A lakáshoz jutás segítését célozza a kormány legújabb támogatási programja, az Otthon Start kedvezményes hitel, amelyet az első lakásukat vásárlók vehetnek majd fel ősztől. A hiteligénylés feltételei mellett a lakáskínálat szabhat határt a vásárlók rohamának.
Egy, a Forbes-nak adott interjúban Harmati László, az Erste Bank lakossági üzletágának vezetője négy kritériumot sorolt fel, a melyeknek bármelyik támogatott lakáshitelnek, így az Otthon Start program kedvezménye hitelének is meg kellene felelnie.
A négy elvárás, hogy a hitel teremtsen lehetőséget lakáscéljuk megvalósítására olyanoknak, akik ezt enélkül nem tudnák megtenni; legyen jól ellenőrizhető a feltételeknek való megfelelés; minden szereplő járjon jól vele úgy, hogy költségvetési szempontból is fenntartható legyen, valamint a hiteltermék által létrehozott plusz keresletre legyen megfelelő kínálat, hogy ne emelje meg a lakásárakat. Utóbbival kapcsolatban – látva a lakásépítési adatokat – aggodalmait fejezte ki.
Az Otthon Start program kedvező, fix 3%-os kamattal és maximum 50 millió forintos hitelével maximum 1,5 millió forintos négyzetméterár mellett legfeljebb 100 millió forint vételárú lakás, illetve 150 millió forint értékű családi házat lehet majd vásárolni.
Mekkora kínálatból válogathatnak az elsőlakás-vásárlók?
Az ingatlan.com országos kínálatában jelenleg több mint 137 ezer lakóingatlan-hirdetés közül válogathatnak a vevők, amiből több mint 92 ezer felel meg az Otthon Start feltételeinek, ami a teljes kínálat kétharmadát teszi ki.
A legtöbb feltételeknek megfelelő fővárosi lakást vagy házat a VIII., a XIV., a VII. és a XIII. kerületben hirdetik. Ezekben a budapesti városrészekben 880-1200 eladó lakóingatlanhirdetésből válogathatnak az elsőlakás-vásárlók. Az ingatlan.com szerint a használt lakások több átmeneti kerület és külső városrész kerülhet az első lakásvásárlók fókuszába: ilyen például a X., a IV., a XIV., és a XV.-XXIII. kerületek is.
Érdekesség ugyanakkor, hogy a legnagyobb különbség a hiteltörlesztők javára a bérleti díjakkal szemben a legfelkapottabb belvárosi és a legnagyobb kínálattal rendelkező XI. és XIII. kerületekben mutatkozik, ezekben viszont az önrész összege átlagosan eléri és meghaladhatja a 15 millió forintot. Ráadásul ezekben a kerületekben az 1,5 milliós négyzetméterár-korlát miatt az első lakásvásárlók sokkal kisebb kínálatból válogathatnak.
Az ingatlan.com szakértői úgy látják, hogy a vármegyeszékhelyek közül pedig Pécs, Debrecen, Szeged, Győr és Nyíregyháza kínálja a legtöbb lehetőséget az Otthon Start programban részt vevő első lakásvásárlók számára 1700-2700 darab eladó ingatlannal.
Mi a helyzet az új lakásokkal?
Az Eltinga legfrissebb, 2025. II. negyedéves adatai szerint a XIII. kerület kínálta messze a legtöbb új építésű lakást, több mint 9200 darabot. Ezt követte a XI. kerület (Újbuda) több mint 5300 lakással, míg a IX. kerületben 2200 feletti számú lakás közül választhatnak a vevők. Ugyanakkor a belső és észak-budai kerületekben az árak miatt lehetetlenné válik az Otthon Starttal történő vásárlás: a II. kerületben az átlagos négyzetméterár a 3,1 millió forintot is meghaladja, és már az I., a XII. és a VII. kerületekben is 2 millió forint felett jár – hívja fel a figyelmet a Duna House.
Mivel a 2025 második negyedévében a fővárosi új építésű lakások átlagos négyzetméterára 1,64 millió forint volt, csak az átlagtól lefelé eltérő ingatlanok jöhetnek szóba, és azok is jellemzően a külsőbb kerületekben.
