TLE-interjú – Az új építészeti törvény számos rendelkezése, valamint az országos építésügyi hatósági szabályokat tartalmazó kormányrendeletek is élesedtek 2024. október 1-jével, a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló jogszabály (TÉKA) rendelkezései pedig a jövő év elejétől lépnek életbe. Dr. Jámbor Attila ügyvédet, az Építésijog.hu szerkesztőjét arról kérdeztük, miként befolyásolhatják a jogszabályváltozások az egyéni építkezőket, lakásfejlesztőket, illetve az újlakás-vásárlókat.
ígylakunk.hu: Milyen hatással lehet a lakásfejlesztésekre az új jogszabályi környezet?
Dr. Jámbor Attila: A jogalkotó építészeti reformkornak nevezi az október 1-jével életbe lépő jogszabályváltozásokat. egy teljesen új szemléletet szeretne bevezetni.
A nagy fejlesztők több változást is hátrányosnak tartanak az új szabályozásban. Nem is annyira az építészeti törvény és annak az építészeti eljáráshoz kapcsolódó részei, hanem inkább az új TÉKA előírásaival kapcsolatosan vannak fenntartásaik. Ezek ugyanis korlátozzák, szigorítják a lakásépítésekre vonatkozó követelményeket. Ezeket a követelményeket ők úgy értékelik, hogy azok ellentétesek a piaci igényekkel, illetve az erkélyekre vonatkozó új követelmények a tervezőktől is új szemléletet követelnek meg.
Azért lehet ellentétes a TÉKA a piaci igényekkel, mert pl. az egyes lakásokhoz kapcsolódóan költségesebb lesz az a termék, amit kínálniuk kell a vásárlóknak, és ezzel vagy a profitjuk fog csökkenni, vagy a lakásvásárlási kedv fog csökkenni.
Kötelező például a 30-80 m2-es lakások esetében 2 m2-eres tárolóhelyiségeket elhelyezni a lakásokban (vagy feltételekkel 10 méteren belül)., illetve a 80 m2-t meghaladó lakásokban egy legalább 5 m2 hasznos alapterületű háztartási helyiséget is kell majd kialakítani. A másik ilyen kötelezettség, hogy 15 lakás fölött a lakóépületekben közösségi tereket kell elhelyezniük. Vagyis nem elég csak lakó- és közlekedőterületeket létrehozni, hanem egy aulaszerű közösségi teret is kell létesíteni, de ezt valószínűleg nem lehet a lakófunkció árában értékesíteni. Ezeken kívül nagyobb belmagasságot is előírtak, növelték a lakószobák kötelező alapterületét.
A jelenlegi piaci igény a kisebb lakásokra irányul.
A beruházók szerint, ha növelem a lakás alapterületét, vagy növelem azt az épülettömeget, amit nem tudok négyzetméterárban eladni, akkor kvázi a kereslettel ellentétesen kell működni, illetve csökkenhet az elérhető haszon.
Erre azt mondja a jogalkotó, hogy szeretné megszüntetni a kevésbé élhető rendeltetési egységeket, amiket lakásként értékesítenek a fejlesztők. A fejlesztők szerint viszont erre van igény.
Egyrészt a kormány meghirdette, hogy felpörgeti a gazdaságot és lehetővé teszi, hogy minél több lakás épüljön, ugyanakkor a TÉKA próbál kvázi fogyasztóvédelmi szempontokat figyelembe véve kötelezően a beruházók által értékesíthető termékek minőségét növelni. Véleményem szerint szükség lenne a rendelkezésre álló három hónapnál hosszabb felkészülési időre ahhoz, hogy a beruházók meg tudják feleltetni a folyamatban lévő projektek terveit a TÉKA rendelkezéseinek.
Amit viszont ebben a kérdésben problémának látok, az az, hogy a hatlakásos lakóépületig a belmagasságra semmilyen követelményt nem tartalmaz a TÉKA. Bízom benne, hogy a januári hatálybalépésig ez még változni fog.
ígylakunk.hu: A fejlesztők számára neuralgikus pont szokott lenni a gépkocsibeálló-helyek számának kérdése.
Dr. Jámbor Attila: Ez szerintem nem olyan égető kérdés most, mert 2025. január 1-től lesz egy teljesen új jogintézmény, amelyet egyedi eltérésnek hívnak. Ezt a TÉKA fogja szabályozni. Az állami főépítészhez vagy a hatáskörrel rendelkező építészeti tervtanácshoz delegálja a döntést, hogy pl. az adott beruházáshoz ténylegesen szükséges-e annyi parkolóhely, amennyit a TÉKA előír, és ezt adott esetben saját hatáskörben tudja csökkenteni.
