2026-tól szigorodnak a lakáshitelezés szabályai, ezért sok hitelfelvevő már most nehezebb helyzetbe kerülhet. A Magyar Nemzeti Bank adósságfék-rendeletének módosítása különösen azokat érinti majd érzékenyen, akik a közepes jövedelmi sávban terveznek lakásvásárlást vagy Otthon Start hitelt vennének fel – számukra akár több millió forinttal is csökkenhet a felvehető hitelösszeg.
2026. január 1-jétől változik a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM), amely meghatározza, hogy a jövedelem mekkora része fordítható hiteltörlesztésre – hívja fel a figyelmet a Biztosdöntés.hu. A jelenlegi szabályok szerint 600 000 forintos nettó kereset alatt a jövedelem legfeljebb 50%-a, e felett pedig 60%-a költhető törlesztésre. A módosítás azonban 600 000 forintról 800 000 forintra emeli a határértéket, így akik 600 000–799 999 forint között keresnek, jövőre már alacsonyabb hitelösszegre lesznek jogosultak. Ez különösen az Otthon Start hitel és a CSOK Plusz kombinálása esetén jelenthet gondot, hiszen ezek eleve magasabb törlesztővel járó konstrukciók.
Háttér: A Magyar Nemzeti Bank friss Makroprudenciális jelentése szerint a magyar háztartások egyre kisebb önerővel és egyre magasabb jövedelemarányos törlesztéssel vesznek fel lakáshitelt, ami közvetlen következménye a folyamatos lakásár-emelkedésnek. A jegybankot aggasztja, hogy a lakások drágulása miatt a vásárlóknak mind nagyobb hitelösszegekre van szükségük, ami rendszerszintű kockázatokat hoz létre a pénzügyi rendszerben.
Az elmúlt években jelentősen nőtt azoknak az aránya, akik jövedelmük 40–60%-át kitevő törlesztőrészleteket vállalnak lakáshitelre. Míg 2019-ben a hitelek 20%-át vették fel magas JTM mellett, addig 2025 első felére ez az arány már 36%-ra emelkedett. A növekvő terheltséget a tartósan magas hitelkamatok, a gyorsan dráguló ingatlanok és az emelkedő bérek hatása együttesen magyarázza – ez utóbbi egyre több családot juttat a magasabb, 60%-os JTM-limit sávjába.
A 60%-os JTM-korlát a béremelkedés miatt ma már a hitelfelvevők 80%-a számára elérhető, ami növeli a lakáspiaci kockázatokat, hiszen a háztartások nagy része feszített törlesztési terhelés mellett vállal több tízmilliós hitelt. A limitek kihasználása is emelkedik: az 50% feletti JTM-mel felvett hitelek aránya két év alatt 10%-ról 12%-ra nőtt. A jegybank ennek megfékezésére vezeti be a szigorítást, hogy mérséklődjön a túladósodás és a lakáspiaci buborék kialakulásának veszélye.
Bár az átlagbérek alapján elsőre úgy tűnhet, hogy kevés érintett lesz, a valóság árnyaltabb. A lakosság fele nettó 394 300 forintnál kevesebből él, így sokan csak adóstárs bevonásával érik el azt a jövedelmi szintet, amely hitelezhetővé teszi őket. Mivel az Otthon Start igénylők 30–50%-a eleve adóstárssal veszi fel hitelét, a módosítás hatása szélesebb kört érinthet – különösen azokat, akik épp csak beleférnek a szükséges hitelösszegbe, vagy több hiteltípust kombinálnak.
A legfontosabb, hogy nem a hiteligénylés időpontja, hanem a hitelbírálat dátuma számít. Ez azt jelenti, hogy aki biztosan a régi szabályok szerint szeretne hitelhez jutni, annak már most lépnie kell. Az értékbecslés, hiánypótlások, valamint az év végi banki lelassulás könnyen okozhatnak csúszást, így a szakértők azt javasolják, hogy a lakáshitelt tervezők minél előbb nyújtsák be igénylésüket, vagy akár előzetes hitelbírálatot kérjenek annak érdekében, hogy még a 2025-ös szabályok alapján bírálják el a kérelmüket.
Forrás: Biztosdöntés.hu, Mfor
