Az ország valamennyi régiójában emelkedtek a lakásárak – átlagosan 13 százalékot meghaladó mértékben – az első félév végére tavaly év végéhez képest – mondta Nagy Tamás, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) főosztályvezetője, a jegybank Lakáspiaci jelentését bemutató online sajtótájékoztatóján. Kiemelte annak fontosságát, hogy a lakáskínálatot ösztönző támogatások tartósan és kiszámíthatóan elérhetők legyenek.
Magasabb árdinamika a vidéki városokban volt megfigyelhető, ahol 18 százalékos volt a bővülés mértéke szemben a budapesti 9 százalékkal – jegyezte meg utalva arra, hogy záródni látszik az árolló, amely 2015-2019 között végig a főváros javára nyílt.
Lakásárindexek éves növekedési üteme
A hazai lakásárak tovább emelkedtek, a vidéki városokban kiemelkedő mértékű drágulás volt tapasztalható, Budapesten – egy év stagnálást követően – szintén emelkedtek az értékesítési árak. 2021-ben szűkült a Budapest és a megyeszékhelyek közti árolló
Az áremelkedést a fundamentumok indokolták, de a túlértékelés kockázata fennáll országos szinten, főleg a masszívabb áremelkedést mutató vidéki városokban. Átlagosan 8 százalékos túlértékeltséget mért a jegybank.
Átlagos négyzetméterárak településtípusok szerint (Budapest átlaga = 100%)
Az otthonteremtési intézkedések előretekintve felfelé mutató kockázatot jelentenek a kereslet élénkítésén és a felújítások támogatása kapcsán emelkedő kivitelezési költségek miatt. Az építési költségeket továbbá a globális folyamatok is befolyásolják, ahogy azt az év első felében is megfigyelhettük – olvasható a jelentésben.
„A kínálati oldali ösztönzők kiszámíthatóságának mindig kulcsszerepet kell játszania a keresleti oldali ösztönzések mellett, hogy az áremelkedések hatását tompítani lehessen – hangsúlyozta Nagy Tamás.
2021 első három negyedévében éves összevetésben 1,7 százalékkal csökkent az átadott új lakások száma. Az eredetileg 2020-ra tervezett, de 2021-re átcsúszott társasházi lakásátadásoknak köszönhetően a fővárosban még jelentősen bővült, vidéken azonban már 27,3 százalékkal visszaesett a lakásépítések száma az első három negyedévben. A kedvezményes lakásáfa 2021. év eleji ismételt ideiglenes bevezetésének hatására ugyanakkor a lakásépítési kedv a kiadott új építési engedélyek alapján ismét emelkedett, melynek további növelésére a kínálatot fenntarthatóan ösztönző lépések szükségesek.A kereslethez képest alacsony újlakás kínálatot jelzi, hogy a második negyedévtől ismét érdemi áremelés jellemezte az újlakás-piacot.
Fejlesztés és értékesítés alatt álló új társasházi lakások országosan a várható átadás negyedéve, valamint becsült energetikai besorolás szerint 2021. III. negyedévében
A tanulmány szerint a már elkészült vagy 2022. júliusig várhatóan átadásra kerülő új lakások 58 százaléka BB vagy jobb besorolású és 32 százaléka CC besorolású. Becslésük szerint a BB tanúsítványú új lakások négyzetméterára 3,5, az AA-sok mintegy 4,5 százalékkal magasabb a CC-hez képest. A magasabb ár ugyanakkor egyrészt hosszú távon a hatékonyabb fenntartás és a nagyobb értékállóság miatt megtérülhet, másrészt az NHP ZOP által biztosított kamatelőny ellensúlyozhatja a drágább kínálati árat.
A keresleti oldalt nagymértékben támogatják a kormány otthonteremtési intézkedései, amelyek közül a legnépszerűbb program a csok, ezen belül pedig jelenleg a falusi lakásvásárlást segítő verzió a legkeresettebb – mutatott rá Nagy Tamás. Az év elejétől elérhető illetékmentesség szintén érdemi ösztönző hatással bír – tette hozzá.
