A GKI szerint a lakáspiaci programból nem lesz „repülőrajt”

A kormány gazdaságpolitikai akciótervének lakáspiacot érintő intézkedéseit, azok hatásait tekinti át a GKI Gazdaságkutató elemzése. Úgy vélik, hogy a támogatási program hatására várt bővülés mérsékelt lesz, de megemeli majd a lakáspiaci árakat.

A 2024-es várhatóan 0,6%-os GDP-növekedést látva a kormány Új Gazdaságpolitikai Akcióterv kidolgozásához kezdett, ami a 2025-ös „repülőrajtot” hivatott beindítani. A 21 pontot tartalmazó terv 10 pontja kötődik közvetlenül vagy közvetve az lakásszektorhoz, amely ágazat (az építőipart is beleértve) a GDP maximum 15%-át teszi ki[1]. A szektor kis súlya eleve kétségessé teszi, hogy a program teljes GDP-re gyakorolt hatása elégséges lehet-e 3,5%-os növekedés arányos részének eléréséhez.

A GKI szakértői szerint a 10 lakáspiaccal kapcsolatos pontból 6-nak nem, vagy csak 2025 után lesz hatása. Az Airbnb feltételeinek megszigorítása, a lakásbérleti díjak és szerződési feltételek rendszerének felülvizsgálata, az 5%-os, önkéntesen vállalt lakáshitel-kamatplafon korlátozott bevezetése és az új lakóingatlanok értékesítésére vonatkozó kedvezményes, 5%-os áfakulcs fenntartása, valamint a fiataloknak szóló lakásprogram részletek nélküli terve nem hat érdemben a lakásvásárlásra és a lakásfelújításra. A kollégiumi férőhelyek bővítését, az újlakásépítést, valamint a bérlakásépítést ösztönözni kívánó lakáspiaci tőkeprogramra március 1-jétől lehet pályázni, ami a pályázat átfutási idejét figyelembe véve azt jelenti, hogy a program várhatóan 2026-tól kezdődően fejthet ki (nem túl jelentős) hatást.

A 2025-ben is hatást gyakorló programpontok közé tartozik a már korábban meghirdetett energetikai korszerűsítési program, a vidéki otthonfelújítási program, a SZÉP-kártya és az önkéntes nyugdíjpénztári befizetések lakás célú felhasználási lehetősége. Az energetikai korszerűsítési program 108 milliárd forintos keretű[2], míg az önkéntes nyugdíjpénztárakban 2024. szeptember 30-án 2164 milliárd forint volt[3]. A vidéki otthonfelújítási program volumenéről a 2021-2022-es otthonfelújítási program támogatási összegéből lehet kiindulni (két év alatt 620 milliárd forint). Az 50%-os támogatási hányaddal és hasonló volumennel számolva (szűkebb körben) 620 milliárd forintot mozgathat meg a program idén. Emellett a SZÉP kártyákon található pénzek 50%-a, 210 milliárd forint is lakás célra költhető[4].

A tényleg megmozduló összegek azonban ennél jóval kisebbek lesznek vélik a GKI-nál. A vidéki otthonfelújítási program a korábbinál jóval szigorúbb feltételek mellett ad támogatást, az önkéntes nyugdíjpénztárakból a kormány maga is csak 300 milliárd forintot vár[5], míg a SZÉP-kártya esetében a teljes összeg mintegy harmada kerülhet elköltésre a szektorban, amennyiben GKI lakossági felméréseinek lakásvásárlást és lakásfelújítást tervezők arányával számolunk. A program által a szektorba juttatott teljes összeg 2025-ben várhatóan kb. 780 milliárd Ft lesz.

A lakáspiaci programok idei várható hatása, milliárd Ft

ProgramTeljes lehetséges összegVárható összeg
Energetikai Korszerűsítési Program108108
Vidéki Otthonfelújítási Program620300
Önkéntes nyugdíjpénztári vagyon2 164300
Szép kártya befizetés 50%-a21070
Összesen3 102778
Lakás- és lakásfelújítási piac (2024)5 030
Program arány a piachoz képest61,6%15,5%

Ezt a lakásvásárlások és lakásfelújítások piacával vetették össze. A régi és új eladott lakások számának[6] és átlagárának[7] szorzatából a lakáspiac értékét, míg a fogyasztói kosárban lévő súlyából[8] és a háztartási fogyasztási kiadásból[9] a lakásfelújításra fordított összeget kapjuk meg. A kettő összege a kormányzati program célpiaca. 2024-ben a használt lakások eladása összesen 3154 milliárd forintot, az új lakások eladása 267 milliárd forintot, míg a lakossági felújítási munkálatok 1612 milliárd forintot tettek ki, vagyis összesen mintegy 5030 milliárd forintos az a piac, amit a kormányzati támogatások megcéloznak.

A lakásvásárlást és lakásfelújítást tervezők arányának változása, 2015-2025 (%)

Forrás: GKI

Habár a program szélsőséges esetben a piac 62%-át elérő többletforrást nyújthatna, ennek elérése nem tartják valószínűnek.

Az eddigi programok tapasztalatai alapján a valós bővülés 15,5% lehet nominálisan. Ennek egy részét elviszi az éppen a program által generált áremelkedés – olvasható a GKI elemzésében.

Ha azt is tekintetbe vesszük, hogy tavaly is voltak lakáspiaci beavatkozások, akkor a tényleges növekmény még kisebb 2025-ben.

A program várható hatása a teljes lakás és lakásfelújítási piacon belül

Forrás: GKI számítás

Összességében a kormány az idei évben is megpróbálkozik az elmúlt évek stagnálását követően a gazdasági növekedés beindításával. Az ennek érdekében hozott döntések egy része azonban vagy már korábbi intézkedés meghosszabbítása, vagy olyan új elem, aminek reálgazdaságra gyakorolt hatása csekély lesz. Azonban még a jól látható összegeket megmozgató programok is csak a megcélzott piac kicsivel több, mint tizedét teszik ki. Ezen felül a teljes gazdaságra gyakorolt hatást csökkenti a program kiváltotta többlet áremelkedés, illetve, hogy a SZÉP kártyáról elköltött összegeket végső soron csak átcsoportosítják turisztikai kiadásaikról a háztartások, ami a turizmusban bevétel kiesést okoz. Így a lakáscélú programok miatti GDP élénkítő hatás igen szerény, az ingatlanpiaci áremelkedés viszont nagyobb lesz a GKI szakértőinek véleménye szerint.


[1] https://www.ksh.hu/stadat_files/gdp/hu/gdp0087.html

[2] https://kormany.hu/hirek/uj-otthonfelujitasi-korszerusitesi-programot-indit-a-kormany-108-milliard-forint-keretosszeggel

[3] https://statisztika.mnb.hu/idosor-2672

[4] https://kormany.hu/hirek/a-szep-kartyara-erkezo-juttatasok-50-szazaleka-lakasfelujitasra-is-felhasznalhato-lesz (megj: a január-októberi 348 milliárd forintot évesítettük, így 418 milliárd forintnyi éves összeget kaptunk)

[5] https://www.portfolio.hu/befektetes/20241111/nagy-marton-a-munkashiteltol-500-a-nyugdijpenztarakbol-300-milliardot-var-a-kormany-722278#

[6] https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0037.html

[7] https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0051.html

[8] https://www.ksh.hu/stadat_files/ara/hu/ara0043.html (megj: a negyedik negyedévet az első három negyedév növekedéséből számítottuk)

[9] https://www.ksh.hu/stadat_files/gdp/hu/gdp0094.html