A lakásárak meredek emelkedése március második felében már érezhetően visszavetette a keresletet, miközben a tranzakciószámok növekedése sem állt meg. Budapesten egy 25 éves fiatalnak akár 60 évébe is telhet, mire hitel nélkül lakást tudna vásárolni. És még így is ez az egyik legmegfizethetőbb lakáspiac a régiós fővárosok közül.
A Duna House adatai szerint növekvő tranzakciószám, új árrekordok és folyamatos aktivitás jellemezte az ingatlanpiac 2025-ös első negyedévét. A tranzakciószámok fokozatos emelkedése a tavalyi trenddel ellentétben ezúttal márciusban is kitartott: a hónapra becsült 12 200 adásvétel az előző hónap eredményeit 7%-kal haladja meg, az előző év azonos időszakához hasonlítva pedig 10%-kal több adásvételt jelent.
A kereslet növekedése 2025 első két hónapjában még kitartott, de a csökkenő értékeket mutató március már egyértelműen trendfordulót jelez. A drágulás miatt azonban a kereslet további csökkenése prognosztizálható az elkövetkező hónapokra.
A Duna House országos lakásárindexe nominál értéken 34 pontos növekedés után 345 ponton zárt, míg reálértéken 12 ponttal lett magasabb, mint az előző negyedévben. A fokozott keresletnek és az áremelkedésnek köszönhetően az országos panel és tégla árindex is mindenkori csúcsra került.
- A panel árindex 57 pontos ugrást követően 421 ponton áll, reál értelemben 191 pontot mutat. A budai panellakások négyzetméterára 1,1 millió Ft-ra nőtt
- A tégla árindex is nagyot nőtt, nominál értelemben jelenleg 280 ponton áll, reál értelemben pedig elérte a 127 pontot.
- Budapesten az újépítésű lakások átlagos négyzetméterára meghaladta az 1,6 millió Ft-ot. A legdrágább a II. kerület (3 millió Ft/m² felett), míg a legnagyobb kínálat továbbra is a XIII. kerületben található.
- Most először fordul elő, hogy Budapest egyik kerületében sem kínálnak már 1 milliós négyzetméterár alatti új lakásokat. A meghirdetett lakások kétharmada pedig ennek ellenére szinte azonnal elkelt.
Első lakás nyugdíjra
Annyira felmentek az ingatlanárak Budapesten, hogy egy 25 éves fiatalnak akár 60 évébe is telhet, mire önerőből, hitel nélkül lakást tudna vásárolni – számolta ki a Portfolio.
A diplomás fiatalok átlagbérét vették alapul: ha valaki ennek az összegnek a negyedét teszi félre egy hónapban, 85 éves korára jut oda, hogy elég megtakarítása legyen egy 60 négyzetméteres lakásra. Persze a fiatalok először általában kisebb lakást vásárolnak, hitellel, gyakran párban, de jól szemlélteti, mennyire megugrottak az árak.
Legutóbb 2004-ben voltak olyan drágák a lakások a jövedelmekhez képest, mint 2025-ben.
Budapest egyes kerületeiben akár háromszor annyiba is kerülhet egyetlen négyzetméter használt lakás, mint egy diplomás fiatal átlagbére. A legdrágább kerületekben egy négyzetméternyi lakásért – alku nélkül számítva – 2,7 hónapnyi nettó átlagfizetést kellene kifizetni, ami rendkívül magas érték.
Ez azt jelenti, hogy ha valaki a jövedelmének a negyedét tudja minden hónapban félretenni, akkor elméletben – hitelfelvétel nélkül – 60 évébe telne, amíg egy 60 négyzetméteres lakás árát összespórolja.
Ez a drágulás Budapesten a leglátványosabb, de az egész országban hasonló folyamatok zajlanak, különösen az utóbbi hónapokban, amikor különböző okok miatt a kínálati árak rendkívüli mértékben emelkedtek.
Az országos trendek elemzése azt mutatja, hogy az elmúlt 35 évben a 2014-es év jelentette a legjobb beszállót a magyar lakáspiacra, Budapesten pedig 2013 végén voltak a legalacsonyabbak a jövedelemarányos lakásárak.
Drágább szomszédok is vannak
Bár a budapesti lakásárak érezhető áremelkedésen mentek keresztül az elmúlt időszakban, ennek ellenére a régiós fővárosok között nem számít drágának – derül ki az ingatlan.com legfrissebb elemzéséből, amely azt nézte meg, hogy 2024 végén a cseh, lengyel, szlovák és román fővárosban hány havi átlagfizetésből jött ki egy 50 négyzetméteres használt lakás ára. Valamint azt, hogy az adott fővárosban a lakbérek az ottani nettó átlagbér hány százalékát tették ki.
