Ígylakunk-interjú – Az ingatlanpiaci szereplők szerint a következő időszak egyik kulcskérdése az lesz, hogy a kormányzat mennyire tud stabil, kiszámítható, legalább húszéves távlatban is értelmezhető kereteket teremteni a lakásépítéseknek és az ingatlanfejlesztéseknek. Kiss Gábor, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) alelnöke, a Metrodom Cégcsoport stratégiai igazgatója úgy látja, az IFK szerepe több területen felértékelődhet, különösen a bérlakás- és kollégium-fejlesztések, valamint az értékesítési célú lakások megfizethetősége kapcsán.
Ígylakunk: Az IFK-ban most tisztújítás volt: Székely Ádám, az ipariingatlan-fejlesztő Innovinia tulajdonos-ügyvezetője az új elnök, te pedig alenökként továbbra is a lakómunkacsoport vezetője maradtál. Hogyan indultok neki a választások utáni időszaknak, és mit jelenthet az, hogy felértékelődhet az IFK szerepe?
Kiss Gábor: Az IFK-nak eddig is növekvő szerepe volt abban, hogy szakmai egyesületként tudja a gazdaságpolitikai munkát támogatni. Ha van egy jogszabálytervezet, akkor azt tudjuk véleményezni, és visszajelzést tudunk adni arról, hogy a piacon mi működik jól, mire van ténylegesen szükség, és mi az, amit esetleg másképp kellene szabályozni. Így a jogszabály már a társadalmi egyeztetés során olyan formát kaphat, hogy később ne kelljen átalakítani vagy finomhangolni.
Ennek van egy magasabb szintje, amikor már a jogszabályalkotási folyamatba is be tudunk kapcsolódni, és előzetesen kikérik a szakmai véleményeket, inputokat. Ennél is jobb, amikor a jogszabálytervezet kialakításában partnerként lehet részt venni. És van még egy további fokozat is: amikor mi magunk alkotunk programpontokat, teszünk javaslatokat, ezeket be tudjuk mutatni, meg tudjuk vitatni a szabályozóval, és ezek alapján akár jogalkotási folyamat is elindulhat.
Nyilván nem csak a mi véleményünk az egyedüli vagy mérvadó, hiszen sok más társadalmi, szakmai és civil szempont is becsatornázódik. De az IFK-nak ma már vannak olyan programjavaslatai, amelyek az ingatlanpiac egészére, azon belül külön-külön szegmensekre vonatkoznak. Ilyen például most az egyik slágertéma, a bérlakás. Ez a kormányprogramban is kiemelt területként szerepel, a kollégium, diákszállás kérdésével együtt, és ehhez EU-s pénz is pántlikázódott.
Ezzel kapcsolatban van javaslatcsomagunk arról, hogy ez hogyan tudna jól működően beilleszkedni a lakhatáspolitikába, hogyan tudna új elemként beépülni a rendszerbe. Szerintem az IFK felértékelődő szerepe éppen abban áll, hogy van olyan szakmai tudás és tapasztalat, amellyel egy programalkotási folyamatban részt tudunk venni, és jó partnerként tudunk együtt dolgozni a kormányzattal.
Ígylakunk: Mely területeken vannak még javaslataitok?
Kiss Gábor: A bérlakások mellett ott vannak az értékesítési célú lakások is, ahol a megfizethető lakhatás nagyon izgalmas kérdés. Hogyan lehet az értékesítési célú, megfizethető lakhatást támogatni? Erre is van programcsomagunk.
Például fontos kérdés, hogyan lehetne az eladási árakat moderálni. Csak egy példát mondok: a telekárak nagyon magasak, és kevés a telek. Hogyan lehetne a telekárakat a kínálat bővítésével csökkenteni? Ebben fontos szerepe lehet az állami és önkormányzati területeknek.
Ugyanígy kérdés, hogy a parkolási szabályok az elmúlt időszakban milyen átdrágító hatást gyakoroltak a lakásépítésre, és a szabályozó a TÉKA-ban hogyan tudna ehhez úgy hozzányúlni, hogy érdemi lakásárcsökkenést lehessen elérni. A finanszírozási költség és annak rendszere szintén óriási teher a lakásépítésben, itt is vizsgálni kellene, milyen támogatási rendszerrel lehetne ezt csökkenteni.
