TLE-interjú – Az otthonteremtési intézkedések áttekintése, értékelése, esetleg korrekciója időről időre szükséges ahhoz, hogy megfelelő támogatási rendszer működhessen hosszú távon Magyarországon. Interjúnkban Banai Ádámot, a Magyar Nemzeti Bank monetáris politikáért és devizatartalék-kezelésért felelős ügyvezetőjét kérdeztük arról, hogyan értékeli az otthonteremtési támogatások eddigi működését, illetve hogy milyen kiigazításokra lehet szükség a jövőben.
Banai Ádám: Az elmúlt évek otthonteremtési intézkedései a családokat közel 1400 milliárd forintnyi lakáscélú forráshoz juttatták. Emellett – az MNB egy kérdőíves felmérése alapján – a babaváró hitelek 75 százaléka (2021. szeptemberig mintegy 1140 Mrd Ft) esetében a hitelcélok között volt lakáshoz kapcsolódó cél, míg 44 százalékát (2021. szeptemberig mintegy 670 Mrd Ft) kifejezetten lakás vásárlására is fordítják.
A leggyakrabban igénybe vett juttatás a CSOK, amelynek révén mintegy 200 ezer gyermeket nevelő család jutott támogatáshoz lakhatási céljaik megvalósítása kapcsán. A 2021-ben elindított programok közül az otthonfelújítási támogatás is nagyon népszerű, 2021. októberig mintegy 57 ezer támogatási kérelem érkezett be. Vagyis, ha a volumeneket és az elért családok számát tekintjük, akkor sikeresek az otthonteremtési- és családtámogatások.
Ígylakunk.hu: Milyen mutató alapján értékelhető leginkább a támogatások eredményessége? Ez alapján sikeresnek mondhatók-e a jelenlegi támogatások?
Banai Ádám: Az otthonteremtés támogatása számos területet érint, így a hatásai is komplexek. Önmagában az elért családok, illetve az elért gyermekek száma egy fontos mutató. A kétszázezres szám pedig mindenképpen sikernek tekinthető, ráadásul a lakást vásárló gyerekesek kétharmada igénybe is vette a CSOK-ot. Emellett látható, hogy segített a támogatás élénkíteni a lakáspiacot, hiszen az újlakásépítések száma a program kezdete után folyamatosan nőtt. A lakásállomány megújulása mellett ennek a reálgazdaságra nézve is kedvező mellékhatása van.
Az otthonteremtési- és családtámogatásoknak fontos demográfiai célja a gyermekvállalás ösztönzése, az erre gyakorolt hatását természetesen csak nagyon hosszú távon lehet jól felmérni. Mindenesetre bíztató, hogy a CSOK-ban résztvevők már több mint 100 ezer gyermek születését vállalták.
A programoknak olyan eredménye is van, hogy a széles körű ismertségük miatt több háztartást elérnek a hitelpiaci termékek a támogatásokkal együtt javítva ezzel Magyarországon a hitelpenetrációt, és összességében erősödhet a bizalom a pénzügyi közvetítőrendszer iránt.
Ígylakunk.hu: Melyik támogatás bizonyult a legnagyobb hatásúnak?
Banai Ádám: Nehéz ítéletet mondani, hogy pontosan melyik programnak volt a legnagyobb hatása eddig, összességében inkább együtt, egy csomagként lehet értékelni őket. Például az illeték- és új lakások esetén az áfamentesség csak a CSOK igénylésével együtt értelmezhetők. Fontos azt is látni, hogy a programok hatása számos különböző területen is érezhető. A CSOK eredményeként például Budapesten érdemben megváltozott az újonnan épülő lakások alapterület szerinti megoszlása, a lakásfejlesztők reagáltak a CSOK érkezésére, és a kínálat a program tulajdonságai miatt eltolódott a 60 négyzetméter feletti lakások felé.
Fontos a jövőre nézve, hogy az egyes programok úgy egészítsék ki egymást, hogy a lakáspiacon a kereslet és kínálat egyensúlyba kerüljön.
