TLE-interjú – Hogyan lehet megőrizni, akár növelni lakásunk értékét, és honnan lehet forrást szerezni a társasházfelújításokra? Hogyan kellene tudatosabbá válniuk a lakástulajdonosoknak és felkészültebbé a közös képviselőknek? A többi között ezekről beszélgettünk Szilber Szilvia társasházkezelővel, a Szilber Ingatlan Menedzsment tulajdonosával, aki több mint egy évtizede menedzsel tárasházakat és ad tanácsot lakásvásárlóknak.
ígylakunk.hu: Milyen állapotban vannak a társasházaink, mennyire nagy a baj?
Szilber Szilvia: Nincsen átfogó felmérés arról, hogy milyen állapotban vannak a társasházak Magyarországon, hány százalékuk esett át mélyfelújításon, vagy egyáltalán valamiféle energetikai korszerűsítésen. Az én ügyfélköröm pedig nem reprezentatív, mert ők azok, akiknek volt problématudatuk, és azért kerestek meg minket, hogy megoldást találjunk a fejlődésre. Nekik tetszett az, hogy mi műszaki állapotfelméréssel kezdünk, hogy műszaki szakértő rangsorol az elvégzendő feladatok között. Elfogadják a javaslatainkat, hogy a postaládacsere és festés helyett mélyfelújítással kezdjünk, gépészettel, tetővel, elektromos hálózattal stb. Az energetikai korszerűsítés felé vezető araszolás azonban a legtöbb társasházban csigatempóban halad, mert az említett alapvető dolgok is hiányoznak, különösen a régi építésűekben.
Saját felmérést ugyan nem végeztünk, de volt lehetőségem együtt dolgozni olyan céggel, amellyel bejártuk az országot, és minden évben 1500-2000 társasházkezelőt, közös képviselőt értünk el személyesen a kérdőívekkel. Sajnos előfordul, hogy arra a kérdésre, van-e elég megtakarítása a társasháznak, egy közös képviselő is képes azt mondani, hogy 3 millió forint egy 10 lakásos társasháznak elegendő tartalék. Kérdés, hogy mire elegendő ez? Az 50 milliós tetőfelújításra? Vagy a 15 milliós elektromoshálózat-felújításra?
Tehát a szakmát is képeznünk kell, és rávilágítani arra, hogy pl. a közös képviselet nem csak arról szól, hogy az aktuális üzemeltetésre beszedjük a díjakat. A probléma gyökere a társasházi törvényben van, ugyanis az áll benne, hogy a közös képviselő dolga az, hogy éves tervet készítsen. Sem a törvény nem írja elő, sem a tulajdonosok nem várják el és sokszor nem is hajlandóak megfizetni, hogy 5-10 évre előre nézzük meg, milyen nagy szerkezeti elemeket kell felújítani, ezeknek milyen költségigényük lesz, és egy műszaki szakértő csináljon egy kiírást, mérje fel, hogy mi a szükséges és az elégséges beruházás, továbbá csináljon erre egy nagyságrendi költségvetést.
A tulajdonosi közösségek nagyon nehezen vehetők rá erre, nagyon kis százalékuk nyitott és áll felelősen a jövőhöz. A közös képviselő meg miért is csinálná meg, ha nem kötelezi a törvény, nincs is rá szakmai képzettsége, az ideje sincs megfizetve, hogy 3-5-10 éves terveket készítsen? Természetesen ehhez szakembereket is be kell vonni, ami sok százezer forint költséget jelenthet. Egy szemrevételezéses diagnosztika, amikor készül 160-200 fénykép a társasház összes, mondjuk öt szintjéről, az félmillió forint. Már ezt sem akarják kifizetni a tulajdonosok. Ezután ez a szakértő azt mondja, hogy a tető állapota miatt kérünk még egy faanyagvédelmi szakvéleményt (80-180 ezer forint), statikust kérek stb. Volt olyan esetünk, ahol csak a rommá vált tető újraterveztetése 2 millió forintba került.
