Az október végén megjelent új zártkerti szabályozás egy évtizedek óta fennálló problémát kíván orvosolni: a cél, hogy a zártkertek tényleges használata és jogi státusza végre összhangba kerüljön. Az új rendszer a tulajdonosok, az önkormányzatok és az ingatlanpiac számára is új lehetőségeket nyit, ugyanakkor felelős és tudatos jogalkalmazást igényel, hogy valóban rendezett és fenntartható módon illeszkedjenek ezek a területek a településszerkezetbe.
Hosszú ideje várták a zártkerti ingatlanok tulajdonosai azt a jogszabályi változást, amely most egyértelműen rendezi a sokszor félreértelmezett és bürokratikusan terhelt jogi státuszukat. 2025. október 31-én hatályba lépett az a kormányrendelet, amely új korszakot hoz a zártkerti területek kezelésében: mostantól ismét lehetőség nyílik ezek egyszerűsített eljárásban történő átminősítésére, vagyis művelés alól történő kivonására.
A változás lényege, hogy az új szabályozás megszünteti azt a korábbi ellentmondást, amely miatt sok olyan telek is „mezőgazdasági művelési ágban” maradt, amelyet a valóságban már régóta nem művelnek, hanem például üdülőként, hétvégi házként, vagy lakófunkcióval használnak. A 2025. évi LXVII. törvény és a hozzá kapcsolódó, október végén hatályba lépett 332/2025. (X. 30.) kormányrendelet kimondja: a zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása nem minősül más célú hasznosításnak, vagyis a folyamat egyszerűbb, gyorsabb és jogbiztonságosabb lesz a tulajdonosok számára.
Az új szabályozás egyik legfontosabb újítása, hogy az eljárás csak ott indítható meg, ahol az adott települési vagy kerületi önkormányzat rendeletben kijelöli azokat a területeket, ahol a kivonás engedélyezett. Ez azt jelenti, hogy a zártkerti ingatlanok átminősítése helyi szinten szabályozott folyamat lesz: az önkormányzatok döntik el, mely zónákban engedik meg a művelés alóli kivonást, figyelembe véve a településszerkezeti tervet, az infrastruktúrát, a közművesítettséget és a környezeti adottságokat. Az eljárás így rugalmasabb, de egyben felelősségteljesebb is: a települések maguk szabhatják meg, hogyan illeszkedjenek a korábbi zártkerti területek a fejlesztési stratégiájukba.
A jogalkotó célja egyértelműen az volt, hogy rendezze a több százezer zártkerti telek helyzetét, amelyek közül sok már nem tölt be mezőgazdasági funkciót, mégis ilyen besorolásban szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. Ez a tulajdonosok számára komoly korlátozásokat jelentett: a művelési ágba tartozó területeket nehezebb volt értékesíteni, hitelbiztosítékként felhasználni, vagy fejleszteni, ráadásul földvédelmi járulék és más földhasználati kötelezettségek is terhelték őket. Az új szabályozás ezeket az akadályokat kívánja lebontani, és lehetőséget ad a valós használat szerinti státusz megjelenítésére az ingatlan-nyilvántartásban.
Az eljárás a korábbinál jóval egyszerűbb lesz: nem szükséges a telek alrészletekre bontása, és ha az ingatlanon épület áll, annak fő rendeltetését is be lehet jegyezni. A kivonásról szóló döntést ezután az ingatlan-nyilvántartásban rögzítik, így a tulajdonos jogi szempontból is tisztább helyzetbe kerül.
Fontos azonban, hogy a „művelés alól kivett” státusz nem jelenti automatikusan a beépíthetőséget.
Az építési jog, az övezeti besorolás és az infrastruktúra megléte továbbra is meghatározó: az, hogy egy telek nem mezőgazdasági művelésű, még nem jogosít fel építkezésre. Az építési engedélyhez továbbra is be kell tartani a helyi építési szabályzatot és a településrendezési terv előírásait.
A változás legnagyobb nyertesei a zártkerti ingatlanok tulajdonosai, akik eddig nehezen tudták értékesíteni vagy fejleszteni telküket. Számukra az átminősítés lehetősége piaci értéknövekedést és nagyobb mozgásteret jelenthet. Kedvező azoknak a tulajdonosoknak, akik hitelt, támogatást vagy finanszírozást szeretnének igénybe venni ingatlanukra – mert a „művelés alól kivett” státusz csökkenti a mezőgazdasági korlátokat.
Felelős döntésekre van szükség
Az önkormányzatoknak is kedvez a módosítás, hiszen így tudatosabban alakíthatják a településfejlesztési stratégiájukat: kijelölhetnek olyan zártkerti területeket, ahol hosszabb távon lakóövezet, üdülőterület vagy kertvárosias beépítés alakulhat ki. Tata városa például már jelezte, hogy elvi döntést hozott saját rendeletének előkészítéséről, amely több ezer helyi zártkerti ingatlan rendezését teheti lehetővé.
Az ingatlanközvetítők és a beruházók szempontjából is pozitív a jogi státusz tisztázódása és a piaci folyamatok egyszerűsödése.
A jogszabályváltozás ugyanakkor nem mentes a kockázatoktól. Ha egy település nem hoz rendeletet, akkor ott továbbra sem lesz elérhető az egyszerűsített kivonási eljárás, így a tulajdonosok lehetőségei változatlanok maradnak. Másrészt az is előfordulhat, hogy a hirtelen megnyíló fejlesztési lehetőségek nyomán spekulatív földvásárlások indulnak, ami infrastrukturális és környezetvédelmi kihívásokat is okozhat. A kiegyensúlyozott helyi szabályozás tehát kulcskérdés: a településeknek a fejlődés és a fenntarthatóság között kell megtalálniuk a megfelelő egyensúlyt.
Összességében a 2025 őszén hatályba lépett új szabályozás áttörést hozhat a zártkerti ingatlanok helyzetében. A művelés alól kivonás egyszerűsített eljárása átláthatóbbá, kiszámíthatóbbá és jogilag biztonságosabbá teszi a tulajdonosi viszonyokat, miközben az önkormányzatoknak is nagyobb teret ad a helyi igényekhez illeszkedő döntések meghozatalára. Ha az új kereteket felelősen alkalmazzák, ez a változás nemcsak a tulajdonosok, hanem a települések számára is valódi fejlődési lehetőséget jelenthet.
Részletes információ az Építésijog.hu oldalán.