Ígylakunk.hu: Elérték-e az otthonteremtési támogatások azt a demográfiai, gazdasági stb. hatást, amelyet megcéloztak?
Banai Ádám: Az otthonteremtési intézkedések hatására, de ezen belül is elsősorban a kedvezményes lakásáfa 2016-os bevezetésének hatására jelentősen bővült a lakásépítések száma, és 2020-ra elérte a 28 ezer átadott új lakást. Ennek jelentős pozitív hatása van a gazdasági növekedésre, ugyanis számításaink szerint 10.000 addicionális új lakás felépítése mintegy 0,8-1,0 százalékkal emeli a GDP-t, és 25-30 ezer fővel a foglalkoztatottságot. Ez egy pozitív eredmény, a lakásépítések terén jelentősen elmozdultunk a mélypontról, hosszú távon ugyanakkor éves szinten 30-35 ezer új lakás megépítésére is szükség lenne, hogy a lakásállomány minőségét fent tudjuk tartani. Ezek alapján még további kínálati ösztönzőkre is szükség lehet.
A társadalmi reprodukció biztosításához évi 110 ezer újszülöttre lenne szükség hazánkban, vagyis a CSOK-hoz kapcsolódóan vállalt több mint 100 ezer gyermek egy jelentős lépés. Az otthonteremtés azonban csak egyik része a családtámogatási rendszernek. A magyar családtámogatási rendszer a világon az egyik legkiterjedtebb és legbőkezűbb, amit bizonyít az is, hogy az OECD országok közül Magyarország fordít a második legtöbbet családtámogatásokra.
Ígylakunk.hu: Lehetnek-e negatív mellékhatásai a támogatási programoknak?
Banai Ádám: Itt is igaz, hogy a programokat összességében együtt érdemes vizsgálni. Azt láthatjuk, hogy az intézkedések döntő többsége a lakáspiaci keresletet élénkíti, miközben kínálati ösztönzőből kevesebb van. Ezek együttes hatásaként egyensúlytalanság alakulhat ki a lakáspiacon, ugyanis a kereslet ösztönzése a kínálat megfelelő ütemű és mértékű alkalmazkodásának hiányában drágulást okoz a piacon, melyet tapasztalhatunk is napjainkban. Az MNB-ben az ún. lakásvásárlás elérhetőségére vonatkozó indexünkkel (Housing Affordability Index, HAI) mérjük, hogy a támogatások tükrében is mennyiben lehetséges hitel segítségével lakástulajdonhoz jutni. Látszik, hogy a több gyermeket vállaló, és új lakásba költöző családoknak az egyes támogatások hatására, mint a CSOK bővítése vagy a Babaváró kölcsön, a program indulásával jelentősen javult az elérhetőség. Vagyis a támogatások nélkül nehezebben, vagy egyáltalán nem tudtak volna lakást venni. Ugyanakkor, részben a megfelelő kínálat hiánya miatt is, idővel ezek a támogatások a lakásárak folyamatos emelkedésével ”kiárazódtak”. Becslésünk alapján az otthonteremtési támogatások 2018 és 2021 között Budapesten 9, vidéken 10 százalékkal magasabb lakásárakat eredményeztek.
Ígylakunk.hu: Miért volt szükséges, hogy az MNB önállóan hozzon létre támogatási elemeket (zöld hitel, első lakást vásárlók kedvezménye)?
