Látványosan veszített lendületéből a lakásárak emelkedése, különösen Budapesten: augusztusban a fővárosi árak már enyhén csökkentek havi alapon, az éves drágulás üteme pedig a tavaly augusztusi 21,5 százalékról 6,7 százalékra esett. Országosan is lassul a piac, miközben a nagyobb áremelkedés egyre inkább az olcsóbb térségekre helyeződik át. Ezzel együtt a vevők egyre nagyobbat tudnak alkudni a meghirdetett lakásárakból.
Az elmúlt hónapokban látványosan megváltozott a lakáspiaci árak dinamikája és különösen Budapest fogta vissza a tempót. Miközben tavaly nyáron még a fővárosban volt az egyik legjelentősebb drágulás, mára itt jóval visszafogottabbá vált az áremelkedés. Az ingatlan.com legfrissebb lakásárindexe szerint augusztusban országosan 0,6 százalékkal nőttek az árak júliushoz képest, Budapesten viszont 0,1 százalékkal csökkentek. Éves összevetésben országosan 11,5 százalékra, a fővárosban pedig mindössze 6,7 százalékra lassult a drágulás tempója.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője az új adatoka értékelve azt mondta: „Az elmúlt hónapokban egyfajta szitáló stagnálás alakult ki a lakáspiacon: egyik hónapban egy kicsit feljebb mennek az árak, a következőben pedig részben visszakorrigálnak. Összességében tehát hónapról hónapra már alig változik az árszint. Ennek egyik legfontosabb következménye, hogy folyamatosan lassul az éves lakásdrágulás üteme, amit már kezdenek érezni a vevők és az eladók is.” A változás Budapesten különösen látványos. Tavaly augusztusban még 21,5 százalékkal voltak magasabbak a fővárosi lakásárak az egy évvel korábbinál, ez a tempó mostanra a harmadára csökkent.
Az olcsóbb régiókban nagyobb a tempó
A lakáspiaci dinamika területileg is átalakult. Jelenleg ugyanis azokban a régiókban látható az országos átlagnál nagyobb éves drágulás, ahol a lakásárak még relatíve alacsonyabb szintről indulnak. Észak-Alföldön 15,3, Észak-Magyarországon 15,2 százalékkal emelkedtek az árak egy év alatt. Pest megyében 13,4, Dél-Alföldön 12,6, Nyugat-Dunántúlon 12,5 százalékos volt az éves növekedés. Közép-Dunántúlon 11,5, Dél-Dunántúlon 10,3 százalékos drágulást mutat az ingatlan.com lakásárindexe. Tehát valamennyi régióban bőven a fővárosi feletti drágulásról van szó.
„A havi adatok is alátámasztják a szitáló mozgást: Közép-Dunántúlon például a júliusi 1,3 százalékos csökkenést augusztusban 2 százalékos emelkedés követte, Dél-Dunántúlon a júliusi 1,7 százalékos mínusz után 1,8 százalékos plusz következett. Dél-Alföldön még látványosabb volt a fordulat: a júliusi 2,6 százalékos csökkenés után augusztusban 2,2 százalékkal emelkedtek az árak. Nyugat-Dunántúlon ezzel szemben a júliusi 3 százalékos növekedés után augusztusban 0,1 százalékos csökkenés következett ” – fogalmazott Balogh László.
Alig mozdultak szeptemberben a lakásárak
A szeptember elején kínálati árak szintén a lakáspiac stabilizálódásáról árulkodnak. Budapesten a használt lakások és házak medián négyzetméterára 1,41 millió forint volt, szinte pontosan ugyanannyi, mint az augusztus eleji 1,41 millió forint. A megyeszékhelyeken pedig 881 ezerről 877 ezer forintra mérséklődött az átlagos medián négyzetméterár.