ígylakunk.hu: Mi tartozhat még az egyedi eltérés hatáskörébe?
Dr. Jámbor Attila: Például a beépítettség megengedett legnagyobb mértéke, a beépítési magasság, vagy a zöldfelület legkisebb mértéke.
Amennyiben az egyedi eltérés a fennmaradási engedélyezési eljárást megelőzően is kérhető lesz, akkor ez egyébként egy új eszköz lehet az épületek legalizálásának a területén is. Jelenleg főszabály szerint – az Étv. 2016 májusi módosítása óta – nem lehet az épületeket legalizálni akkor, ha azok szakszerűtlenül épültek. Ha tehát egy épület a HÉSZ, vagy az országos építésügyi szabályokba ütközik, akkor nem kaphat fennmaradási engedélyt, se hatósági bizonyítványt.
Ebben a kérdésben két vonalon történt enyhítés, Az egyik, hogy a tízéven túli épületeknél, amelyek hatósági bizonyítványt kaphatnak, ott a hatóságnak a helyi építési szabályzatból csak meghatározott követelményeket kell figyelembe vennie: főbb paramétereket, például a beépítettséget, épületmagasságot, rendeltetési egység számot. Apróbb, a HÉSZ-ek által szabályozott részletkövetelményeket figyelmen kívül hagyhatják a hatósági bizonyítvány kiadása során. Ez enyhítése, liberalizálása az épületek legalizálásának.
A másik kevésbé konkrét, de nagy segítség lehet az építtetőnek a már említett egyedi eltérés lehetősége. Ha a januártól hatályos TÉKA ezt lehetővé tenné, akkor például a tíz éven túli szabálytalanul épült épületre lehetne kérni, hogy az egyébként senkit sem zavaró beépítettség-túllépéssel együtt az állami főépítész vagy a területi tervtanács adjon egyedi eltérést. Az egyedi eltérés megadása után már lenne esély arra, hogy az építésügyi hatóság engedélyezze az épület fennmaradását.
Most még januárig biztosan nincs ilyen lehetőség nincsen, ha szakszerűtlen az épület, nincs lehetőség a fennmaradási engedélyre.
Az egyedi eltérés csak a beépítettség határértékek és a parkolóhelyek számával kapcsolatban kerül bevezetésre, egyéb paraméterekre, mint például a belmagasság, vagy a szobák alapterülete, nem vonatkozik, azok kötelezően betartandóak lesznek.
Az egyedi eltérés kérésének lehetőségével a fejlesztők és az egyéni építtetők is élhetnek.
ígylakunk.hu: Milyen nagyobb hatású változások vannak még a korábbiakhoz képest?
Dr. Jámbor Attila: Nagyobb hatásúnak azt a szemléletet mondanám, hogy a jogalkotó megpróbálja teljes mértékben megszüntetni a zöldfelületek, a termőföldek csökkenését. Ezt én kifejezetten fontosnak tartom. Az építészeti törvény alapelvei között is megjelent a barnamezős területek elsőbbsége. 2026-ra ígérte a kormány a barnamezős kataszter elkészítését, amely országosan megmutatja majd, hol vannak ilyen területek.
ígylakunk.hu: Emelték az építésügyi bírságokat. Mennyire jelenetnek elrettentő erőt ezek a bírságok a szabálytalan, vagy jogszerűtlen építésekkel szemben?
Dr. Jámbor Attila: A bírságtételek – egy szabálytalanságot leszámítva – általában 20-30 százalékkal növekedtek, egyes esetekben nagyobb mértékben.
2016 előtt volt egy olyan eleme a fennmaradási engedélynek, hogy közérdeket nem sértő szabálytalanság esetén a bírság megfizetésével lehetett fennmaradási engedélyt kapni. Ha valaki tudta, hogy csak 100 m2-t építhet, de 120-at szeretne, akkor megépítette a 120 m2t, befizette az előzetesen bekalkulált bírságot, és ha nem volt senki a környéken, aki kifogásolta volna, akkor megkapta a fennmaradási engedély. Ezt úgy értékelhette a jogalkotó, hogy kvázi inspirálja az építtetőket, hogy azt építsenek, amit akarnak, aztán majd befizetik a bírságot, és minden rendben lesz, nem lesz belőle bontás. Valószínűleg a jogalkotó szerint ez nem a jogkövetésre ösztönözte az építtetőket, ezért 2016-tól generálisan megszüntették ezt a lehetőséget. Ezáltal persze előfordult, hogy olyan eseteket is kidobtak a legalizálás lehetőségéből, amit nem kellett volna. Pl. azért akartak elbontatni egy házat, mert a tervező lefelejtette a szigetelést a házról, utólag rárakták, ezáltal a háznak nagyobb lett a térfogata. Ha az építtető nem tudta volna megoldani a szomszédokkal, hogy telekalakítással kapjon pár négyzetmétert, akkor el kellett volna bontani a kész épületet.
