2025 elején továbbra is élénk volt a kereslet a lakáspiacon, és az árak is jelentős ütemben nőttek: országosan 15, Budapesten 19 százalékkal. Az építési volumen továbbra is erősen visszafogott, a hazai lakásállomány megújulása a leglassabb az EU-ban. A lakáshitel-kihelyezések megugrottak, de a gyors áremelkedés egyre több lakásvásárló számára jelent pénzügyi kifeszítettséget – derül ki a Magyar Nemzeti Bank ma kiadott Lakáspiaci Jelentéséből.
2025 első negyedévében a lakáspiaci keresletet kedvező makrogazdasági tényezők, például a magas foglalkoztatottság, a reálbérek emelkedése, a támogatott hitelprogramok révén is bővülő lakossági hitelezés, valamint a megtakarítások átrendeződése támogatta.
Az állampapírpiacról felszabaduló megtakarításokból közel 300 milliárd forint érkezett a lakáspiacra az elmúlt fél évben. Az önkéntes-nyugdíjpénztári forrásokból 38 milliárd forint kiutalást igényeltek a tagok lakáscélú felhasználásra. Eddig mintegy 17 milliárd forint kiutalása történt meg, amelynek felét hiteltörlesztésre használták fel.
Átlagos tranzakciószám, dinamikusan növekvő árak
A tranzakciók száma meghaladta a hosszú távú átlagot, és a szűk kínálat miatt egyre gyakoribbá váltak a licitek.
A tranzakciók száma a kisebb településeken nőtt jelentősen, amit a reáljövedelmek javulása és az otthonteremtési támogatások is segítettek. Budapesten és a megyei jogú városokban stagnált, a többi városban azonban 18 százalékkal, a községekben pedig 11 százalékkal nőtt a tranzakciók száma az első negyedévben az előző év azonos időszakához képest.
A lakáspiaci tranzakciók száma településtípusonként
Forrás: NAV, MNB, lakáspiaci közvetítői adatbázis.
Az alku gyakorisága csökkent, a licit előfordulása pedig korábban nem látott szintre emelkedett, kiemelten a fővárosban. Budapesten a hirdetési ár feletti értékesítések aránya korábban nem látott, kiugróan magas szintre, 18%-ra emelkedett, míg a lakáspiaci közvetítők adásvételeinek 54 százalékában a tranzakciós ár alacsonyabb volt az utolsó hirdetési árhoz képest (vagyis alku valósult meg).
A lakásárak országosan és Budapesten is kétszámjegyű növekedést mutattak, amit már nem indokoltak teljes mértékben az alapvető piaci fundamentumok. A lakásárak a bérleti díjaknál, a jövedelmeknél és az építési költségeknél is gyorsabban emelkedtek 2024 során.
Nominális MNB-lakásárindexek településtípus szerint (2020 = 100%)
A lakásárak gyors emelkedése következtében újra erősödött a piaci túlértékeltség: 2025 első negyedévében ingatlanközvetítői tranzakciók alapján országosan 15,0 százalékot, Budapesten pedig – rendkívül magas, 8,7 százalékos negyedéves alapú lakásáremelkedést követően – már 19,2 százalékot ért el az éves lakásár-dinamika.
A lakásárak eltérése a fundamentumok által indokolt becsült szinttől
A magyarországi éves lakásár-dinamika a második legmagasabb az EU-ban, azzal együtt, hogy számos tagállamban ugyancsak gyorsult a lakásárak növekedési üteme. A tagállamok túlnyomó többségében az 1–11 százalékos sávban alakult az éves lakásár-dinamika (7. ábra). Ennél nagyobb ütemben csak Magyarországon (+15,1 százalék) és Bulgáriában (+18,3 százalék) nőttek a lakásárak, enyhe csökkenés pedig csak Franciaországban és Finnországban volt tapasztalható (mindkét esetben -1,9 százalék). A lakásárak jövedelmekhez viszonyított aránya a visegrádi országok átlagában közel 3 százalékkal emelkedett, az eurozónában viszont még stagnált éves összevetésben.
A lakásárak alakulása az EU tagállamaiban
A bérelhető lakások számának növekedésével mérséklődött a bérleti díjak növekedési üteme 2025 I. negyedévében. Az ingatlan.com adatai alapján országosan 16,2 ezer lakás volt kiadásra meghirdetve 2025. március végén, ami negyedéves alapon a szabad albérletállomány enyhe bővülését jelenti, éves összevetésben pedig 32 százalékkal több kiadó lakás volt a piacon. Országos átlagban a lakbérek éves növekedési üteme 9,3 százalékról 7,6 százalékra mérséklődött ugyanezen időszak alatt.
Budapesti kerületcsoportok lakbérindexei az ingatlan.com kínálatában szereplő kiadó lakáshirdetések alapján (2015 = 100%)
Forrás: ingatlan.com, KSH
Hitelek és támogatások
A lakáshitelezés is dinamikusan nőtt, elsősorban a kihelyezett összegek emelkedése révén, ugyanakkor az árak gyorsulása rontotta a hitelből vásárlók elérhetőségi lehetőségeit.
2024 negyedik negyedévében jelentősen, 91%-kal nőtt a lakáshitel-kihelyezés, és 2025 első két hónapjában is élénk maradt a piac, havi szinten 120 milliárd forint feletti volumennel. A hitelezés bővülése főként a megemelkedett hitelösszegeknek volt köszönhető, ami összhangban áll a lakásárak növekedésével. A kihelyezett volumen 2025 első két hónapjában 47 százalékkal emelkedett éves szinten, meghaladva a havi 120 milliárd forintot. CSOK Plusszal jellemzően 5 millió forinttal nagyobb hitelösszeget szerződnek használt lakás vásárlására, mint piaci alapon, és általában a maximális futamidőre, 25 évre veszik fel a hitelt.
