Az elszegényedett réteg lakhatásának segítése mellett a további lecsúszás megakadályozása, illetve a munkaerő megatartása a hazai települések egyik legnagyobb kihívása ma. Ezeken a területeken az azonnali beavatkozások szükségesek mind önkormányzati, mind állami szinten – erősítette meg a Habitat for Humanity, a WIENERBERGER zRt. és a Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület által szervezett bérlakás-konferencia minden résztvevője.
Tudjuk, hogy az ingatlanfejlesztők részéről az optimális bérleti díj 4000 Ft/nm/hó a bérlők többségének túl sok, a viszonylag kényelmesen kifizethető 1000 Ft/nm/hó bérleti díj pedig beruházási és üzemeltetési szempontból túl kevés – utalt vissza Révi Zsolt győri főépítész a konferencia finanszírozási panelbeszélgetésében korábban elhangzottakra.
Mint mondta, Győrben az elmúlt 5 évben felpörgött az ingatlan- és lakáspiac, és mindenki tudja, hogy az épülő magán lakás 80%-a de facto bérlakás lesz. Itt ma az érvényesíthető piaci bérleti díj kb. 2000 Ft/nm/hó. Ez az ingatlanfejlesztőknek még kevés, a bérlőknek már sok. A rendszer azonban mégis működhet.
Ebben a konstrukcióban az ingatlanfejlesztők azonnal, még tervezőasztalról eladják a lakást, nekik így megéri. A lakosság finanszírozza az építést, hiszen magánszemélyek vásárolják meg a lakásokat befektetésképpen. Ők úgy számolnak, hogy most jó áron kapnak, ki tudják adni, és ha 20-25 év alatt megtérül, utána akár eladják, akár beköltöznek, úgy gondolják, jól járnak.
A bérlők többsége azonban csak 1000-1500 Ft/nm/hó körüli díjat tud kifizetni. Itt lehet szerepe az önkormányzatnak. Az adott város ipara, valamint a munkavállaló mint lakos, mint adófizető állampolgár létkérdés az önkormányzatnak – mondta Révi Zsolt.
Van önkormányzati szerepvállalás
Az önkormányzat a lakásfejlesztéshez hozzájárulhat egyfajta zoninggal, a szabályozás kialakításával, de ennél többet is tehet: beszállhat a bérlakás-piacra telekingatlannal, üzemeltetéssel, fenntartással – tehát nem fejlesztőként, nem kockázatvállalóként. Így már tudjuk 1500 Ft/nm/hó körül tartani a lakbért, ott tudjuk tartani a munkaerőt, amire a városnak elementáris szüksége van.
Egy önkormányzatnak kijelölt feladata a szociális bérlakásokkal van – hangsúlyozta Máté Antal, Nyírbátor polgármestere. A többi területen hatósági, területrendezési, infrastrukturális és egyéb ellátási kötelezettség hárul rá. Ezekben a kérdésekben ott a legnagyobb probléma, ahol jelentősen megnőtt a lakosságszám, ezt nem tudta követni az infrastrukturális fejlesztés, és ez komoly terheket jelent a települések számára (pl. a budapesti agglomerációban). Nyírbátorban, ahol az elmúlt évtizedben 2-3000 fős volt lakosságcsökkenés, az intézményrendszer nagyobb lakosságszámot is ki tudna elégíteni.
A 12.500 fős városban jelenleg hét multinacionális vállalat működik, és évről-évre jelentősen bővül a település gazdasága. Hetven településről járnak be szervezett módon munkavállalók az összességében 400 ezer lakosú térségből. A következő 3 évben mintegy 3000 új munkahellyel kalkulálnak.
Többszázlakásos fejlesztést tervez Nyírbátor
Itt kell tartani a fiatalokat
Az önkormányzatnak komoly feladata a településen élő fiataloknak olyan ajánlatot kínálni, hogy költözzenek el a térségből, az országból, mert visszahívni őket sokkal több befektetésbe kerül. Ebbe akkor is kell energiát fektetni, ha nem térül meg, illetve csak közvetetten térül meg. A meglévő tartalékokat erre a befektetési területre fókuszáljuk, még úgy is, hogy az önkormányzat több millió forintot befektet, de ezt ebből a működtetésből nem látja viszont – mondta Máté Antal. Lehet a befektető az önkormányzat is kisebb léptékben, akár úgy, hogy a telek és az infrastruktúra rendelkezésre áll, a felépülő lakóépületet pedig valamilyen megtérülő módon 20 vagy hosszabb időintervallumban tudja finanszírozni. Mi abban vagyunk érdekeltek, hogy másik ágon pl. iparűzési adó többletbevételből, vagy abból, hogy a lakosság száma tovább nem csökken, térül meg – mutatott rá.
