A KSH „Miben élünk?” című 2015-ös lakásfelmérése szerint a nem lakott lakások aránya Magyarországon egyre nő. Valóban üresek-e a nem lakott lakások, és ha igen, mi lehet ennek az oka?
A lakásállomány egyik meghatározó szerkezeti mutatója az üres lakások aránya. A lakásszektor működését és a lakásállomány kihasználtságát jellemzi, milyen lakások, hol és miért nem hasznosulnak – vezeti be az egyik legfontosabb alfejezetet a kutatási tájékoztató.
A lakáspiac normális működése önmagában is feltételezi több-kevesebb üres lakás jelenlétét, mivel minden lakásváltoztatás átmeneti üresedéssel jár. Az üres lakások nagyobb aránya azonban általában szerkezeti problémákat jelez: a lakások nem ott vannak, ahol szükség lenne rájuk, vagy nem olyanok, amilyenekre igény mutatkozik. Lehet működési probléma is a háttérben, amikor valamilyen lakáspiaci mechanizmus vagy éppen annak hiánya jelenti a hasznosulás akadályát.
A KSH módszertana szerint (ld. 2011-es népszámlálás anyagában olvasható definíciót, amelyet a KSH információja szerint a 2015-ös lakásfelmérés során is használtak):
Lakott a lakás, az üdülő, az egyéb lakóegység, ha abban legalább egy személy rendszeresen, életvitelszerűen élt az összeírás eszmei időpontjában. Azokat a lakásokat, amelyekben laktak ugyan, de lakóik nem tartoztak az összeírás körébe (pl. akik gyógykezelés, turizmus miatt tartózkodnak az adott lakásban, de életvitelszerűen máshol laknak; akiknek ezen a címen van az állandó otthonuk, de tartósan külföldön tartózkodnak; a külföldi diplomáciai testületek tagjai és családtagjaik), nem lakottnak tekintettük.
Nem lakott a lakás, ha abban az összeírás eszmei időpontjában rendszeresen, életvitelszerűen senki sem élt. A nem lakott lakásokat a használat szerint megkülönböztetve a következőképpen csoportosítjuk: csak idényszerűen, másodlagosan lakott lakások; a más célra használt lakások, melyeket az összeírás idején nem eredeti rendeltetésüknek megfelelően, hanem pl. irodaként, orvosi rendelőként, műhelyként használtak, de átalakítás nélkül alkalmasak az eredeti rendeltetés szerinti használatra; a ténylegesen nem lakott, üres lakások, melyek eredeti rendeltetésüknek megfelelnek (nincsenek átalakítva és más célra sem használják), de az adatfelvétel eszmei időpontjában nem volt lakójuk.
Vagyis:
Ezek között ott szerepelhetnek az irodának használt lakások, részben üdülő településeken idényszerűen lakott nyaralók. Ebben a kategóriában kell keresni a feketén kiadott lakásokat is. Ez utóbbiak nyilvánvalóan nem mutathatók ki a felmérésből, azonban ingatlanpiaci becslések szerint is a számuk több tízezerre tehető.
A valóban üres lakások száma tehát nyilvánvalóan alacsonyabb a megismert adatnál.
A 2015. évi lakásviszonyokra vonatkozó felmérés egyik kiemelt célja volt annak vizsgálata, hogy a vázolt okok mennyiben járultak hozzá a lakások megüresedéséhez és a nem lakott lakások arányának hosszabb ideje megfigyelhető emelkedéséhez.
Az üres lakások aránya (amely az 1980-as évekig az 5%-ot sem érte el) a rendszerváltás óta folyamatosan nő: 2001-ben 9,2, 2011-ben 10,9% volt, 2015-re pedig 12,7%-ra emelkedett és ezáltal a nem lakott lakások száma ma már 560 ezerre tehető.
A fentebb felsorolt okok közül a lakáspiaci értékesítés miatti üresedéssel csak a nem lakott lakások kisebb hányada hozható kapcsolatba. A lakások környezetéből származó információk alapján 100-120 ezerre becsülhető azoknak az üres lakásoknak a száma, amelyeket tulajdonosa próbál értékesíteni. Komoly értékesítési nehézségeket jelez azonban, hogy ezeknek a piacon lévő lakásoknak a háromnegyede már egy évnél régebben lakatlan, ez pedig kétségessé teszi további hasznosulásukat.
