MNB: kevés a 15 ezer új lakás, fordulatra lenne szükség a lakásépítésekben

Az MNB szerint bár az Otthon Start hatására ugyan emelkedett a tranzakciók száma és jelentősen bővült a hitelpiac, de a program jelentős lakásár-emelkedéshez vezetett, és nem is volt kellően célzott, mert nem csak a valóba első lakásukat vásárlók férhettek hozzá. Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank ügyvezető igazgatója úgy véli, a jelenlegi, évi 15 ezer körüli lakásátadási szint biztosan nem elegendő, hiszen a fenntarthatóbb lakáspiaci működéshez legalább 25–30 ezer új lakásra lenne szükség évente.

Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank ügyvezető igazgatója a jegybank májusi lakáspiaci jelentése alapján ismertette az ÉVOSZ elnökségi ülésén a hazai lakáspiac aktuális helyzetét, kiemelten az Otthon Start Program hatásait.

A lakáspiac 2025-ben nagyjából a hosszú távú átlag körüli tranzakciószámon működött, vagyis az előző évhez képest inkább stagnálás, mint érdemi visszaesés látszott. Az MNB értékelése szerint ugyanakkor az utóbbi hónapokban már megjelent némi lassulás, és a mostani időszak egyik fő kérdése az, hogy a piac beáll-e egy viszonylag kiegyensúlyozott állapotba, vagy tartósabb tranzakciószám-csökkenés következik. A historikusan magas, csúcsközeli túlértékeltségi szint alapján inkább az látszik valószínűnek, hogy beavatkozás nélkül a piac stagnálás vagy lassulás felé mozdulna; Magyarországon az ilyen alkalmazkodás jellemzően nem nagy áresésben, hanem inkább a tranzakciók visszaesésében szokott megjelenni.

Az elsőlakás-vásárlók aránya és a befektetők nettó részvétele a lakáspiaci forgalomban

Az új lakások kínálati oldala továbbra is szűk keresztmetszet: bár az értékesítés alatt álló új projektek és lakások száma Budapesten nőtt, az átadott lakások száma országosan még mindig alacsony. Az MNB szerint az idei évre várt 15,7 ezres lakásátadási szint biztosan kevés, de a következő év már hozhat emelkedést, ugyan ezt továbbra is jelentős bizonytalanság övezi. (Részletes beszámolónk a májusi lakáspiaci jelentésről: Rekorddrágulás, hitelboom és közelgő kínálati fordulat a lakáspiacon)

Az új lakáshitelek szerződésszáma és a hitelből történő lakásvásárlás aránya

Az Otthon Start Program lakáspiaci hatásai
A jelentésből kitűnik, hogy az Otthon Start érdemben átrendezte a lakáspiacot: a befektetési célú vásárlások súlya csökkent, miközben a valódi első lakásvásárlók aránya nőtt, vagyis a program a célzott vevői kör egy részét valóban piacra segítette. Ugyanakkor a megnövekedett kereslet nemcsak a tranzakciókban és a hitelezésben, hanem az árakban is erősen megjelent: az MNB korábbi várakozásával összhangban az Otthon Start az eleve emelkedő lakásárakra rakódott rá, és ezzel tartósan magas lakásárszinthez, illetve csúcsközeli túlértékeltséghez vezetett.
A hitelpiacon az Otthon Start gyakorlatilag domináns termékké vált: a lakáshitel-kibocsátás megugrott, a hitellel vásárlók aránya a megszokottnál magasabb szintre emelkedett, és az átlagos hitelméret is jelentősen nőtt. Ebből az következik, hogy a jelenlegi lakás- és hitelpiaci állapot erősen programfüggő: ha az Otthon Start feltételei változnak, az várhatóan a hitelezést és a keresletet is érdemben mozgatni fogja. Az ügyvezető igazgató külön kiemelte azt is, hogy a támogatások az igénybe vevők számára javítják az elérhetőséget, de az árak felhajtásán keresztül a programból kimaradók helyzetét ronthatják.
A kínálati oldalon pozitív elmozdulás látszik: Budapesten nőtt az értékesítés alatt álló új lakások száma, és az építési engedélyek visszaesése is megállt, majd növekedésbe fordult. Az MNB értékelése szerint azonban a kínálat egyelőre csak lassan követi a keresleti és hitelezési boomot, az új átadások száma továbbra is alacsony. Ezért a következő időszak kulcskérdése az lesz, hogy mi történik az Otthon Starttal, a kiemelt beruházásokkal és a szabályozási környezettel, mert ezek határozhatják meg a fejlesztők, a bankok és a vevők döntéseit.

