Egyre több jel utal arra, hogy a hazai lakáspiac kilépett az év eleji felívelő szakaszból. Míg az év elején még erőteljes áremelkedés és élénk kereslet jellemezte a piacot, a nyár elejére mindkét folyamat érezhetően veszített lendületéből. A szakértők szerint a következő időszakban már nem országos trendek, hanem egyre inkább a helyi piaci sajátosságok határozhatják meg az árak alakulását. Ám az milliókkal növeli a lakások eladási árát, ha van benne légkondicionáló.
A zenga.hu elemzése szerint országosan gyakorlatilag megállt a lakóingatlanok árainak emelkedése. Bár éves összevetésben még mindig 14 százalékkal magasabbak a hirdetési árak, ez már jóval elmarad az első negyedévben mért 20 százalékos növekedéstől. Negyedéves összevetésben pedig mindössze 0,3 százalékos volt az áremelkedés.
„Az idei első negyedévben még látványos volt az éves áremelkedés a hazai lakáspiacon, a második negyedévben azonban elfogyott a lendület” – értékelte a folyamatokat Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője.
Már a kereslet is lassul
A vásárlói aktivitás csökkenését az ingatlan.com júniusi adatai is megerősítik. Az eladó lakásokra és házakra érkező telefonos érdeklődések száma országosan 8 százalékkal esett vissza májushoz képest. Bár éves összevetésben még 1,4 százalékos növekedés látható, az első félév egészét tekintve már 13 százalékos keresletcsökkenés rajzolódik ki.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a vevők továbbra is jelen vannak a piacon, de sokkal megfontoltabb döntéseket hoznak. „A júniusi adatok alapján a vevők továbbra is jelen vannak a piacon, de az aktivitásuk azt tükrözi, hogy megfontoltabbá, óvatosabbá váltak.” A szakértő szerint az éves összevetésben látható csekély keresletnövekedés részben a tavalyi alacsonyabb bázisnak, részben pedig az Otthon Start Program hatásának köszönhető.
A zenga.hu szerint a kereslet lassulásában több tényező is szerepet játszhatott: a választások körüli kivárás, a húsvéti időszak szezonális hatása, valamint az Otthon Start Program kezdeti élénkítő hatásának fokozatos kifutása.
Egyre több az eladó ingatlan
Miközben a kereslet visszafogottabb lett, a kínálat folyamatosan bővül. Az ingatlan.com adatai szerint június végén már több mint 145 ezer eladó lakóingatlan szerepelt a kínálatban, ami közel 6 százalékos növekedést jelent egy év alatt.
Balogh László szerint ez egyértelműen a vásárlóknak kedvez. „Az egyre szélesebb kínálat a vevők pozícióját erősíti” – fogalmazott a szakértő, aki szerint ez már az alkupozíciók javulásában és a lakásárak stagnálásában is megmutatkozik.
Erre utal az is, hogy Budapesten júniusban már több mint 5200 olyan eladó lakást hirdettek meg, amely megfelel a 3 százalékos Otthon Start hitel árkorlátjának, szemben a májusi alig több mint 5000-rel. Balogh László szerint ebből az látszik, hogy „az eladók is egyre inkább rákényszerülnek arra, hogy figyelembe vegyék a piaci változásokat és a vevők növekvő alkupozícióit.”
Országosan lassulás, helyenként még mindig jelentős drágulás
Bár országos szinten megállt az árrobbanás, egyes térségek továbbra is kiemelkedő drágulást mutatnak.
A zenga.hu szerint különösen Szolnok és Miskolc, illetve Jász-Nagykun-Szolnok és Borsod-Abaúj-Zemplén vármegye emelkedik ki, ahol az új lakások arányának növekedése húzza felfelé az átlagárakat. „A tavalyi árrobbanás ezekben a térségekben később indult el, mint Budapesten vagy a legkeresettebb régiókban, ezért a felzárkózás most is tart” – magyarázta Futó Péter.
Ezzel szemben a Balaton térségében már egyértelműen mérséklődik az árnövekedés üteme, ami arra utal, hogy a korábbi intenzív drágulás után itt is nyugodtabb piaci időszak következik. A fővárosban is jól látszik a piac lassulása. A zenga.hu szerint az éves árnövekedés már csak 8 százalék, miközben a XII. kerületben az átlagos hirdetési ár alacsonyabb, mint egy évvel korábban.
Futó Péter ugyanakkor hangsúlyozza, hogy ez nem valódi árcsökkenés. „Ez elsősorban annak a következménye, hogy az ottani kínálatban megnőtt a felújítandó és közepes állapotú lakások aránya, miközben kevesebb új és újszerű ingatlan jelent meg” – mondta.
Mindeközben Budapesten továbbra is magasak az árszintek: a legdrágább az V. kerület, ahol az átlagos hirdetési négyzetméterár meghaladja a 2,2 millió forintot, de immár valamennyi fővárosi kerületben átlépte az egymillió forintos szintet.
A klíma milliókat hozhat
A lakáspiaci lassulás mellett egyre látványosabb, hogy a vevők milyen műszaki és komfortszempontokat értékelnek fel. Az ingatlan.com friss elemzése szerint a klímával felszerelt lakások és házak átlagos négyzetméterára szinte minden településtípuson érdemben meghaladta a légkondi nélküli ingatlanokét. A különbség Budapesten volt a legkisebb, de ott is jelentős: a klímás társasházi lakások átlagosan négyzetméterenként 105 ezer forinttal kerültek többe, ami egy 50 négyzetméteres lakásnál több mint 5 millió forintos árkülönbséget jelent.
A megyei jogú városokban és vármegyeszékhelyeken még nagyobb volt az eltérés: itt egy 50 négyzetméteres lakás esetében átlagosan 6,2 millió forinttal magasabb áron keltek el a klímás ingatlanok. A kisebb városokban és községekben pedig a különbség ennél is látványosabb, egy hasonló méretű lakásnál meghaladhatta a 10 millió forintot. Balogh László ugyanakkor hangsúlyozta: „a klíma megléte vagy hiánya önmagában nem magyarázza a teljes árkülönbséget”, hiszen jellemzően eleve a jobb állapotú, korszerűbb ingatlanokban van légkondicionáló.
A szakértő szerint azonban a nyári hőség és a szélsőséges időjárás miatt a klíma megléte egyre fontosabb vevői szemponttá válik, ráadásul egy korszerű berendezés nemcsak hűtésre, hanem fűtésre vagy annak rásegítésére is alkalmas. A piacban még jelentős tartalék lehet: a KSH 2022-es népszámlálási adatai szerint a 4 millió lakott háztartásból mindössze 1,1 millióban volt légkondicionáló, 2,9 millió otthonban viszont nem.
Óvatosabb második félév jöhet
Mindkét elemzés arra utal, hogy a lakáspiac egy kiegyensúlyozottabb szakaszba léphet. Az árak ugyan országos szinten még nem csökkennek, de a korábbi gyors drágulás megállt, a kereslet mérséklődik, miközben a kínálat folyamatosan bővül.
Balogh László arra számít, hogy a kereslet éves összevetésben a következő hónapokban még nagyobb visszaesést mutathat, mivel 2025 második féléve rendkívül erős volt, az idei vásárlók viszont sokkal megfontoltabbak.
Futó Péter szerint pedig a következő negyedévek legfontosabb kérdése már nem az lesz, hogy országosan emelkednek-e az árak, hanem az, hogy az egyes helyi piacokon mely térségek tudják még fenntartani a drágulást, és hol válik tartóssá a stagnálás.
