Új fejlesztési ciklus lehetőségével készül a magyar ingatlanpiac az októberi müncheni EXPO REAL-ra. A befektetési piac már mutatja az élénkülés jeleit, de az egyik legfontosabb változást a Magyarország számára ismét elérhetővé váló uniós források hozhatják. Ezekből lakhatási és infrastrukturális beruházások is indulhatnak, miközben a piaci lakásfejlesztések volumene is jelentősen emelkedik.
A magyar ingatlanpiac fejlesztői, befektetői és több vidéki nagyváros közösen mutatkozik be október 5. és 7. között Münchenben, Európa egyik legnagyobb ingatlanpiaci rendezvényén, az EXPO REAL-on. Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) szervezésében megvalósuló Magyarország-standon ingatlanfejlesztők és -befektetők mellett Debrecen, Miskolc, Nyíregyháza és Pécs, valamint a HIPA Nemzeti Befektetési Ügynökség és az INPARK is megjelenik. A magyar megjelenés szakmai támogatója a CBRE.
A bemutatkozás hátterét az ingatlanbefektetési piac élénkülése adja. A friss CBRE-adatok szerint 2026 első felében 460 millió eurót tett ki a magyarországi ingatlanbefektetési volumen, ami csaknem 60 százalékkal haladta meg az előző év azonos időszakának alacsony értékét. Az év végéig 900 millió–1 milliárd eurós tranzakciós volumen is elérhető lehet.
„A kivárás évei után új lendületet vehet a magyar ingatlanpiac” – fogalmazott Székely Ádám, az IFK elnöke. Szerinte a befektetési aktivitás élénkülése, a folytatódó ipari beruházások vidéki térségekre gyakorolt gazdaságfejlesztési hatása, a bérlakás-ökoszisztéma kialakításának kormányzati ösztönzése és a komplex infrastruktúra-fejlesztések együttesen nyithatnak új perspektívákat. Az EXPO REAL-t arra is lehetőségnek tartja, hogy a nemzetközi befektetők számára konkrét magyar fejlesztéseket és befektetési lehetőségeket mutassanak be.
Uniós források is hajthatják a következő fejlesztési ciklust
A következő időszak egyik meghatározó tényezője lehet Magyarország számára rendelkezésre álló 16,4 milliárd eurós uniós forráscsomag. Az IFK értékelése szerint ez különösen a lakhatási és alapinfrastruktúra-fejlesztésekben ösztönözhet jelentős beruházásokat, amelyeknek tovagyűrűző hatásuk lehet az ingatlanpiac más területeire is.
Az út-, vasút- és elektromos hálózatok korszerűsítése, a megújulóenergia-kapacitások bővítése és a lakhatási programok az IFK várakozásai szerint új lokációkat tehetnek vonzóvá a befektetők számára, miközben javíthatják a városok és ipari központok versenyképességét is. A fejlesztési lehetőségek így nem kizárólag Budapestre koncentrálódhatnak: a vidéki ipari központok környezetében is új ingatlanpiaci kereslet keletkezhet.
A lakhatás szempontjából különösen fontos a készülő Wekerle Sándor Lakásépítési Program. Szemerey Samu, a Közlekedési és Beruházási Minisztérium építészeti és magasépítési beruházásokért felelős államtitkára szerint a program mintegy 550 millió euró RRF-forrásra támaszkodna. Ehhez banki, európai beruházási banki, ingatlanalapi és magánfejlesztői társfinanszírozás társulhat, így a program akár 2 milliárd eurós teljes beruházási volument mozgósíthat megfizethető bérlakások és diákotthonok építésére.
„A Kormány célja egy olyan kiszámítható és átlátható fejlesztési környezet megteremtése, amely az egyedi kivételek és ad hoc döntések helyett a piaci versenyre és az önkormányzatokkal való érdemi partnerségre épít” – fogalmazott Szemerey Samu. A tervek szerint a fejlesztésekben világos fenntarthatósági és minőségi követelményeket is érvényesítenének.
A lakásépítés elsődleges célterületei a jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező, alulhasznosított barnamezős és rozsdaövezeti területek lehetnek Budapesten és a vidéki nagyvárosokban. Ezek a beruházások a kormányzati elképzelés szerint nem egyszerűen új lakások létrehozását jelenthetik, hanem egész városrészek fejlesztésének alapját is adhatják.
Az államtitkár szerint ehhez a szabályozási környezet átalakítása is szükséges. A magyar építészetről szóló törvény és az állami építési beruházások rendjéről szóló törvény tervezett korrekcióitól kiszámíthatóbb, egyszerűbben alkalmazható és a hosszabb távú fejlesztési stratégiákat támogató jogi környezetet várnak.
Harmincezer lakás van építés alatt
A piaci lakásfejlesztésekben eközben már most is jelentős kínálatbővülés körvonalazódik. Mintegy 30 ezer lakás áll építés alatt Magyarországon, ezek nagyjából kétharmada Budapesten. A jelenlegi fejlesztések átadása a fővárosi éves újlakás-átadások számát a korábbi 3–4 ezres szintről akár 8–10 ezerre emelheti.
A növekvő kínálattal azonban egyelőre nem tart lépést az új lakások iránti kereslet. Az Otthon Start program 3 százalékos kamattámogatásával vásárlók mintegy 90 százaléka használt lakást választott. A következő időszak egyik fontos ingatlanpiaci kérdése ezért az lehet, hogy a most épülő új lakások milyen mértékben találnak fizetőképes keresletre.
A jövőbeni kínálatot az új lakások kedvezményes értékesítési áfájának sorsa is befolyásolhatja. Ennek év végi lejárata nemcsak az új projektek indulására, hanem az egész lakáspiac következő időszakára érdemi hatással lehet.