ígylakunk.hu: Mennyivel ér többet egy korszerűsített lakás, illetve egy felújított házban lévő lakás?
Szilber Szilvia: Ez az a fájdalompont, amit próbálok nyomogatni. Ezért született meg a Lakásvásárlók kézikönyve, ahol leírom azt, hogy egy lakás értékét igenis befolyásolja a ház állapota. Az esetek nagy részében hiányzik ez a gondolat a lakásvásárláskor. Foglalkoznak a lakással: szobák száma, benapozottság, elosztás stb., az ingatlanos domborítja a pozitívumokat a küszöbön belül, majd a következő a lokáció: hol van az óvoda, milyen a közlekedés stb. De az, hogy hogy jutottam el a kaputól a lakás küszöbig, arról alig esik szó. Ott volt közben egy társasház: a lakással együtt vesz az ember egy közös tulajdonban részt, kötelezettségeket, amivel együtt járnak a tulajdonostársak.
Volt olyan esetem, amikor egy társasházkezelésre kértek tőlem ajánlatot, majd a műszaki szakértő kolléga a helyszínen azt találta, hogy az egész tetőszerkezet és a földszinti födémszerkezet (az 40 éve történt aládúcolással együtt) is könnyező gombával fertőzött, tehát a ház nem menthető. Egy ilyen épületben nagyon be lehet vásárolni egy lakással, ha valaki nem tájékozódik. Egy család, egy idős lakó is az utcára kerülhet, ha egy olyan házban vásárol lakást, amit életveszélyessé nyilvánítanak, és kiköltözteti őket az építésfelügyeleti hatóság. Sajnos ilyen is volt, mikor azzal kerestek meg, hogy három éve nem tudnak visszaköltözni, mert a lakóközösség nem szavazza meg a tetőfelújítást, mert nincs pénz rá.
A családiház-tulajdonosoknál fel sem merül, hogy a karbantartás valaki más dolga lenne. A lakástulajdonosoknál viszont megmaradt egyfajta bérlői szemlélet: a küszöbön belül megcsinálják, amit szeretnének, de ami a társasházat illeti sokszor csak a havi üzemeltetési díjait – mint a szemétdíj, közös villany, lift havi karbantartás – fizetik be, és rendre leszavazzák a nagyobb közösköltség-emeléseket és a tartalékképzést. Ez nagyon rossz irány, és a válságban ez tovább mélyül. Ez az első, amit a családok nem fizetnek, ha anyagi probléma merül fel. Az elmúlt időszakban is nőtt a közösköltség-hátralékok aránya, pedig átlagban alig 10-12 százalékkal, tehát infláció alatti mértékben emelték a társasházak a közös költséget 2023 első félév és 2024 első félév között.
ígylakunk.hu: Hol talál anyagi segítséget az a lakóközösség, amelyik elhatározza, hogy felújítási beruházást végez a házon, de nincs meg rá a teljes forrása?
Szilber Szilvia: Én budapesti társasházakat kezelek, és kerületi önkormányzati forrásokra tudunk pályázni a házakkal. Folyamatosan pályázunk és nyerünk milliós támogatásokat liftfelújításra, tetőfelújításra, homlokzatfelújításra. Utóbbira például legutóbb 16 milliót nyertünk, amink a fele kamatmentesen visszatérítendő, míg a másik fele vissza nem térítendő támogatás volt. A VI. kerületben például most a homlokzatfelújítást támogatják a beruházás 80 százalékának erejéig, aminek a fele vissza nem térítendő, a másik fele kamatmentes kölcsön.