De vannak javaslataink a logisztikai szegmensben, a szálloda- és szálláshelyfejlesztésekkel kapcsolatban is. Tehát az IFK eddig is elismert partner volt, de most talán mélyebb párbeszédre és nagyobb együttműködésre nyílhat lehetőség. Ezt arra alapozzuk, hogy az új kormányprogramban a társadalmi egyeztetés és a szakmai szervezetek bevonása nagyobb hangsúlyt kap.
Azt gondolom, még két-három hét eltelik azzal, hogy a kormányzati stáb összeálljon, és utána indulhatnak el ezek a folyamatok. De tény, hogy az IFK az elmúlt öt-hat évben jelentősen felértékelődött, és egy egyesületből mérvadó szakmai szervezetté nőtte ki magát.
Ígylakunk: Úgy tudni, az MNB mellet működő Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT), amelynek te is tagja vagy, is folytatja a munkát.
Kiss Gábor: Én is így tudom. Ez a fórum alkalmas arra, hogy mindenki el tudja mondani az elképzeléseit, és ez rengeteg muníciót jelenthet a gazdasági kormányzatnak a szakpolitikai intézkedések meghozatalához. Ebben semmilyen politikai dolog nincsen, ez abszolút szakmai testület.
Több tízezer új lakóegység is létrejöhet az új programokkal
Ígylakunk: Milyen változásokra számítotok az új kormánytól?
Kiss Gábor: Szerintem a legforróbb téma most az a bejelentés, hogy lesz célzott eurós pénz kollégium- és bérlakásépítésre. A nyilatkozatok alapján ez nem közvetlen, egy az egyben állami megrendelésként jelenne meg, hanem olyan konstrukcióként, amely a magánszektor bevonásával multiplikátorhatást ér el.
Vitézy Dávid arról beszélt, hogy ebben a szegmensben 3–5 milliárd eurónyi fejlesztési vagy befektetési volumen mozgósítható. Ha ennek a közepével, vagyis 4 milliárd euróval számolunk, és a támogatástartalom vagy bevont állami tőkerész aránya 20 százalék, akkor ez nagyjából 800 millió eurónyi pántlikázott forrást jelenthet. Ez összhangban van azzal az információval, hogy körülbelül 600–800 millió euró lehet elkülönítve bérlakásra, kollégiumra és diákszállásra.
Ha ez a 3–5 milliárd eurós fejlesztési volumen valóban 2029-ig realizálódhat, vagyis az uniós források jelenlegi elköltési időszakához kapcsolódik, akkor ez jelentős lakás- és férőhelyfejlesztési program lehet. A pontos darabszám természetesen attól függ, hogy milyen arányban épülnek bérlakások, kollégiumi férőhelyek vagy diákszállások, illetve mennyi lesz egy-egy egység beruházási költsége.
Nagyságrendileg egy bérlakás fejlesztési költsége lehet például 60–70 millió forint, míg egy kollégiumi férőhely ennél jóval alacsonyabb, akár 20–30 millió forint körüli összegből is kijöhet. Ha nagyon leegyszerűsítve átlagosan 50 millió forintos egységköltséggel számolunk, akkor
a teljes programból több tízezer új egység – bérlakás, kollégiumi férőhely, diákszállási– jöhet létre.
Ez különösen jelentős annak fényében, hogy Magyarországon tavaly összesen körülbelül 12 ezer új lakás épült. Ha egy ilyen volumen három év alatt valósulna meg, az éves szinten is érdemi hatást gyakorolhatna a lakásépítési piacra, különösen a bérlakás-, kollégiumi és diákszállás-szegmensben.
Ígylakunk: Mikor lehet ennek érzékelhető hatása a lakáspiacon?
Kiss Gábor: A végfelhasználói hatás valószínűleg három-négy év múlva lesz érzékelhető, amikor ezek a termékek elkészülnek és átadásra kerülnek. Addig inkább a kivitelezői és fejlesztői piacra hat.
