Az élhető város nem pusztán építészeti vagy ingatlanpiaci kérdés: a lakhatás megfizethetősége, a szolgáltatások minősége, a zöldfelületek, a közlekedés és a városi szereplők együttműködése egyaránt meghatározza. A Portfolio Property Investment Forum 2026 konferencián rendezett kerekasztal-beszélgetés résztvevői abban is egyetértettek, hogy a hosszú távú városi vízió, a kiszámítható szabályozás és a köz- és magánszféra korai együttműködése nélkül nehéz jó és gazdaságilag is fenntartható városfejlesztéseket létrehozni.
A Kortárs Építészeti Központ (KÉK) által szervezett beszélgetést Balázs Bálint urbanista-építészmérnök, a KÉK és az ELTE Ember–Környezet Tranzakció Intézetének munkatársa vezette. A résztvevők a gazdasági, társadalmi és környezeti fenntarthatóság szempontjából keresték a választ arra, mitől válhat egy település valóban élhetővé, és ebben milyen feladat jut az államnak, az önkormányzatoknak, az ingatlanfejlesztőknek és a helyi közösségeknek.
Miért költöznek ki az emberek a nagyvárosokból?
Boros Tamás, az Egyensúly Intézet igazgatója szerint Magyarország egyik fontos sajátossága, hogy – számos más európai országgal szemben – a nagyvárosok, mindenekelőtt Budapest nem tudják megfelelően megtartani lakosságukat. Mint mondta, miközben az uniós országok jelentős részében a fővárosok és a regionális nagyvárosok növekednek, Magyarországon erős a kiköltözés.
Ennek egyik oka szerinte a lakhatás ára, de ez önmagában nem magyarázza a folyamatot, hiszen a nagyvárosi ingatlanok máshol is drágák. A másik meghatározó probléma a városi környezet minősége.
„Ha már valami drágább, akkor kapjon jobb minőséget” – fogalmazott Boros Tamás. Szerinte Budapesten sokan nem érzik úgy, hogy a magas ingatlanárakért cserébe megfelelő minőségű, rendezett, tiszta, zöld környezetet és szolgáltatásokat kapnak. Különösen a gyermekes családok számára lehet fontos a jó minőségű közterület és a megfelelő zöld infrastruktúra.
A kérdésnek gazdaságpolitikai jelentősége is van. Boros szerint a nagyvárosok adják a gazdasági teljesítmény és a magas hozzáadott érték jelentős részét, ezért vonzerejük elvesztése nem egyszerűen urbanisztikai, hanem gazdasági probléma is.
Az élhetőség a fejlesztő számára gazdasági érték
Gyertyánfy Miklós MRICS, a Gránit Pólus vezérigazgatója fejlesztői oldalról közelített a kérdéshez. Arra hívta fel a figyelmet, hogy egy ingatlanfejlesztő önmagában csak korlátozottan tudja meghatározni egy egész városrész minőségét: a saját beruházása mellett a környező közterek, infrastruktúra és szolgáltatások is meghatározóak.
Ugyanakkor az élhetőség szerinte nagyon is mérhető gazdasági értéket jelent. „Egy élhető környezet, egy élhető ingatlanfejlesztés tartósan jobban bérbeadható, jobban eladható, jobban ellenáll a válságoknak, magasabb árat jelent” – mondta.
A fejlesztői érdek és a közérdek ezért nem szükségszerűen áll egymással szemben. A probléma inkább az, hogyan lehet olyan keretet kialakítani, amelyben a fejlesztő előre tudja, milyen közösségi célokhoz, infrastruktúrához vagy közterületi fejlesztésekhez kell kapcsolódnia. Gyertyánfy szerint ugyanis „a bizonytalanság a legdrágább”: ha nincs világos és kiszámítható keretrendszer, a fejlesztő inkább a saját telkén belül próbálja megoldani a problémákat, ami városi léptékben nem feltétlenül vezet optimális eredményhez.
Nemcsak a nagyvárosok élhetőségéről kell beszélni
Szemerey Samu építészeti és magasépítési beruházásokért felelős államtitkár, országos főépítész tágabb értelmezést javasolt. Szerinte az élhetőséget nem lehet kizárólag a nagyvárosi középosztály szolgáltatási és környezeti igényeire leszűkíteni: ugyanolyan fontos kérdés, milyen életfeltételeket kínálnak a kisebb városok és a falvak.
A településválasztást emellett nem kizárólag racionális gazdasági tényezők határozzák meg. Magyarországon erős kulturális minta kapcsolódik a kertvárosi, családi házas életformához, miközben ennek közlekedési, infrastruktúra- és fenntartási költségei jelentősek lehetnek.
Szemerey szerint ezért a szabályozás feladata olyan városiasodási folyamat támogatása, amely különböző településtípusokon is megfelelő szolgáltatásokat és életminőséget biztosít. Ebben az ingatlanfejlesztők felelősségét sem célszerű feltétlenül a telekhatárig értelmezni: olyan együttműködési modellre van szükség, amelyben a beruházó az állammal, a településsel és a helyi közösségekkel együtt úgy tud gazdaságilag sikeres projektet létrehozni, hogy az közhasznot is termel.