Működő lehetőséget jelenthet az energiahatékonysági kötelezettségi rendszeren (EKR) belüli hitelesített energiamegtakarítások (HEM) értékesítése is. Van olyan százlakásos társasház a kezelésünkben, ahol kondenzációs kazánra cseréltük az elavult rendszert, és most van folyamatban az energetikai tanúsítás, amelynek a végén remélhetőleg sikerül az elért megtakarítást értékesíteni. Így további bevételhez jut a ház azon felül is, hogy a ház gázszámlája a kétharmadára csökkent.
Egy jól működő lakóközösségben az is megvalósítható – mint ebben az esetben is –, hogy azok a lakók, akik megtehették, túlfizettek, amivel gyakorlatilag kölcsönt adtak a rosszabb anyagi helyzetben lévő tulajdonostársaknak, akik utóbb elnyújtott befizetéssel törlesztik ezt. Ez egy példaértékű összefogás volt.
Mindig az adott lakóközösségre kell összerakni egy működő pénzügyi konstrukciót annak alapján, hogy hány tulajdonos mennyit tud fizetni, ki tudja egyben, ki csak részletekben befizetni és így tovább. Ehhez hozzátesszük, hogy mennyi forrásra lehet pályázni az önkormányzathoz, amihez remélhetőleg össze tudjuk rakni a célbefizetésekből az önerőt. A fennmaradó szükséges összegre megvizsgáljuk a lehetséges banki konstrukciókat.
Ez nagyon komoly pénzügyi tervezést igénylő munka, amit szintén nem tanítanak a kötelező háromhónapos online tanfolyamon a társasházkezelőknek, akik milliárdos vagyonokat kezelnek. Egy rossz társasházkezelő a tulajdonosok legnagyobb vagyontárgyának értékét tudja akaratlanul is csökkenteni, hiszen az elodázott felújítások nem csak drágulnak, de az állagromlás miatt többletköltségek keletkeznek.
A tulajdonosi közösségnek karbantartási kötelezettsége van, pl. a lift megjavíttatása. Ennek elmulasztásakor a bármelyik lakó beperelheti a társasházat, és meg is fogja nyerni. A jókarbantartási kötelezettséget korábban az építésfelügyeleti hatóság ellenőrizte, és hívta fel a figyelmet a hiányosságokra. Ma már előfordul, hogy saját kérésre sem tud kimenni kapacitáshiány miatt a hatóság, hogy adott esetben egy állásfoglalással segítsen a tulajdonosokat rábírni arra, hogy intézkedjenek, mielőtt mondjuk valakit agyoncsap egy stukkó. Nincs már ez a támasz a közös képviselők mögött. Így csak a piaci szakértők maradnak, akiket nehéz megtalálni, mert nem szívesen vállalják a társasházakat a sok szereplős, lassú döntéshozatali folyamatok miatt.
A közös képviselőnek tisztában kell lennie a lakók anyagi lehetőségeivel is, és edukálnia kell őket, hogy a családi pénzügyi tervezésben számoljanak azzal, hogy a társasháznak milyen felújításokra van szüksége 3-5-10 éven belül. Látni kell, hogy amit 2022-ben meg lehetett csináltatni 1 millió forintért, azt 2026-ban 3,5 millióért sem biztos, hogy vállalják.
A korszerűsítés pedig még nehezebb dolog, sok időt és szakértelmet kell belerakni, számításokat, hogy mi miért éri meg.
Muszáj tudatosabbá tenni a tulajdonosokat, mert ha túlságosan leromlik a házak állapota, akkor el fognak lehetetlenülni a felújítások.
ígylakunk.hu: Hol lehet elkezdeni az edukációt?
Szilber Szilvia: Szerintem kétéves szakmai képzésre és legalább három év szakmai gyakorlatra lenne szükség, mielőtt valaki önállóan vihet egy társasházat. Magától egy közös képviselő nem fog azért képzésre menni, arra költeni, hogy aztán ne becsüljék meg a munkáját. Ezért a tulajdonosokat is tájékoztatni kellene, hogy mi ennek a munkának a lényege, fontossága, értéke a számukra, hogy milyen értéket nyújt számukra egy hosszútávú terv és a gondos társasházkezelés. Ha ezt a munkát, szakértelmet, felelősségvállalást, időráfordítást hajlandóak is honorálni, és erre az igényüket meg is fogalmazzák, akkor lehetne érdemben előrelépni.