Ez most is így van, ezért érdemes lesz inkább előre engedélyeztetni. Nem lehet méltányosságból fennmaradási engedélyt kérni. Januártól az egyedi eltérés kérése lehet a méltányossághoz hasonló lehetőség, de hangsúlyozom, hogy csak akkor, ha az egyedi eltérés egyáltalán a fennmaradási engedélyezési eljárásokban alkalmazható lesz Véleményem szerint nagyon fontos, hogy a meglévő épületek esetében is lehessen építész szakmai szempontokat vizsgálva dönteni arról, hogy egy épület fennmaradhasson. Nem életszerű, nem humánus és nem is gazdaságos, hogy kisebb kivitelezői hibák miatt elvegyük a már felépült épületek fennmaradásának lehetőségét: ha építészetileg indokolható, akkor ne zárja ki a jogszabály az épület megmentését.
ígylakunk.hu: Lehet ismét előre engedélyeztetni? Az egyszerű bejelentéssel ez korábban megszűnt.
Dr. Jámbor Attila: Az egyszerű bejelentéseknél is történt érdemi változás. Mostantól új lakóházak építése esetében lehetőség van az egyszerű bejelentések esetében is az előzetes hatósági vizsgálatra, ami egyszerűsített engedélyezésnek is tekinthető. Az építési engedéllyel megegyező tartalmú tervdokumentációt kell készíteni, de a hatóság akár hallgatással történő tudomásulvétellel is lezárhatja az ügyintézést. Vagyis, ha 15 napon belül nem mondja azt a hatóság, hogy nem építhető meg az épület, akkor onnantól építési jogosultságot szerzett az építtető.
Itt abban van óriási különbség a korábbi helyzethez képest, hogy ez már döntésnek minősül. A 2016 és 2024. szeptember 30. közötti egyszerű bejelentések nem számítottak hatósági eljárásnak, ezért az építtetők egészen a hatósági bizonyítványig nem tudták, hogy amit építettek, szabályos vagy nem. Ebből nagyon sok probléma volt. Az előzetes kontroll hiánya aránytalan terheket rótt az építtetőkre és a tervezőkre is. Semmi nem indokolta, miért ne lehetne előre megmondani, hogy meg lehet-e valamit építeni, vagy sem, pedig a hatóságnál látták a beadott terveket. Itt utólag derülhetett ki, hogy valamit el kell bontani. Egy lakóépület egy család élete, nem lehet ezzel így „játszani”, nem lehet a család lakhatását feleslegesen kockáztatni.
Mostantól az egyszerű bejelentés úgy működik, mint az építési engedély: ha a hatóság engedélyezte és záradékolta a tervdokumentációt, akkor az érdemi jogosultságot jelent arra, hogy megépíthető az épület. Ha az építtető ténylegesen azt valósítja meg, amit benyújtott, akkor szabályosnak minősül az épület (még akkor is, ha akár volt benne valamilyen jogszabálysértés, de a hatóság nem vette észre). Ez nagyon nagy mértékben növeli az építtetők jogbiztonságot, én nagyon örülök ennek a változásnak.
Korábban én is mindenhol jeleztem, ahol lehetett, hogy lehessen választani az egyszerű bejelentés és az építési engedély között, mert az egyszerű bejelentés nem nyújtott jogbiztonságot az építtetőknek. A mostani új rendszerben nemcsak az a lényeges, hogy az egyszerű bejelentés is egy szerzett jog (hatósági döntés plusz záradékolt dokumentáció), hanem az építtető az egyszerű bejelentés helyett választhatja az építési engedélyezési eljárást is. Ez jelenleg már nem jelent érdemi döntéskényszert, mivel a két eljárás az építtető szempontjából ugyanaz, legfeljebb az engedélyezési eljárás kicsit tovább tart. Amit viszont problémának látok, hogy a meglévő lakóépületek bővítésére 2024 októbere után is csak a korábbihoz hasonló, előzetes és érdemi hatósági kontroll nélkül kerülhet sor
ígylakunk.hu: Változott az is, hogy ki lehet ügyfél egy építésügyi eljárásban, illetve hogyan lehet tájékozódni az engedélyezésekről. Ennek mi a jelentősége?
