A márciusi élénkülés után áprilisban mérséklődött a lakáspiaci aktivitás, miközben a hitelpiac továbbra is erős keresleti támaszt ad. Az árak országosan még emelkednek, de az Otthon Start Program korábbi árfelhajtó hatása kifulladni látszik: nő a kínálat, hosszabbodnak az értékesítési idők, a túlárazott ingatlanoknál pedig a következő hónapokban akár árcsökkenés is jöhet.
A márciusi élénkülést követően áprilisban mérséklődött a hazai lakáspiac aktivitása, a forgalom ugyanakkor nem zuhant be. A Duna House becslése szerint országosan 9815 lakóingatlan cserélt gazdát, ami havi alapon 15 százalékos visszalépést, éves összevetésben pedig mintegy 6 százalékos csökkenést jelent. A finanszírozási oldal ezzel szemben továbbra is erős: a lakáscélú jelzáloghitelek szerződéses összege elérte a 240 milliárd forintot, ami közel 79 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbi volument – közölte a Duna House.
A piaci kép azonban egyre kevésbé egységes. Miközben a Duna House adatai azt mutatják, hogy az árak országosan tovább emelkedtek, a korábbi intenzív drágulási ütem több szegmensben már mérséklődik. Nyugat-Magyarországon például a panellakások négyzetméterára közel 30 százalékkal nőtt egy év alatt, Budapesten pedig a budai téglalakások árszintje 11, a pesti oldalé 15 százalékkal emelkedett. A társaság értékelése szerint a piac differenciáltabbá vált: egyes szegmensekben magas árszinten stabilizálódás látszik, máshol tovább tart a drágulás.
A Balla Ingatlan szakértője ennél óvatosabb piaci hangulatot érzékel. Kovácsné Zsichla Katalin, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint az év első hónapjai döcögősen indultak, 2026 elejére pedig a piac látványosan lelassult és átalakult. Értékelése szerint az Otthon Start Program által kiváltott árrobbanás kifulladt, a kereslet jelentősen visszaesett, miközben a kínálat bővült, az értékesítési idők meghosszabbodtak, a vevők alkupozíciója pedig erősödött.
A szakértő úgy véli, a vevők ma jóval megfontoltabbak, mint a korábbi felfutás idején. Előfordul, hogy az érdeklődők próbaajánlatot tesznek, de még akkor sem feltétlenül döntenek a vásárlás mellett, ha az eladó elfogadja az ajánlatukat. Az eladók is egyre inkább érzékelik, hogy a piac nem bírja el az Otthon Start által generált árszinteket. A túlárazás ugyan mérséklődött, de továbbra is jelentős: a Balla Ingatlan úgy tapasztalja, hogy a hirdetési árak átlagosan 5–12 százalékkal magasabbak a valós értékesítési áraknál.
Budapesten a használt társasházi lakások négyzetméterára a Balla Ingatlan szerint jelenleg 1,2–1,5 millió forint között mozog, az újépítésű lakásoké pedig 2 millió forint körül alakul. A kereslet továbbra is elsősorban a jó állapotú és az újépítésű lakások felé irányul, miközben a panellakások az átlagosnál könnyebben eladhatók, főként a megfizethetőbb városrészekben. A vevők körében a kisebb, 40–60 négyzetméteres használt lakások, illetve az 50–80 négyzetméteres újépítésű lakások a legkeresettebbek.
Az értékesítési idők is jól mutatják, hogy a piac nem egységesen lassul. A Balla Ingatlan tapasztalatai alapján a panellakások kelnek el a leggyorsabban, átlagosan 50–65 nap alatt, míg a téglalakásoknál 80–100 napos értékesítési idő jellemző. A családi házaknál ennél jóval hosszabb, akár 180–200 napos eladási idővel is számolni kell. A Duna House adatai szintén vegyes képet mutatnak: a kelet-magyarországi panelek és a belvárosi téglalakások gyorsabban kelnek el, Budán viszont lassult az értékesítés üteme.
A fővárosi piacon belül is éles különbségeket lát a Duna House: a XIII. kerület továbbra is kiemelkedően népszerű, Budán pedig egyre magasabb ársávok felé tolódnak a tranzakciók: az ügyletek harmada már 110 millió forint feletti vételáron zárul, és minden negyedik adásvétel 2 millió forint körüli négyzetméteráron realizálódik. Pesten szintén emelkedtek az árszintek, de a tranzakciók döntő része továbbra is a 40–90 millió forintos kategóriában koncentrálódik.
Az újépítésű lakások szerepe közben erősödhet. Jelenleg körülbelül 20 ezer lakás épül vagy áll előkészítés alatt, és ezek közül sok megfelelhet az Otthon Start feltételeinek is. A Balla Ingatlan szakértői úgy látják, hogy a kedvezőbbé váló újépítésű árak miatt a kereslet egyre inkább ebbe az irányba tolódik, bár az új lakások elérhetősége egyelőre korlátozott. Ez különösen azért fontos, mert a piacon továbbra is jelentős számban vannak jelen a fiatal párok és a szülői segítséggel vásárló egyedülálló fiatalok, akik gyakran hitelből, mindössze 10–20 százalékos önerő mellett próbálnak lakáshoz jutni.
Vidéken a Duna House szerint továbbra is erős az Otthon Start Program hatása: az első lakásukat vásárlók aránya 39 százalékra emelkedett, miközben a befektetői jelenlét visszafogottabb maradt. A vidéki vevői körben továbbra is a harmincas éveikben járók dominálnak, az eladói oldalon pedig magas az örökölt ingatlanok aránya: a tranzakciók közel 30 százaléka ilyen értékesítéshez kapcsolódik.
Az alku lehetősége szintén kettészakadt. Vidéken, különösen a téglaépítésű ingatlanoknál továbbra is számottevő mozgástér maradt a vevők számára, Budán viszont az erősebb árszintek miatt szűkebb az alkulehetőség. A Balla Ingatlan ennél általánosabban is erősödő vevői pozícióról számolt be, különösen azoknál az ingatlanoknál, amelyek ára elszakadt a reális piaci szinttől.
A bérleti piacon eközben bővült a kínálat, de a díjak továbbra is magasak. A Balla Ingatlan szerint Budapesten az átlagos bérleti díj jelenleg négyzetméterenként 3000–3500 forint között mozog, miközben a díjak inkább stagnálnak vagy enyhén emelkednek. A befektetői célú vásárlások visszafogottabbak, a készpénzes befektetők jelenléte jelenleg nem meghatározó.
Összességében a lakáspiac nem fordult le egységesen, de az elmúlt időszak árrobbanása után egyre több jel utal a normalizálódásra. A hitelpiac még erős keresleti támaszt ad, az árak több szegmensben tovább emelkednek, ugyanakkor a kínálat bővülése, az óvatosabb vevői magatartás és a hosszabb értékesítési idők már fékezik a korábbi lendületet. A következő hónapok egyik kulcskérdése az lesz, hogy az eladók mennyire hajlandók alkalmazkodni ehhez az új piaci helyzethez. A túlárazott ingatlanok körében akár árcsökkenés is bekövetkezhet.
