TLE-interjú – A lakáspiaci intézkedések központi szerepet kapnak a 2025-ös évre vonatkozó gazdaságpolitikában, a lakossági források, az új támogatási formák és a lakásépítési programok mind jelentős hatást gyakorolhatnak a piacra. Az élénkülő kereslet azonban növeli a lakásárakat, ami részben kioltja a támogatások az otthonteremtés lehetőségét javító hatását. Mennyiben segíthetik az új intézkedések a lakhatási kihívások enyhítését? Erről kérdeztük Banai Ádámot, a Magyar Nemzeti Bank ügyvezető igazgatóját.
ígylakunk.hu: Hónapokon belül jelentős források érkezhetnek a lakáspiacra: lejáró állampapírokból felszabaduló források, nyugdíjmegtakarításokból, valamennyi a SZÉP kártyákról is (ez utóbbi nyilván minimális az előbbiekhez képest). Mekkora pénz áramolhat így a lakáspiacra?
Banai Ádám: 2025-ben mintegy 1300 milliárd forint hozam jelentkezik a háztartásoknál az egyes Prémium Magyar Állampapír (PMÁP) sorozatok után, és csaknem 1800 milliárd forint értékű lakossági állampapír jár le. Ezek a kifizetések az év első öt hónapjára koncentrálódnak. Kérdés egyelőre, hogy ezeknek a forrásoknak mekkora része jelenhet meg a lakáspiacon, nyilván többféle megtakarítási forma is versenyezni fog a lakosság pénzéért. Egy 2024. szeptemberi felmérésünk alapján 19 százalék nyilatkozott úgy, hogy az állampapírok által fizetett kamatokat nagyobb összegű kiadásaihoz fogja felhasználni, ami magába foglalhatja a lakásvásárlást, de a felújítást is.
A lakosság emellett csaknem 7 ezer milliárd forintot kitevő PMÁP-állománnyal rendelkezik, és ezen állomány háromnegyedének az év első három hónapjában van kamatfordulója. Felmérésünk alapján azonban ennek az állománynak csak csekély részét tervezik visszaváltani a megtakarítók.
Az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások 2025-ben lehetséges adómentes lakáscélú felhasználása révén is akár több százmilliárd forint áramolhat a lakáspiacra. A teljes pénztári állomány 2100 Mrd Ft, a kormány 300 Mrd Ft megmozdulását várja, ezen összegek azonban – a pénztártagok vagyoni- és koreloszlásából fakadóan – elsősorban felújítási célokat, hiteltörlesztést vagy a megtakarítók gyermekeinek lakhatási céljait szolgálhatják.
A SZÉP-kártyán lévő összegek 50%-a lakásfelújítási célokra is fordítható lesz, ettől nem várható jelentős hatás, tekintve, hogy a kártyákra kedvezményes adózással utalható maximális összeg évi 450.000 forint.
ígylakunk.hu: Hogyan fog ez segíteni lakásvásárlóknak a bejelentett 5 százalékos lakáshitel?
Banai Ádám: A bankok az elmúlt egy évben tartósan 1 százalék alatti felár mellett nyújtották a piaci alapú lakáshiteleket, ugyanis alkalmazkodtak a korábbi önkéntes THM-plafon szintjéhez, valamint az erősödő banki verseny is megjelent az árazásban. Azonban, ha a kamatbevételek hosszabb távon nem fedezik a hitelezés kockázati, valamint a bank működési költségeit, az stabilitási kockázatot jelenthet a bankszektorra nézve. 2025 elején várhatóan 6,7 százalék körül lesz a 10 éves BIRS. A Bankszövetség által bejelentett termék nem véletlen, hogy egy szűkebb célcsoportra lő, és a kedvező kamat idejét is korlátozza 5 évben. A célcsoport szempontjából üdvözlendő, hogy az első, ráadásul zöld ingatlanjukat vásárlók lesznek megszólítva, ami egybevág az MNB elmúlt időszakban tett szabályozói lépéseinek célzásával is.
ígylakunk.hu: Félő, hogy a jelentős kereslet oldali forrásnövekedés gyorsuló ütemben növelheti a lakásárakat, amelyek már ebben az évben is tempósan emelkednek. Ön szerint mekkora lehet az árnövekedés, mit bír el a piac? Mennyiben ronthatja ez a lakások elérhetőségét a családok számára? Látják esetleg annak a veszélyét, hogy ismét túlfűtötté válik a lakáspiac?
