Ki és miből építene bérlakásokat Magyarországon?

greenpress

A magyarországi bérlakásépítés alacsony szintjének alapvetően megfizethetőségi okai vannak. Egy új építésű bérlakás piaci bérleti díját a társadalom túlnyomó része nem tudja megfizetni. A Habitat for Humanity, a Wienerberger Magyarország zRt. és a Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület (TLE) közös konferenciáján a egy közösségi bérlakásrendszer építésének a finanszírozási lehetőségeit jártuk körbe.

A bérlakások megépüléséhez egyensúlynak kellene kialakulnia, hogy minden szereplőnek megérje azokat létrehozni. A bérlőnek a legfontosabb szempont az ár, utána jön a biztonság, ami fontos, de a bérleti díj és a rezsi mögé sorolódik – emlékeztetett Ádány Tamás, az OTP Ingatlan Zrt. vezérigazgatója.

Magyarországon a magántulajdonra családban öröklődő vagyonként tekintenek. Kutatásokból kiderül, hogy a fiatalok sokszor jobban örülnének a likvid örökségnek, idősebb korban azonban már ők is inkább ingatlant vásárolnak a gyereküknek. A keresleti oldalnak is meg kell tehát változnia. Ez a gondolkodásmód-váltás évtizedeket igényel, ennek mi most még csak a közepén tartunk.

Nyugat-Európában úgy gondolkodnak, hogy jobb egy fiatal párnak a bérlakás, mert pár évenként változik az igény: családalapítás, gyerekek születése, új, távoli munkahely, magasabb pozíció, amivel többet engedhetnek meg maguknak. Ezért többet ér egy kiszámítható bérlet, aminek meg tudják fizetni a kalkulált bérleti díját és a rezsijét, és mobilak maradnak. Így nem válik kiszolgáltatottá, nem szorul be egy hitellel a családok, amibe itthon sokat mentek tönkre az elmúlt évtizedben.

Mennyiért építene a piac?

Ingatlanfejlesztői oldalról külön kell választani a piaci bérlakásokat és a mobilitást segítő, a nagy munkáltatók dolgozói számára lakhatást biztosító bérlakásprogramot – szögezte le Angel Gábor, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnöke. Az értékesítésre szánt lakásfejlesztésnél 10%-os hozamot (tehát 10 éves megtérülést) tud realizálni 1-2 év alatt. A havi 1000,-/nm/hó az jelentené a fejlesztő számára, hogy 30-40 év alatt térülne meg a beruházása – ez egy ingatlanfejlesztőnek sem célja. Az ingatlanfejlesztők ebből termelik a bevételeiket, nem lehet elvárni, hogy szociális alapon fejlesszenek bérlakásokat.

De ha elérünk oda, hogy az ingatlanfejlesztők megfontolják a bérlakások építését, a jogi környezet rendbetétele elengedhetetlenül szükséges. Most a bérlakások 90-95%-át magánemberek adják bérbe magánembereknek a szürkegazdaság mezsgyéjén, titkolt szerződésekkel. Nincsenek meg azok a biztonságos megoldások, amiket egy ingatlanfejlesztő, ill. egy ingatlanfejlesztőtől a bérbe vevő joggal elvárna – mondta Angel Gábor. Ahhoz, hogy az ingatlanfejlesztők bérlakásokat építsenek, el kellene érni a 4-5000 Ft-os bérleti díjat (Budapest egyes belső kerületeiben vannak ilyen területek), valamint szükséges egy, a bérleti jogviszonyokat kezelő törvény, amely mind bérlőnek, mind a bérbeadónak szavatolja a biztonságos bérletet és a működést

Az áfacsökkentés robbanásszerű helyzetet idézett elő a lakáspiacon, most mindenki lakást épít, hetente indulnak új projektek, és már mindenki a kivitelezői kapacitáshiányról beszél, nyersanyaghiány kezd kialakulni, mennek fel az árak. A 2016-ban megtervezett fejlesztések jó része pedig csak 2017-18-ban fog elindulni. Ahhoz, hogy a projektek a piaci szereplők számára tervezhetőek, kalkulálhatóak legyen, az kell, hogy a szabályok ne változzanak. Legalább a ingatlanpiacra, bérbeadásra vonatkozó keretszabályoknak 15-20 éves távlatban állandónak kellene lenniük, mert a sok változás nagyon veszélyes (lánctartozások, felszámolások, hitelbeszorulás). Mindenképpen szükséges a kiszámíthatóság – emelte ki Ádány Tamás.

