Színvonalas, megfizethető lakhatás = bérlakásépítés

Meg kell többszörözni a lakásépítést, ezen belül a bérlakásépítést, hogy az avuló lakások cseréje fenntartható legyen, és növekedjem a munkaerő-mobilitás Magyarország – mondta Lenner Áron Márk a Nemzetgazdasági Minisztérium helyettes államtitkára a Lakásügyi Kerekasztal Fórum tegnapi konferenciáján, ahol a szakmai szervezet által elkészített bérházépítési koncepciót mutattuk be.

A mindenki számára méltó lakhatás gazdaságos és fenntartható megteremtésének egyik fontos pillére a megfizethető, energiatakarékos bérházrendszer. Ennek létrehozásához átfogó, hosszú távú bérházprogramra van szükség. Ez olyan elérhető és vonzó lakhatási lehetőséget teremthet, amelyet szívesen választanának a magyar fiatalok, a családok, akár a nyugdíjasok is a saját tulajdon alternatívájaként.

A Lakásügyi Kerekasztal Fórumot alkotó 16 szakmai szervezet, a lakhatás, lakásmobilitás, a nemzeti otthonteremtés ügyét szolgáló koncepciót alkotott. Ennek célja egyrészt, hogy az széles réteg, amely nem tudja megfinanszírozni a lakástulajdon-szerzést, biztonságos, megfizethető és megfelelő színvonalú lakhatáshoz jusson, másrészt olyan korszerű, energetikailag hatékony lakásállomány jöjjön létre, amely megfelel a XXI. századi követelményeknek.

konferencia megnyitó

Magyarországon minőségi lakáshiány van, s Európában hazánkban az egyik legalacsonyabb a bérlakások aránya. E helyzet kihívása nemcsak a meglévő lakásvagyon kezelése, hanem a bérlakásállomány minőségi, mennyiségi és szerkezeti megújítása korszerűsítéssel és új építéssel.

Az NGM államtitkára kijelentette, hogy az építőipar megkerülhetetlenül fontos ágazata a magyar gazdaságnak, s a kormányzat célja ennek a szektor növekedésének visszaállítása, egy, a korábbinál fenntarthatóbb és sokkal inkább reális növekedési pályán. Elmondta, hogy a lakásépítést sújtotta leginkább a válság az ágazaton belül, s bár látszik némi növekedés, a lakásépítés jelenlegi üteme tarthatatlan. A 2013-as rendkívül alacsony építési számot „meg kellene többszörözni ahhoz, hogy fenntarthatóvá váljon a magyarországi lakáshelyzet” – mondta. Kitért arra, hogy egyes városokban a munkaerőhiány egyik legfőbb oka a lakhatási kérdések rendezetlensége. Hiszen nem állnak rendelkezésre olyan bérlakások, akár Győrben, akár Székesfehérváron, amelyek alkalmasak lennének arra, hogy az ott munkát kínáló cégekhez, akár az ország más területeiről érkező munkaerő számára lakhatást tudjanak biztosítani.

Kijelentette, hogy állami beavatkozás szükséges, hogy az organikus gazdaságfejlődésen túl, katalizálja az új lakásépítések beindulását. Ennek eszközeként említette az új szocpol-támogatási rendszert, valamint az újra beinduló hitelezési kedvet a bankok részéről – már nem devizában, hanem forintban.

Ám a fizetőképes kereslet és az árak színvonala nem feltétlenül találkozik a jelenlegi lakáspiacon, bár az utóbbi években megfigyelhető volt reálbér-növekedés és a háztartási megtakarítások növekménye, de ez még nem éri el azt a szintet, hogy ebből hitelfelvétel nélkül új lakásokat lehessen vásárolni. Ezért – mondta – szükség van valami pluszra, hogy kedvező feltételek között hitelhez jussanak azok, akik új lakást szeretnének vásárolni. Amennyiben ez a fizetőképes kereslet előáll, akkor elindulhatnak azok az ingatlan-fejlesztési projektek, amelyek fel tudják pörgetni a lakáspiacot.

A bérlakásokról szólva hangsúlyozta: „Azt a berögzült tudati gátat kellene áttörni, hogy a magyar társadalomban mindenki saját ingatlant szeretne, ami nagyban gátolja a munkaerő mobilitását, és általában a társadalmi mobilitást is. Ez EU más tagországaiban jelentősen alacsonyabb a magántulajdonú ingatlanok száma, nagyon sokat egész életük, egész karrierjük során bérlakásban laknak. Így sokkal könnyebben tudnak akár egy új munkahely kedvéért máshová költözni.”

Ez volna az a paradigmaváltás, amelyet a konferencia további előadói és az elkészült szakmai anyag is több ponton kiemel.

Szatmáry Kristóf a BKIK elnökeként az állami beavatkozás mellett a vállalkozói szerepvállalás fontosságát hangsúlyozta, kiemelve a szükséglet vezérelte bérházkoncepció megalkotásának szükségességét.

A Lakásügyi Kerekasztal Fórum munkacsoportjaiban kidolgozott programelemek mind egy a keresetekhez képest reális költségek mellett működő, alacsony rezsijű, a fenntarthatósági szempontokat megvalósító bérházrendszer kialakítását célozzák, amely a jelenleginél kedvezőbb bérleti díjakat tenne lehetővé a lakóknak, egyben hozzájárulna a 2014-2020 közötti uniós célok megvalósításához is.

Egy bérházrendszer kialakítható használt lakások bevonásával, illetve építéssel is. Az építés mellett szól, hogy ismert minőségben, tervezett üzemeltetési szempontok mellett történik az épületállomány kialakítása; a lakások egy helyen, bérházakban vannak; egy ilyen program hozzájárulhat városrehabilitációhoz; valamint a lakásállomány minőségi, energiahatékony megújulásához.

