Magyarországon a lakhatás megfizethetősége mára nemcsak szociális, hanem strukturális problémává vált: a lakásárak drasztikus növekedése és a jövedelmekhez viszonyított magas lakhatási költségek egyre szélesebb rétegeket szorítanak ki a piacról. A Trust Your Architect! évadnyitó kerekasztal-beszélgetése a Kortárs Építészeti Központban arra kereste a választ, hogy hol és miért drágul a lakásépítés, és hogyan lehetne valóban megfizethetőbb lakhatást létrehozni.
Scheer Sándor, a Market Építő Zrt., alapító-vezérigazgatója szerint az otthonteremtési támogatások szempontjából helyes megközelítés, hogy elsősorban a vevői oldalt kell finanszírozni. Magyarországon jelenleg magas szintűek azok a támogatások, amelyek lehetővé teszik a lakásvásárlást, és ebbe már a munkáltatók is bekapcsolódhatnak a dolgozók lakáshoz jutásának segítésével. A vevői oldal tehát alapvetően megfelelően támogatott, míg az ingatlanfejlesztők nem szorulnak jelentős, kedvezményes finanszírozási konstrukciókra, mivel a problémák nem ezen a ponton keletkeznek.
Miért nem az építési költség a fő ármeghatározó?
A lakásberuházások költségszerkezetében meghatározó tényező a magas telekár, valamint a telekhez kapcsolódó járulékos költségek és az önkormányzati elvárások, amelyeket gyakran településrendezési szerződésekben érvényesítenek. Valódi segítséget az jelentene, ha az állam és az önkormányzatok előkészített, lakásépítésre alkalmas telkeket kínálnának visszafogott áron a fejlesztők számára. Ezzel nemcsak a lakásárak lennének érdemben csökkenthetők, hanem az is szabályozhatóvá válna, hol és milyen típusú lakások épüljenek. A fejlesztői oldal leghatékonyabb támogatása tehát a telekárakon és a beruházási környezeten keresztül valósítható meg, ami közvetlenül hozzájárulhat a lakásárak mérsékléséhez – mondta Market vezérigazgatója.
A beruházók szerinte azért óvatosak a lakásépítésekkel, mert a lakáspiacot erős ciklikusság jellemzi: a támogatási rendszerek kiszámíthatatlanul változnak, az építési költségeket időnként magas infláció terheli, máskor pedig a kamatszint emelkedik meg. Jelenleg először látszik reálisnak, hogy tartósan érdemes legyen lakásfejlesztéssel foglalkozni, amennyiben a lakásvásárlási hitelek kamata 6% alatt marad, miközben a támogatási rendszer történelmi léptékű szintet ért el.
Jelinek Csaba, a Periféria Központ társalapítója úgy vélte, hogy a szinte kizárólag keresletoldali támogatások jelentős árfelhajtó hatást gyakoroltak a lakáspiacra, ami kedvezőtlen társadalmi folyamatokat indított el. Ennek következtében azok, akik nem rendelkeznek lakástulajdonnal, lényegesen rosszabb helyzetbe kerültek, mivel a támogatások elsősorban az árak növekedését erősítették, nem pedig a hozzáférhetőséget javították. Keresletoldali beavatkozásra továbbra is szükség van, de elsősorban jól célzott, szociális szempontokat érvényesítő formában.
Ezzel párhuzamosan a kínálati oldalon is indokolt lenne az állami szerepvállalás, azonban nem általános, feltétel nélküli támogatások formájában az egyébként is működő ingatlanfejlesztők számára. A hatékony megoldás az lenne, ha a kormányzat egyértelműen meghatározná, mit tekint megfizethető lakásnak, és ennek az előállítását célzottan támogatná a kínálati oldalon. Ez a szakpolitikai megközelítés számos európai országban bevált eszköz, és bizonyítottan alkalmas a lakásárak mérséklésére – mondta a kutató.