Az Ígylakunk kérdésére, hogy az MNB szükségesnek tartja-e az Otthon Start program módosítását  Banai Ádám elmondta, hogy az MNB-nek nincs hatásköre a program paramétereinek meghatározásában, ez a kormány feladata aszerint amilyen szociális, gazdaságfejlesztési célokat kíván megvalósítani. Az MNB megállapítása szerint azonban a célzottság nem volt tökéletes: sok nem valódi elsőlakás-vásárló is igénybe vehette, vette a kedvezményes hitelt.

Az is látszik a statisztikákból, hogy az otthon startos hitelek 90 százalékát használt lakások vásárlására fordították.  Ennek a gazdaságra vonatkozó értéke, ha nem is nulla, mert nyilván a használt lakások felújításához, bebútorozásához kapcsolódóan keletkezhet valamennyi többlet GDP, de azért legalábbis nagyon korlátozott egy új lakás megépítéséhez képest – tette hozzá.

A lakáshitelek kibocsátása hitelcél szerint és a támogatott hitelek aránya

Arra az újságírói felvetetésre, hogy az MNB tervez-e újabb zöld otthon típusú programot (ZOP), amely kiválthatná a költségvetési kamattámogatást Banai Ádám egyértelműen kijelentette, hogy nincs és nem is lesz terv arra, hogy a jegybank költségvetési feladatokat vállaljon át, mint például kedvezményes zöld hitelprogram indítása. A legjobb támogatási forma egy olyan pénzügyi, illetve kamatpolitika, amely az alacsony általános kamatszint fenntartását segíti.

Ugyanakkor az MNB már eddig is számos lépést tett a zöld finanszírozás irányába: Zöld Otthon Program, zöld adósságfék-differenciálások. Az MNB a saját szabályozási hatáskörén belül folyamatosan vizsgálja a fenntarthatóság támogatásának lehetőségeit, és ahol kockázati szempontból is indokolt, ott kedvezőbb szabályokat alakít ki.

Felmerült az a kérdés is, hogy évi mennyi új lakás építése lenne elegendő. Mivel évente 35-40 000 lakás válik lakhatatlanná Magyarországon, ennek minimális pótlásához 25-30 000 új lakás szükséges évente, elsősorban a munkahelyek közelében. Az ideális célszámot nehéz meghatározni, de az biztosan kimondható, hogy a jelenlegi 15 000 körüli átadási szint nem elegendő, a 25-30 000-es szint tekinthető megfelelőnek, hangsúlyozta Banai Ádám.

A használatbavételi engedélyt kapott lakások számának előrejelzése

Ezzel kapcsolatban Koji László, az ÉVOSZ elnöke megerősített: a magyar építőipar jelenleg képes évi 25 000 új lakás megépítésére és 250 000 lakás felújítására, elegendő építőanyaggal és kivitelezői kapacitással. A szakma az új építést és felújítást egyenrangúnak tekinti, és az egyenértékűséget megőrző beavatkozásokat tartja célravezetőnek. 2026-os árakon 800 000 Ft/m² áron komfortos, jó minőségű lakás építhető. Az ennél magasabb végső árakban benne van a telek ára, az engedélyező hatóságok által előírt járda-, út- és közműfejlesztések, valamint az ingatlanfejlesztők profitja.

Kiemelte a kiszámíthatóság fontosságát a kínálat stabilitása érdekében. Ehhez szükséges a 5%-os újlakás-áfa hosszú távú fenntartása, valamint egy átfogó, hosszú távú lakástámogatási stratégia, amelynek része egy új szereplőkre és új konstrukciókra építő bérlakás-konstrukció is.

Banai Ádám arra is emlékeztetett, hogy nagy fejlesztési potenciál rejlik a hazai lakásállomány minőségi megújításában, ezért a felújítás legalább annyira fontos, mint az új építés. Az elmúlt évek felújítási programjai kevésbé voltak célzottak: szinte mindenre lehetett felhasználni a támogatást. A valóban indokolt fejlesztési területekre – nyílászárócsere, tetőszigetelés, falszigetelés és fűtési rendszer korszerűsítése – kellene koncentrálni.