Ígylaunk-interjú – A magyar lakásállomány energetikailag legrosszabb részének közel 80 százaléka községekben és kisebb városokban található, és döntő többségük családi ház. A rossz energetikai állapot ráadásul gyakran társadalmi sérülékenységgel is együtt jár, a két probléma azonban nem fedi egymást teljesen. Ezért az épületfelújítási támogatásokat nem lehet pusztán energetikai vagy kizárólag szociális szempontok alapján célba juttatni – állapítja meg az Igazságos épületfelújítások Magyarországon című tanulmány. A JustReno projekt keretében készült elemzés egyik szerzőjével, a Magyar Energiahatékonysági Intézet elemzőjével, Sviszt Péterrel beszélgettünk.
Ígylakunk: Rengeteg felújítandó épület van Magyarországon, sokukat talán kisebb befektetéssel korszerűsíteni lehetne. Miért kell mégis a legrosszabb energetikai állapotú, leginkább felújításra szoruló, épületekre koncentrálni?
Sviszt Péter: A legrosszabb energetikai állapotú épületekben koncentrálódik a legnagyobb energiamegtakarítási potenciál, ezért a felújításukkal jelentős fogyasztás- és kibocsátáscsökkentés érhető el. Gyakran ezekben az épületekben a legégetőbbek a komforttal, a magas rezsiköltségekkel és az egészségtelen lakókörnyezettel kapcsolatos problémák is. Nem minden WPB (legrosszabb energiahatékonyságú épület) felújítása jelent magától értetődően a legmagasabb megtérüléssel járó beruházást: a műszaki állapotot és a költségeket mindig egyedileg is vizsgálni kell.
Ígylakunk: Mit jelent az épületfelújítások kontextusában az igazságosság, amit a tanulmány a címében is kiemel?
Sviszt Péter: A felújítások egyik legfontosabb akadálya a szükséges saját forrás hiánya. Gyakran nem azok képesek felújítani, akiknek a legnagyobb szükségük lenne a rezsiköltségek mérséklésére, jobb komfortra vagy egészségesebb lakókörnyezetre, hanem azok, akik eleve rendelkeznek elég megtakarítással vagy hitelképességgel.
Az igazságos felújítási politika ezért nem azt jelenti, hogy mindenki ugyanakkora támogatást kap, hanem azt, hogy a segítség mértéke igazodik a háztartás pénzügyi lehetőségeihez és az épület felújítási szükségletéhez.
Ígylakunk: A tanulmány egyik központi kérdése, hogy milyen átfedés van a legrosszabb energiahatékonyságú épületek és a sérülékeny háztartások között. Első látásra magától értetődőnek tűnhet, hogy a rosszabb anyagi helyzetű háztartások élnek a legrosszabb állapotú lakásokban. Mekkora az átfedés a rossz energetikai állapot és a sérülékenység között?
Sviszt Péter: Az adatok egyértelmű összefüggést mutatnak a társadalmi helyzet és az energetikai állapot között. A magas foglalkozási státuszú háztartások mintegy 31%-a él H–I kategóriás lakásban, a közepes státuszúaknál ez körülbelül 49%, az alacsony státuszú vagy foglalkoztatott nélküli háztartásoknál pedig 58%.
Ugyanakkor az átfedés messze nem teljes. Rossz energetikai állapotú lakásokban magasabb státuszú háztartások is nagy számban élnek, és fordítva: sérülékeny háztartások sem kizárólag a legrosszabb épületekben találhatók. Ez azért fontos szakpolitikai szempontból, mert sem az energetikai kategória, sem a jövedelmi helyzet önmagában, komplex szemlélet nélkül nem alkalmas a támogatások pontos célzására.
A becsült lakásértéket az energiakategóriával összevetve sem teljes az átfedés az értékes ingatlanok és a jó energiahatékonyságú ingatlanok között. Pl. a kisértékű ingatlanok (30 millió Ft vagy kevesebb) között sem mindegyik van nagyon rossz energetikai állapotban: egyharmaduk legalább G kategóriás, azaz nem tartozik a leginkább felújításra szoruló (WPB) lakások közé. A nagyértékű ingatlanok (100 millió Ft vagy nagyobb) között sem kizárólag jó energiahatékonyságú lakásokat, házakat találunk: mindössze egyötödük C vagy jobb kategóriás.
Ez rávilágít arra, hogy különböző társadalmi-gazdasági csoportokat nem lehet egy az egyben kötni kedvező vagy kedvezőtlen energiahatékonyságú otthonokhoz. A helyzet ennél összetettebb.
