TLE-interjú – Hogyan alakulnak a lakástámogatások, meddig nőnek, esetleg csökkenhetnek-e a lakásárak? Interjúnk második részében arról is beszélgettünk az egyik legnagyobb hazai lakásfejlesztő cég, a Metrodom Kivitelező Kft. igazgatójával, Kiss Gáborral, mely támogatások segítik a leginkább a lakásszektort.
Ígylakunk.hu: Van esély arra, hogy csökkenjenek a lakásárak?
Kiss Gábor: A lakáskínálat visszaesett, és a költségalapú árazás nem teszi lehetővé az árak csökkentését. Sőt, egész biztos, hogy az árak tovább fognak nőni. Ez sem a fejlesztőknek, sem a lakást vásárlóknak nem kedvező.
Az lenne jó, ha a gazdaságpolitikai ösztönző rendszer abba az irányba mutatna, hogy minél nagyobb legyen a kínálat, minél nagyobb a kínálat, annál nagyobb a verseny, minél nagyobb a verseny, annál moderáltabb lehet az ár. Azt azért meg kell említeni, hogy a lakásárak tartósan még sosem csökkentek. A 2008-as válság után volt egy rövid időszak, amikor volt egy minimális csökkenés, de aztán nagyon hamar elindultak fölfelé az árak. Normál esetben tehát nem lehet számítani lakásárak csökkenésére, de az volna jó, hogyha hozzá nőnének a jövedelmek. Ha a bérek növekedése gyorsabb, erőteljesebb, mint a lakásárak növekedése, az nyilván kedvező mind a vásárlók, mind a kínálatot biztosító fejlesztők számára.
Ígylakunk.hu: Egyelőre nem tudunk biztosat a piacot élénkítő lakástámogatások alakulásáról. A korábbi ígéretek és a jövő évi költségvetési tervezet ugyan azt a reményt erősíti, hogy megmaradnak, sőt talán ki is bővülnek a lakástámogatások, de egyelőre csak a falusi csok féléves meghosszabbításáról tudunk. Szerinted melyik támogatás a legfontosabb a fejlesztők, illetve a lakásvásárlók szempontjából?
KG: Arra számítunk, hogy fennmaradnak a keresleti oldali támogatások, amelyek eddig nagyon jól segítették a lakáspiacot, így a csok, a kedvezményes csok-hitel, a babaváró kölcsön, az illetékkedvezmény. Nagyon fontos kérdés, hogy a jelenlegi gazdasági környezetben folytatódhat-e a Zöld Otthon Program, amely kedvezményes zöld hitelt biztosított az energiahatékony újépítésű lakások vásárlásához, de kimerült a kerete. Nagyon kívánatos lenne, hogy a kereslet oldali támogatásnak ez a lába is meglegyen, mert a lakásvásárláshoz szinte mindig szükség van egy piaci alapú hitel kiegészítésre is. De ha ez a piaci alapú hitel most a korábbihoz képest kétszer magasabb törlesztőrészletet jelent, az nagyon riasztó és nem fogja segíteni a magán személyeket, hogy valóban vásároljanak, ezért a keresleti oldalon is nagyon fontos lenne egy kamattámogatott hitel az MNB vagy a Kormány részvételével.
A kínálati oldalon pedig egyértelműen a lakásáfa határozza meg azt, hogy mennyi új építésű lakás kerül a piacra. Az elmúlt években nagyon jól látható volt, hogy a piac milyen érzékenyen reagál az áfa változásaira. A mostani szabályozás szerint év végéig kiadott engedélyekre vonatkozik a kedvezményes 5%-os áfa. Ugyanakkor fontos volna, hogy a gyakori változtatás helyett, legyen közmegegyezés arra vonatkozóan, hogy a lakhatás alapvető jog, amihez biztosítani kell a kedvező hozzáférést, ehhez szükséges a hosszú távú 5%-os áfát biztosítani, ami a piacra érkező kínálat meghatározója.
Ígylakunk.hu: Korábban a kedvezményes áfával kapcsolatban volt olyan kormányzati ellenérzés, hogy nem megfelelő eszköz, mert nem lehet vele célzottan a családokat támogatni, hiszen általánosan lehet csak bevezetni, amit bárki, akár a befektetők is igénybe tudnak venni. Aztán kiderült, hogy a családok számára is nagyon fontos ez a támogatás.
KG: A befektetési célú lakásvásárlás sem ördögtől való, nem feltétlenül rossz célt szolgál, hiszen abban a lakásban ugyanúgy végfelhasználó magánszemély fog lakni, csak bérleti konstrukcióban. Bérelhető lakásból is szükség van egy bizonyos mennyiségre a piacon, mert nem mindenki egyből úgy kezdi a lakáskeresést, hogy van három gyereke, vagy tudja vállalni, és akkor igénybe veheti kedvező családtámogatásokat. Ezért elsősorban a gyermekvállalás előtt álló fiatalok részére jó minőségű bérlakásra nagyon nagy szükség van. Ha kevés a bérlakás, akkor a bérleti díjak is magasak, tehát ahhoz, hogy moderált bérleti díjak legyenek, nagyobb kínálat kell. Sőt hasznos lenne egy, kifejezetten a fiataloknak szóló kedvező bérleti konstrukcióval támogatott bérlakás rendszer.
Az újlakás-vásárlás és -építés 27%-os áfatartalma egyébként európai rekord, a környező nemzetközi környezetben is mindenhol egyszámjegyű a lakásáfa. Értjük, hogy a kormányzat a bérek oldalán szeretné az adócsökkenést folytatni, és a fogyasztás oldalán szeretné az adók nagyobb részét beszedni, de nem biztos, hogy a lakás olyan termék, amit ilyen magas adóteherrel kell sújtani. Egy újépítésű lakás vásárlásakor a végfelhasználó magánszemély 27% áfa tartalom esetén 10-25 millió forint összegű adót fizet meg, ami jelentős terhet jelent.