Ha ez egy tisztességes profittal végezhető tevékenység lenne, mi természetesen fejlesztenénk – mondta -, most nem vagyunk versenyképesek. Ha bérbeadásra építünk lakásokat, bérházat, annak előremutatónak kell lennie technológiai szempontból is, nem elég, ha a mai sztenderdeknek megfelel. Ez nyilván drágább beruházást igényel. Ráadásul, ha mindent a szabályok szerint csinálunk, akkor üzemeltetőként, bérbeadóként pl. az OTP Ingatlan Zrt. hátrányban van a magán bérbeadókkal szemben, akik ügyeskednek – és mivel a bérlő számára sokkal fontosabb szempont az ár, mint a biztonság, és az, hogy professzionális üzemeltetőtől bérelje a lakást (biztosított szolgáltatásokkal, biztonságos bérléssel, azaz nem adják el a feje felől), azt fogják választani 50%-kal olcsóbban. Mi, ha kiváló tervezőkkel, energiatakarékos házakat terveztetünk, az drágább, és legalább 50%-kal drágábban kellene bérbe adnunk egy lakást, mint ami ma egy magán bérlőtől elérhető – nekünk piaci alapon nem éri meg ezt csinálni – vonta le a következtetést Ádány Tamás. Kiszámíthatóságra és a túladóztatás megszüntetésére van szükség, és természetesen a gondolkodás megváltoztatására. Ez nagyrészt lakáspolitikai, adópolitikai kérdés – mondta.

Ádány Tamás szerint úgy kell alakítani a rendszert, hogy tudjon piaci alapon működni. A munkáltató megfelelő adókörnyezetben tudjon annyi bért fizetni a munkavállalónak, hogy ő abból kifizethesse azt a lakbért, amiért a befektetőnek megéri építeni. A hosszú távon állandó keretekhez persze politikai szándék kell, amit jelentős gazdasági-társadalmi problémák, pl. a munkaerőhiány hatékony kezelése mint politikai hozadék támaszthat alá. A lakáshelyzet kezelése minden politikus számára fontos kell, hogy legyen.

IMG 7161

Egy modell közösségi bérlakásépítésre

Amikor bérlakásépítésről beszélünk, akkor egy középrétegnek nevezett, bérből-fizetésből élő, családalapítás előtt álló rétegről beszélünk, és nem a szegregált, szociálisan leszakadt emberek megsegítéséről – hangsúlyozta Maráczi Zsolt, a Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület (TLE) ügyvezető elnöke. A kettő azonban összekötődik, hiszen az a cél, hogy akik ez utóbbi a rendszerben vannak, azok eggyel feljebb lépve bejussanak bérből-fizetésből élők számára megálmodott rendszerbe, a középréteghez soroltak pedig ne csússzanak le onnan. A TLE bérlakásépítési modellje egy preferált társadalmi réteg igényét írja le, és erre próbál javaslatot tenni bérlakás mint eszköz keretében.

Ami nélkül ez biztosan nem megy: a politikai akarat. Ha ez megvan, és a politikai egy látható, szakmailag alkalmas, nem kontraszelektált felelőst meg tud nevezni, valamint van egy alkalmas menedzsment, van egy normális, kiforrott ellenőrzési rendszer, akkor a közösségi bérlakásépítési program megvalósítható. Több lehetséges rendszer van, csak jól kell csinálni, és többféleképpen lehet jól csinálni – mondta Maráczi Zsolt.

Sokféle modellt fel lehet írni. A TLE javaslata egy olyan keretrendszer, amely abból a célkitűzésből indult ki, hogy 1000Ft/mn/hó bérleti díjú (50nm), a célcsoport számára elérhető bérlakások jöjjenek létre. Ennek alárendelve épült fel a finanszírozási modell úgy, hogy a beruházási költség (beleértve az építési telket) fele vissza nem térítendő támogatásból (pl. EU-s forrás), a másik fele 3,5% kamatú, 20 éves futamidejű hitelből fedezhető. A bérleti díj ki tudná finanszírozni ennek a hitelnek a törlesztését, így ha 10 éve át épülne évi 5000 lakás, az 1000 milliárdos tehermentes bérlakásállományt hozna létre a futamidő végére.

Ha 50 ezer bérlakás épülne 10 évig, a magyar lakásállomány 1%-át kivető lakásmennyiséget építünk csak, és nem is az a cél hogy fenekestül felforgassuk a magyar lakásviszonyokat – hívta fel a figyelmet Maráczi Zsolt.

Fontos, hogy a tulajdonos az állam legyen, mert amiben 50%-os állami közpénz van, és az 50%-os hitelbe is kell MNB- vagy EIB- részvétel, azt nem lehet odaadni egy piaci szereplőnek ilyen támogatási konstrukció mellett, annak állami tulajdonnak kell lennie – hangsúlyozta.

Ehhez természetesen kellene egy országos, majd helyi szintű üzemeltetési szereplő és egy monitoring- és ellenőrző rendszer is.

Az önkormányzat szerepe a bérlőkiválasztás, a fejlesztési területek kiválasztása, előkészítése, a helyi építési szabályzat módosítása lenne. A bérlőkiválasztásnál lényeges, hogy egyszerű, átlátható, kiszámítható rendszerben történjen.

A bérlőket bérlőoldali támogatásokkal lehet segíteni, így akár lehet magasabb is a bérleti díj, ami kikönnyítit a tőketámogatási részt, vagy lehet magasabb a THM a hitelrészben. További támogatási eszköz lehetne, ha a lakástakarékpénztári megtakarításokat fel lehetne használni új bérlakások hosszú távú bérleti jogának megváltására.