Banai Ádám: Az MNB Európában elsőként kapott környezeti fenntarthatósági mandátumot, így már dedikáltan is megjelenik a jegybanki célok között a környezeti fenntarthatósággal kapcsolatos kormányzati politika támogatása. Az EBRD tanulmánya szerint Magyarországon a végső energiafogyasztás harmadáért a lakóingatlanok felelnek. A KSH 2015-ös lakásfelmérése szerint az állomány 85 százaléka 1990 előtt épült (30 évnél öregebb), míg 29 százaléka 1960 előtt (60 évnél öregebb). Az épületek energetikai hatékonyságát pedig jól tükrözi, hogy a 2016 óta kiadott energetikai tanúsítványok csupán 23,8 százaléka kapott CC vagyis korszerű vagy annál jobb besorolást. A lakásállomány korszerűsítése ezért nélkülözhetetlen. A hazai lakáshiteleknél a bankok zöld szempontokat nem veszik figyelembe a lakáshitelek árazásakor. Pedig a társadalmi szempontok mellett fontos, hogy ezen lakások kereslete is igen magas, vagyis kockázati oldalról is indokolható lenne a kedvezményes hitel. Az MNB ezekre a hiányosságokra reagált az NHP Zöld Otthon Program elindításával az új mandátumának keretén belül, amivel a környezeti fenntarthatóság új szempontként jelenik meg a lakáshitelpiacon.
Ígylakunk.hu: Hallani olyan véleményeket, hogy a mostani támogatások kevésbé segítik a rászorulókat, inkább a tehetősebbeket, köztük pl. a befektetőket. Mi a véleménye, kiket kell az otthonteremtési programoknak támogatniuk? Kell-e ezeknek a programoknak szociális jellegű segítséget adni az ún. lakhatási krízis enyhítésére vagy elsősorban más célokat kell szolgálniuk? Milyen területeken viszi előbbre ez a programcsomag a családokat, illetve Magyarországot?
Banai Ádám: Fontos látni, hogy a lakáshitelezésben felülreprezentáltak a magasabb jövedelmi decilisekben elhelyezkedő háztartások: például a 2021 második negyedévében kibocsátott lakáshitelek adósainak 47 százaléka tartozott a legfelső jövedelmi tizedbe, a medián alatti jövedelműek aránya pedig mindössze 14 százalék volt. A babaváró hitelekhez való hozzáférés ennél lényegesen kedvezőbb eloszlást mutat a jövedelmi kategóriák szerint. E termék esetében 20 százalék a legfelső decilis aránya, a medián alatti jövedelműeké közel 40 százalék. Márpedig a babaváró hitel is döntően lakáscélt szolgál. Azt ugyancsak ki kell emelni, hogy a jelenlegi programok a befektetőknek nem nyújtanak kedvezményeket, ugyanis minden otthonteremtési programban követelmény a megvásárolt ingatlanban életvitelszerű ott lakás. Összességében azokat a családokat fontos támogatni, akik az első otthonteremtésük előtt állnak. Ugyanakkor a lakhatási lehetőségek diverzifikációjával, a piaci bérlakásszektor fejlesztése útján például a még családalapítás előtt álló, de otthonról elköltözni vágyó fiatalokat is lehetne segíteni. A bérlakásszektor fejlesztése az első önálló otthon megteremtésével elősegíthetné a korábbi családalapítást a fiatalok körében. A bérlakások építésével a kínálatot is bővíteni lehetne pozitív hatást gyakorolva a növekedésre is, illetve simítva a lakásépítési ciklusokat.
Ígylakunk.hu: Szükségesnek tartanának-e olyan állami bérlakásépítést, ahol a gyermek születések függvényében a család megveheti az adott lakást, vagy éppen nagyobbra cserélheti?
Banai Ádám: A bérlakáspiac összességében hiányzik Magyarországon. Először is a bérlő és a bérbeadó közti jogviszony tisztázására lenne szükség, ami többek között alapot teremthetne intézményi szereplők bérlakáspiac kínálati oldalán való megjelenésének. A régiós országokban több helyen is meghatározó a piaci alapú bérlakásszektor. Csehországban is egyre nagyobb az állomány, de Lengyelországban is jelentős állománybővülés várható. Fontos lenne, ha piaci alapon tudna fejlődni a bérlakásszektor, nem feltétlenül kell az állam közvetlen belépése az építői oldalon. Az állam ugyanakkor támogathatná a lakásbérlést is.
Ígylakunk.hu: Mi lehet az otthonteremtési programok jövője? Lehetnek még újabb elemek vagy bővítések?