“Budapesten a használt társasházi lakások átlagos négyzetméterára már 2024 második felében átlépte az 1 millió forintos lélektani határt a KSH adatai alapján. Azóta pedig fokozatos drágulás jellemezte a budapesti lakáspiacot. Az ingatlan.com lakásárindexe szerint márciusban 18 százalékkal emelkedtek a fővárosi lakásárak éves összevetésben. Sokakat meglephet, hogy a jelentősnek mondható drágulás ellenére a budapesti lakásárak a régiós fővárosok mezőnyében viszonylag olcsónak számítanak.” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
A régiós országok statisztikai hivatalainak, illetve nemzeti bankjainak 2024/4. negyedéves adatai alapján árakat nézve Prága a legdrágább, forintra átszámolva 2,2 milliós átlagos négyzetméterárával. Majd Varsó következik 1,5 milliós összeggel, utána pedig Pozsony közel 1,4 milliós átlaggal. A budapesti alig több mint 1 millió forintos középértéket csak a bukaresti 850 ezer forintos átlag múlja alul, utóbbival a román főváros a legolcsóbb.
Az adott fővárosra jellemző átlagfizetéseket nézve is relatíve olcsónak mondható Budapest. “A magyar fővárosban a múlt év utolsó negyedévében az átlagfizetés meghaladta az 553 ezer forintot, így 7,7 év alatt jönne ki egy 50 négyzetméteres lakás ára. Ezzel szemben Prágában 11,7 évre jutó átlagbérből lehet megvásárolni egy ekkora lakást. Így ebben az összevetésben is a cseh főváros a legdrágább” – tette hozzá a szakember. A második Varsó, ott 10 évnyi átlagbérre van szükség egy ekkora lakás megvásárlásához, míg Pozsony 9 évvel a harmadik. Budapestnél csak Bukarest olcsóbb, a román fővárosban 6,5 év alatt összejöhet a példalakás ára.
| Régiós fővárosok lakáspiaca 2024/4. negyedévben | ||||
| Főváros | Használt társasházi lakások átlagos négyzetméterára (Ft) | 50 m2-es használt lakás ára (millió Ft) | Havi nettó átlagfizetés (forintban) | Hány évnyi nettó átlagfizetés szükséges a vásárláshoz? |
| Prága | 2 200 500 Ft | 110 | 782 400 Ft | 11,7 |
| Pozsony | 1 357 670 Ft | 67,9 | 573 202 Ft | 9,9 |
| Varsó | 1 499 869 Ft | 75 | 695 398 Ft | 9,0 |
| Budapest | 1 030 000 Ft | 51,5 | 553 126 Ft | 7,8 |
| Bukarest | 849 567 Ft | 42,5 | 542 916 Ft | 6,5 |
| forrás: nemzeti statisztikai hivatalok és nemzeti bankok adatai | ||||
A bérleti díjaknál más a kép
Az ingatlan.com a régiós fővárosok albérletárait is összehasonlította egymással. A hirdetési portál szakemberei megvizsgálták, hogy a különböző fővárosokban egy szintén 50 négyzetméteres lakás átlagos bérleti díja hogyan aránylik a helyi nettó átlagkeresethez.
Az eredményeket ismertetve Balogh László közölte, hogy Budapest, Prága és Bukarest lényegében holtversenyben végzett. A cseh fővárosban az átlagfizetés 44 százaléka elég egyhavi lakbérre. Budapesten 45 százalékos, Bukarestben pedig 46 százalékos ez a mutató. Drágábbnak mondható Varsó, ahol az átlagbér 53 százalékát viszi el a lakbér. A nettó átlagkeresetek legnagyobb részét Pozsonyban kell kifizetni a kiadó lakásokért. A szlovák fővárosban havonta a nettó átlagbér 57 százalékát kell kifizetni egy 50 négyzetméteres kiadó lakásért.
| Régiós fővárosok albérletpiaca 2024/4. negyedévben | |||
| főváros | 50 m2-es lakás havi átlagos bérleti díja (forintban) | Havi nettó átlagfizetés (forintban) | A nettó átlagfizetés mekkora részét teszi ki egy 50 m2-es lakás átlagos bérleti díja? |
| Pozsony | 327 544 Ft | 573 202 Ft | 57,14% |
| Varsó | 367 227 Ft | 695 398 Ft | 52,81% |
| Bukarest | 248 524 Ft | 542 916 Ft | 45,78% |
| Budapest | 246 900 Ft | 553 126 Ft | 44,64% |
| Prága | 346 375 Ft | 782 400 Ft | 44,27% |
Balogh László szerint figyelemre méltó, hogy a közép-európai fővárosok albérletpiacain a fizetések legalább felét elviszik a lakhatási költségek. Az átlagfizetés 45-57 százalékát kitevő bérleti díjakon felül ugyanis a rezsi- és a közös költségek is a bérlőt terhelik. “Az a tény, hogy a régiónkban a jövedelmek jelentős részét viszik el a bérleti díjak és lakhatási költségek, hozzájárulnak ahhoz is, hogy a közép-európai országokban az emberek túlnyomó többsége a saját tulajdonú ingatlanában lakik” – tette hozzá az ingatlan.com szakértője.
Megjegyzés: A fenti összeállításban szereplő átlagkeresetekre és lakásárakra vonatkozó adatok a cseh, román, szlovák, illetve lengyel statisztikai hivatal és jegybank statisztikáin alapulnak.
Forrás: Duna House, Portfolio, ingatlan.com