Izgalmas kérdés, hogyan alakítják ki a szabályozást és az ösztönzőrendszert, kamattámogatásra fordítják inkább ezt a forrást, vagy tőkeként adják ki. Korai még a részletekről beszélni, inkább a big picture-t érdemes nézni, aminek a lényege az, hogy elindulhat egy új dinamika a kollégium- és bérlakásvonalon.
Ha ezt továbbgondoljuk, akkor, ha épülnek új kollégiumi férőhelyek, azok nyilván feltöltődnek olyan diákokkal, akik eddig kényszerűségből bérlakásban voltak. Ez azt jelenti, hogy a bérlakáspiac felől a kollégiumi irányába indulhat egy átvándorlás. Közben pedig magán a bérlakáspiacon is bővülhet a kínálat.
Az előző kormánynak az volt az ideológiai megközelítése, hogy a saját lakás az elsődleges és egyedüli támogatott megoldás. A bérlakás inkább tűrt kategória volt, de semmiképpen nem támogatott.
Ha ebben elindul egy szemléletváltás, és a társadalmi nyitottság is elkezd felépülni a bérlakások iránt, akkor ebben a szegmensben is nagyobb intenzitás várható.
Ez nem azt jelenti, hogy valakinek örök életére bérlakásban kell laknia. De pályakezdőknek, bizonyos élethelyzetben lévő fiataloknak, vagy azoknak, akiknek a munkahelyhez kapcsolódó mobilitás miatt szükségük van átmeneti lakhatásra, nagyon fontos lehet. Ha valaki például Debrecenben vagy Szegeden vállal munkát, nem biztos, hogy el akarja adni a saját lakását, és rögtön új ingatlant akar vásárolni. Lehet, hogy ott bérlakásra van szüksége, a saját tulajdonú lakását pedig kiadja. A munkahelyi mobilitás támogatásában ezért is fontos kérdés a bérlakás.
A bérlakásra és a kollégiumra úgy kell tekinteni, hogy a lakhatási portfólióban ezek eddig alulreprezentáltak voltak. Egy egészséges, jó szerkezetű lakhatási modellben ezeknek valamivel nagyobb arányban kellene jelen lenniük. De ettől még a döntő többség továbbra is saját tulajdonú lakhatásban fog élni, ezt prognosztizáljuk.
Nem támogatási hullámokra, hanem tartós lakáspolitikai keretekre van szükség
Ígylakunk: Mi várható az értékesítési célú lakások piacán?
Kiss Gábor: Ennek a folyamatnak lesz hatása az értékesítési célú lakások piacára is. Bár most úgy tűnhet, mintha nagy pezsgés lenne az újépítésű lakások piacán, összességében az, hogy az elmúlt években 16 ezer, majd 12 ezer új lakás épült, nagyon alacsony volumen. A 2018-tól 2023-ig tartó időszakban inkább az évi 20 ezer lakás volt jellemző. Ha még hátrébb megyünk, a 2000-es években inkább évi 35 ezer lakás épült.
Felmerül tehát, mi lenne a jó célszám az értékesítési célú lakásoknál. Azt gondoljuk, hogy valahol évi 25–30 ezer lakás között lenne az egészséges arány.
Ha ezt összehasonlítjuk a környező közép-európai országokkal, akkor abszolút ez lenne az indokolt minimális lakásszám.
Hogy miért nem vagyunk ott? Talán azért, mert a jövőbe vetett hit viszonylag alacsony volt. Az emberek nehezen döntöttek ebben a kérdésben. Volt egy olyan rendszer, amelyben hullámokban mindig jött valamilyen támogatás, és ha azt a végfelhasználó ki tudta használni, jó pozíciót tudott elérni. Ha a támogatás kifulladt, vagy nem volt annyira kedvező, akkor leült a piac. A végfelhasználók pedig vártak, hogy majd jön egy következő támogatási rendszer.
