2025. július 1-jétől új jogintézményként jelent meg az egyedi eltérés, amely lehetőséget ad arra, hogy a TÉKA és a helyi építési szabályzat előírásaitól meghatározott feltételek mellett el lehessen térni. A szabályozás célja, hogy rugalmasabb, ugyanakkor minőségi és településképbe illeszkedő építkezéseket tegyen lehetővé.
A TÉKA és az OTÉK országos előírásaitól csak szigorú feltételek mellett lehet eltérni. A 2013–2024 között hatályos Eljárási kódex engedélyezési eljárásban tette lehetővé az eltérést, ám a Méptv. megszüntette ezt. 2025. július 1-jétől azonban bevezetésre került az „egyedi eltérés” jogintézménye, amely kis léptékű rugalmasságot biztosít a TÉKA és a HÉSZ előírásaihoz képest. A cél, hogy a helyi adottságokhoz jobban illeszkedő, településképbe illő épületek jöhessenek létre. Lánszki Regő országos főépítész szerint a korábbi merev szabályozás helyett a párbeszédre, főépítészi és tervtanácsi konzultációra kerül a hangsúly, a TÉKA pedig iránytűként működik a minőségi, fenntartható és harmonikus városfejlesztéshez.
Az egyedi eltérés keretei:
- Beépítési határértékeknél: a beépítettség, magasság, szintterületi mutató és zöldfelület esetén szűk mértékben (max. +5 százalékpont, +1 méter, +0,2 m²/m², –5 százalékpont). Egyszerre legfeljebb két paramétertől lehet eltérni.
- Parkoló- és kerékpárhelyek száma: bizonyos esetekben akár 100%-kal csökkenthető (pl. megközelíthetetlen telek, műemlékvédelem, kiváló tömegközlekedés).
Feltételek: eltérés adható többek között domborzati adottság, településképi illeszkedés, energiahatékonyság vagy a növényzet védelme esetén. Nem adható, ha a főépítész vagy az országos főépítész nem támogatja. Építési engedélyhez, egyszerű bejelentéshez vagy örökségvédelmi engedélyhez kötött építési tevékenység esetén bizonyos feltételek meglétekor meg kell adni az egyedi eltérést a TÉKÁ-ban és a településrendezési tervben megállapított beépítési határértékektől, valamint a gépjármű és kerékpár várakozóhelyek számától.
Döntéshozók: a beruházás nagyságától függően az Országos Építészeti Tervtanács, a területi tervtanács vagy az állami főépítész. Az eltérés jóváhagyása nem jár kártalanítással, de kompenzáció (pl. több zöldfelület vagy parkolóhely előírása) elrendelhető. Az építésügyi hatóságot a döntése meghozatalában köti az Országos Építészeti Tervtanács, az állami főépítész vagy a területi építészeti tervtanács egyedi eltérés tárgyában hozott véleménye.
Korlát: barnamezős területeknél nem minden esetben kérhető egyedi eltérés, mert ott a TÉKA eleve biztosít bizonyos engedményeket.
Az új szabályozás még tanulási fázisban van, így a gyakorlati jogalkalmazás csak most kezd kialakulni.
Forrás és részletek az Építésijog.hu cikkében.
A TÉKA és az egyedi eltérés jogintézményének bevezetéséről egy korábbi interjúban beszélt az Igylakunknak Dr. Jámbor Attila ügyvéd, az Építésijog.hu szerkesztője.