Dr. Jámbor Attila: Ennek azért van nagy jelentősége, mert itt arról van szó, hogy ki láthat bele, mi fog egy adott helyen épülni. Korábban bárki megnézhette az engedélyezés alatt álló épületek léptékét, kubatúráját, jelenleg azonban már csak – az építtetőn és az adott telek jogosultjain kívül – a közvetlen telekszomszédok tehetik ezt meg. Eddig az Étdr általános tájékoztatási felületén meg lehetett nézni a helyszínrajzot és a látványterveket, tehát a beruházás léptékéről bárki képet kaphatott. És ha ez valakinek a jogos érdekét érintette, sértette, akkor a tervek ismeretében jelezhette a problémáját a hatóságnak. Nem csak a környékbeli szomszédság, hanem az önkormányzatok, civil szervezetek is ráláthattak a beruházásokra, ami adott esetben ellentétes lehetett az építtetők érdekeivel. Most ez a kontroll megszűnt. Az ÉTDR általános tájékoztatási felületének megszüntetése mellett szűkült az a személyi kör is, aki az építésügyi hatósági eljárásokban ügyfélnek minősülhet.
Az ügyféli kör szűkítése kétélű fegyver: ha a hatósági eljárásba valakit nem vonnak be, akinek az érdekét alapvetően érinti az ügy, az semmisséget jelent az építési engedéllyel szemben. Ha később egy ilyen érintett bejelentkezik, hogy az ő jogait sérti az építés, és a hatóság vagy a bíróság ennek helyt ad, akkor az építési engedély semmisnek minősül és épület kivitelezését azonnal le kell állítani.
Úgy gondolom, hogy mindenkinek alapjoga, hogy a jogát vagy jogos érdekét étintő ügyét a hatóságok és a bíróságok vizsgálják, és ezt a jogot most korlátozhatja a jelenleg hatályos kormányrendelet. Dr. Bándi Gyula, az alapvető jogok biztosának jövő nemzedékek érdekeinek védelméért felelős helyettese is kiadott ezekkel a változásokkal kapcsolatosan egy figyelemfelhívást (ide kattintva ez el is olvasható).
Szerintem egyébként egy építtetőnek is érdeke, hogy ne építsen olyat, ami a közvetlen környezete számára sérelmes, és együtt tudjon működni velük. Az előzetes kontroll azért is jó az építtetőnek, mert akik közvetlenül érintettek az ügyben, nem fognak sajnálni energiát és pénzt, hogy rámutassanak az őket sértő körülményekre, és adott esetben perig elvigyék az érdekérvényesítést. Véleményem szerint a jogszabályoknak a közösség, a társadalom érdekeire is érzékenynek kellene lennie, elő kell segítenie azt, hogy az építtetői, beruházói érdekek és a közösségi érdekek ütköztetésére még a beruházás megvalósítását megelőzően kerüljön sor. Inkább ne épüljenek meg a szabálytalan épületek, és érjük el, hogy a közvetlen környezet számára a legkisebb érdeksérelmet okozó építkezések legyenek.
2020 óta egyébként az építési engedéllyel szembeni fellebbezési jog is megszűnt, amikor is a hatóságnak kellett vizsgálnia a szabályosságot. Azóta már csak bírósághoz fordulhat az érintett, ahol konkrétan meg kell jelöni, mi a jogszabálysértés. Ezt honnan lehet majd tudni, ha nem is ismerti meg az illető az épület lépétékét sem. Ez gyakorlatilag ellehetetleníti a jogorvoslatot, és belekényszeríti az érdeksérelmet szenvedetteket a polgári perbe (de úgy, hogy az épület már áll).
ígylakunk.hu: Milyen pozitív változásokat lát az új szabályozásban?