Banai Ádám: 2022-ben a preferált kistelepülések támogatása, a „falusi” CSOK, és a Babaváró támogatás is kifut, az ezekhez kapcsolódó döntések ugyanakkor kormányzati kompetenciába tartoznak. Látva a programok hatását nagyon fontos, hogy a kínálat megfelelő hosszú távú ösztönzést kapjon.
Ígylakunk.hu: Mi a véleménye a TLE azon javaslatáról, hogy az otthonfelújítási támogatást, illetve az új lakások áfakedvezményét hosszabbítsák meg a nagyobb kiszámíthatóság, a ciklikusság mérséklés érdekében?
Banai Ádám: A gazdaságpolitikai döntések esetén fontos a kiszámíthatóság. A lakáspiacon ez különösen igaz, hiszen a projektek időtartalma 2-3 év. A szabályozói környezet gyakori változása volatilissé teszi a piacot, és megnehezíti a szereplők hosszú távú stratégiai tervezését. Ez a közelmúlt tapasztalata is, ami megmutatkozik a lakásépítési kapacitások bővítésének elmaradásában. A nagyobb kiszámíthatóság természetesen a kapcsolódó iparágakban (pl. alapanyagipar) is növelné a fejlesztési kedvet. A kereslet és a kínálat egyensúlya elengedhetetlen a programok összeállításakor, így például egy hosszú távra rögzített kedvezményes lakásáfa jelentősen tudná javítani a lakáskínálatot.
Ígylakunk.hu: Szükségesnek tartanák-e, hogy a lakásépítések, lakásfelújítások éves számát kiszámíthatóvá, tervezhetőbbé tegye a családok, illetve a gazdaság szereplői számára egy hosszú távú, 10-15 évre szóló program meghirdetésével?
Banai Ádám: A kiszámíthatóság és a tervezhetőség minden szereplőnek kulcs ezen a területen is. A kiszámítható szabályozói környezet, illetve támogatási rendszer segítségével elérhető, hogy csökkenjen a mostani ciklikusság a lakásépítésben.
Ígylakunk.hu: Gondolkodik-e az MNB éves lakásépítési minimum szám meghirdetéséről, illetve lakásépítési, lakásfelújítási célszámok meghatározásáról?
Banai Ádám: Az MNB közvetetten, a pénzügyi rendszeren keresztül tud hatni a piacra. Azt azonban elemzéseinkben többször bemutattuk, hogy a lakásállomány éves megújulási rátája historikusan és régiós összehasonlításban is alacsony. Magyarországon a mostani ciklus 2020-as csúcsévében is a felépült 28 ezer új lakás az állomány mindössze 0,63 százalékát tette ki, amíg például Lengyelországban 1,50, Ausztriában (2019-es adat alapján) 1,62, Szlovákiában pedig 1,04 százalék volt a megújulási arány, de Magyarországon is megközelítette a mutató az egy százalékot a 2000-es évek közepén. Mindezek tükrében jó lenne, ha magasabb szintre tudna emelkedni a lakásépítések száma, legalább egy 30-35 ezres szintre. A lakásépítések mellett a felújítások terén is fontos lenne az előrelépés, így lehetne csak fenntartani összességében az állomány minőségét.
Ígylakunk.hu: Milyen eszközökkel lehetne növelni a lakásépítések, lakásfelújítások, illetve összességében az építőipar hosszú távú kiszámíthatóságát?
Banai Ádám: A kedvezményes lakásáfa jó iránynak tekinthető, de fontos lenne a hosszú távon kiszámítható kedvezmény. Az otthonfelújítási támogatás is jó kezdeményezés, a program keretében benyújtott támogatások fele energiahatékonyság javítását célozza. A programból ugyanakkor jelenleg kiszorulnak a társasházak, ugyanis a felújítási támogatást családok igényelhetik, amit csak egyedi házakra, vagy lakások esetén csak a négy falon belüli felújításra lehet fordítani. A támogatás jelenleg is nagyon népszerű, és bár sokan használják energetikai korszerűsítésre, ez nincsen a kritériumok között. A jövőre nézve jó irány lehet, ha az energetikai javulás feltétele lenne egy ilyen támogatási programnak.