Ígylakunk: Az elemzés szerint a legrosszabb energiahatékonyságú lakások közel 80 százaléka falvakban és kisebb városokban található, és döntő többségük családi ház. Miért elsősorban vidéki probléma a legrosszabb lakások kérdése?
Sviszt Péter: A kérdés részben kívül esik az elemzésünk területén és messzire vezet. De az látható, hogy a különbség egyik fontos oka az épületállomány összetétele: falvakban, kisvárosokban jóval nagyobb a családi házak aránya. Ezeknek az energetikai adottságai konstrukció szerint kedvezőtlenebbek a társasházi lakásokénál. Sok ilyen épület régebbi, nagyobb lehűlő felülettel rendelkezik, és a rossz energetikai állapot gyakran hagyományos fa- vagy gázalapú fűtéssel párosul.
Ehhez társulhat, hogy az alacsonyabb ingatlanértékű térségekben a háztartások finanszírozási lehetőségei is korlátozottabbak. A demográfiai és vagyoni koncentráció is hozzájárulhat a különbséghez, de ez szintén olyan dimenzió, amit nem vizsgáltunk az elemzésünkben.
Ígylakunk: Milyen program érné el hatékonyan a falusi és kisvárosi családi házak tulajdonosait?
Sviszt Péter: Ezeknél a háztartásoknál nem elégséges egy egyszerű támogatási rendszer meghirdetése. Olyan programra van szükség, amely a támogatást pénzügyi és műszaki segítséggel, egyszerű ügyintézéssel és helyi eléréssel kombinálja. Jó példa az egyablakos rendszerek kialakítása, ami számos problémára-akadályra egyszerre képes választ adni, és külföldi jó példákból tudunk építkezni. A sérülékenyebb háztartásoknál különösen fontos, hogy ne kizárólag utófinanszírozásra és jelentős önerőre épüljön a rendszer.
Ebben az önkormányzatoknak és a helyi tanácsadó hálózatoknak fontos szerepük lehet, mert helyben könnyebben azonosíthatók a felújításra szoruló épületek és a segítségre szoruló háztartások.
Jó példa lehet a VELUX és az Equinox martonvásári Kádár-kockákat felújító, éppen induló mintaprojektje. Magyarországon mintegy 900 ezer ilyen épület áll, ezért egy ilyen, jól tipizálható, reprodukálható felújítási modell országos szinten is jelentős felújítási számokat érhet el. A mintaprojekt 85–90%-os energiamegtakarítást céloz, komplex korszerűsítéssel.
A Vidéki Otthonfelújítási Program részben jól célozta a kistelepüléseket, de nem kifejezetten energetikai program volt: a támogatás a felújítások széles körére igénybe vehető volt. Egy következő programnál ezért erősebben kellene érvényesíteni az energiamegtakarítási szempontokat.
Ígylakunk: Mit jelentene ezeknél a házaknál a komplex / mélyfelújítás?
Sviszt Péter: A legfontosabb, hogy ne egyetlen technológiában gondolkodjunk. Egy nagyon rossz állapotú háznál először (vagy egy átgondolt felújítási terv részeként) érdemes jelentősen csökkenteni az épület energiaigényét: a tető/födém és a falak szigetelésével, a nyílászárók korszerűsítésével és szükség esetén a légzárás, szellőzés javításával.
Ezután ehhez a kisebb energiaigényhez lehet megfelelően méretezni a fűtési rendszert. Hosszú távon a fosszilis gáz helyett a hatékony elektrifikáció, elsősorban a hőszivattyús megoldások jelenthetnek fontos irányt; ennek megvannak a műszaki feltételei. Nem elég tehát pusztán a fűtés elektrifikálása: az épület és a gépészet együttes korszerűsítése lehet a jó irány a legtöbb esetben.
Ígylakunk: A tanulmány szerint meglepően sok, mintegy 281 ezer H–I energetikai kategóriájú lakást tartanak nyilván üresként. Hogyan kellene kezelni ezeket a lakásokat a felújítási politikában?
Sviszt Péter: Az üres lakás statisztikai kategória, érdemes óvatosan kezelni. Nem minden statisztikailag üres lakás jelent ténylegesen tartósan kihasználatlan ingatlant. Szó lehet papírozatlan bérbeadásról, üzlethelyiség működtetéséről stb. Ezért az első lépés annak feltárása lenne, hogy ezek közül mely épületek használhatók reálisan újra lakhatási célra.