A magyarországi lakásárak rendkívül alacsony bázisról indultak, ami jelentős különbséget mutatott a nyugat-európai árakhoz képest, miközben az építőanyagok árai már akkor is nyugat-európai szinten mozogtak, hiszen döntően onnan származnak. Ennek következtében az áremelkedés első szakasza egy gyors felzárkózási folyamat volt, amely a korábbi torz arányokat rendezte – világította meg a helyzetet Scheer Sándor.
A Covid-járvány óta azonban új tényezők is erőteljesen befolyásolják a lakásárakat: az infláció, valamint a nyugat-európaitól eltérő hazai banki és finanszírozási környezet. Emellett a lakásépítési hullám önmagában is árfelhajtó hatású, mivel a telektulajdonosok kivárnak és egyre magasabb áron értékesítik az ingatlanokat, ami a költségek általános emelkedéséhez vezet. Mindezek alapján a lakásárak további elszabadulásának megfékezéséhez célzott piaci beavatkozás szükséges.
Scheer Sándor kiemelte, hogy átlagos fejlesztés esetében az egészséges költségszerkezetben a telekár ideálisan nem haladná meg a teljes beruházási érték 10 százalékát, ezzel szemben ma gyakran 20–30 százalékot, sőt ennél is többet tesz ki. Ez önmagában jelentősen megemeli a lakások árát. Az eladási négyzetméterárat ugyanakkor nem elsősorban az építési költség befolyásolja – ez viszonylag szűk sávban mozog –, hanem a beruházás hatékonysága: például a kötelezően építendő mélygarázsok aránya, a különféle előírások, valamint a bruttó és nettó alapterület aránya, vagyis az eladható lakóterület és az összes megépített négyzetméter viszonya.
A költségszerkezet részei az úgynevezett „soft” költségek is – tervezés, műszaki ellenőrzés, lebonyolítás –, amelyek ideálisan az eladási ár 10 százalékán belül maradnak. Emellett változó, de jelentős tételt jelentenek a közműfejlesztési költségek, a településrendezési szerződésekből fakadó terhek és az egyedi, helyi előírások teljesítése. Összességében egy átlagos, megfizethető lakás esetében az építési költség jellemzően körülbelül 20 százalékos sávon belül mozog az eladási árhoz képest.
Budapesten az Otthon Start előtti időszakban az ingatlanfejlesztők számításai szerint az eladott lakások önköltsége négyzetméterenként megközelítőleg 1,2 millió forint volt. A megfizethető lakások létrehozásának kulcsa ezért nem egyetlen tényező csökkentése, hanem az egyes költségelemek – különösen a telekárak, a hatékonysági mutatók és a járulékos terhek – szisztematikus, elsősorban szabályozási eszközökkel történő lefaragása.
Telekárak és szabályozás: itt dől el a megfizethetőség
A költségek érdemi csökkentésének egyik legfontosabb terepe a telekpolitika és az állami–önkormányzati szerepvállalás. Fernezely Gergő, a FBIS vezető tervezője példaként Ausztriát említette, ahol az állam vagy az önkormányzat úgy értékesít telkeket, hogy a vásárlás feltétele meghatározott mennyiségű és minőségű lakás megépítése, és a pályázatokon az nyer, aki a legjobb társadalmi feltételeket vállalja. Magyarországon ezzel szemben az önkormányzati beavatkozás jellemzően kimerül abban, hogy nagyobb beépítést engednek cserébe infrastruktúra-fejlesztésekért. Hasonlóan szabályozott modell működik Hamburgban is, ahol egy bizonyos lakásszám felett az épülő lakások 10 százalékát önkormányzati célra kell megépíteni, amelyeket 15 évig a város ad bérbe, majd visszakerülnek a fejlesztőhöz.
A telekárak leszorításában Scheer Sándor szerint kulcsszerepe lenne a tudatos állami-önkormányzati együttműködésnek. Véleménye szerint a városokban jelentős mennyiségű passzív, például MÁV-tulajdonú terület található, amelyeket előkészítéssel, közművesítéssel és előtervezéssel alkalmassá lehetne tenni lakásépítésre, majd alacsony áron értékesíteni fejlesztőknek. Így lehetne meghatározni, hol épüljenek lakások, és milyen áron, milyen célcsoport számára – hangsúlyozta, hozzátéve, hogy jelenleg túl nagy szerep jut a piaci szereplőknek a városkép alakításában, miközben a kormány és az önkormányzatok együttműködése gyenge.