Dr. Jámbor Attila: Az új lakásokra és kapcsolódó melléképületekre vonatkozó új egyszerű bejelentési eljárási szabályokat már említettem, de itt is ezt mondanám az első helyen. A lakásépítésekkel kapcsolatban pozitív lehet, hogy januártól – egyébként minden más beruházásokra is – bevezetik a kötelező kivitelezői és tervezői felelősségbiztosítást. (Eddig csak az egyszerű bejelentéssel épült házak egy részénél volt kötelező felelősségbiztosítás.) Jó lenne, ha a lakásvásárlóknak nem azzal kellene szembesülniük akár egy-két év elteltével, hogy a garanciális javításokat nincs kivel elvégeztetni. Sok lakóberuházást projektcégek végeznek, amelyek megszűnnek a kivitelezés végével. Így a vevők jogszabályban is rögzített szavatossági, jótállási jogai gyakorlatilag nem érvényesíthetők. Ha a kötelező felelősségbiztosítást érdemi hibák tekintetében is biztosítékot jelentene – ezt még nem látjuk részleteiben -, akkor az nagyon fontos lépés lenne.
Már bevezették a kötelező tervezői művezetést is, de eddig csak azt látjuk, hogy mit kell elvégeznie a tervezői művezetőnek, az még nem egyértelmű a jogszabályban, hogy ez milyen beruházásokra kötelező. A tervezői művezetést azért hasznos, mert egy plusz szakmai kontroll és a kivitelező számára konzultációs lehetőség került be a folyamatba. Több évtizeddel ezelőtt egyébként természetes volt, hogy a tervező végigkísérte a terveit, nem csak átadta úgy, hogy nem is tudta, hogy mi épült meg végül. Az még kérdéses, hogy ez a gyakorlatban hogyan fog működni, mert azért ez kötelezettséget is jelent a tervezőknek
Újdonság még, hogy a tervezőnek a használatbavételi eljárás során nyilatkoznia kell arról, hogy az épületnek a külső megjelenésében történt-e eltérés a terveihez képest, és azokhoz ő hozzájárul-e. Ez erős jogosítványnak tűnik, de egyelőre úgy látom a jogszabályból, hogy ha a tervező nem járul hozzá az eltéréshez, az nem kötelezi a hatóságot, hogy meg is tagadja a használatbavételt.
Fontos lehet még a szubjektív intézkedési határidő kérdése. A hatóságoknak 2024. október 1-je előtt a szabálytalanság észlelését követő 60 napon belül kellett elindítani az építésrendészeti eljárást ahhoz, hogy később tudjanak bontani, vagy egyéb intézkedéseket tenni. Ez egy biztos pontnak tűnt, mert így az építtető legalább tudhatta, hogy számítania kell-e hatósági intézkedésre, vagy sem. Ez a 60 napos szubjektív intézkedési határidő most kikerült az építészeti törvényből. Egyelőre nem tudni, van-e helyette valami, de szükség van egy észszerű határidőre, amin belül a hatóság jelzi az ügyfél számára, hogy lát vagy nem lát problémát. Most az építtető nem tudja, meddig kell várnia, hogy a hatóság esetleg elindítsa az eljárást.
Kifejezetten pozitívnak tartom, a zöldfelületek megóvásának szándékát, a zöldfelületi tanúsítvány bevezetését. Ez eddig mostoha terület volt. Voltak előírások, de nem volt utánkövetés. Ha működőképes, minőségi zöldfelülete van egy ingatlannak, és a zöldfelületi tanúsítványon keresztül el tudjuk érni, hogy ez értéknövelő körülmény lesz, akkor ez tud hatni a zöldfelületek növelésének az irányába. Azt még fontosnak tartanám, hogy legyen valamilyen hatósági kontroll is a megvalósítás felett, és eszköz a kötelezésre, fenntartatásra. Ez egyelőre nekem hiányosnak tűnik. Ha ki kell emelnem valamit a kivitelezési szabályok változásából, akkor mindenképpen az elektronikus építési napló vezetésének teljeskörűvé tételét emelném ki. 2019 októberében az egyszerű bejelentéssel létesülő lakóépületek, bővítések nagyobb részében eltöröltök az építési naplót. Az Építésijog.hu álláspontja 2019 óta az volt, hogy az elektronikus építési napló elengedhetetlen a lakóházak létesítésénél, azt kötelezően elő kell írni a beruházásoknál, legfeljebb kisebb bővítési munkák esetében lehetne eltekinteni tőle. Jelenleg már nem lehet e-építési napló nélkül lakóházat építeni, bővíteni, ami nagyon jó hír az építtetők igényérvényesítése szempontjából, mert így nem lehet „elfelejteni” azt, hogy ki és milyen munkát végzett az épületen (persze csak akkor, ha vezetik is).
Összefoglaló cikk az új építési szabályokról az Építésijog.hu oldalon
Fotó: Párdi Zsófia / igylakunk.hu