Az üres lakások aránya Budapesten, illetve regionális szinten Közép-Magyarországon a legalacsonyabb, nem éri el a 7%-ot. Ugyancsak az országos átlag alatti a mutató Közép-Dunántúlon. Az ország többi régiójában 15% fölötti, Észak-Magyarországon pedig 18%-ot is meghaladó üreslakásarányt mértek
Miért üresek?
A nem lakott lakások aránya a nagyobb városoktól a kistelepülések felé haladva emelkedik, az 1000 főnél kisebb lélekszámú településeken már 23%-os. 5000 fő alatti településen van az összes üres lakás 44%-a. Mindez azt jelzi, hogy a kihasználtság romlása alapvetően a lakásállomány térbeli szerkezeti problémáira vezethető vissza.
Hasonló következtetés vonható le, ha a településeket aszerint soroljuk kategóriákba, milyen áron keltek el ott a lakások a felmérést megelőző hónapokban.3 Ahogy a helyi lakáspiac árszintje az országos átlag alá csökken, az üres lakások száma emelkedik: azokon a településeken, ahol a lakáseladások árszintje nem érte el a 3 millió forintot, már minden negyedik-ötödik lakás üresen áll. Összesen az üres lakások 45%-a van olyan településen, ahol a lakásárak nem érik el a 6 millió forintot, tehát feltehető, hogy ott a lakáspiaci kereslet hiánya meghatározó a lakásállomány megüresedésében. Az üreslakás-állomány eddig ismertetett területi jellemzőivel függ össze, hogy ezek a lakások nagyrészt földszintes családi házakban és parasztházakban, tehát egylakásos épületekben vannak (71%).
Ahol a lakásárak alacsonyak, nagyobb a tartósan kihasználatlanul álló lakások aránya is. A 3 millió forint alatti árszínvonalú településeken az üres lakások 77%-a egy évnél régebben áll üresen.
A lakások nem lakottságának egyik fő oka sok esetben a megélhetés hiánya a lakóhelyen vagy közelében. Ebből az is következik – mint a fenti ábrán is látszik –, hogy a munkahelyük után költözők nem tudják eladni az elhagyott ingatlant, hiszen arra azon a településen nincs kereslet.
A felmérés mintájába kerülő lakásokról – interjúalany hiányában – csak nagyon korlátozottan lehetett adatokat gyűjteni, ezért a felmérésben részt vevő háztartásokat is megkérdeztek a tulajdonukban levő második lakásról és annak hasznosításáról. Bár a kérdés érzékenysége miatt nagyarányú eltitkolással lehet számolni, a kapott válaszok mégis rávilágítanak néhány eddig nem azonosított problémára.
Összesen 400 ezer háztartás válaszolta, hogy van második lakásingatlana. Ezeknek a lakásoknak a 40%-át a tulajdonosok nem hasznosítják. Az okok között első helyen említették, hogy a lakásra később szükségük lesz, addig pedig nem szeretnék kiadni (39%). Mellettük a válaszolók további 12%-ában felmerül a bérbeadás lehetősége, de ez valamilyen okból nem valósul meg. A nem hasznosított lakások feléről tehát elmondható, hogy tulajdonosuk meg kívánja tartani, de a bérleti hasznosítástól mégis elzárkózik, amiben bizonyára szerepet játszik a lakáskiadást övező jogi bizonytalanság és az ezzel járó anyagi kockázatok.
A további válaszok részben már említett okokra utalnak (nem lehet eladni), részben pedig további tulajdoni, jogi akadályokra mutatnak rá, mint pl. a lezáratlan örökösödési ügyek vagy a tulajdonjog tisztázatlansága.
További cikkek a KSH, Miben élünk? 2015. évi lakásfelmérése alapján:
Így lakunk: a gyermeküket egyedül nevelőknek a legnehezebb a lakásfenntartás
Igy lakunk: Korszerűsítenénk, ha lenne miből
Így lakunk: öreg és elavult, de a mienk
Így lakunk: a hazai lakóépületek többsége 25 évnél idősebb