A telekárak társadalmi hatásaira Jelinek Csaba a „land value capture” (LVC) fogalmán keresztül hívja fel a figyelmet: szerinte a gyakran spekulatív vagy szabályozási döntések nyomán keletkező telekérték-növekmények nem feltétlenül igazságosak, ezért indokolt ezek egy részét közcélokra visszaforgatni. Példaként Spanyolország gyakorlatát említi, ahol a rendezési tervek nyomán keletkező értéknövekmény egy részét az önkormányzat elvonja, gyakran telek formájában, és ezt később fejlesztésekre használja.
Esztétika, mélygarázs, egyediség – és mennyiség
A megfizethetőség kérdésében Scheer Sándor az Otthon Start program hatását is kiemeli: az 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafon és a 70 százalékos aránykövetelmény rákényszerítette a fejlesztőket a hatékonyság újragondolására. Egyesek a nagy tömegű, magas épületek felé mozdulnak, mások – köztük az általa képviselt irány – inkább a mérsékelt épületmagasság, a mélygarázs elhagyása és a városi környezetbe illeszkedő, alternatív megoldások felé keresik az utat a költségek csökkentése érdekében.
A négyzetméterenkénti 1,5 millió forintos árplafon elsősorban a kivitelezési hatékonyságot erősíti. Wolf András, a Market Építő Zrt., műszaki vezérigazgató-helyettese szerint a korlát közös gondolkodásra kényszeríti a fejlesztőket és kivitelezőket: azt kell megtalálni, hogyan lehet egy lakást a lehető legalacsonyabb költséggel, gyorsan és szervezetten megépíteni. Ebben kulcsszerepe van az időnek, hiszen a gyors kivitelezés a finanszírozási és járulékos költségeket is csökkenti. A kisebb tömegű, mérsékelt magasságú épületek – például földszint plusz négy szintes házak – megfelelő előkészítéssel és párhuzamos tervezéssel akár 10–12 hónap alatt is megvalósíthatók, ami jelentős versenyelőnyt jelent.
Wolf András arról is beszélt, hogy a hatékonyság növelése természetes módon hozza magával az előregyártást és a modularitást, ami nemcsak gyorsabb építést, hanem jobb kivitelezési minőséget is eredményez. A minőségjavulás abból fakad, hogy az építési folyamat egyre kevésbé helyszíni, emberi hibáknak kitett munkára épül, hanem üzemekben, sztenderdizált elemekkel történik, BIM-alapú tervezéssel és pontos kivitelezési sorrenddel. Ugyanakkor a költséghatékonyság érdekében csökken a vevői változtatások lehetősége, mivel az áttervezés és módosítás a kivitelezés legdrágább elemei közé tartozik. A szerkezeti megoldásoknál egyre gyakrabban jelennek meg az előregyártott vasbeton és szendvicsszerkezetek, bár ezek gazdaságosságát erősen befolyásolja a szállítási távolság és a fenntarthatósági szempont.
A megfizethető lakások kapcsán Scheer Sándor kiemelte, hogy ezek szükségszerűen kompromisszumokkal járnak: nem elvárható a reprezentatív lépcsőház, a mélygarázs, vagy a magas esztétikai egyediség. Ugyanakkor fontosnak tartja a fenntarthatóságot és az alacsony fenntartási igényt, például tartós, előregyártott szendvicspanelek alkalmazásával. Rámutatott arra is, hogy míg Nyugat-Európában a magas munkabérek és az időjárási korlátok tették indokolttá az előregyártást, Magyarországon jelenleg ez még 10–20 százalékkal drágább a hagyományos szerkezeteknél, és az értékesítés tempója sem kényszerít ki gyorsabb építést.