Bár a bankok egy része csökkentette a lakáshitelek felárát, a következő fél évben már szigorításra készülnek a forrásköltségek miatt. A THM-szintek a THM-plafon kivezetése után sem változtak lényegesen, a piaci verseny és alacsony forrásköltségek miatt 6,7% körül stabilizálódtak.
A lakáshitelek kibocsátása hitelcél szerint és a támogatott hitelek aránya
A 2025 első két hónapjában kihelyezett lakáshitelek 80 százalékát használt lakás vásárlására igényelték, melyből 64 százalékkal többet helyeztek ki, mint egy évvel korábban. Az új lakás vásárlására felvett hitelek mennyisége lényegében megegyezett az egy évvel korábbi szinttel, míg felújítási célra 66 százalékkal nőtt a kihelyezett volumen. 2025 februárjában minden ötödik lakáshitel államilag kamattámogatott konstrukció volt, míg egy évvel korábban az újonnan szerződött lakáshitelek negyedéhez kapcsolódott kamattámogatás.
2024 negyedik negyedévében a lakáspiaci tranzakciók egyharmadához kapcsolódott hitelfelvétel, ami megfelel a hosszú távú átlagnak. 2025. év elején a hitel segítségével megvalósult adásvételek aránya 36 százalékra emelkedett.
Az új lakáshitelek szerződésszáma és a hitelből történő lakásvásárlás aránya
Az Otthonfelújítási programra benyújtott igénylések már a keretösszeg közel felét teszik ki. A program keretében 2025. márciussal bezárólag több mint 6200 kérelmet nyújtottak be, mintegy 35 milliárd forint összegben. Ezzel a felhasználható 73 milliárd forint keretösszeg közel felére már érkezett igény. A 2024. év végéig megkötött támogatási szerződések döntő többségét, mintegy 55 százalékát homlokzatok és födémek hőszigetelésére fordították, 25 százalékát fűtéskorszerűsítésre, 19 százalékát pedig nyílászáró cseréjére.
Budapesten romlott a lakásvásárlás elérhetősége
A fővárosi lakásár-emelkedés miatt romlott a lakások elérhetősége, különösen azon családok számára, akik nem jogosultak állami támogatásra, így számukra a hitelből történő vásárlás gyakran túlzott jövedelmi terhet jelent.
Lakásvásárlás elérhetőségére vonatkozó index (HAI)
Forrás: KSH, MNB
Hosszú távú összehasonlításban a kisebb lakást vásárló gyermek nélküliek és a támogatásokra jogosult családok esetében is kedvezőtlen az új lakások elérhetősége. A használt lakások esetében 2024 végén és 2025 januárjában a gyorsuló lakásár-dinamika hatására romlani kezdett az elérhetőség, elsősorban a kiemelkedő keresleti bővüléssel érintett fővárosban. A további gyermeket nem vállaló, így az otthonteremtési támogatások nagy részére nem jogosult családok számára az új lakások és a drágább területeken (például a fővárosban) elhelyezkedő használt lakások hitel segítségével történő megvásárlása is többnyire túlzott jövedelmi kifeszítettséggel járna. Az elérhetőség romlása idővel gátja lehet a jövedelmek növekedési ütemét meghaladó lakásár-dinamika fennmaradásának.
Az újlakás-kínálat szűkül, az árak emelkednek
Az új lakások kínálata szűkült, miközben Budapesten újabb értékesítési rekord és 1,68 millió forintos átlagos négyzetméterár alakult ki. 2024-ben mind az új lakóingatlanok átadása (13,3 ezer), mind az építési engedélyek száma (20,5 ezer) csökkent, utóbbi Budapesten 12%-os visszaesést mutatott.
Az építőipari vállalatok elsősorban az elégtelen kereslet miatt fogják vissza termelésüket. A lakáspiacon érzékelhető keresletélénkülés tartós fennmaradása támogatná a több éves kifutású lakásépítési projektek elindítását.
2025 első negyedévében 21,6 ezer társasházi lakás épült országszerte, ebből 15,1 ezer Budapesten, ahol az értékesített újlakások száma újabb rekordot döntött. A vidéki újlakáskínálat nőtt, 7408 elérhető lakással, a főváros után Debrecenben zajlik a legtöbb fejlesztés.
Az alacsony lakásépítési volumen miatt a lakásállomány éves megújulási rátája 0,3%-ra esett, ami a legalacsonyabb az EU-ban.
A lakásállomány éves megújulási aránya és az ezer főre jutó lakásépítés Európában
Forrás: EKB, nemzeti statisztikai hivatalok, MNB
2024-ben 5 százalékkal kevesebb lakás kapott építési engedélyt mint 2023-ban, de 2025. első negyedévben a 12 havi engedélyezett lakásszám már nőtt éves alapon.
A lakásépítési költségek jelentősen emelkedtek, különösen az építőipari munkaerőköltségek (12,8%), miközben a bankok élénkülő keresletet tapasztaltak a projektfinanszírozási hitelek iránt. A hazai lakásépítési költségekre legnagyobb mértékben a növekvő munkaerő-kiadások hatnak. A lakásépítési költségek emelkedése az ötödik legmagasabb volt nemzetközi összevetésben. Az Európai Unióban átlagosan 1,1 százalékkal drágultak a lakásépítési költségek éves alapon 2024 utolsó negyedévében
A lakásépítési költségek és a nominális lakásárak éves változása
Az adatok forrása az MNB Lakáspiaci jelentése, amely letölthető a kiadvány weboldaláról.