A jelentés megállapítja, hogy a kereslet szintjéhez képest alacsony újlakás kínálat ugyanakkor hosszú távon nem fenntartható.
Idén a várakozások szerint 20-25 ezer új lakás átadása várható év végéig, ami elmarad a 2020-as 28 ezres szinttől – mondta Nagy Tamás. Az új fejlesztések megvalósulását a kereslet és a finanszírozási lehetőségek támogatják, ugyanakkor az ismételten megjelenő munkaerőpiaci korlátok, továbbá az alapanyagok és felszerelések áremelkedése, illetve hiánya gátolja. Ez utóbbit a piaci szereplők 40 százaléka jelölte meg problémának.
A gazdaságok újraindításával összefüggésben fellépő anomáliák világszerte az alapanyagok árának jelentős emelkedéséhez és alapanyaghiány kialakulásához vezettek. A hazai építőipari árak már az elmúlt években is az EU átlagát számottevően meghaladó mértékben nőttek az alacsony kapacitás, a versenyhelyzet és versenyképességi problémák miatt.
A lakásépítési költségek és a nominális lakásárak éves változása
A lakásépítési költségeknek egy esetleges további tartós és dinamikus emelkedése jelentősen rontaná a lakáspiac helyzetét. Egyrészt az építőipari profitráta szűkülésével kevesebb lakásberuházás indulna, másrészt pedig az elmaradó felújítások következtében a lakásállomány minősége is romlana – hívja fel a figyelmet az elemzés.
A lakáspiaci tranzakciók száma 150 ezer körül alakulhat idén, ami élénkülést jelent tavalyhoz képest, ugyanakkor a 2019-es szinthez képest elmaradást mutat. A lakáspiaci tranzakciókat a lakhatási cél dominálja, a befektetési motiváció a korábbi időszakhoz képest visszaesést mutat. 2021 során vidéken és a fővárosban is tovább mérséklődött a tipikus alku mértéke, ami erős keresletre utal.
Az új lakáshitelek idén historikus szintekre emelkedtek a második negyedév végére, a lakásvásárlások 47 százalékát kölcsönök révén valósították meg – idézte fel azt is hozzátéve: a babaváró hitelt is nézve – amely jelentős arányban lakáscélt szolgál – ez a szám már 60 százalék.
A lakásbérletek ára szintén folyamatosan emelkedik, a tavaly februári szintet azonban még nem érte el; országosan nagyjából 2 százalékkal, a budapesti kerületekben akár 5-8 százalékkal is elmaradnak az árak – ismertette a főosztályvezető.
A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) üléséről beszámolva Nagy Tamás kifejtette: a kormány és a piac szereplői értékelték az otthonteremtési kedvezmények hatását, 2015 óta 1400 milliárd forint összegű lakáscélú forráshoz jutottak a családok. Idén a kereslet jelentősebb mértékben az új lakások és a családi házak iránt nőtt. A piac szereplői a már bejelentett intézkedések miatt bizakodóak 2022-re vonatkozóan is, a szja-visszatérítés további érdemi hatást gyakorolhat a lakáspiacra.
Az MNB 2021. október 4-én elindította az NHP Zöld Otthon Programot (NHP ZOP). A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület tagjai szerint az 2021. október 4-én az MNB által elindított Zöld Otthon Program (NHP ZOP) hatására jelentősen nőtt az érdeklődés az új lakások iránt és a tagok üdvözölték, hogy a program elindításával kiemelt szempontként jelent meg az energiahatékonyság a lakás- és finanszírozási piacon. A program közvetetten a kínálati oldalt is a környezeti szempontból fenntartható, új lakóházak építésére ösztönzi.
Nagy Tamás felhívta a figyelmet arra, hogy milyen fontos a keresleti ösztönzők mellett a kínálati oldal kormányzati támogatása is, ezzel lehet ugyanis a megnövekedett kereslet miatti drágulást fékezni.
A teljes jelentés ITT olvasható.