Az előregyártás gazdaságosságát Fernezely elsősorban mennyiségi kérdésnek tartja: kis darabszámnál drágább, nagy sorozatnál viszont olcsóbb lehet, mint a helyszíni kivitelezés. A valódi kérdés szerinte az, hogy milyen léptékben épülnek egyszerre lakások, és hogy a technológiai minőségjavulás mennyire párosul élhető, elfogadható lakókörnyezettel. Megfizethető lakások esetén szerinte elkerülhetetlen az esztétikai és egyediségbeli elvárások mérséklése, a szakpolitikai és szakmai kihívás pedig az, hol húzható meg az a kompromisszum, amely még társadalmilag és városépítészetileg is vállalható.
Az előregyártás további következményeire is felhívta a figyelmet: minél előrébb tolódik a kivitelezés az iparosított, gyári megoldások irányába, annál drágábbá válik minden utólagos változtatás. Az előregyártás elsősorban a variálhatóságban jelent kompromisszumot, hiszen akár olyan megoldások is előfordulnak, hogy a fürdőszobák komplett egységként érkeznek a helyszínre, így a vevő még a burkolatot sem választhatja meg, nemhogy alaprajzi módosításokat kérjen. Ugyanakkor szerinte az sem jelent valódi költségcsökkentést, ha a lakás „félkész” állapotban kerülne átadásra, és a befejezést a vásárlóra bíznák: egy nagy, akár 100 lakásos épület esetében ez kivitelezési és használati szempontból is kaotikus helyzetet eredményezne.
Ezzel együtt azt is megjegyezte, hogy az előregyártás nem jelenti szükségszerűen az építészeti minőség teljes elvesztését. A technológia mellett is megvalósíthatók eltérő alaprajzok, sőt akár kreatívabb homlokzati megoldások is, még ha az egyes lakások utólagos, vevőspecifikus alakítása nem is lehetséges. Éppen ezért a fejlesztők már a tervezési szakaszban rákényszerülnek arra, hogy különböző méretű és elrendezésű lakásokat kínáljanak, amelyek előzetesen illeszkednek a feltételezett vevői igényekhez, nem pedig utólag alkalmazkodnak azokhoz.
A vevői befejezés korlátaira Wolf András jogi szempontból is rámutatott: a jelenlegi szabályozás szerint használatbavételi engedély csak akkor adható ki, ha minden lakás teljes körűen elkészült, beleértve a burkolatokat és a belső kialakítást is. Ez gyakorlatilag kizárja azt a modellt, amelyben a lakások szerkezetkészen vagy félkészen kerülnének átadásra. A négyzetméterár-plafon és az előregyártás tehát nemcsak műszaki és gazdasági, hanem szabályozási oldalról is erősen behatárolja, milyen kompromisszumok mentén valósítható meg a megfizethető lakásépítés.
A megfizethetőség nem technológiai, hanem döntési kérdés
A fejlesztők innovációs mozgástere a lakástervezésben korlátozott, különösen a megfizethető lakások szegmensében. Scheer Sándor úgy vélte, a lakások belső kialakításában kevés a kockázatvállalási lehetőség, mivel az alacsonyabb ár elérése szükségszerűen kompromisszumokat igényel, és nem hagy teret radikálisan eltérő megoldásoknak. A beruházói döntésekben elsődleges szempont a lokáció, amely már eleve meghatározza, hogy egy projekt megfizethető vagy inkább középkategóriás lakásokat céloz.
Az innováció lehetősége inkább a közösségi és külső terekben jelenik meg: a megérkezés élményében, a közös kertekben, udvarokban vagy tetőkertek kialakításában, ahol Magyarországon is egyre több pozitív példa látható. A legfontosabb üzenet ugyanakkor az, hogy a megfizethetőség tudatos kompromisszumokkal jár, ezért a megfizethető lakások esetében nem reális elvárás a középkategóriás lakások színvonala, hiszen a cél elsősorban az ár alacsonyan tartása a vásárlók számára.
