2025-ben tovább gyorsult a lakásárak emelkedése Magyarországon, miközben a bérek nem tudták tartani a lépést – így a saját otthon megszerzése sok család számára még távolabb került. Az MNB legfrissebb Lakáspiaci jelentése szerint a megfizethetőség érdemben romlott, és a kereslet felfutása, valamint a kínálat lassú alkalmazkodása miatt a lakásárak már tartósan elszakadtak a fundamentumoktól.
Az MNB 2025. novemberi Lakáspiaci jelentése megállapítja, hogy 2025 második negyedévében az országos lakásárak nominális éves növekedése elérte a 17,9 százalékot, amely az Európai Unió legmagasabb értéke volt. A drágulás Budapesten 23 százalékos, a vidéki városokban 18,7 százalékos, a községekben pedig 10,7 százalékos volt. Az ingatlanközvetítői adatok alapján a harmadik negyedévben tovább gyorsult a dinamika, országosan közel 24 százalékos, Budapesten pedig csaknem 30 százalékos éves árváltozással.
Nominális és reál MNB-lakásárindex és a KSH lakásárindexei (2010 = 100%)
A1 kép
Megjegyzés: A reál árindex fogyasztói árindexszel deflálva.
Nominális MNB-lakásárindexek településtípus szerint (2020 = 100%)
Átlagos négyzetméterárak településtípusok szerint
Megjegyzés: Pesti külső kerületek: IV., XV., XVI., XVII., XVIII., XXI., XXIII.
Az áremelkedés mögött egyszerre álltak keresleti és kínálati tényezők. A kereslet a makrogazdasági háttér, majd az Otthon Start bejelentése miatt erősödött, miközben a kínálat érdemben nem bővült, ami árfelhajtó hatást eredményezett. A befektetői lakáseladások növekedése átmenetileg enyhítette ugyan a kínálati feszültségeket, de a vásárlói roham hatása ennél jóval nagyobb volt, így a piaci egyensúly eltolódott.
A lakásárak fundamentumoktól való elszakadása is erősödött: 2025 második negyedévében az országos árak mintegy 19 százalékkal haladták meg az indokolt szintet. A túlértékeltség nemcsak egyetlen mutatóban jelenik meg, hanem több alindikátor – lakásár/jövedelem, lakásár/bérleti díj, lakásár/építési költség – együttesen jelez felívelő kockázatokat. A lakásár/bérleti díj mutató különösen extrém, ami arra utal, hogy hosszabb távon nehezebben térhet vissza a piac egyensúlyi pályára.
Nominális lakásárak éves növekedési ütemének előrejelzése
Mivel a keresletet év végéig tovább erősíti az Otthon Start hatása, az MNB előrejelzése szerint 2025 végére a lakásárak éves növekedése országosan közel 29 százalékra gyorsulhat. Budapesten az árdinamika valamivel lassabb lehet a program árkorlátai miatt, míg vidéken ezek kevésbé jelentenek korlátot, így ott akár nagyobb áremelkedés is lehetséges.
2025 első felében a lakáspiaci keresletet több, a háztartások vásárlóerejét erősítő makrogazdasági tényező támogatta. A foglalkoztatottság historikusan magas szinten maradt, míg a reálbérek tovább emelkedtek, még ha a nominális bérdinamika némileg lassult is. A nettó pénzügyi vagyon GDP-arányos értéke 110 százalék fölé nőtt, ami a megtakarítási pozíciókat tovább erősítette. A fogyasztás és a lakásvásárlási kedv így már az év első felében élénkülést mutatott.
A keresletet ugyanakkor nemcsak a jövedelmi folyamatok erősítették, hanem a megtakarítások átrendeződése is. A lakosság egy része elmozdult az állampapírpiacról, miközben a nyugdíjpénztári megtakarításokból is jelentős összegek érkeztek a lakáspiacra. A piaci szereplők szerint 2025 tavaszától kezdődően már érezhető volt a lakóingatlanok iránti kereslet lassú, de folyamatos erősödése, bár ekkor a befektetői aktivitás még mérséklődött a csökkenő bérbeadási hozamok miatt.
A trend azonban radikálisan felgyorsult az Otthon Start Program 2025. júliusi bejelentését követően. Augusztusban az ingatlan.com felületein 46 százalékkal több érdeklődés érkezett az eladó lakásokra, mint egy évvel korábban, szeptemberben pedig továbbra is jóval meghaladta a tavalyi szintet. A kereslet növekedése nem szűkült le egyetlen szegmensre vagy településtípusra: Budapesten, vidéki városokban és községekben is jelentős volt a felfutás, továbbá a családi házak és lakások iránti érdeklődés aránya is stabil maradt.
A befektetői szerepvállalás átrendeződése szintén befolyásolta a keresleti viszonyokat. A csökkenő bérleti hozamok miatt 2025-re a befektetők egyre inkább eladóként jelentek meg a piacon, ami némileg növelte a kínálatot, ugyanakkor a kereslet bővülése így is meghaladta ezt a hatást. Ezzel párhuzamosan az Otthon Start várható kedvezményes hitelkonstrukciója jelentős számú első lakásvásárlót hozott be a piacra, markánsan erősítve a keresleti nyomást.
A lakások megfizethetősége 2025 során érezhetően romlott, elsősorban azért, mert a lakásárak üteme messze meghaladta a jövedelmek növekedését. Bár a reálbérek emelkedtek, ez nem volt elegendő ahhoz, hogy lépést tartsanak a dinamikusan dráguló ingatlanárakkal. A lakásár/jövedelem mutató többéves csúcsra emelkedett, és a hosszú távú átlagtól való eltérése kifejezetten erős túlfűtöttséget jelez.
A megfizethetőségi helyzet romlásához hozzájárult az is, hogy a bérbérleti díjak sokkal lassabb ütemben növekedtek, mint a lakásárak. Míg 2025 első félévében országosan 6–7 százalék körüli bérletidíj-emelkedés volt megfigyelhető, addig a lakásárak több mint 17–20 százalékkal nőttek. Ez tovább tágította a lakásár/bérleti díj ollóját, és a lakhatási alternatívák közötti különbséget is erősen torzította.
A lakásvásárlás elérhetőségére vonatkozó index (HAI) piaci kamatokkal és Otthon Starttal
Megjegyzés: A lakásvásárlás elérhetőségére vonatkozó index (HAI) azt mutatja, hogy egy két (vidéki, illetve budapesti) átlagkeresettel rendelkező háztartás egy átlagos lakás hitelből történő megvásárlásához szükséges jövedelem hányszorosával rendelkezik. A HAI 2,0 feletti értéke (zöld háttér) esetén a hitel segítségével történő lakásvásárlás egy átlagkeresettel is túlzott pénzügyi kifeszítettség nélkül megvalósítható, míg 1,0 alatti érték (piros háttér) esetében két átlagkereset sem elegendő ehhez. Gyermek nélkül 45 négyzetméteres, 2 gyermek esetén 65 négyzetméteres lakással, átlagos négyzetméterárakkal számolva. HFM = 70%, JTM = 30%, futamidő = 20 év. A budapesti újlakás-tranzakciók többsége az ár- és négyzetméterár-korlátok miatt nem lesz jogosult az Otthon Start Programban való részvételre.
A piaci alkuereje is megváltozott, ami a megfizethetőségi pozíciókat tovább gyengítette. A vásárlók alkuereje 2025 harmadik negyedévében látványosan csökkent: míg egy évvel korábban az esetek 80 százalékában volt alku, ez 71 százalékra esett vissza. Budapesten a medián alku mértéke már csak –1,5 százalék, vidéken –3,7 százalék, ami azt mutatja, hogy a vevők egyre kevésbé tudnak árat csökkenteni a tranzakciók során.
A megfizethetőség romlását tovább fokozhatja, hogy a lakásárak 2025 második félévében várhatóan tovább emelkednek, miközben a kínálati oldal csak lassan reagál a keresletre. A túlértékeltségi mutatók együttesen azt vetítik előre, hogy érdemi javulás a megfizethetőségben csak akkor várható, ha a kínálat gyorsabban bővül, vagy a kereslet normalizálódik.
Lakásár/jövedelem-mutató alakulása a V4 országokban és az eurozónában
Megjegyzés: Szezonálisan igazított adatok.
Az Otthon Start Program hatásai a lakáspiacon
Az Otthon Start Program 2025 legmeghatározóbb piaci hatású lakáspolitikai intézkedése. A kedvezményes, rögzített 3 százalékos kamatozású hitel lehetősége már a program szeptemberi indulását megelőzően drámai módon megnövelte a keresletet. Az ingatlanportálok adatai szerint augusztusban 46 százalékkal nőtt az érdeklődés, szeptemberben pedig az adásvételek száma 37 százalékkal haladta meg az előző év azonos időszakát.
A program árkorlátai egyes szegmensekre különösen nagy hatást gyakoroltak. Budapesten a harmadik negyedévi tranzakciók 81 százaléka, vidéken szinte minden eladott lakás megfelelt az árkorlátoknak. Az újlakás-piacon azonban jóval kisebb volt az illeszkedési arány: a budapesti kínálatnak csupán 17 százaléka esett a program által meghatározott árkategóriába, bár az újonnan piacra kerülő lakások 29 százaléka már igazodott az árkorlátokhoz.
Az eladott lakások és a budapesti újlakás-kínálat megoszlása az Otthon Startra való jogosultság szerint
A kereslet megugrása ugyanakkor a kínálati oldal lassú reagálása miatt újabb árfelhajtó hatást eredményezett. Az év második felében az árak országosan és Budapesten is tovább gyorsultak. A vásárlók alkuerejének visszaesése is a túlkeresleti helyzetre utal, hiszen az alkuval lezárt tranzakciók aránya jelentősen csökkent.
Miközben a program javította a hitelhez jutást és sok első lakásvásárlónak teremtett új lehetőséget, a lakáspiaci fundamentumoktól való elszakadást is fokozta. Az MNB túlértékeltségi mutatói alapján az év végére a lakásárak még inkább eltávolodtak az indokolt szintektől. A program hatása tehát kettős: rövid távon javítja az elérhetőséget az érintett csoportok számára, ugyanakkor a piac egészére nézve növeli az árakat és a túlértékeltségi kockázatokat.
Élénkülés a lakáshitel-piacon
2025 első félévében 808 milliárd forint értékben kötöttek lakáshitel-szerződéseket, ami 26%-os növekedést jelent. A hitelből vásárlók aránya 40%-ra emelkedett. A kihelyezett hitelvolumen növekedéséhez főként a magasabb ingatlanárakból fakadó nagyobb hitelösszegek járultak hozzá.
A bankok 2025 harmadik negyedévében nem szigorították a feltételeket, de 24%-uk a verseny miatt lazítana a hitelfedezeti mutatóban. A kereslet a harmadik negyedévben élénkült, és további növekedést várnak az Otthon Start hatására.