Ezzel együtt a települést választó iparfejlesztőknek bizonyítani kell, hogy a település tudja kezelni a munkaerőhiányt, a lakáshiányt (lakás, albérlet, munkásszálló).
Magyarországon nincs jó gyakorlata a hatékonyan elköltött támogatásoknak, a lakáspiacon sem hiszek ebben, szerintem zsákutca – mondta a polgármester –, ezeknek a forrásoknak jelentős része nem ott hasznosulna, amire szánták. Az adózási környezetben, és a cégeknél a cafeteria támogatási rendszerek megfelelő kialakításában hiszek. És ha ezzel ki lehet alakítani egy megtérülő modellt, akkor meg lehet találni a befektetőket. (ld. építési projekt cikk)
Ám, ha ezt a kérdést nem tudjuk rövidtávon kezelni, akkor az elmúlt 10 év fejlesztései megtorpannak, mert nem lesz munkaerő, és a további fejlesztési források máshová fognak vándorolni – húzta alá a nyírbátori polgármester.
Hozzátette: a térségben jelen van a kettősség: munkaerőhiány és munkanélküliség is van egyidőben. Máté Antal úgy látja, hogy a két probléma nem csak összefügg, de kezelhetők is: a településnek van lehetősége a közeljövőben komplex programmal a hátrányos helyzetű, aluliskolázott, jellemzően szegregátumban élő nagyszámú roma lakosságot felzárkóztatni és a munkaerőpiacra integrálni.
Hangsúlyozta, hogy a szociális rászorultságnak ideiglenes állapotnak kell lennie, a cél rászorult családok kisegítése ebből a helyzetből. Az önkormányzat feladata is, hogy megtalálja ennek a módját. Adjon szociális bérlakást, teremtsen eszközöket (átképzés, munkahelyteremtés). Alapvetően szükséges természetesen, hogy a család is működjön ebben együtt az önkormányzattal.
Ne csússzon senki lefelé
A lefelé csúszás megakadályozása az ügyfeleken is múlik, sokan nem tudtak alkalmazkodni a piacgazdasághoz, és akkor keresik meg a problémájukkal az önkormányzatot, amikor az az önkormányzat számára már kezelhetetlen – vette át a szót Nagy István Újpest alpolgármestere.
Felidézte, hogy Újpest a 2000-es években több projekttel próbálkozott, változó sikerrel. Az 50 fecskeházi lakásba olyan bérlőket költöztettek, akikről feltételezhető volt, hogy az alatt az öt év alatt, amíg a fecskeházban laknak, össze tudják szedni a saját otthonra való kezdő pénzt. Ez jól működött, sokat megfordultak benne – mondta Nagy István. Az úgynevezett költségalapú önkormányzati bérlakásokba azonban kevesen költöztek be, mert akkoriban az emberek inkább felvették a hiteleket saját lakásra, hiszen a hiteltörlesztés is körülbelül annyi volt, mint a költségalapú lakás havi díja. A 200 lakást csak úgy tudták feltölteni, hogy szanált területekről költöztettek oda családokat.
A cél egy olyan folyamat elindítása volt, amiben mindenki egy kicsit előbbre tud lépni: valakinek sikerült, de nem egy folyamat indult el – vélte az alpolgármester. Mint mondta, nehéz az életciklushoz kötődő mobilitást sikeresen kezelni, ilyen okokból senki nem akar kisebb lakásba költözni, legfeljebb a kilakoltatás határán.
Ezt erősítette meg Kardos Kálmán, a szegedi vagyonkezelő társaság vezérigazgatója is: legfeljebb a kilakoltatást elkerülendő tudják a hátralékosokat átköltöztetni máshová, adott esetben alacsonyabb komfortfokozatú lakásba. Ám sok a többmilliós tartozás, és erre nincs megoldás, országosan sem.
Az IKV mint vagyonkezelő gazdasági érdekeket képvisel, de igyekeznek segíteni a bérlőket, hiszen a nemfizetők legalább fele önhibáján kívül lett hátralékos. Az IKV, városi szolgáltatók és cégekkel együtt létrehozott Védőernyő Alapítványon keresztül anyagi segítséget is próbál nyújtani a lakhatási költségek kifizetésére.