A célcsoport, a bérből-fizetésből élő családalapítás előtt álló fiatalok, akik most még elmennek az országból. Ha nem akarjuk elveszíteni ezt az értékes munkaerőt, akkor érdemes valami programot indítani az itthon tartásukra: ennek egyik eleme lehet egy ilyen bérlakásprojekt. A megcélzott évi 5000 db bérlakás építése ehhez nem túlzó befektetés – mondta Maráczi Zsolt.

Ez a modell csak az építésnél kér támogatást, és ha a hitelrészt kitörlesztette, tehermentes bérlakásállomány lesz, nem kell minden ciklusban újra költeni rá. Ugyanakkor más modelleket is fel lehet állítani, lehet a befektetői oldalt is támogatni, pl. adó-kedvezménnyel, így a bankoknak, biztosítóknak, cégeknek is megérheti a bérlakások építése.

Az önkormányzat megtalálhatja a szerepét

Nagyon fontos lenne egy hosszú távon kiszámítható, egyértelmű szereposztás az állam, az önkormányzat és a piaci szereplők között – hívta fel a figyelmet Barna-Lázár Zoltán, EU-s szakértő, az ICG Ex Ante Tanácsadó Iroda ügyvezetője. Az államnak hosszú távú lakáspolitikában definiálnia kellene – egyeztetve a többi szereplővel –, milyen szerepet kíván ebben betölteni.

Ugyanezt az önkormányzati szinten is meg kellene tenni. Jelenleg az önkormányzatok belekényszerülnek egy sajátos szerepbe a bérlakás témában. Egyrészt gyakran felmerülő téma az EU-s források bevonása, hiszen az EU-s források sokkal könnyebben allokálhatóak a housing szektorba közszférabeli szereplőkhöz, ezért jó lenne, ha ebben az önkormányzatoknak markáns szerepük lehetne. Másrészt az a gyakorlat ma, hogy ha egy munkahelyteremtő beruházás történik egy településen, és oda áramlik a munkaerő, akkor a cégek az önkormányzathoz fordulnak, hogy munkahelyeket teremtettek, jönnének az emberek, de nincsen lakás, tegyen valamint az önkormányzat – idézte a helyzetet Barna-Lázár Zoltán.

Azonban formálisan az önkormányzatnak nincs ebben szerepe, mégis érdeke, hogy valamilyen megoldást keressen. Eszközrendszere sincsen, kevés a szabad felhasználású bevétele, változó, hogy milyen felhasználható ingatlanállománnyal, milyen szakemberállománnyal rendelkezik., vagyis milyen alapokról tud elindulni, milyen szerepet tud vállalni beruházóként, üzemeltetőként, akár a piaci szereplők partnereként megjelenni ebben a feladatban

Egy rosszul definiált szerepkörben vannak, ugyanakkor foglalkoztatási oldalról nagy a nyomás rajtuk. Úgy gondolom, mindenképpen feladatuk lenne, és célszerű lenne, hogy ebben részt vegyenek, az egyrészt a helyi szintű keretfeltételek (szabályozás, ingatlan-közműfejlesztés) megteremtésével, másrészt helyi szintű ösztönzéssel, egyfajta koordinációs szerepben a munkáltatók és a bérlakás-szektorban beruházók között – mondta Barna-Lázár Zoltán.

Az önkormányzatok többsége sajnos elszalasztott már egy lehetőséget azzal, hogy az Integrált Településfejlesztési Stratégiájába nem került bele valós tartalommal (irány kijelölése, saját szerep definiálása) a bérlakásprogram. Fontos lehetőség azonban a foglalkoztatáshoz kapcsolódó lakhatással kapcsolatban a Foglalkoztatási Paktumok jelenleg folyó megalkotása. Ezeken keresztül most az önkormányzati szektor pénzügyi és adminisztratív lehetőségeket kap arra, hogy egyfajta helyi koordinációs erőként jelenjen meg a foglalkoztatáshoz kapcsolódó mindennemű fejlesztésekben – ebben benne van a szakképzés, a munkahelyteremtés, a foglalkoztatáshoz kapcsolódó lakáspolitikai kérdések kezelése is, és 6-7 éves kiszámítható finanszírozást jelentenek. Itt egy jól megfogható szerepben beléphetnek az önkormányzatok, és segítséget jelenthet minden piaci szereplő számára, mert helyi szinted ad egy olyan viszonyítási pontot, ami jobban tervezhetővé teszi a fejlesztéseket – hangsúlyozta az EU-s szakértő.

A munkaerő lakhatási támogatására sok EU-s pénz érkezik még ebben pénzügyi ciklusban: ezeket lehetne egy szabályozott rendszerbe becsatornázni, és egy irányított keresletként tudna megjelenni – mondta Barna-Lázár Zoltán. Ez bérlőtámogatásként működik, ebből kell megoldani a foglalkoztatási lakhatást, de it volna mozgástér abban, hogy hogyan csatornázzuk be ezeket a pénzeket, és lehetne tudatosan költeni, ha nem is beruházási oldalról.

További konferenciaanyagok