Voltak jó elemek, például a CSOK vagy a Babaváró, amelyek hosszabb távon működtek, de voltak nagyon hektikus elemek is. Ilyen volt például a Zöld Otthon Program (ZOP), amely kamattámogatásként egy ideig működött, aztán megszűnt. Most van az Otthon Start, ami céljaiban szintén jó, de finomhangolása szükséges. És itt van az áfa kérdése is: az 5 százalékos áfa nem hosszú távú, véglegesített elemként jelent meg, hanem mindig meghosszabbított, bizonytalanságot fenntartó tényezőként.
Az IFK egyik első számú fontosságú ügye, hogy a lakáspiac ne álljon a földbe és ne ütközzön betonfalba. Ehhez az 5 százalékos áfát meg kell hosszabbítani, de leginkább állandósítani szükséges.
Ígylakunk: Ez korábban is az egyik legfontosabb kérdés volt. Miért ennyire lényeges?
Kiss Gábor: Igen, ez top téma. Azért is, mert a lakhatás alapjog. A lakhatás olyan kérdés, amit nem lehet 27 százalékos áfával sújtani.
Az újlakás-értékesítési piacot alapvetően az befolyásolja, hogy nő-e a GDP, jó-e a foglalkoztatottság, és növekszik-e a bérszínvonal. Ha ez a három együtt megvan, akkor az újépítésű lakások piaca is növekszik, és visszatérnek a lakásvásárlók. A foglalkoztatottság eddig is jó állapotban volt, magas szinten állt. A bérdinamika is jó volt, de a magas infláció elhomályosította a képet, és bizonytalanná tette, hogy reálértéken van-e bérnövekedésük a lakásvásárlóknak.
Most, hogy moderálódott az infláció, és lassan mindenki megszokja, hogy nem kell két számjegyű inflációval számolni, ez visszahozhatja a lakásvásárlói bizalmat. A GDP-vel is nagyon szoros az összefüggés: ha jól teljesít a gazdaság, jönnek a lakásvásárlók, ha stagnál, akkor nem. Most van remény arra, hogy jobban fog teljesíteni a gazdaság, és növekvő GDP-adatokat látunk majd. Ezért azt gondoljuk, hogy az értékesítési célú lakások is kelendőbbek lesznek, és a kollégium, diákszállás, bérlakás szegmensben is növekvő tendencia következhet. Fontos szempont lesz, hogy a szabályozói környezet támogassa a megfizethető lakhatási modelleket.
A bérlakás nem alternatívája, hanem kiegészítője a saját tulajdonú lakhatásnak
Ígylakunk: Vitézy Dávid a Rákosrendezői tervpályázat kapcsán korábban arról beszélt, hogy megfizethető lakásokat úgy is létre lehetne hozni, hogy a fejlesztőktől a felépülő lakások egy részét kapja vissza a főváros. Fejlesztői oldalról működhetnek ilyen konstrukciók?
Kiss Gábor: A kulcs a telek. Ez a kérdés most annyiban megváltozik, hogy Vitézy Dávid hirtelen állami oldalon van, ráadásul EU-s pénz is rendelkezésre állhat. A nyilatkozatában a Rákosrendezőt is úgy hozta be példaként, hogy ott a megfizethető lakhatás kialakításában az EU-s pénzek szintén felhasználhatók lehetnek.
Erről egyelőre nem tudunk részleteket, de Rákosrendező jó példa lehet a megfizethető lakhatásra és a bérlakásra. Több jó megoldás is létezik. Az egyik valóban az, amit Vitézy Dávid eddig is képviselt: amikor az önkormányzat vagy az állam eladja a telket, akkor nem a teljes piaci árat kéri pénzben, hanem kettéosztja a vételár megfizetését. Egy részét pénzben kéri, a másik részét pedig lakásban.
Ebben nyilván lehet mozgatni a csúszkát: lehetne száz százalékban pénzbeli kifizetés, vagy akár száz százalékban lakással való kifizetés, de valószínűleg valamilyen köztes megoldás az egészséges. A fejlesztő az ingatlanfejlesztés elkészültekor a telekadásvételi szerződésben rögzített mennyiségű lakást ad át. Ha az állam volt az eladó, akkor az állam jut bérlakáshoz, ha egy önkormányzat volt a telektulajdonos, akkor az önkormányzati lakásállomány tud bővülni.