Ugyancsak nagy probléma, hogy szinte senki nem adja vissza helyreállítva a lakást. Sok önkormányzati lakás olyan rossz műszaki állapotú, hogy nem lehet kiadni. A felújításra nincs pénz, azt nem fedezik nemhogy a szociális, de még a költségelvű bérleti díjak sem, még állagmegóvásra sem jut pénz, azaz a vagyon felélése történik. A bérbeadás a szegedi belvárosi palotákban a magas költségek miatt nem működik, a kifűthetetlen belmagasságú nagy lakások nem felelnek meg a mai energetikai követelményeknek, s mivel műemlék épületekről van szó, a felújítás nagyon drága. Aki az átlagban 300 ezer forint bérleti díj plusz rezsi költséget ki tudja fizetni, az inkább egy korszerű lakásba költözik be. Megoldásként eladtak száz nagyon lepusztult vagy rossz elhelyezkedésű lakásokat, amiket nem éri meg felújítani, ebből másik százat sikerült felújítani, hogy kiadhassák
Nem csak pénzzel kell segíteni
A jelzáloghitelüket fizetni képtelen, legrosszabb szociális helyzetben lévő családok lakhatási krízishelyzetének kezelésére jött létre öt évvel ezelőtt a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. (NET). Csillag Tamás a NET vezérigazgatója szerint sok családnak tudtak segíteni azzal, hogy megvásárolták a kifizetetlen hitellel megterhelt lakásukat, majd bérbe adják nekik méltányos bérleti díjért (országos átlagban 10500 Ft/hó/ingatlan).
Ám vannak, akik még ezt sem tudják kifizetni. Bár a lakhatási problémájuk elvileg megoldódott, de sok kezeletlen, alapvetően megélhetési problémájuk van, ezért kerültek ebbe a helyzetbe. A felvett hitelek többsége szabad felhasználású jelzáloghitel volt, vagyis nem építésre, vásárlásra, korszerűsítésre vették fel, hanem létfenntartásra az ingatlanfedezetük ellenében.
Az ő segítésükre hoztak létre egy mentorálási konstrukciót a Máltai Szeretetszolgálat és a Református Szeretetszolgálat együttműködésével. Ez nemcsak jól működik, hanem nagyon fontos tapasztalatot is hozott: a krízishelyzetbe jutó családok zöme alapvető állampolgári, pü. ismeretek hiányában, képtelen racionálisan átlátni a család gazdasági helyzetét, emiatt irracionális döntéseket hoz, ezzel veszélyezteti a család lakhatását. Ugyanakkor képtelenek felismerni a számukra nyitott (pl. a szociális ellátórendszerben) lehetőségeket. Gyakran motiválatlan, szétesett családokról van szó, kevés együttműködési készséggel. Ám a mentori segítséggel sokszor sikerül őket visszavezetni a fizető bérlők közé. Tehát nem csak anyagi segítségre van szükség – hívta fel a figyelmet Csillag Tamás.
Egy másik megoldatlan kérdés, hogy hosszú távon mi legyen a megvásárolt, immár állami tulajdonú lakásokkal. A NET több mint 2300 településen 28 ezer ingatlan tulajdonol és üzemeltet. A bérlők száma mintegy 140 ezer. A NET működése által a településeken az önkormányzati bérlakásállomány mellett egy állami bérlakásállomány is kialakult.
Az anyagi helyzetüket rendező családok visszavásárolhatják a lakásukat, de elmúlt 5 évben alig több mint 100 lakást vásároltak vissza a volt tulajdonosok. A jogszabályi szinten él a lehetőség, hogy az önkormányzatok átvegyék a megüresedő lakásokat, de erre egyelőre kicsi az érdeklődés. Egyelőre kérdés, mi legyen ezekkel a lakásokkal hosszú távon: tartós állami tulajdon és kezelés vagy valamilyen vagyonkezelőhöz kerülnek majd.
Mit tehetne még az állam?
Az egyik legnagyobb vagyontömegről beszélünk, amikor a lakáskérdésről beszélünk – hívta fel a figyelmet Kardos Kálmán. Még sincsen állami szinten valódi gazdája: fontos lenne, ha az ingatlangazdálkodásnak, a lakásállománnyal kapcsolatos területeknek lenne egy állami főhatósága.
Sokszor szóba kerül a konferencián a szabályozás problematikája is. A 1993-as lakástörvény, bár módosult sokszor, de a szellemisége megmaradt – miközben a lakáselosztás feladatai már más hozzáállást és szabályozást igényelnek – húzta alá Kardos Kálmán
Nagy István rámutatott, hogy azért is nehéz az önkormányzat helyzete és nagy a felelőssége, mert a lakhatási kérdésben a szociális és a gazdálkodási szempontok ütköznek. Mint mondta, a lakbéreknél nagy az ellentét az önkormányzat és a vagyonkezelő között. Baj, ha nagyon eltolódik egyik vagy másik irányba. Törekedni kell az egyensúlyra, egy kicsit billenhet a szociális felé – vélte az alpolgármester.
Csillag Tamás szerint fontos, hogy megtaláljuk a bérlakásrendszer érdekeltjeit. Most a piacnak nem érdekes, nem érdeke bérlakásokat építeni. Pedig igenis bérlakásokban is kell gondolkodni, amikor a hazai lakhatásról gondolkodunk. Az érdekelt szereplőknek, szervezeteknek kell összefogniuk ezen a közös nevezőn, és összehangoltan artikulálni ezt a valós társadalmi igényt.
