő kínálat hiánya, a területi különbségek és a támogatási programok célzottsága továbbra is meghatározzák, hogy a következő hónapokban valódi fordulat, vagy csak átmeneti élénkülés következik-e.