A jó műszaki állapotba megtérülő módon visszahozható lakások felújítása lakáspolitikai szempontból kívánatos lehet, különösen akkor, ha a támogatás feltétele a tényleges lakhatási célú hasznosítás. Ugyanakkor lehetnek olyan épületek is, amelyek műszaki állapota miatt a felújítás már nem lehet megtérülő; ezekről egyedi műszaki vizsgálat alapján érdemes dönteni. Az üres lakások kérdése így nemcsak energiahatékonysági/felújítási probléma, hanem lakás- és településpolitikai is.
Ígylakunk: Ha a rossz energetikai állapot és a társadalmi sérülékenység erősen összefügg ugyan, de a két csoport nem fedi egymást teljesen, milyen szempontok alapján érdemes meghatározni a támogatást?
Sviszt Péter: Az elemzés fő következtetéseiből két különböző dimenziót határozhatunk meg, amiből kiindulhatunk egy támogatási rendszer kritériumainál: a háztartás sérülékenysége és az épület energetikai állapota. Minél rosszabb az épület energetikai teljesítménye és minél kisebb a háztartás saját finanszírozási képessége, annál nagyobb támogatási intenzitás indokolt.
A jövedelem és más, a tényleges fizetőképességet mutató tényezők ezért elsődlegesek lennének. Az ingatlan értéke inkább kiegészítő paraméter lehet, mert egy magasabb értékű ingatlan nem feltétlenül jelent magas jövedelmet vagy likvid megtakarítást. A településtípus és a fűtési mód fontos a problémák azonosításában és a programok kialakításában, de önmagukban nem tennénk őket jogosultsági kritériummá.
Fontos eszköz lehet a felújítási útlevél, amely segít előre megtervezni az egyes épületek felújítási pályáját, és lehetővé teszi a beavatkozások, az elért energiamegtakarítás és a támogatások hasznosulásának nyomon követését. Ez különösen akkor hasznos, ha a mélyfelújítás nem egy lépésben, hanem több ütemben valósul meg.
Ahogy az elemzésben rávilágítottunk, fontos a támogatási rendszer differenciálása is. A WPB épületekben élő háztartások társadalmi profilja erősen eltérhet a vidéki és a városi térségekben. A vidéki családi házas állományban működő szakpolitikai eszközök nem feltétlenül ültethetők át egy az egyben a városi társasházakra.
A Nemzeti Épületfelújítási Tervnek a különböző települési és épülettípusokra eltérő megközelítéseket kell alkalmaznia.
Ígylakunk: Hogyan lehet finanszírozni a legsérülékenyebb háztartások lakásfelújítását, milyen támogatási mátrix rajzolható fel?
Sviszt Péter: A leginkább sérülékeny háztartásoknál nem reális jelentős önerőt elvárni, hagyományos hitelkonstrukciót alkalmazni. Számukra működhet pl. akár közel 100% teljes vissza nem térítendő támogatás, előfinanszírozási megoldás és ingyenes műszaki segítség.
Ahogy nő a háztartás fizetőképessége, fokozatosan csökkenhet a támogatási arány, és nagyobb szerepet kaphat a kamatmentes vagy kedvezményes hitel és az önerő. A magasabb jövedelmű háztartásoknál pedig már elsősorban kedvező finanszírozással és kisebb ösztönzőkkel indokolt támogatni a beruházást. Tehát egy kétdimenziós rendszer rajzolható fel:
- Rossz energetikai állapot + sérülékeny háztartás: legmagasabb prioritás, magas vissza nem térítendő támogatás és teljes körű szakmai segítség.
- Rossz energetikai állapot + nem sérülékeny háztartás: energetikai felújítás ösztönzése kisebb támogatással és kedvezményes finanszírozással.
- Jobb energetikai állapot + sérülékeny háztartás: célzott beavatkozások a megfizethetőség, komfort vagy egészségügyi problémák kezelésére; nem feltétlenül indokolt azonnali mélyfelújítás.
- Jobb energetikai állapot + nem sérülékeny háztartás: elsősorban piaci finanszírozás és általános ösztönzők.
Ígylakunk: Budapest egészen más képet mutat: kevesebb a legrosszabb energiahatékonyságú lakás, de mintegy 117 ezer ilyen nem panel társasházi lakás van, ráadásul egy épületen belül nagyon eltérő anyagi helyzetű tulajdonosok élhetnek. Milyen támogatási program javasolt a budapesti társasházak számára?
Sviszt Péter: A társasházaknál az egyik legnagyobb akadály a koordináció. Egy épületben nagyon különböző jövedelmű, élethelyzetű és felújítási szándékú tulajdonosok élnek, miközben az energetikai beavatkozások jelentős részéről közösen, koordináltan kell dönteni.