A jelenlegi szabályok szerint 2027. január 1-jétől megszűnik az új építésű lakóingatlanokra alkalmazható 5 százalékos kedvezményes áfakulcs, és főszabály szerint ismét a 27 százalékos áfa lép a helyébe. Ez azonban nem jelenti azt, hogy 2027 elejétől minden új lakás egyik napról a másikra több mint 20 százalékkal drágulna.
Az átmeneti szabályok ugyanis hosszabb kifutást biztosítanak a már előkészített projekteknek. Azoknál a fejlesztéseknél, amelyek építési engedélye 2026. december 31-ig véglegessé válik, az 5 százalékos áfa 2030. december 31-ig továbbra is alkalmazható. Hasonló szabály vonatkozik az egyszerű bejelentéssel megvalósuló építkezésekre is, ha azok a jogszabályban előírt határidőig megfelelnek a feltételeknek. Emiatt a következő években átadott új lakások jelentős része még kedvezményes áfával kerülhet piacra.
Kivételt jelentenek a kijelölt rozsdaövezeti akcióterületek: az ott megvalósuló, a törvényi feltételeknek megfelelő lakásprojektek esetében 2027. január 1-je után is megmaradhat az 5 százalékos kedvezményes áfa. Ez különösen fontos lehet a következő évek barnamezős és komplex városfejlesztéseinél.
A bérlakások és diákotthonok új elemet hozhatnak a kínálatba
A lakáspiaci fejlesztések új irányát jelentheti, hogy az uniós források felhasználásával bérlakások és diákszállások is épülhetnek mint a lakhatási kínálat új, fontos pilléreiként.
Ez azért is érdemi változás lehet, mert a magyar lakásfejlesztési piac eddig elsősorban értékesítésre épített lakásokra koncentrált. A Wekerle-program ezzel szemben a megfizethető bérlakások és diákotthonok létrehozását kifejezetten állami és uniós finanszírozási eszközökkel, valamint jelentős magántőke bevonásával ösztönözné.
A program konstrukciójából az is következik, hogy a lakóingatlan-fejlesztésekben a hagyományos lakásépítők mellett bankok, ingatlanalapok és más intézményi befektetők is nagyobb szerepet kaphatnak. A kormányzati elképzelés egyik célja éppen az, hogy az RRF-forrás ne önmagában finanszírozza a beruházásokat, hanem további tőkét mozgósítson.
Többféle lakófejlesztéssel érkeznek Münchenbe
A Magyarország-standon bemutatkozó cégek projektjei is azt mutatják, hogy a lakóingatlan ismét hangsúlyos fejlesztési terület. A kiállítók között egyszerre jelennek meg nagyobb lakóparkok, belvárosi prémium fejlesztések, vegyes funkciójú projektek és hosszabb távú bérbeadásra szánt lakóingatlanok.
A bemutatott projektek között van három budapesti lakófejlesztés összesen több mint 1600 lakással (Metrodom), egy másik fejlesztő budapesti lakóportfóliója több mint 400 lakást foglal magában (Faedra Group), egy további szereplő pedig 3000 lakás fejlesztésére alkalmas telekállománnyal rendelkezik (Forestay Group).
Más projektek a vegyes funkciójú városfejlesztés irányába mutatnak. A BudaParton például eddig kilenc lakóépület, hét irodaépület és egy szálloda készült el, és további lakó- és irodaépületek fejlesztése zajlik . A Dürer Park második ütemében három, összesen 207 lakást kínáló épület készül (Property Market). Egy másik budapesti projekt több mint 160 lakást és 10 üzlethelyiséget foglal magában egy műemléki épületegyüttes megújításával (Seven Pearl – Pearl Real Estate Development Kft., Polat Hungary).
A példák alapján a mostani lakásfejlesztési hullám nem egyetlen piaci szegmensre épül: a nagyobb lakóparkoktól a prémium belvárosi lakásokon át a hosszabb távú üzemeltetésre szánt bérházakig többféle modell jelen van a fejlesztői kínálatban.
Az ipari beruházások lakás- és városfejlesztéseket is generálhatnak
A magyar ingatlanpiac másik meghatározó területe az ipari és logisztikai szektor. 2026 első felében pedig körülbelül 250 ezer négyzetméternyi új kapacitás került piacra, 30 százalékkal több, mint egy évvel korábban. A nettó kereslet ugyancsak 30 százalékkal, mintegy 367 ezer négyzetméterre nőtt. A piac ugyanakkor egyre inkább kettéválik. Budapesten a magasabb üresedési ráta mellett visszafogottabb a fejlesztői aktivitás, míg a vidéki piacokon a kereslet és a kínálat szorosabban kapcsolódik egymáshoz.
Az ipari beruházások hatása ráadásul túlmutat az ipari ingatlanokon. A BMW, a CATL és a Mercedes beruházásainak és kapacitásbővítéseinek felfutása a lakóingatlanok, szálláshelyek, kereskedelmi és szolgáltató funkciók, valamint közlekedési infrastruktúra iránt is további keresletet teremthet. Ez különösen Debrecen, Miskolc, Nyíregyháza és Kecskemét szerepét értékelheti fel.
Debrecen például az ipari és technológiai fejlődéssel párhuzamosan új, vegyes funkciójú városnegyed kialakítását tervezi a Déli Városközpontban, amely a növekvő lakhatási, szolgáltatási és gazdasági igényeket is kiszolgálná. Miskolc a közel százhektáros egykori DAM acélipari gyárterület újrahasznosításában lát jelentős fejlesztési lehetőséget.
Fotók és háttérinformáció: Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület
