Türelmes tőke katalizálhatná a megfizethető bérlakásszektor létrehozását

TLE-interjú – Ha van rá kereslet, miért nem épülnek mégsem megfizethető bérlakások Magyarországon? Pósfai Zsuzsanna, a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont munkatársa válaszol a kérdésre interjúnkban, és egy nemzetközi kutatás nyomán kirajzolódó lehetőséget is bemutat a helyzet megoldására.

Egy tavaly készült felmérés alapján – mint a megfizethető bérlakások iránti hazai keresletről készült korábbi interjúnkból kiderült – jelentős kereslet lenne erre a lakhatási formára Budapesten. Mivel a kutatási eredmények szerint mintegy 300 ezer budapesti felnőtt nyitott lenne a hosszú távú lakásbérlésre – bizonyos feltételek teljesülése esetén -, azt gondolnánk, hogy megérné a lakásfejlesztőknek ilyen lakásokat építeni, és az államnak is egy ekkora réteg igényei kielégítésére létrehozni ezt a szektort. Mégsem ez történik.

A 2022-ben a Periféria Központ által vezetett, nyolc közép- és délkelet-európai országban végzett kutatás célja az volt, hogy felmérje, milyen módon lennének finanszírozhatók megfizethető lakhatási modellek a régióban.

Pósfai Zs.: Régóta foglalkozunk azzal, hogy hogyan lehetne megfizethető lakhatási formákat és az ehhez szükséges intézményeket létrehozni, és rendre abba ütköztünk, hogy nincsen hozzá megfelelő finanszírozás. Itt elsősorban hosszú távú finanszírozásról beszélünk, mert rövidtávúval nem lehet ilyen bérleti alapú, vagy szövetkezeti jellegű lakhatási intézményeket működtetni. Ez az egyik legfőbb akadály.

Tehát nagyon fontos kérdés, hogy milyen finanszírozásra lenne szükség a lakáspiacon, hogy megfizethető lakhatási projekteket létrehozhassunk. Valójában a kutatásban a kínálatnak ezt a részét igyekeztünk feltárni, például a fejlesztők, az építőipar szerepe most nem fért bele. Igaz azt is gondoljuk, hogy ha lenne megfelelő finanszírozás, akkor ezek a szereplők is fel tudnának zárkózni, hogy ilyen megoldásokat létrehozzanak.

A felmérésben a használati jogon alapuló szövetkezeti és a bérleti megoldásokról beszélünk csak, mert szerintünk a mostani lakáspiaci rendszerben csak azoknak megoldott a lakhatási helyzetük, akik magántulajdonhoz tudnak jutni, a többieknek nem. És ők sokan vannak – ez adja a széles keresleti oldalt.

Ígylakunk: Sokan vannak, ám mégsincs a keresletüknek megfelelő megfizethető lakásokból kínálat. Mi ennek az oka?

Pósfai Zs.: Három fő tényezőt azonosítottunk. Az első a megfelelő, hosszú távú finanszírozási források hiánya. Nagyon fontos kiemelni, hogy minden nem magántulajdonú lakhatási formának a feltétele, hogy legyen olyan elérhető forrás, amit 30 vagy több éven keresztül kell visszafizetni. Az e mögötti feltételezés az, hogy amit így folyamatosan fizet a lakó mint bérleti díj, vagy szövetkezeti hozzájárulás, az tudja törleszteni a hitelt. De ha a hitel nem elég hosszú lejáratú, akkor a havi költségek nem lesznek megfizethetőek a lakók számára – ami pedig csökkenti a bevonható célcsoport méretét. Ezek a hosszú távú pénzügyi termékek másutt léteznek és elérhetőek mind a piaci, mind a nonprofit szereplők számára. Ezek biztosítják a finanszírozást a piaci és nonprofit bérlakás-fejlesztési és lakásszövetkezeti projektekhez. Természetesen egyéb szempontoknak is teljesülniük kell ahhoz, hogy a megfizethető bérlakások finanszírozhatóak legyenek (például legyen elfogadott a hitelfelvevő nonprofit jogi státusza, legyenek mérsékeltebb hozamelvárások stb), de a hosszútávúság a legfontosabb.

A második tényező, hogy nem elég robosztusak azok a szervezetek, intézmények, amelyek létre tudnák hozni ezeket a megfizethető szövetkezeti és bérlakásokat – akár újépítéssel, akár felújítással. Ehhez olyan nonprofit lakásszolgáltatókra van szükség, amelyek képesek ezt professzionálisan, nagyobb volumenben megvalósítani. A jelenlegi magyar lakáspiacon többnyire civil és egyházi szervezetek valósítanak meg alternatív, megfizethető lakhatási projekteket (a teljes állomány 2,6%-át kitevő önkormányzati lakásállományon túl). Ezek a projektek többnyire kísérleti jellegűek, gyakran projekt- vagy eseti finanszírozásból. Annak ellenére, hogy több szervezetnek szándékában állna a lakhatási programjuk növelése, léptékváltása, erre a jelenlegi lakáspiaci környezetben nincs lehetőségük.

Viszont a bankokkal készített interjúinkból világos volt, hogy a pénzintézetek (azon felül, hogy nem szívesen fejlesztenek újszerű, nem megszokott termékeket) nem szívesen adnak hosszabb lejáratú hitelt olyan szereplőknek, amelyeknek nincs 20-25 éves előéletük. Ezen kívül piaci alapon összehasonlítható korábbi projekteket keresnek – melyek viszont jelenleg a piac korlátozott jellege, és a megfelelő finanszírozási források hiánya miatt nem léteznek. Ez tényleg 22-es csapdája, hiszen így nem is tudnak létrejönni ezek a hiányolt projektek, tapasztalatok.

A harmadik hiányosság a szabályozói környezet. Kiderült az is a kutatásban, hogy a piaci szereplők rendkívül kockázatkerülők, és hiába látszik itt egy fizetőképes piac, félnek belépni. Ezen tudna segíteni az állam: pl. megalkot egy szabályozást arra, hogy mi az a nonprofit lakásszolgáltató, létrehoz pl. a fejlesztési bankon belül egy hitelkeretet, ami ilyen programokra ad támogatást. Most inkább ennek ellenében működik az állami szerepvállalás azáltal, hogy kizárólag az egyéni tulajdonszerzést támogatja, ami nyilván még jobban visszafogja a többi szereplőt.

Az állam nélkül sem lehetetlen, de ebben az esetben szükség lenne olyan piaci szereplőkre, amelyek hajlandóak az úttörő szerepet felvállalni.

Ígylakunk: Mit jelent a riportjukban használt türelmes tőke, és mi lehet a forrása?

Pósfai Zs.: A türelmes tőke hosszú távú és megfizethető árú, amely nem vár el rövidtávú megtérülést. A lakáspiac ugyanis egy lassan mozduló piac, ezért ilyen forrásokra van szüksége. Ezzel szemben ma a lakáspiac rendkívül ciklikusan működik Magyarországon, amire ráerősít a források rövidtávúsága és változékonysága.  Fontos látni, hogy a piaci szereplőknek is előnytelen ez a nagy volatilitás, és nekik is előnyösebb lenne, ha a hitelek egy része hosszabb távon, stabilabb körülmények között lenne kihelyezve.

A tőke folytonossága

Ezzel együtt viszont nem reális, hogy a magyar piac rövid távon, első lépéskét átálljon a hosszú távú lakáscélú projekthitelekre. Ezért azon gondolkoztunk, hogy mi lehet egy olyan forma, ami rövidebb távú befektetést is tud hasznosítani. A katalitikus – úttörő szerepet betöltő, és megfizethető, türelmes – tőkét biztosító szereplők be tudnak lökni olyan folyamatokat, amelyek enélkül nem indulnának el.

Nemzetközileg az látszik, hogy a társadalmi és környezeti hatások mérése egyre fontosabb a pénzpiacokon és a befektetők számára is. És vannak már olyan szereplők, akik keresnek olyan lehetőségeket, ahol ezek a szempontok érvényesülnek. A lakáspiac abszolút ilyen, hiszen a lakóingatlanok óriási széndioxid-kibocsátók, nagyon sok energia szükséges a felépítésükhöz és üzemeltetésükhöz, a lakhatáshoz való hozzáférés pedig egyértelműen az egyik legfőbb társadalmi kérdés. Úgyhogy ez egy jolly joker is lehetne.

Katalitikus tőke, amey áthidalja a hosszú távú finanszírozás hiányát

Ám az ilyen jellegű, társadalmilag hasznos befektetések jelenleg még gyakran rövidebb távúak és általában nem a lakáspiacra specializálódnak. Ezért nagy szükség lenne lakhatásra specializálódott közvetítő szereplőkre. Általuk a nonprofit lakásszolgáltatók könnyebben hozzáférhetnek olyan forrásokhoz, amelyekhez önállóan nem tudnának.

A közvetítő szerepe egyrészt az, hogy érti a lakáspiacot, a helyi megvalósító szervezetek igényeit és lehetőségeit, tudja, mitől életképes egy ilyen lakhatási projekt, tudja a szolgáltatókat támogatni kapacitásfejlesztéssel is. Másrészt össze tudja gyűjteni a befektetéseket. A pénzügyi szereplőknek így nem kell ugyanilyen mélységig képben lenniük a helyi lakhatási projektekkel. Ha hivatalos pénzügyi közvetítővé válna, könnyebben tudná forgatni is a befektetéseket, ha pl. egy társadalmilag elkötelezett befektető rövidebb távra tesz bele pénzt, akkor azt ki tudja váltani mással. Emellett a közvetítő szereplő (amit akár egy megfizethető lakhatási projektekre specializálódott alapként is elképzelhetünk) fogadni és kezelni tudna nagyobb befektetéseket is, amire egy kis szervezetnek nem lenne kapacitása.

Ígylakunk: Hogyan tud létrejönni egy ilyen közvetítő szervezet általában és konkrétan Magyarországon?

Pósfai Zs.: Ez lehet akár olyan szereplőknek a koalíciója, amelyek egyébként is lakhatási területen dolgoznak, és erőforrásokat egyesítenek arra, hogy létrejöjjön egy ilyen közvetítői és fejlesztői kapacitás. Kinőhet akár egy létező szereplőből is, ami helyi szinten bővítené a kapacitásait.

Részt veszünk egy nemzetközi hálózatban (MOBA Housing SCE), ahol kifejezetten az a cél, hogy a szövetkezeti lakhatás területén finanszírozást közvetítő szerepet tudjon ellátni. A MOBA tagjai olyan helyi szervezetek öt kelet-európai országban, amelyek célja új szövetkezeti lakhatási projektek létrehozása.

A tavalyi kutatás során mi is találkoztunk olyan pénzügyi szereplőkkel, akik mutattak érdeklődést. Az egyik irány az, hogy találni kell olyan (piaci) finanszírozó partnereket, akik hajlandóak új terméket létrehozni és hosszabb távú partnerségbe belemenni. Így alulról építkezve, kisebb projekteken keresztül lehetne elindulni. Ezek a projektek akkor tudnának megnőni, ha egy szereplő stabil finanszírozási keretet biztosítana, ami hosszabb távon, kiszámíthatóan rendelkezésre állna.

Egy másik út, ha az állam állna be kezdeményező szerepbe, és szabályozással (mit jelent az, hogy nonprofit lakásszolgáltató) és finanszírozással (kedvezményes hitelkeret, világos jogosultságokkal) előrelendítené a bérlakás- és szövetkezeti szektor helyzetét.

A harmadik út az lehetne, hogy független szereplők megpróbálnak önerőből, alulról építkezve, vagy nemzetközi forrásból létrehozni ilyen projekteket.

Ígylakunk: Hogyan működik a MOBA?

Pósfai Zs.: A MOBA egy európai szövetkezet, ami a kelet-európai régióban aktív, öt országból (Magyarország, Csehország, Szlovénia, Horvátország, Szerbia) vannak benne helyben aktív szervezetek. Mi a Szövetség a Közösségi Ingatlanfejlesztésért (SZAKI) révén vagyunk benne. Még fundraising állapotban van, de a cél az, hogy a korábban említett közvetítő szerepet be tudja tölteni. Most igyekszünk jobban láthatóvá tenni a kelet-európai lakhatási helyzetet, problémákat, az intézményi hiányokat. A legfontosabb cél, hogy pénzt tudjon majd becsatornázni helyi lakhatási projekteknek.

Első körben olyan szereplőktől gyűjtene befektetéseket, amelyek hasonló szektorban működnek nemzetközi szinten. Például német, vagy svájci nonprofit lakásszolgáltatóktól és lakásszövetkezetektől, amelyek szeretnék támogatni, hogy ez a szektor kialakuljon Kelet-Európában is, és türelmes befektetőként belépnének.

Később finanszírozók lehetnek például az európai közbankok (EIB, CEB), amelyek elkötelezettek az európai nonprofit lakásszektor bővítése mellett. Ha elég nagyra nőne a MOBA, akkor már partnere is lehetne ezeknek az egyébként inkább államokkal együttműködő bankoknak.

Ezzel a MOBA tudna tagi kölcsön jelleggel helyi projekteknek forrást biztosítani, hogy el tudjanak indulni. Ez inkább demonstrációs projektekre lenne elegendő, egy teljes szektorális bővülést nem lehetne ebből megvalósítani. De talán a helyi állami és piaci szereplőket meg tudnánk győzni, hogy kialakítsák a saját eszközeiket és belépjenek a szektorba.

Ígylakunk: Most, amikor a piaci körülmények között földbe áll a lakásépítési szektor és az építőipar, egy bérlakásépítési programnak valamiféle cikluskiegyenlítő szerepe is lehetne, nem?

Pósfai Zs.: Igen, ez nagyon jól beleillene egy cikluskiegyenlítő intézkedés-csomagba, de sajnos a kormányzati intézkedések az elmúlt évtizedekben inkább mindig csak ráerősítettek a lakáspiaci ciklusokra.

A Periféria Központ rövid és hosszú, angol nyelvű kutatási összefoglalói (Catalytic capital investment as an enabler of affordable rental and cooperative housing) és a magyar nyelvű elemzés a kérdőíves felmérésről (Megfizethető bérlakásszektor Budapesten?) a bejelölt linkeken és a szervezet weboldalán érhető el.
Az ábrák a kutatási összefoglalóban szereplő ábrák alapján készültek.

Kapcsolódó cikkeink:

Kiderült, mekkora igény van Budapesten megfizethető bérlakásokra

Budapesten a legárérzékenyebbek a lakásbérlők a régióban