A főváros és a vidék közötti különbségek növekedése jellemezte a lakáspiacot 2025-ben a Duna House tranzakciós adatai szerint. A Balla Ingatlan szakértői úgy látják, hogy az idei év két szakaszban hozott drágulást az ingatlanpiacon, melyek korábban elképzelhetetlen szintre lökték az árakat őszre.
A Balla Ingatlan elemzése szerint 2024–2025 során a lakáspiacon országosan – de különösen Budapesten – jelentős áremelkedés zajlott le, amelyet két fő tényező hajtott: az év eleji, 10–15 százalékos általános drágulási hullám, valamint a nyáron bejelentett 3 százalékos Otthon Start támogatott hitel. A program hatására a keresett kategóriákban az árak összességében 20–25 százalékkal emelkedtek, és sok kerületben a panellakások, illetve kis alapterületű téglalakások négyzetméterára elérte vagy megközelítette az 1,5 millió forintos szintet. A hitelezési ösztönzők különösen a kisebb, hitelképes lakásokat érintették, így ezek ára emelkedett legdinamikusabban.
A budapesti kerületekben – XI., XVIII., IV., XV., X., XVII., XXI., XIV., XVI. – egyaránt megfigyelhető, hogy az eladók gyakran spekulatív áremeléssel reagáltak a kereslet felerősödésére. A panellakások ára sok helyen már elérte vagy meghaladta az újépítésűek árszínvonalát, miközben a téglalakások és panelek közötti korábbi árkülönbség érezhetően csökkent. A családi házak piacát ugyanakkor a támogatott hitel kevéssé mozgatta meg, mivel ezek árszintje messze meghaladja az 50 millió forintos hitelkeret realitásait. Egyes agglomerációs és vidéki térségekben – például a Velencei-tónál – a támogatott hitellel vásárolható lakóingatlanok ára jelentősen nőtt, miközben a hitellel nem elérhető hétvégi házaké stagnált.
Országosan az átlagos eladási ár 55 millió forint, az átlagos négyzetméterár pedig 736 ezer Ft/m² volt a Duna House-nál. Budapesten ennél jóval magasabb értékek voltak jellemzőek.
A legmagasabb átlagos eladási ár a fővárosban volt, 82 millió forint körül. Pest vármegye következett 62 millió forintos átlaggal, majd Veszprém, Hajdú-Bihar és Győr-Moson-Sopron vármegyék 47–59 millió forint közötti értékekkel. Négyzetméterárban is Budapest vezet több mint 1,2 millió Ft/m²-rel, míg Pest, Veszprém és Hajdú-Bihar vármegyékben 660–840 ezer Ft/m² közötti árak voltak jellemzők. A legkedvezőbb árak a keleti és dél-keleti vármegyékben fordultak elő: például Békésben vagy Borsod-Abaúj-Zemplénben jóval alacsonyabb fajlagos költséggel lehetett ingatlant vásárolni, mint a fővárosban vagy a nyugati, iparilag fejlettebb régiókban.
A panellakások országos átlagban 43,7 millió forintért keltek el, 835 ezer Ft/m² fajlagos áron. A téglalakások ennél drágábbak voltak: átlagosan 61 millió forintért, 1 millió Ft/m² áron. A családi házak átlagosan 53,1 millió forintért cseréltek gazdát, fajlagosan viszont jóval olcsóbbak voltak (501 ezer Ft/m²), ami a nagyobb alapterület és kevésbé központi elhelyezkedés hatását mutatja.
A Balaton térségében mérsékeltebb volt az áremelkedés, mivel a keresletet itt kevésbé a saját lakhatási célok, sokkal inkább befektetési vagy nyaralási szempontok vezérlik. A siófoki piacon így csak néhány százalékos drágulás történt, elsősorban a támogatott hitellel érintett lakások esetében. Az elemzés összegzése szerint Budapesten őszre már látható volt a lendület megtorpanása és enyhe árcsökkenés, ami arra utal, hogy az Otthon Start által kiváltott árfelhajtó hatás korrekciós szakaszba lépett. Hogy 2025 elején merre mozdul a piac, az azonban továbbra is bizonytalan – írják a Balla Ingatlan szakértői.
A legdrágább és a legolcsóbb ingatlan – A Duna House-nál a legmagasabb áron értékesített ingatlan egy II. kerületi, Hűvösvölgyi úti villa volt, 999 m²-es alapterülettel és kiemelt lokációval. Az eladási ár 1 milliárd 764 millió forint volt. A 2008-ban épült villa négy szinten 10 szobát és 7 fürdőszobát kínált, belső uszodával, kültéri medencékkel, sport- és wellnessfunkciókkal, teniszpályával és hat férőhelyes garázzsal. A legalacsonyabb értékű tranzakció pedig egy 25 m²-es ingatlanhoz kötődött Szilvágyon, Zala vármegyében. Az adásvétel 1 millió forintos áron zárult.
Négyzetméterárrekordok – A legmagasabb négyzetméterárat egy I. kerületi, Naphegy utcai lakás érte el: a 43 m²-es, 2022-ben épült ingatlan 3,4 millió Ft/m² áron kelt el, ami majdnem ötszöröse az országos átlagnak. A legalacsonyabb négyzetméterár egy hercegszántói, rossz állapotú, 100 m²-es házhoz kapcsolódott, amely 1,99 millió forintért cserélt gazdát – mindössze 19 900 Ft/m² áron.
Legek – A legnagyobb alapterületű ingatlan a már említett II. kerületi villa volt, közel 1000 m²-rel. A legkisebb egy Heves vármegyében, Markazon eladott 6 m²-es horgásztanya, amelyet egy méretes boroshordóból alakítottak ki. Az ingatlan 4,5 millió forintért talált gazdára, ami jól mutatja, hogy a különleges, mikroméretű ingatlanok is keresettek lehetnek.
Az építés éve alapján a legrégebbi értékesített lakóingatlan Szombathelyen talált gazdára. A 34 négyzetméteres lakás 26,5 millió forintos áron cserélt tulajdonost egy olyan épületben, amely korábban városi tanácsházként, majd elemi iskolaként működött. A ház 1799-ben épült.
Vevői és eladói motivációk
A Duna House szakértői szerint az Otthon Start Program hatására erősen átalakuló vevői és eladói motivációk jellemezték a lakáspiacot.
Az első lakásukat vásárlók adták a tranzakciók 25,5%-át, átlagosan 48 millió forintos költéssel és 695 ezer Ft/m² fajlagos áron. A befektetési célú vásárlók 22%-os arányt képviseltek, átlagosan 51 millió forintos költéssel és 866 ezer Ft/m² fajlagos áron. A nagyobba költözők az ügyletek 19%-át, a kisebbe költözők 7%-át tették ki. A generációk különválása, összeköltözése és a válás miatti költözés kisebb, de jól mérhető arányban jelent meg.
Az eladói oldalon a leggyakoribb ok a befektetés értékesítése volt (24%). Az örökölt ingatlanok eladása 19%-ot tett ki, míg a kisebbe költözés 13%-ot. A nagyobba költözés, a generációk különválása és a válás miatti értékesítés kisebb, de szintén jelen lévő tényezők voltak.