De ennek lehetnek más formái is. Az EU-s pénzek megérkezésével például elképzelhető, hogy az állam kamattámogatást tud nyújtani a projekthitelhez, és ennek ellenértékeként kér lakásokat. De az is lehet, hogy nem lakást kér, hanem a piaci ár moderálását. Ahogy az Otthon Start is előírja, hogy aki megfelel a kritériumoknak, ott másfél millió forint alatti négyzetméteráron kell árulni a lakásokat. Lehet, hogy itt is hasonló, Otthon Starttal kombinált konstrukció működhet. Több jó megoldás létezik, ezek kidolgozása a következő hónapok feladata.
Ígylakunk: Mi lenne a legfontosabb ahhoz, hogy valóban beinduljon a bérlakásszegmens?
Kiss Gábor: Egy részletes programot nyilván a kormány állít össze, de vannak evidens fő mérföldkövek. Az első az elavult lakásbérleti szabályozás megújítása. A bérlők és bérbeadók jogait és kötelezettségeit ma elavult jogszabályok rendezik, és ez akadálya annak, hogy jó bérlakásrendszer alakuljon ki.
Olyan szabályozásra lenne szükség, ahol mind a bérlők, mind a bérbeadók jogai és kötelezettségei jól körbe vannak bástyázva, és mindenki megtalálja a saját számítását és védelmét a rendszerben. Ennek egyik fontos pontja a vitarendezés. Ma az egyik legnagyobb probléma, hogy a vitarendezés évekig tarthat. Ezt le kellene vinni egy 30–60 napos időszakra.
A bérlő védelmét biztosítani kell: nem lehet valakit csak úgy kirakni a bérleményből. De a bérbeadónak is biztosítani kell azt a lehetőséget, hogy ha valaki súlyosan megsérti az együttélés szabályait, vagy következetesen nem tesz eleget a fizetési kötelezettségeinek, akkor a vitarendezés ne négy-öt évig tartson, hanem rövid időn belül megtörténjen. Ha ezek a szabályok jól vannak kialakítva, az megteremti a bérlakásszegmens megújulásának alapját.
A másik nagy téma a hozamkörnyezet. Az intézményesített bérlakásfejlesztéseknél ma három, maximum négy százalékos hozamot lehet elérni, miközben egy retail, iroda vagy logisztikai fejlesztés hat-hét százalékos hozamot tud biztosítani. Ezért a bérlakás ma kevésbé vonzó a befektetők számára.
Az euró bevezetése melletti elköteleződés viszont a hosszú távú hozamokat lejjebb hozza. Nem is feltétlenül az a lényeg, hogy az eurót már bevezessük, hanem hogy legyen kitűzött dátum, és teljes elkötelezettséggel elinduljunk ezen az úton. Ez nemcsak a hozamokat csökkenti, hanem a kamatszinteket is, hiszen konvergálni kell az eurózóna felé.
Ma a projektfinanszírozásban a hitelkamatok nyolc-kilenc százalék körül vannak. Ha ezek a finanszírozási költségek az euró bevezetése melletti elköteleződés hatására csökkennek, akkor üzletileg is működőképesebb lehet a bérlakásprogram. Ha ehhez támogatástartalom is társul, akkor a kormány a megfizethető bérlakásoknál elvárást tud támasztani a díjazás oldalán is.
Fontos különbséget tenni a szociális és az üzleti alapú bérlakás között. A szociális bérlakás állami és önkormányzati feladat, az egy másik szegmens. A középosztály számára viszont üzleti alapú bérlakásokra van szükség. Ahhoz, hogy ezek megfizethetők legyenek, jól kell összerakni az üzleti modellt és a támogatási rendszert.
Új korszak jöhet az állam, az önkormányzatok és a fejlesztők együttműködésében
Ígylakunk: Mire számítotok a kiemelt beruházások rendszerével kapcsolatban?