Ezért a társasházi programnak nemcsak pénzt, hanem projekt-előkészítést és szervezési segítséget is kellene adnia: energetikai felmérést, felújítási tervet, segítséget közbeszerzéshez / kivitelező kiválasztásához, pénzügyi tanácsadást, projektmenedzsmentet. A társasház egészének kedvezményes finanszírozása mellett lehetővé kellene tenni, hogy a sérülékeny tulajdonosok nagyobb támogatást kapjanak, és emiatt ne akadjon el az egész épület felújítása.
Üdvös, hogy elindult a Budapesti Zöld Panelprogram 1,3 Mrd forintos éves kerettel. Ez fontos pilot lehet. A következő lépés lehet a BZPP tapasztalatai alapján hasonló modellt alkalmazni más városokban, akár nem-panel társasházakra is kiterjedően.
Ígylakunk: A tanulmány nagy szerepet szán az önkormányzatoknak a rossz állapotú épületek és a sérülékeny háztartások azonosításában, illetve a támogatások közvetítésében. Konkrétan hogyan lehetne bevonni az önkormányzatokat?
Sviszt Péter: Az önkormányzatok legfontosabb előnye a helyismeret. Segíthetnek a legsürgősebben felújítandó épületek és a sérülékeny háztartások azonosításában, a lakossági tájékoztatásban, a programok helyi közvetítésében, szemléletformálásban, valamint a konkrét projektek előkészítésében és összefogásában.
Ehhez azonban valódi kapacitásra van szükség. Nem feltétlenül minden kisebb önkormányzatnál kell külön energetikai szakértőt alkalmazni; működhetnek térségi, járási vagy több önkormányzatot kiszolgáló energetikai és felújítási központok is. Fontos lenne, hogy a helyi szereplők megfelelő hozzáférést kapjanak az épületállományra vonatkozó energetikai és statisztikai adatokhoz.
Országos szinten javítani kell a felújítások monitoring rendszerét is. Az épületfelújításokról szóló statisztikai adatok fejlesztési igénye Magyarországon című tanulmányunkban összefoglaltuk a jelenlegi helyzetet az elérhető adatok terén, és a kívánatos fejlesztéseket. Jelenleg hiányzik az energetikai célú épületfelújítások éves gyakoriságú, felújítási típus (mélység, típus) szerinti követése. (Erre az adatra az új EPBD alapján is kötelezett Magyarország.) Hiányzik a felújítások, korszerűsítések támogatási programokhoz kapcsolódó követése mikroszinten. Valamint hiányzik az épületállomány energetikai állapotának rendszeres felmérése.
Ígylakunk: Melyik három intézkedést kellene elsőként elindítania a Nemzeti Épületfelújítási Tervnek? És miből látnánk öt-tíz év múlva, hogy Magyarország valóban elindult egy igazságos és nagy léptékű lakásfelújítási program felé?
Sviszt Péter:
- Hosszú távú, kiszámítható finanszírozási rendszert kellene létrehozni, amelyben a támogatás mértéke egyszerre függ a háztartás rászorultságától és az elérhető energiamegtakarítástól. Többéves programra, jelentős kerettel bíró program van szükség, nem egy-egy kispályázatra.
- Ki kell építeni a felújításokat támogató intézményi infrastruktúrát: egyablakos tanácsadást, helyi vagy térségi szakmai kapacitást, műszaki segítséget és társasházi projektmenedzsmentet.
- Ki kell alakítani egy megbízható monitoring- és minőségbiztosítási rendszert, amelyből látható, évente hány épületet, milyen mélységben és milyen eredménnyel újítunk fel.
Öt-tíz év múlva akkor mondhatnánk, hogy valóban elindult a felújítási hullám, ha mérhetően nő a mély és komplex felújítások száma, csökken a lakóépület-állomány átlagos energiaigénye, csökken a leginkább felújításra szoruló (H–I) lakások aránya, a támogatások érdemben elérik a sérülékeny háztartásokat és a legrosszabb épületeket, és mindez nem rövid távú, kampányszerű támogatási rendszert, hanem stabil, kiszámítható rendszert jelent.
Az elemzésről készült összeefoglalónk: A vidéki családi házaknál sűrűsödnek a lakásfelújítás legnagyobb problémái
A teljes Igazságos épületfelújítások Magyarországon elemzés letölthető a Magyar Energiahatékonysági Intézet honlapjáról.