Banai Ádám: 2024 második negyedévében az MNB lakásárindexe szerint országosan 9 százalékot meghaladó volt az éves lakásár-dinamika, a harmadik negyedévben előzetes számításaink szerint pedig ez már közel 13 százalékra gyorsulhatott. A már most is élénkülő piacon a hirtelen keresletbővülés érdemben 10 százalék felett tarthatja az éves lakásár-dinamikát 2025-ben is. Ez jó eséllyel magasabb lesz a jövedelmek növekedési üteménél, ezért a lakásár-emelkedés részben kiolthatja a lakosság számára a lakásvásárlásra fordítható támogatások elérhetőségjavító hatását.
A lakások fundamentumokhoz viszonyított túlértékeltsége enyhült az elmúlt évben, ez részben köszönhető az alacsonyabb piaci lakáshitelkamatoknak, illetve a szűkülő új kínálat is indokolja a magasabb lakásárakat. Ugyanakkor a túlértékeltség szintjét így is 11 százalékra becsüljük, ezért továbbra is szorosan követjük a piac alakulását. A bérleti díjaknál például azt látjuk jelenleg, hogy ezek már nem tudnak a lakásárakkal azonos ütemben emelkedni, vagyis a bérbeadási hozamok mérséklődni kezdtek – ez a jelenség valamelyest visszafoghatja a befektetési kereslet bővülését.
ígylakunk.hu: A nemzetgazdasági miniszter bejelentése szerint 20-30 milliárd forint érkezhet egy tőkeprogramból bérlakás- és kollégiumépítésre. Mi lehet a hátterében ennek a bejelentésnek, mi lesz ez a program?
Banai Ádám: A Kormány korábban is allokált már forrásokat a Baross Gábor Tőkeprogram keretein belül ingatlanalapoknak. A mostani bejelentés alapján ugyanakkor egy célzottabb intézkedés körvonalazódik, ahol a forrásokat új lakások építése mellett bérlakásépítésre és kollégiumépítésre lehet fordítani. A részletekből egyelőre kevés ismert, de egy ilyen irányú forrásnyújtás mindenképpen ösztönző lehet az ingatlanszektor részére, hogy a fiatalok, pályakezdők élethelyzetéhez jól illeszkedő lakhatási formák kínálata bővüljön enyhítve ezzel például a piaci albérletárakon a nyomást.
Ezen formákat az MNB is sokszor javasolta már jelentéseiben, elemzéseiben, sőt NHP-ból már épült is bérlakás, úgyhogy örömteli, hogy a kormányzat is elindul ebbe az irányba. Becsléseink alapján 20–30 milliárd forintnyi összegből mintegy 380–580 lakás építhető fel. Az építhető lakásszám tőkeáttétel alkalmazása esetén még magasabb lehet, 25 százalékos tőkeáttétel (finanszírozási arány) mellett egyharmadával több lakás építhető, 50 százalékos tőkeáttétellel pedig az említett becsült lakásszámok duplája. Külső finanszírozás igénybevételét a létrejövő bérlakások és kollégiumok jövedelemtermelő képességére lehet alapozni. Nehezíti ugyanakkor a helyzetet, hogy Magyarországon gyerekcipőben jár a bérlakásfejlesztés, épp ezért finanszírozási tapasztalat sincsen ezen a téren. Ez óvatosságra inti a bankokat az ilyen projektek terén.
ígylakunk.hu: Szükség van Önök szerint állami, önkormányzati bérlakásépítésre, milyen konstrukciót tartanának jónak? Milyen szabályozásra lenne szükség a hosszú távú lakáskiadásban ahhoz, hogy az alacsonyabb jövedelműek számára megfizethetőbb legyen a bérlakás, és ezzel egyidejűleg a lakáskiadók is biztonságban érezhessék magukat? Bele kell-e nyúlnia az államnak az albérletárakba?
Banai Ádám: Fontos leszögezni már az elején, hogy a bérlakásszektor Magyarországon rendkívül alulszabályozott, ennek megfelelően professzionális befektetők által kezelt hosszú távra kiadott bérlakás portfóliók nem is alakultak ki. Az alulszabályozottságnak több következménye is van. Egyrészt a bérbeadók jellemzően magánszemélyek, akik sok esetben csak rövid távra adják ki ingatlanukat hozzájárulva ahhoz, hogy a bérlés nem tud tényleges alternatívája lenni a tulajdonlásnak.