A főváros legdrágább városrészeiben, az I., a II., a XII. és az V. kerületben 1,77-2,03 millió forint a medián négyzetméterár. A jelentős kínálattal rendelkező XIII. kerületben 1,62 millió, a XI. kerületben pedig 1,64 millió forint volt a medián négyzetméterár szeptember elején.
A legolcsóbb fővárosi kerületekben jóval alacsonyabb négyzetméterárakkal találkozhatnak a vevőjelöltek. A XXIII. kerületben 949 ezer forint, a XX. és XXI. kerületben is alig több mint 1 millió forint a mediánérték, de a XVIII. kerületre jellemző 1,05 milliós négyzetméterárszint sem sokkal magasabb összeg.
A megyeszékhelyek között továbbra is Debrecen a legdrágább, ahol 1,04 millió forint volt a használt lakóingatlanok medián négyzetméterára. Szegeden 980 ezer, Székesfehérváron 953 ezer forintnál járt ugyanez az érték. A legolcsóbb megyeszékhely Salgótarján volt 309 ezer forintos medián négyzetméterárral, Békéscsabán 542 ezer, Miskolcon pedig átlagosan 604 ezer forintért kínálták négyzetméterenként a használt lakóingatlanokat.
Fokozatosan nyeregbe kerülhetnek a vevők
Balogh László szerint az idei évre jellemző lakáspiaci lassulás már az eladók és a vevők számára is egyre inkább érezhető, ami paradox módon tovább fékezi az ingatlanpiac tempóját. A lakásvásárlóknak egyre kevésbé kell kapkodniuk, és a következő időszakban sem látható semmi olyan piaci vagy szabályozási változás, ami újabb keresleti hullámot indítana be. „A jelenlegi helyzet alapján az idei második félévben tapasztalt visszafogott tempóra számíthatunk 2027-ben is. A tavalyi 150 ezer adásvétel után Idén 130-140 ezer tranzakcióra kerülhet sor, és hasonló forgalomra számíthatunk 2027-ben is. Ezzel együtt a lakásárak drágulási üteme folyamatosan csökken, ami a jövedelmek növekedésével minimálisan javíthatja a lakásárak megfizethetőségét a vevők számára” – értékelte a helyzetet az ingatlan.com szakértője.
Nő az alku szerepe: a bővebb kínálat erősíti a vevők pozícióját
Az idei év visszaesést hozott az ingatlanpiaci forgalomban, miközben nőtt az eladó lakások és házak kínálata. A szélesebb választék erősítette a vevők alkupozícióját: a Balla Ingatlan szakértőinek tapasztalatai szerint a korábban jellemző 3–5 százalékos árengedmények mellett ma már egyre gyakoribb az 5–10 százalékos alku, egyes esetekben pedig 10–20 százalékos engedményt is megpróbálnak elérni a vásárlók.
Az alku mértéke ugyanakkor jelentősen függ az ingatlan típusától és árazásától. A jól árazott, jó állapotú és keresett lakásoknál továbbra is gyakori a 3–5 százalék körüli engedmény, sőt előfordul, hogy a hirdetési áron kel el az ingatlan. A túlárazott, korszerűsítésre szoruló vagy nehezebben értékesíthető lakásoknál és házaknál azonban 7–10 százalékos vagy ennél nagyobb korrekció is szükségessé válhat. A felső árkategóriában ennél jóval nagyobb különbségre is volt példa: egy több százmillió forintos ingatlan az induló árnál mintegy 30 százalékkal olcsóbban talált vevőre.
A szakértők szerint a lassabb piacon egyre inkább a reális árazás dönti el, sikerül-e az értékesítés. A vevők már az érdeklődés elején rákérdeznek az alkulehetőségre, miközben a kínálat bősége miatt kevésbé kényszerülnek kompromisszumra. Azok az eladók viszont, akik a piaci szint feletti árhoz mereven ragaszkodnak, könnyen hosszabb értékesítési idővel vagy sikertelen eladással szembesülhetnek.
Forrás: ingatlan.com, Balla Ingatlan