A masterplan már a beruházás elején összehozhatná a szereplőket
A beszélgetés egyik központi témája a masterplan (mesterterv) volt. Szemerey Samu szerint ez nem egyszerűen településterv vagy beépítési terv lenne, hanem rugalmas, a projekt méretéhez és adottságaihoz igazodó dokumentum, amelynek segítségével a beruházásban érintett szereplők már a tervezés kezdetén megállapodhatnának arról, mit szeretnének közösen megvalósítani, és kinek milyen feladata van.
A jó masterplan nemcsak az épületek elhelyezéséről és a beépítésről szólna, hanem az üzleti modellről, az infrastruktúráról, a közösségi igényekről és a szereplők kötelezettségeiről is. Így olyan konfliktusok is korábban kezelhetők lennének, amelyek ma sokszor csak az engedélyezési vagy tervtanácsi szakaszban válnak láthatóvá.
Szemerey szerint ezért egy kötelező, ugyanakkor rugalmas és projektre szabható masterplanrendszer kialakítása lehet indokolt.
Gyertyánfy Miklós ezt fejlesztői oldalról is támogathatónak tartotta, de szerinte fontos lenne megfordítani a ma gyakran alkalmazott sorrendet. Előbb hosszú távú városi és infrastruktúra-fejlesztési elképzelésekre lenne szükség, ehhez igazodhatna a masterplan és a szabályozás, majd ezekhez a konkrét ingatlanfejlesztések.
Egy tíz-tizenöt éves beruházásnál azonban kulcskérdés, hogy a megállapodások politikai ciklusokon át is hitelesek és kiszámíthatók maradjanak.
A településeknek saját jövőképre van szükségük
Boros Tamás szerint alapvető probléma, ha az állam vagy az önkormányzat csak reagál az elé kerülő fejlesztési kezdeményezésekre. Ehelyett a városvezetésnek magának is világos képpel kellene rendelkeznie arról, hogyan képzeli el a települést tíz-húsz év múlva.
Ez a befektetőknek is kedvezne, hiszen kiszámíthatóvá tenné, merre tart a város és milyen fejlesztéseket támogat. A közszféra pedig nem egyszerűen az egyes piaci projektekre reagálna, hanem a saját stratégiai céljaihoz kereshetne magántőkét és fejlesztői partnereket.
Nemzetközi példaként London, Bécs, lengyel városok, Brno és Pozsony is előkerült. A résztvevők szerint ezek eltérő léptékben ugyan, de azt mutatják, hogy a köz- és magánszféra együttműködése akkor lehet eredményes, ha a szereplők már korán egyeztetnek, és a közösségi beruházások, valamint a magánfejlesztések időzítése is összehangolható.
Gyertyánfy egy lengyel példával arra is figyelmeztetett: önmagában egy nagy közberuházás még nem garantálja, hogy megjelennek a környéken a magánbefektetők. Ehhez már a tervezés időszakában szükség van párbeszédre és kölcsönös elköteleződésre.
Együttműködési kultúra nélkül nehéz élhető várost építeni
A beszélgetés végén hangsúlyosan jelent meg az intézményi és együttműködési probléma. Boros Tamás szerint Magyarországon sokszor nemcsak pénz vagy szabályozás hiányzik, hanem a különböző szereplők – állam, önkormányzat, kerületek, vállalatok és civil szervezetek – közötti párbeszéd és bizalom kultúrája.
Budapesten ezt tovább nehezíti a sokszereplős intézményrendszer. Már egy közterület fenntartásában is több különböző intézmény és tulajdonos lehet érintett, egy nagy városfejlesztésnél pedig ennél lényegesen bonyolultabb az érdek- és felelősségi rendszer.
Boros szerint ezért olyan fórumokra és platformokra lenne szükség, amelyek lehetővé teszik a szereplők érdekeinek megismerését és a tartós együttműködést, miközben érdemes azt is megvizsgálni, egyszerűsíthető-e maga a döntéshozatali rendszer.
Gyertyánfy Miklós zárógondolatként két feltételt emelt ki: minden nagyobb fejlesztési folyamatnak legyen egyértelmű gazdája, és tartozzanak hozzá konkrét határidők. A piaci szereplők ugyanis csak olyan jövőbeli fejlesztésekhez tudnak érdemben igazodni és hozzájárulni, amelyek mögött konkrét döntések, felelősségek és ütemezés állnak.
A kerekasztal egyik legfontosabb közös tanulsága így az volt, hogy az élhető várost nem egy-egy beruházás hozza létre. Hosszú távú települési vízió, kiszámítható szabályozás, összehangolt infrastruktúra-fejlesztés, valamint az állami, önkormányzati, piaci és civil szereplők tartós együttműködése szükséges ahhoz, hogy a fejlesztések egyszerre teremtsenek gazdasági értéket és jobb városi életminőséget.