Kiss Gábor: Azt gondolom, a teljes szakma egyetért abban, hogy a kiemelt beruházások felülvizsgálatánál az észszerűségnek kell érvényesülnie. Ha egy lakóprojekt esetében az eredeti övezet is lakóövezet volt, és csak a paraméterekben történt intenzitásnövelés, de a projekt önmagában jó, van tömegközlekedési ellátottsága, illeszkedik a városképbe, és mondjuk a magasabb beépítési lehetőségért cserébe az eladó korlátozza az értékesítési árakat, akkor az észszerűség mentén a szakma azt gondolja, hogy egy ilyen projekt tovább tud menni.
Ha viszont egy projektet az önkormányzat nagyon ellenez, eredetileg nem is lakófunkciójú övezetben van, a kiemelő rendelet alakította lakóövezetté, hatalmas intenzitásnövekedés történt, és a lokáció sem illeszkedik a város lakóövezeti fejlesztési célterületeihez, akkor lehet, hogy a felülvizsgálat a kiemelés hatályon kívül helyezését jelenti majd.
Az is befolyásolja a kérdést, hogy van-e már kiadott építési engedély, elkezdődött-e a beruházás. Nyilván torzót senki nem akar maga mögött hagyni. Ezek összetett vizsgálatok lesznek, és valószínűleg egyesével fogják eldönteni, mi az ésszerű és jó megoldás az adott projekt esetében.
A későbbiekben azt prognosztizáljuk, hogy nem a kiemelő rendeleteken keresztül fognak megvalósulni a lakásfejlesztések. Ha normalizálódik az állam, a főváros és az önkormányzatok viszonya – és ugyanez igaz a vidéki nagyvárosokra is –, ha rendeződik az önkormányzatok finanszírozása és saját jogköreinek kérdése, akkor a feszült viszony helyett együttműködő rendszer alakulhat ki. Ebben az esetben nem lesz szükség kiemelő rendeletekre, hanem közös célok mentén tudnak továbbmenni a fejlesztések.
Szerintem a szakma azt is nagyon várja, hogy Vitézy Dávid, aki jól ismeri az önkormányzati rendszereket, most állami oldalon, a beruházásokért és az építési szabályozásért felelős miniszterként olyan helyzetbe került, ahol el tudja hozni a szembenállás helyett a közös célok mentén való együttműködést. Ez óriási változás lehet.
Lakóberuházásoknál a jövőben nem számolunk kiemelő rendeletekkel, legfeljebb olyan esetekben, ahol valódi, nagy nemzetgazdasági érdek indokolja ezt.
Ígylakunk: Ha jól értem mindabból, amit elmondtál, akkor a szakma most bizakodó?
Kiss Gábor: Igen, alapvetően igen. Bizakodóak vagyunk, de nyilván az a kérdés, hogy a következő hónapokban milyen konkrét döntések születnek, és milyen részletszabályok alakulnak ki.
Ígylakunk: Melyek azok a legsürgősebb döntések a lakáspolitikában, amelyekre most vártok?
Kiss Gábor: Az első mindenképpen a kiszámítható, hosszú távú gazdaságpolitika. A második az értékesítési célú lakások 5 százalékos áfájának végleges besorolása. A harmadik pedig a bérlakások jogszabályi környezetének újradefiniálása.
Ezután persze lehetne még sorolni a további fontos kérdéseket. Például a bérleti díj áfatartalma jelenleg 27 százalék, ami szintén nem jó. Azt gondoljuk, ezt is 5 százalékban kellene meghatározni. Foglalkozni kell a telkekkel is: bővíteni kell a telekkínálatot, és el kell kezdeni az állami, vasúti, honvédelmi, rozsdaövezeti területek előkészítését. Rákosrendező nagyon jó példa lehet erre, de más nagy területeknél is el kellene indítani az előkészítő munkát, és piacra kellene hozni ezeket a területeket.
Egyelőre azonban türelemmel vagyunk, mert a minisztériumi struktúráknak fel kell állniuk, a minisztereknek meg kell határozniuk a fő irányelveket, és ezután jöhetnek azok a találkozók, ahol kijelölik, hogy az egyes kérdésekben mely szakterületekkel kell a részleteket átbeszélni. De a fő irány számunkra egyértelmű: kiszámíthatóság, hosszú távú szabályozás, működő bérlakásmodell és olyan fejlesztési környezet, amelyben érdemben növekedni tud a lakásépítés.