Ígylakunk.hu: Rengeteg támogatás érkezett az elmúlt években a lakásszektorba. Egy nehéz gazdasági helyzetben miért érdemes mégis a lakásépítéseket támogatni?
KG: Annak, hogy mennyi lakás épül, rengeteg területre van hatása. Például a család- és népesedéspolitikára, hogy mennyi gyerek fog megszületni. Ha mamahotelben ragadnak a fiatalok, akkor nem fognak időben családot alapítani ahhoz, hogy három gyerek megszülessen. Azt jó célnak gondolom, hogy mindenki hozzájuthasson saját tulajdonú lakáshoz, de ez akkor valósul meg, ha van a lakáspiacon kellő mennyiségű kínálat.
Másik nagyon fontos terület az energetika. A lakosság több energiát használ mint az ipar, és ennek a háromnegyedét fűtésre fordítjuk, ezért felújításokra és közel nulla energia igényű, korszerű új otthonokra van szükség. A rezsicsökkentés fenntartása, a lakossági energiafogyasztásának csökkentése, az energetikai függetlenség megteremtése, a zöld átállás támogatása csak az újépítésű lakások mennyiségének növelésével érhetők el.
A klímapolitika is olyan terület, ami erőteljesen ide kapcsolódik. Látszik, hogy a lakásfelújítások jelentősen segítik a klímacélok megvalósítását, de döntő és lényegi előrelépést az új lakásokkal lehet elérni. A közel nulla energiaigényű vagy annál is kisebb energiafelhasználású új lakások két nagyságrenddel jobban támogatják a klímacélokat, mint a felújítások által megújult lakások. Ezért is fontos, hogy ezeket a korszerű, energiahatékony új lakásokat a piacra hozzuk.
Vannak még a várospolitikai célok, ahol lényeges, hogy ne terüljenek szét a városok, hanem kompakt egységek legyenek, ahol 15 percen belül elérhetők a szolgáltatások, a munkahely és a lakás. Ahol hatékonyan lehet a humán és a közlekedési infrastruktúrát hasznosítani, működtetni. A rozsdaövezetekben például ezek jól működhetnek.
Ha a lakáspolitika nem jól működik és kevés új lakást építünk, akkor ezek a célok sem fognak megvalósulni.
Van egy gazdaságpolitikai vetület is: hiába magas az áfatartalom ha emiatt nagyon alacsony a kibocsátás, mert az nem hoz több költségvetési bevételt, mintha alacsony adótartalom mellett jóval több lakás épülne.
A lakásépítésnek ugyanakkor nagyon magas a multiplikátorhatása is, hiszen rengeteg más szektor kapcsolódik hozzá az alapanyaggyártástól kezdve a bútoriparon át egészen a telekommunikációig. A Magyar Nemzeti Bank számítása szerint plusz 10 ezer új lakás megépítése a GDP-t 0,8-1 százalékkal emeli. Ez mutatja azt, hogy az alacsony kibocsátás milyen széles körben hoz kedvezőtlen hatásokat, míg a magas építési volumen a sok kedvező hatáson keresztül mennyire sok területen mutatkozik meg.
Érdemes tehát a lakáspolitikát az összes hatását vizsgálva értékelni.
Ígylakunk.hu: Az építési költségek alapból is magasak, a vásárlók pedig csak egy bizonyos határig fizetőképesek. Ebből a megfontolásból kell-e nektek spórolni az okos megoldásokon, az energiahatékonyságon, a minőségen?
KG: Nem gondolom, hogy ezeknek a külső körülményeknek arra kellene kényszeríteniük minket, hogy az elért minőségi színvonalról visszalépjünk. A jövőnk alapja az energiahatékony, jó minőségű, korszerű zöld lakás.
A többlakásos épületeknél az energiahatékonysági megfelelés költsége már beépült a költségvetésbe és az árakba, hiszen mi már a korábbi bevezetési dátumra felkészültünk. Ezt nem könnyű a nagy projekteknél változtatni, ezért azok a lakások, amelyeket már tavaly és az idén is átadtunk, azok mind megfelelnek ennek a korszerű, zöld előírásnak.
Inkább a családi házaknál volt izgalmas, hogy elkészülnek-e a megfelelő műszaki tartalommal, a megfelelő hatékonysággal. Ezért többször módosították a határidőt, amihez egy rövidebb átfutással épülő családi ház tud alkalmazkodni, de egy nagy társasházi projekt, ami két három éves program, az nem tud egy féléves határidő módosítás lekezelni.
Ígylakunk.hu: Hogyan terveztek a rozsdaövezetekkel, mi most ott az árelőny? Korábban az áfakedvezmény miatt látszott nagyon kedvezőnek, hogy ott épüljenek lakások, de ez az általános áfakedvezménnyel csökkent.
KG: A rozsdaövezetekkel kapcsolatos előny azért nem veszett el, hiszen ott mindenki számára megmarad majd a kedvezményes áfa, határidő nélkül, és ezen felül a lakásvásárló magánszemély vissza is tudja igényelni az 5%-áfa összegét. Egyelőre elég lassan halad a rozsdaövezeti területek kijelölése. Eddig nagyon kevés terület kapta meg a kormányzati kijelölést, ami nem tudott érdemi hatást gyakorolni a kínálatra. Ebből a szempontból eddig csalódás ez a 2020-ban bejelentett program, de reméljük, most, hogy felállt az új kormány, felgyorsulnak majd a kijelölések.
Az interjú első része: „Most a lakáspiac túlélése a tét”