Másrészt a bérlő és bérbeadó közötti jogviszony, az egyes felek jogai és kötelezettségei, valamint az esetleges vitarendezés feltételei sem tiszták, ami bizonytalanságot szül és befektetőket tántorít el a bérlakásfejlesztéstől, de ugyan úgy fontos lenne az albérletpiac fehérítése is. A piaci alapú bérlakásszektor fejlesztésére mindenképp szükség lenne elsősorban szabályozási oldalról. Az albérletárak szabályozása viszont kényes kérdés, befektetőket tántoríthat el a túl nagy szigor, ami a piac fejlődését megakadályozhatja. A szerződések például éves transzparens indexálása ugyanakkor jó gyakorlat lehet, és a bérlő, illetve a bérbeadó számára is biztonságot jelent.
ígylakunk.hu: A kormány akciótervében szerepel egy fiataloknak szóló lakásprogram. Az Önök véleménye szerint, milyen program lenne megfelelő a fiatalok lakáshoz jutásának a segítésére?
Banai Ádám: Üdvözlendő, hogy a Kormány 21 pontos akciótervében a lakhatással kapcsolatos pontok között már a bérlés mint alternatív lakhatási forma támogatása is megjelenik a saját tulajdonlás támogatása mellett. Az MNB korábban közzétett 144 pontos javaslatcsomagjában egyrészről a lakáskínálat növekedését szorgalmaztuk, másrészt az albérletpiac szabályozásának rendbetétele mellett fiataloknak és állami alkalmazottaknak szóló bérlakásprogramot is javasoltunk, aminek a keretében lakbértámogatással új piaci alapon fejlesztett bérlakások építése játszhatna nagy szerepet.
ígylakunk.hu: A rövidtávú lakáskiadás bejelentett korlátozásaival, szabályozásával javulhat a lakások megfizethetősége, elérhetősége Budapesten? Milyen hatással lehet ez az intézkedés a befektetői lakásvásárlásokra, illetve a családok lakáshoz jutására?
Banai Ádám: A Kormány az Új Gazdaságpolitikai Akcióterv keretében Budapesten 2025-től egy kétéves moratóriumot vezet be az új Airbnb-engedélyek kiadására, és a magánszálláshelyek után fizetendő éves átalányadó 38 400 forintról 150 ezer forintra emelkedik. Ezen szigorítások hatására átmenetileg csökkenhet a befektetési kereslet a fővárosban. A VI. kerületet érintő, rövid távú lakáskiadást tiltó szabályozás hatására viszont az ilyen módon kiadott lakások egy része átterelődhet a hosszú távú bérleti piacra, jó minőségű ingatlanokkal bővítve ezzel az albérleti kínálatot, és mérsékelve az albérletárak helyi dinamikáját. Ez azonban a főváros szintjén nem jelent érdemi változást. A rövid távra kiadott lakások koncentráltan, jellemzően a belvárosi kerületekben (V., VI., VII., VIII.) helyezkednek el, ahol a helyi lakásállomány nagyjából 10 százalékát teszik ki, így itt érvényesülhetnek leginkább a szigorítások hatásai.
ígylakunk.hu: Mi a véleményük, a kormányzat akciótervének lakhatási célú intézkedései – amennyiben megvalósulnak – tudják érdemben csökkenteni a lakhatási problémákat, elegendőek ahhoz vagy szükség lenne további, vagy más beavatkozásokra?
Banai Ádám: A Kormány 21 pontos akciótervének lakhatással kapcsolatos elemei között kétségtelenül találhatóak olyanok, amelyek csökkentik a lakhatási problémákat. Ilyen például a már korábban is említett kollégiumépítések ösztönzése, de említhetjük a szigorításokat is a rövid távú lakáskiadás kapcsán, ami enyhítheti a befektetési keresletet. Több olyan intézkedés is van ezek mellett, ami látszólag segít a lakásvásárlóknak, lakástulajdonosoknak.
A lakáspiacon ugyanakkor már jelenleg is van egy piaci alapon végbement élénkülés és lakásár-emelkedés, ami 2025-ben ráadásul fokozódhat is a PMÁP kamatfizetések, lejáratok és a kamatozás várható csökkenése miatti esetleges visszaváltások nyomán felszabaduló lakossági megtakarítások miatt. Erre jöhet rá még az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások átmeneti lakáscélú felhasználhatósága, a SZÉP kártya összegek felújítási célú felhasználhatósága, a Vidéki Otthonfelújítási Program és az 5 százalékos önkéntes THM plafon elvárásának lakáspiaci keresletet és lakásárakat növelő hatása.
A kereslet-kínálati egyensúlytalanságot – visszautalva a korábbiakra – több oldalról is lehetne enyhíteni, kezdve a bérlakáspiac fejlesztésével. Összességében a keresleti nyomás enyhítése mellett a kedvezményes lakásáfa tartós rögzítése is kívána