Ács Érmes Károly, az EMBK FB képviselője, a Kerekasztal műszaki munkacsoportjának vezetője bemutatta azokat a kereteket, amelyek egy korszerű, energiahatékony bérházrendszer kialakításához kötelezően hozzátartoznak. A jelenlegi állomány felmérése után következhet annak felújítása, korszerűsítése, avagy bontása és az új bérházépítések. A fenntarthatóság, a gazdasági és energetikai hatékonyság szem előtt tartásával jártakörül a munkacsoport, hogy hol, milyen formában, milyen technológiával és anyagokból épülhetnének meg a jövő bérházai.

Kiemelt szempontként szerepel a programban a hazai kkv-k innovációinak alkalmazása, fejlett építési technológiák használata, megújuló energiák felhasználásának biztosítása, megfelelés az egyre szigorodó EU-s követelményeknek, valamint a minőségi garancia, amelynek biztosítására Garanciaalap létrehozását is javasolja a munkacsoport.

Egy bérházépítési program beindítását alapvetően befolyásolja, hogy milyen finanszírozási modellek merülnek fel. Keszthelyi Péter, a BKIK Bank- és Biztosítási Osztályának alelnöke mindenekelőtt arról beszélt, hogy mitől érdemes egy bérházprogramot finanszírozni. Itt főképpen a program gazdaságélénkítő, munkahelyteremtő és energiamegtakarítási hatásait mutatta be, nem kifelejtve a „hitelválságmentes” lakhatás szempontjait.

A Kerekasztal egy non-profit vagy közhasznú, speciálisan támogatott finanszírozási modellt dolgozott ki, amely a projekt oldalról támogatná bérházak építését, s a piaci szabályokat kizárólag a működtetésre alkalmazza a hosszú távú értékmegőrzést elősegítő közhasznú elemek bevonásával. Fontos kiemelni, hogy a modell a bérleti díjakat gazdasági és szociális szempontok együttes figyelembe vételével határozza meg.

A finanszírozási konstrukció az MNB- és FHB-közreműködés mellett számol a kereskedelmi banki hitelek bevonásával, valamint európai uniós, illetve állami és önkormányzati pályázati források felhasználásával.

közönség

A bérházprogram a műszaki-építészeti és finanszírozási szempontok mellett ki kell, hogy térjen a jogi, szervezeti és üzemeltetési területekre is. Dr. Bék Ágnes, a TTOE elnöke a bérlakás-szabályozás jogi és üzemeltetési viszonyainak átgondolására hívta fel a figyelmet.

Az általa vezetett munkacsoport javaslatokat test törvény- (Lakástörvény) és jogszabály (pl. adózási) –módosításokra, valamint Garancialap létrehozására, amelyek biztonságosabb környezetet nyújtanának mind a bérbeadóknak, mind a lakásbérlőknek. Előadásában kitekintés adott olyan kapcsolódó területekre is, mint a házkezelés, a hátralékok behajtásának rendszere, illetve etikai kódex megalkotása a lakóközösségeken belül.

A bérházrendszer kialakításakor érdemes figyelembe venni a jól működő európai megoldásokat, például az Ausztriában működő modellt, ahol tartósan évi 10 ezer feletti bérlakás épül. A kontinens nyugati és északi országaiban nemcsak több bérlakás van, de a lakosság, különösen a fiatal otthonteremtők szívesen is választják ezt a rugalmas és költséghatékony lakhatási formát. Fegyverneky Sándor építész, kormánytisztviselő olyan nemzetközi példákkal szolgált, amelyek a hazai viszonyokra alkalmazva adhatnak lendületet az otthonteremtés támogatásának.

Dr. Maráczi Zsolt, a Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület ügyvezető elnöke azokról a társadalmi és gazdasági hatásokról beszélt, amelyek egy jó bérházprogram hozadékai lehetnek.

Egy átfogó bérházépítési program több tízezer ember számára teremt munkalehetőséget, mégpedig a legveszélyeztetettebb társadalmi szférában. A program megvalósításában résztvevő vállalkozások kizárólag a fehér gazdaságban működhetnek, hiszen a kifizetések az állam által ellenőrzött módon történnek. Ez felfogható a gazdaságélénkítési program részeként is.

Az elkövetkezendő évtized alatt látványos és kézzelfogható eredmény jöhet létre: az épített minőség és környezet magasabb szinten valósul meg. A fenntarthatóság komplex módon értelmezendő, nemcsak egy-egy épület energetikai mutatói javulnának, hanem a fejlesztési munkálatokkal érintett terület válna élhetőbbé, átfogó hulladék-, víz, zöldfelület-gazdálkodási és közlekedési koncepciója révén.

A rövid távú haszonra koncentráló, piaci preferenciákat hosszú távú gondolkozásmód, nemzeti perfekcionizmus váltaná fel. Cél olyan folyamat beindítása, amely a lakókörnyezetet, a társadalmat és a gazdaságot komplex módon kívánja szolgálni. Ennek eszköze a „közpénzből csak minőségi és hatékonyan fenntartható lakásokat” elve.

Az állami bérházépítési program megvalósításával tartós értéket hozunk létre, s ezzel emeljük az alacsony műszaki színvonalú nemzeti lakásállomány összesített minőségét.

A következő években évi 5-10 ezer bérlakás építése lenne kívánatos Magyarországon. Ezt indokolja a hazai bérházrendszer hiánya, amit hatékonyan kialakítani és működtetni építésekkel lehet. Indokolja továbbá, hogy a hazai lakásépítési ágazatban bekövetkezett negatív konjunktúraciklus részleges korrigálására egy állami, önkormányzati és vállalkozói részvétellel, támogatással működő bérházépítési rendszer lehet alkalmas.