Viszont ameddig erre nincsenek megtanítva a tulajdonosok, addig a lelkiismeretes kollégák is csak szélmalomharcot vívnak, felőrlik magukat és elhagyják a pályát. így maradnak a kóklerek, akik talán fel sem tudják mérni, milyen felelősséget vállaltak, milyen kárt tudnak okozni.
Előfordult, hogy bár megválasztottak, tettünk javaslatokat, előkészítettünk pályázatokat, amik a tulajdonosok közötti belső ellentétek miatt még csak napirendre sem kerültek, ezért lemondtam, mert a saját és kollégáim idejét csak olyan közösségekre szeretném fordítani, akik felelősen, tudatosan állnak a saját ingatlanuk értékmegőrzéséhez és méltányolják az ehhez nyújtott szakértelmet.
Meglátásom szerint nagy bajban vannak azok a tulajdonosok, ahol a többség a “mindent is akarunk, de fizetni ne kelljen” hozzáállás miatt vagy a téma fontosságát nem elismerve leszavazza a felújításokat, és tűri, hogy a társasházuk csak pusztul. Ezekre a helyekre olyan bérlők és vevők érkeznek, akik szintén nem igénylik a változást, és ördögi körbe, vagy inkább örvénybe kerülnek.
Én a lakásvásárlóknak is tartok workshopokat, ahol átbeszéljük a legfontosabb szempontokat. Például, hogy egy vásárló milyen kérdéseket tegyen fel az eladónak. 2017 óta tartok képzéseket, akkor kezdtem el arról az öt értékmódosító tényezőről – a ház műszaki állapot, az anyagi helyzete, a belső szabályozása, a tulajdonosi összetétele és a menedzsmentje – beszélni, amely a lakás értékét is jelentősen befolyásolják.
A jó kérdésekkel érkező vásárló lehet csak nyugodt. Ugye nem mindegy, hogy egy társasháznak 20 millió forint megtakarítása vagy 20 millió forint törlesztendő hitele van? Egy 10 százalékos tulajdonrésznél ez 4 millió forint különbség. Ez nem kis tétel! Ennél a példánál szoktak a homlokukra csapni komoly befektetők is, hogy még ők sem szokták ezeket megkérdezni.
ígylakunk.hu: Milyen szabályozást kellene módosítani ahhoz, hogy a jelenlegi állapotok javuljanak?
Szilber Szilvia: A legfontosabb az lenne, hogy ezt a szakmát teljeskörűen tanítsák, nem háromhónapos online tanfolyamon, ahogy korábban említettem.
Ezen kívül kötelezően elő kellene írni a társasházaknak a műszaki állapot felmérését és a 3-5-10 éves tervek készítését. Csak úgy lehet egy ingatlan értéként megtartani, esetleg növelni, ha hosszútávú tervek mentén haladunk, és nem csak tűzoltást végzünk, azaz proaktivitásra lenne szükség a mostani reaktív működés helyett.
Valamint a társasházi közösségeket nagyban segítené, ha a társasházaknak – így többségében magánszemélyeknek- nyújtott szolgáltatások, mint pl. társasházkezelés, építőipari felújítások, kötelező rendszer karbantartások áfáját egységesen 5%ra csökkentenék az egyes alapélelmiszerek mintájára, hiszen nem csak enni, hanem lakni is kell. Ez olyan intézkedés lenne, ami nem csak a lakossági (társasházi) felújításokat, hanem a társasházakhoz kapcsolódó rengeteg vállalkozás életét is megkönnyítené és nemzetgazdasági szinten érzékelhető felpezsdülést hozna a szektorban.