A Duna House szerint a kedvezményes hitellel a fővárosban a külső kerületek kínálatából lehet választani, a drágább városrészekben ugyanis a négyzetméterárak jóval meghaladhatják a feltételként szabott 1,5 millió forintos korlátot. Budapesten az új építésű lakások átlagos négyzetméterenkénti ára 1,64 millió forint volt a második negyedévben, a program feltételének jelenleg a IV., X., XIV., XV., XVI., XVII., XVIII., XIX., XX., XXI., XXII. és XXIII. kerület árai felelnek meg. : „Ezek közül a X. és a XIV. kerületekben az árak még alacsonyabb sávban mozognak, miközben mindkét városrészben 1000-1000 feletti új építésű kínálat áll a vevők rendelkezésére. Bár a projektkínálat elsőre bőségesnek tűnhet, ezekben a kerületekben is jellemző a gyors értékesítés” – véli Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
Ugyanakkor a belső és észak-budai kerületekben az árak miatt lehetetlenné válik az Otthon Starttal történő vásárlás: a II. kerületben az átlagos négyzetméterár a 3,1 millió forintot is meghaladja, és már az I., a XII. és a VII. kerületekben is 2 millió forint felett jár.
Adataik szerint az agglomerációban is többfelé lehet találni olyan ingatlanokat, amelyeket az árhatár alatt kínálnak. A leendő vevőknek elsősorban a jó közlekedési adottságú településeket ajánlják, mert ezek jobban tartják az értéküket hosszú távon is.
A vidéki városok közül Debrecen, Kecskemét, Nyíregyháza, Pécs, Szeged és Székesfehérvár emelkedik ki a feltételnek megfelelő városrészekkel és viszonylag széles kínálattal.
Kiss Gábort, a Metrodom Építő Kft. ügyvezetőjét kérdeztük a várható hatásokról.
Mennyire pörög most a lakásépítési piac, és milyen trend várható az év második felére, illetve 2026-ra, különösen az új kedvezményes hitel fényében?
Kiss Gábor: Tavaly szeptembertől idén áprilisig volt jelentős kereslet a lakáspiacon, elsősorban befektetői lakásvásárlás céljából, ami mostanra lecsillapodott. A kiváltó ok egyértelműen a PMÁP inflációkövető állampapírok kifizetéséhez köthető, így ez egy egyszeri hatás a piacon. Lesz még idén augusztus végén is PMÁP lejárati időpont, így ősszel egy kisebb befektetői hullám újra várható. Az Otthon Start program keretében az első lakásvásárlók támogatott 3%-os hitelkamattal tudnak ingatlanhoz jutni, ami elsősorban a használt lakások piacán fog jelentős keresletet hozni. Az új lakások többsége nem érhető el a 1,5 milliós m2 ár korlát miatt, de áttételesen érzékelhető lesz itt is, mert minden új lakás értékesítése mögött egy használt lakás eladás van. Bízunk abban, hogy a befektetői ingatlan vásárlások kifulladása után a végfelhasználói lakásvásárlók az Otthon Start program katalizátor hatására visszatérnek a piacra és így 2026-ban mind a használt lakások mind az új lakások piacán egyenletesen emelkedő kereslet jön létre.
Milyen hatással lehet az Otthon Start kedvezmény a Metrodom portfoliójára, vevőkörére?
Kiss Gábor: A Metrodom célkitűzése, hogy prémium, zöld lakásokat építsen, így a lakásainkat nem a kamattámogatást igénybe vevő első lakásvásárlók keresik elsősorban, hanem azok, akik jellemzően kisebb használt lakásból nagyobb jó minőségű otthonba szeretnének költözni. Akik az Otthon Start program keretében eladják a lakásaikat, ők lesznek a mi vásárlóink.
Az idei eddigi lakásépítési adatok azt mutatják, hogy 2025 első három hónapjában bár a lakásépítési számok még csökkentek, de az építési kedv már 25 százalékkal erősödött. Budapesten csaknem háromszor annyi lakásépítési engedélyt adtak ki, mint tavaly ilyenkor, a többi településkategóriában azonban még nem igazán indult be ez a folyamat.
2025 I. negyedévében 2704 új lakás épült, 2,7%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 5651 volt, 25%-kal több, mint 2024 azonos időszakában
A 2025-ben elérhető támogatások és bevezetett intézkedések hatására várhatóan élénkülnek lakásépítések, de ezek jó része – a társasházi építések többéves átfutása miatt – csak a következő években fogja érdemben megemelni az átadott lakások számát.
Rövidtávon a családi házas építkezések és a lakásfelújítások pörgethetik fel a kivitelezéseket. Az Otthon Start program a lakásvásárlásokat támogatja közvetlenül, de természetesen áttételesen hat az építésekre, elsősorban a társasházépítésre, valamint a használtlakás-piacra, ezzel a lakásfelújításokat is növelheti.
